「マンション経営って本当に成功するの？失敗したときのリスクが高いし、怖い。」
「夫がマンション経営をしたいと話しているけれど、本当に大丈夫？そんなうまい話ある？」

マンション経営という言葉を聞いたときに、真っ先に「リスク」を考えてしまうのは無理がありません。

結論から言うと、マンション経営のリスクは「立地」「建物」「戦略」の3つです。 36年以上マンション経営を支援してきた日本財託では、このリスクを回避しながら収益を得ていく戦略をお伝えしています。

オーナー様のなかには、失敗経験がありながらも正しい勝ちパターンを理解したことで、成功を掴んだ方もたくさんいます。 つまり、どのような考え方、取り組み方がリスクになるのかを把握して、正しい選択ができるようになればマンション経営での成功は、実は誰にでもできることなのです。 そこで本記事では、マンション経営のリスクごとによくある失敗例と回避するためのコツをプロの視点から解説します。

最後まで読めば、マンション経営のリスク回避の方法が理解できて、勝ちパターンを意識したマンション経営の一歩を踏み出せます。

マンション経営はリスクがあると不安を感じている方こそ、この記事を参考にマンション経営の本質を理解してみてください。

▼マンション経営に限定せず、不動産投資全体のリスクは下記の記事で詳しく解説しています。基本的なリスクを把握するためにお役に立てください。
不動産投資の8つのリスク

1.マンション経営のリスクは立地×建物×戦略のミスマッチで起こる

日本財託では、マンション経営のリスクは立地と建物、戦略のミスマッチで起こると考えています。

なぜなら、どれか1つでも選択を誤ると、マンション経営が立ち行かなくなるからです。

この3つを見落とすと、マンション経営に失敗するリスクがあります。実際に下記のような体験をして、後悔している声もあるのです。 逆に、この3つを組み合わせた勝ちパターンを知れば、今はまだマンション経営にチャレンジしたことがない方でも堅実に成功を目指せます。

実際に1.1万人以上の日本財託のオーナー様は、この手法でマンション経営の成功を掴んでいます。 今までマンション経営をしたことがないオーナー様でも、リスクを正しく理解して適切な方法で経営できればしっかりと利益を積み上げていくことができるのです。

いかにこの3つの要素がリスク軽減に重要なのか把握するためにも、次の章から実際に起きた失敗を踏まえながら分かりやすく解説していきます。

2.マンション経営のリスク1：立地のリスク

1つ目は、立地のリスクです。マンション経営では、需要のない立地、需要が変動する立地を選んでしまうと、安定した家賃収入を得られなくなるからです。

そこで、日本財託では、若年層が多く安定した需要がある「東京」という立地に絞ったマンション経営を推奨しています。

ここでは、立地に関するよくある失敗例とそれを回避するための方法をまとめて解説していきます。 マンション経営では立地が成功を大きく左右します。その重要性を理解するためにも、どのようなリスクがあるのか確認してみましょう。

2-1 地方マンション経営の失敗事例

投資効率がいいからと郊外でマンション経営をするAさん。近隣には人気の有名大学のキャンパスがあり、学生の需要が見込まれるはずでした。

数年後、少子化対策として大学がキャンパスを郊外から都心へ移すことを発表しました。周辺には大学の他に賃貸需要が見込める施設はありません。

やがて、大学の移転とともに入居者が退去していき、空室期間も長期化。当初に見込んだ投資効率は、絵に描いた餅となってしまったのです。

大学や工場など特定の入居者の賃貸需要に頼っていると、環境の変化によって空室で苦しむことになります。

実際に大学の首都圏進出は進んでいるので、地方の大学生需要に依存すると大学移転とともに空室が増えるリスクがあるでしょう。

日本財託では中長期的な視点から、東京という安定した需要のある立地に絞り込んだマンション経営をおすすめしています。

実際に現在東京でマンション経営をしているオーナー様のなかには、地方のマンションにリスクを感じて首都圏のマンション経営も開始した声があります。 参考：事例紹介・オーナー様の声「高利回りの地方物件には手を出すな！」

