不動産投資の戦略を立てるうえで1つの指標となるのが「キャッシュフロー」です。

キャッシュフローという言葉は聞いたことがあるものの、どのような指標なのか分からず困っている方は多いのではないでしょうか。

不動産投資のキャッシュフローとは、総収入額から運営費用などを引いて手元に残るお金のことです。不動産投資の現状を把握して、将来の戦略を立てるために活用できます。

ただし、キャッシュフローはプラスでなければならないわけではありません。不動産投資を開始したばかりの頃は、プラスマイナスゼロ、もしくはマイナスになることが一般的です。

この状態になったときに「キャッシュフローがマイナスだから不動産投資は失敗した」と思うのは勘違いです。

実際に1.1万人以上のオーナー様を抱える日本財託でも、キャッシュフローがマイナスの時期があるオーナー様はいます。

一時的なマイナスの後にはしっかりと純資産を拡大して、下記のように不動産投資で純資産を拡大しているオーナー様も多くいます。 つまり、不動産投資においてキャッシュフローがどのようなものなのかを正しく理解して、キャッシュフローを健全化しやすい物件を選定することが非常に大切なのです。

そこで本記事では、不動産投資のキャッシュフローの概要や重要性、計算方法など不動産投資をする前に知っておきたい基礎知識をまとめて解説します。

最後まで読めば、不動産投資でキャッシュフローをどのように活用すればいいのか分かります。不動産投資で着実に純資産を拡大していくためにも、基本的な考え方を身につけておきましょう。

1.不動産投資のキャッシュフローとは総収入額から運営費用などを引いて手元に残るお金のこと

冒頭でも触れたとおり、不動産投資のキャッシュフローとは、総収入額から運営費用などを引いて手元に残るお金のことです。不動産投資をしたときに、手元に残るお金の流れが分かる指標として活用できます。 キャッシュフローは下記のように、不動産投資で得た総収入額から運営経費や年間のローン返済額、税金を引いて算出します。

※具体的な計算例は「3.不動産投資のキャッシュフローの計算方法」で解説しています

例えば、キャッシュフローがプラスである場合は手元に残るお金が多く、不動産投資により資産が増えていることが分かります。

この利益を活用して、繰り上げ返済をするなどより資産を拡大する戦略を検討できるでしょう。

このように、定期的にキャッシュフローを確認すると「無理な不動産投資になっていないか」「効率よく純資産を増やす戦略を立てられないか」などの判断ができて、不動産投資の現状確認や戦略立案に役立ちます。

2.不動産投資のキャッシュフローが重要な2つの理由

キャッシュフローの概要が理解できたところで、不動産投資のキャッシュフローが重要な理由を詳しく解説します。 不動産投資をするときにキャッシュフローが分かるとどのようなリスクを回避できるのか分かるので、事前に把握しておきましょう。

2-1.不動産投資を中長期的に無理なく継続するため

1つ目は、不動産投資を中長期的に無理なく継続するためです。後ほど詳しく解説しますが、不動産投資のキャッシュフローは一時的にマイナス、もしくはプラスマイナスゼロになっても問題ありません。

しかし、中長期的に下記のような状態が続くと、不足分を貯金などから補填し続ける必要があります。その結果、安定して不動産投資を継続することが難しくなる可能性があるのです。 実際に、月々のローン返済額が賃料を上回り、毎月のキャッシュフローがマイナス。赤字が年間50万円前後になってしまう経験をされた方もいます。

生活を豊かにするための投資で、生活が苦しくなっては意味がありません。

「どれくらい空室が続くと危険なのか」「どの程度のローンを組むと大きくマイナスになるのか」など、中長期的な視点で不動産投資の安全性を確認するために重要な指標です。

2-2.中長期的な戦略を立てるため

2つ目は、不動産投資の中長期的な戦略を立てるためです。「キャッシュフローが増えた・減った」で判断するのではなく、コントロールする視点を持つことで、効率よく資産を拡大できます。

キャッシュフローを定期的に把握していれば、家賃を上げる、ローンの返済額を変えるなど、自ら調整してキャッシュフローをプラスにすることが可能です。

そして、余剰資金を使って、次の投資をするなど、より資産が拡大できる戦略を進められます。例えば、繰り上げ返済をしてキャッシュフローを改善する事例を見てみましょう。 この事例では、繰り上げ返済によって将来の月々のローン返済額を減らすことでキャッシュフローを改善しています。

実際に、キャッシュフローを確認しながらコントロールをして、利益を拡大したオーナー様もたくさんいます。 このように、キャッシュフローを把握することは、資産を増やす戦略を立てるためにも重要なことなのです。

3.不動産投資のキャッシュフローの計算方法

不動産投資のキャッシュフローは、実際のお金の出入りをもとに次のように計算します。

キャッシュフロー＝総収入額－運営経費－年間ローン返済額－税金

それでは、次の諸条件をもとに不動産投資のキャッシュフローを計算してみましょう。 家賃収入400万円ー運営経費100万円－ローン返済額200万円－税金40万円＝キャッシュフローはプラス60万円です。

