【充実した管理システム】No.63
「９年間変わらずオーナーのことを第一に考える営業マン」

日本財託とのお付き合いは、今年で早９年目となり、投資体験談は２回目の投稿となります。
お付き合いのきっかけは、不動産投資に興味があり、書籍やセミナーなどを通して日本財託を知り、ご縁を感じる驚きの出会いなどもあった事でした。

平成２１年７月に日本財託から初めて物件を購入しました。
それが私の不動産投資のスタートです。

不動産投資は株式投資などに比べて、大きな初期投資とローンが必要な事もあり、始めるかどうか迷っている方も多いのではないかと思います。
もちろん、９年前の私もその内の一人でした。

今回２回目の投稿では、私が不動産投資を始めてからこの９年間の実績、所感を嘘偽りのないようお伝えしようと思います。
また、これから不動産投資をご検討している方々が気になるだろうと思う事を数値化しました。
【別表】にもまとめてみましたので、当文章と照らし併せながらご覧頂ければ幸いです。

１）物件購入数について
今から約８年半前の平成２１年７月に、横浜の築１８年の物件を８７０万円にて購入し不動産投資を開始しました。
現在まで投資用マンションを３戸と、自身の居住用マンション（新築）を住宅ローンで１戸を追加購入し、現在合計４戸のマンションを所有しています。

将来的には自宅を含め６戸まで増やすことを考えています。
　
２）空室について
過去３戸のマンションで合計５回の賃借人の入替りがありました。
そのうち１回目は各部屋とも、２０日から３０日程度で次の入居者が決まりました。

しかし、先に購入した２物件については、２度目の入退去で最大８５日間の空室がありました。
要因としては、繁忙期を過ぎた4月以降の募集となってしまったことです。
そのため、募集に時間がかかってしまいました。

その際、過去に１度日本財託より空室保証金が支払われた実績があります。
　
また、退去があった場合には、次の賃借人が決定するまでの間に可能であれば該当物件の内見をお勧めします。
以前リフォーム後に次の賃借人が決まる前に内見に行った際に、室内の電気の球が切れたまま、ドアの閉まりが悪いなどを発見し、日本財託に改善要望をあげた事があり、対応いただきました。

特に１２月～４月の退去の際には、管理会社、業者などもかなり多忙なので、可能な限り自分で物件のチェックなどを行う事も大切だと思いました。

３）賃貸料／収支について
購入時と現在の賃貸料は、賃借人の入替り時に多少値下げした実績がありますが、大きな値下げはしていません。
収支は全ての物件でプラスになっており、繰上返済を１回実施し、ローンの返済に努めています。

４） 確定申告について
物件購入年は除き、毎年収支はプラスの為、確定申告時に納税を行っています。
不動産投資活動で必要なものであれば、経費（雑費）として計上しています。

なお、たまに節税の為と説明し、収支がマイナスでも不動産投資を勧めてくる不動産会社があります。
大概が新築物件を勧めてくる会社ですが、そのような不動産投資は間違いだと強く感じます。

また、複数の物件を同時に運用することで、住宅ローンが通らないのではないかと、不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし私の場合は既に３つの不動産ローンを組んでいますが、毎年の確定申告がプラスの収支で納税しているため、健全な事業活動との見解で住宅ローン利用に全く問題はありませんでした。
　
確定申告の作成時間については、当初は８時間以上かかったと記憶しています。
しかし、昨年分（平成２９年分）は、慣れてきたこともあり３時間程度で作成できました。

５）今後の不動産投資について
私はこれまで不動産投資以外に株式投資、投資信託、外貨預金などの投資も実施し、現在でも運用しております。
ただし、現在の株は勤め先の自社の持株を毎月給与天引きでの購入している状況です。

また、投資信託及び外貨預金は、約１０年間塩漬け状態で少しのマイナスがでています。
他の投資を実施してきた経験からも、不動産投資はすぐに多くの利益を得る事は難しいものの、安定的な利益が確保できる投資です。
特にサラリーマンにとっては、手間がかからずリスクの少ない有効的な投資だと強く実感しています。
　
今後は自宅を含めた目標の６戸のマンション所有に向けて、戦略的に物件を増やしていきたいと考えています。

以上が私の不動産投資後の実績と所感となります。

これまでの９年間の実績では、不動産投資開始当初の想像以上に順調に運用できていると感じています。
しかし、不動産投資は２０年、３０年後に本当の結果が現れてくる投資です。

これからも世界や日本の経済の景気は変化をし続けると思います。
だからこそ、日本財託の力も借りながら世の中の変化に対応し、不動産投資活動を続けていきたいと思っています。

これまで日本財託には色々とお世話になり、親身になってくれる良き不動産投資のパートナーと感じています。
昨年住宅ローンを組んで新築の居住用マンションを購入したばかりだったのですが、今年にもう１戸物件を追加購入しようかとも考え、日本財託の担当営業マンに相談しました。

その理由は、あまりにもこれまでの不動産投資が順調な事を受けてのことです。

ところがその担当営業の方からは「今は追加購入をするより、ローン残高が残り少ない１戸の物件を完済した方がよい」とアドバイスをして頂きました。
どこぞの『買え買え』ばかり言ってくる不動産投資会社の営業マンとは違って、本当に日本財託の担当営業はオーナーに親身になって考えてくれているのだと、大変嬉しく思いました。

それでは、最後に一言。

日本財託さん、この９年間本当にどうもありがとうございました。
また、これからも末永く宜しくお願い致します！

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