マンション経営は中長期的に資産を形成していく手法だからこそ、長い目で見て需要があるかが非常に重要です。

「学生や労働者の需要がずっと続くだろう」と簡単に考えずに、長期的に安定した需要が見込める東京を狙うことが大切です。

2-2.高利回りマンションの失敗事例

「利回り20%」と投資効率が良いことから地方のマンションを購入したDさん。

入居者は新築当時から10年間住み続けています。これだけ住んでいるならすぐに退去しないだろうと、新築当時の家賃のまま貸し出しても高い利回りが見込めると考えました。

購入した半年後には、入居者が退去。周辺相場を調べてみると、2割も家賃が安いことが分かりました。仕方なく家賃を下げて入居募集をするもなかなか空室が埋まりません。

周辺の不動産会社に入居者募集の依頼をすると、広告費として3ヶ月分が付かないと厳しいと言われました。次の入居者のあてもないことから、お願いすることにしました。

半年間空室が続き、さらにフリーレント（無料入居期間）をつけてようやく入居者が決まったのです。

いくら地方で安くて高利回りの物件でも、人口が減少していく地方の空室のリスクは高くなります。

例えば、家賃8万円のマンションの場合、1年のうち3ヶ月空室があるケースと満室が続くケースでは、5年間で120万円も家賃収入に差が出てしまうのです。 繰り返しになりますが、今後も人口が大幅に減少すると考えにくい東京、都心部でマンション経営をすることが重要なのです。

実際に日本財託のオーナー様は、3人に1人が関東以外に住みながら、東京の中古マンション投資に取り組んでいます

需要のあるエリアを狙っていることもあり、全体入居率は年間通じて99％以上と高い水準を維持しています。

このように、マンション経営が上手くいかなくなるのは、立地選定のリスクを正しく把握していないことが原因になりやすいです。

中長期的な視点で需要があり、空室リスクが低い「東京」をターゲットにすることで、リスクを回避しながら着実に資産形成ができるようになります。

3.マンション経営のリスク2：建物のリスク

2つ目は、建物のリスクです。収益を最大化できるマンションを選定しないと利回りが悪化して、思ったように利益が残らない悪循環に陥るからです。

日本財託では、新築マンションやタワーマンションではなく、中長期的に安定した運用ができる中古マンションワンルームを推奨しています。

ここでは、投資する建物を選定するときに良く起こる失敗例と回避策をまとめて解説します。 マンション経営では、ご自身が魅力的だと感じるのではなく入居者が途切れない物件を選ぶことが大切です。どのような視点を身につけるとリスク回避ができるのか、チェックしてみてください。

3-1.新築ワンルームの失敗事例

節税効果が見込めて生命保険の代わりになると聞き、新築のワンルームマンション経営をスタートしたEさん。

新築ということでローンを組みやすく、ほとんどフルローンでマンション経営を始めました。

毎月の収支は、家賃収入からローンの返済や経費を差し引くと、2万円程度の赤字でしたが、節税効果による税金の還付を受けると、毎年の収支は黒字になっていました。

しかし、次第に節税効果がなくなっていきました。毎月の収支は赤字に転落、持ち出しが続くのに耐えられないと売却することを考えました。

ところが出てきた査定価格は購入価格の4割ダウンで、売却してもローンを返済することができません。

この事例でのリスクは「新築マンションがいいのでは？」と思い購入してしまったことです。

実は、新築マンションの購入額には人件費や広告費などが上乗せされているだけで、建物そのものの価値は、築浅中古マンションとほとんど変わりません。

そのため、勢いで新築マンションを購入して余分な購入費用をかけてしまうと、利回りが悪化してしまうのです。

このようなリスクを踏まえて、日本財託では新築マンションを狙うのではなく、新耐震基準を満たした中古マンションへの投資をおすすめしています。

中古マンション経営では、下記のように多くのオーナー様が着実に収益をあげています。 ▼他にも900以上のオーナー様のリアルな体験談を紹介しています
事例紹介・オーナー様の声をみてみる