上記の状態は60万円のお金が手元に残ることになります。

4.帳簿とキャッシュフローの利益は異なるため注意する

ここまで読み、不動産投資のキャッシュフローの使い方が理解できたかと思います。

不動産投資でキャッシュフローを理解するときによくある勘違いは、確定申告などをするときの帳簿上（会計上の処理）の利益とキャッシュフローの利益に差があるというものです。

「帳簿の利益とキャッシュフローの利益が揃わない」と焦るかもしれませんが、そもそも両者は把握できることが異なります。 一例として、帳簿での利益とキャッシュフローに、どの程度差があるのか見てみましょう。 上記のシミュレーションでは、キャッシュフローよりも帳簿上のほうが利益が減っています。帳簿上の利益は少ないものの、不動産投資の成果としては手元に50万円が残っている状態です。

帳簿上の計算には、実際に現金の移動がない減価償却費が含まれています。計算の対象となる項目が違うので、計算の結果に差が出ることがあるのです。

あくまでも不動産投資の現状を把握するのはキャッシュフローなので、帳簿上の利益とは分けて考えるようにしましょう。

5.不動産投資ではキャッシュフローがマイナス＝失敗と考えないことが大切

不動産投資ではキャッシュフローがプラスになるに越したことはありませんが、開始した時点ではプラスマイナスゼロや月々数千円程度のマイナスになることが一般的です。

このときに焦って「キャッシュフローがマイナスだから失敗した」と考えないことが非常に重要なのです。

そもそも不動産投資の本質は、目には見えない純資産の拡大です。不動産投資の最大の強みは、自分ではなく「入居者が支払う家賃」によってローンの元本返済が進むという仕組みにあります。

下記は、不動産投資を始めた方の収支計画です。これだけを見ると、年間のキャッシュフローは、-75,768円とマイナスになることが分かります。 「不動産投資をしても手元にお金が残らないのか」と思うかもしれませんが、不動産投資では元本充当額（銀行に返すお金）が資産の拡大額になります。

言い方を変えると、返済金額から利息を引いた元本充当額（銀行に返すお金）は、オーナー様のお金を使わずに入居者の家賃で支払っています。

つまり、自分のお金を使わないで借金を返済できており、ここに「目に見えない純資産の拡大」があるのです。

実際に日本財託のオーナー様も、不動産投資を始めたときのキャッシュフローはマイナスであるケースがたくさんあります。 不動産投資を始めたばかりの段階で「キャッシュフローがマイナスだ」という点だけに注視してしまうと、誤った判断をしてしまう可能性があります。

キャッシュフローがマイナスであっても「入居者の家賃で元本充当額を返済できている」「時間をかけて純資産を育てる」という意識を持つことが大切です。

6.キャッシュフローを健全化するには空室リスクを減らす物件を選定する

不動産投資を始めるときに少しでもキャッシュフローがマイナスになる要因を減らしたい場合は、空室リスクを減らすことを意識してみてください。

なぜなら、空室があると、入居者の家賃収入でローンを返済できなくなるからです。

例えば、家賃8万円のマンションの空室が半年続くと、48万円分の家賃収入が得られません。その間もローン返済は続くので、自己資金から持ち出しして返済しなければなりません。

もちろん、自己資金からの持ち出しが増えれば、キャッシュフローも大幅に悪化することが考えられるでしょう。このような事態を避けるためにも、不動産投資を始める段階で空室リスクの少ない物件を選ぶことが大切なのです。

日本財託では、空室リスクを極力抑えて純資産を最大化する方法として「東京・中古・ワンルーム」投資を推奨しています。

この3つが揃うマンションを選択することで、空室リスクを抑えつつ、効率よく純資産拡大を目指せます。

実際に多くのオーナー様が「東京・中古・ワンルーム」投資で純資産の拡大を実現しています。 もちろん、マンションを購入してからキャッシュフローをコントロールしていくことも大切ですが、まずはキャッシュフローを健全化できる物件選定を意識しましょう。

7.まとめ

本記事では、不動産投資のキャッシュフローの基礎知識をまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇不動産投資のキャッシュフローとは、総収入額から運営費用などを引いて手元に残るお金のこと

〇不動産投資のキャッシュフローが重要な理由は下記のとおり
・不動産投資を中長期的に無理なく継続するため
・中長期的な戦略を立てるため

〇不動産投資を開始したばかりの頃はキャッシュフローがマイナス＝失敗と思わないように注意する

〇キャッシュフローを健全化するには空室リスクを減らす物件を選定する

不動産投資を始めた時点では、キャッシュフローがマイナス、もしくはプラスマイナスゼロでも問題ありません。効率よくプラスにできるように、ぜひ不動産投資の勝ちパターンを意識した投資を検討してみてください。