このように、新築マンションにこだわって高い購入費用を支払うのではなく、購入費用を抑えて堅実に経営していくことがリスク回避になるのです。

3-2.高額賃料物件の失敗事例

憧れのタワーマンションなら人気が高いはずだと、ご自身が住む基準で投資用マンションを選んだFさん。入居者からエアコンの修理依頼が来たので、見積もりを取ると交換費用だけで150万円。

壁掛けタイプではなく、天井に埋め込まれているビルトインタイプ。そのうえタワーマンションなので、養生費用も高かったのです。

高額賃料の物件は、一般のマンションとは設備が違います。設備故障が起きた場合の費用も考えて、マンション経営をはじめなければなりません。

入居希望者がマンションを探すときの条件は、何より家賃と立地です。豪華な設備や広い間取りは重要なポイントではありません。

つまり、無理をして高級マンションを狙うと維持費がリスクになってしまうのです。

日本財託では、東京の中古マンションとワンルームが最適な組み合わせだと考えています。先ほども触れたように、東京はマンション需要があるので、空室リスクを抑えられます。

それに加えて、中古マンションのワンルームを選択することで維持費を抑えることができ、利益を最大化できるのです。

例えば、家賃収入が年間150万円であっても、タワーマンションの例のように維持費で150万円かかってしまえば家賃収入が残りません。

しかし、維持費が10万円で済めば、残りの140万円をローンの返済などに充てることが可能です。

マンション経営は中長期的な継続が基本だからこそ、維持費がリスクになりがちです。その部分をカバーできる方法で進めることが、リスク回避になるのです。

4.マンション経営のリスク3：戦略のリスク

3つ目は、戦略のリスクです。マンション経営の考え方や契約方法などの戦略を誤ってしまうと、本来なら得られるはずの収益を逃してしまうためです。

日本財託では長期的に安定した収益を得やすいインカムゲイン投資をベースに、空室リスクの少ない立地・建物・管理会社を選ぶ戦略を推奨しています。

ここでは、マンション経営の戦略での失敗例と回避策をまとめて解説します。 マンション経営は考え方次第で成功がぐんと近づきます。今のあなたの考え方が正しいのか判断するためにも、参考にしてみてください。

4-1.投資の考え方の失敗事例

バブル全盛期に流行したマンション経営は、売却益を目的としたキャピタルゲイン投資でした。当時は「不動産の価格は下がらない」土地神話という言葉も誕生しました。

借金をしてでもマンションを所有すれば、数年後には値上がりして売却益を得られたのです。多くのマンションオーナーは競ってローンを組んで不動産を所有しましたが、やがてバブルが崩壊しました。

不動産価格が急落し、ローン破綻者が続出。約四半世紀が経った今でも、ローンに苦しめられているオーナーがたくさんいます。

ここでのリスクは、売却益を目的としたキャピタルゲイン投資をしてしまったことです。マンション経営の本来の目的は、一時的な大儲けを狙うことではなく、長期にわたって安定した家賃収入を生み出す資産を増やすことにあります。

だからこそ、日本財託では、手間やストレスをかけずに、将来にわたる確実な安心（定期収入）を手に入れられる「インカムゲイン」を推奨しています。

インカムゲインは、特定のマンションを保有し続けて、入居者から継続した家賃収入を得る方法です。不景気など市況に左右されにくく、着実に資産を築ける点が大きな特徴です。

実際に日本財託との出会いでキャピタルゲインのリスクに気付き、失敗を避けながらマンション経営をしているオーナー様もいます。 参考：事例紹介・オーナー様の声「キャピタルゲインではなく、長期安定収入を狙う！」

このように、そもそもキャピタルゲインを目的としたマンション経営をすること自体がリスクになります。将来にわたる安心につなげる投資という視点で、マンション経営に取り組むことが重要なのです。

4-2.サブリース契約（借り上げ契約）の失敗事例

新築ワンルームを購入するべきか迷っていたCさん。サブリース契約があることが決め手となり、購入を決断しました。 順調だったマンション経営が狂い始めたのは、10年目を迎えたときです。この年に不動産会社からはじめて家賃の減額交渉が入りました。

「そんな話は聞いていない」と突っぱねると、不動産会社は減額をしないなら、サブリース契約を打ち切ると強気です。

ワンルームは地方の駅から遠く離れた場所にあり、空室になったらすぐに入居者が付くとは考えられません。結局、減額を受け入れたCさんの収支計画は大幅に悪化してしまいました。

サブリース契約の場合、空室リスクがない分、オーナーが受け取る賃料は、相場家賃のおよそ80％～90％程度に抑えられてしまいます。

また、サブリース契約では「一定期間の賃料が保証される」と言われていますが、需要の少ない地域では将来的に賃料が減額になるタイミングが訪れます。

手放そうとしてもサブリース契約があると、本来の相場より低い価格でしか売れない可能性が高まるでしょう。

このように「空室リスクが不安だからサブリース」と安易な選択をすると、受け取れるはずの賃料が大幅に減額して最悪の場合は売却が検討しにくい事態に陥ります。

だからこそ、日本財託では、ここまでご紹介してきたように空室リスクを減らせるマンションの選定と空室対策に強い管理会社の掛け合わせで「空室リスクを恐れないマンション経営」をおすすめしています。

実際にオーナー様のなかにはサブリースから切り替えをして、家賃収入を増やした事例もあります。 参考：事例紹介・オーナー様の声「一括借上げからの切り替えで家賃1万円アップ」

このように、サブリース契約という戦略を選ばなくても、マンション経営の基本を押さえれば一定の家賃収入を継続的に得ることは可能です。

5.マンション経営のリスクを減らすには正しい戦略を知ることから始めよう

ここまで解説してきたように、マンション経営には一定のリスクがあるものの、カバーできる方法があります。

つまり、マンション経営は「どこの場所でもいい」「どの物件でもいい」と何となく始めるのではなく、正しい戦略を知って勝ちパターンに沿って進めることが非常に重要なのです。

実際に日本財託では35年以上にわたり、マンション経営を支援してきました。様々な実績、ノウハウを積み上げるなかで掴んだ、強く推奨する投資法は「東京の中古ワンルームマンション投資」です。

日本財託では33,000戸以上のマンションを管理していますが、年間通じて入居率99％以上を維持し続けており、オーナー様がしっかり家賃収益を得られている状態です。

これが実現できるのはリスクを正しく理解したうえで、「東京の中古ワンルームマンション投資」を実践しているからです。

マンション経営初心者のオーナー様でも、日本財託と二人三脚で進めることで下記のような成功を掴んでいます。 日本財託が開催しているセミナーでもお伝えしていますが、マンション経営はスタート力が決め手です。

これは実際にマンション経営をして東京のワンルームを16部屋所有・資産は約2億2,000万円の台場様も、痛感している重要なポイントです。

マンション経営を始めると決めるまでの情報収集は無料で今すぐに開始できます。とくにセミナーの参加や書籍を読む、無料相談をするなどの小さな一歩は、今すぐにでも始められます。

このスタートの部分に必要以上に時間を費やしてしまうと、本来投資できた時間が削られてしまい「もっと早く始めれば純資産を増やせた」などの後悔につながるのです。

まずはリスクを回避したマンション経営の基礎知識を知ってから「やるやらない」の判断をすればいいかと思います。

そこで、日本財託では、マンション経営を始める前の不安を気兼ねなく相談できる無料相談会を実施しています。

無料相談会では「マンション経営をするとどのような未来があるのか」をイメージできるようになります。 繰り返しになりますが、マンション経営ではスタート力が成功への第一歩となります。

「何をしたらいいのか分からない」「マンション経営に興味はあるものの不安がある」という方こそ、まずはその思いをお聞かせください。

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6.まとめ

本記事では、マンション経営のリスクとリスクを回避する方法を詳しく解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇マンション経営のリスクは立地×建物×戦略のミスマッチで起こる
〇マンション経営のリスクとよくある失敗例、回避策は下記のとおり