【資金の効果的な運用】No.369
「手のかかる資産」から「自立した資産」へ
T・S様（男性） 38歳 神奈川県在住
きっかけ
私は現在５戸のワンルームマンションを所有しています。
そのうち１戸のローンは完済し、もう１戸は２割強、
残りの３戸は１割前後ローンを返済した状態です。
家賃収入からローン返済額を含むランニングコストを差し引いた
月々のキャッシュフローは76,000円のプラスです。
自分の給料からお金を出さなくても、
年間約220万円ずつローンを減らしていくことができ、経営は安定しています。
現在は金利上昇への備えと完済物件の更なる確保に向け、
繰上返済を実施しているところです。
私がなぜ不動産投資を選んだのか。
最も不安を感じたこととその対処法、不動産投資を始めた頃からの噂、
そして不動産投資で注意すべきことをまとめてみました。
これを読んで不動産投資の第一歩を踏み出す参考にしていただければ幸いです。
投資は「長期」「分散」「複利」が良いとされていて、
利益を再投資するインデックス型の投資信託が人気です。
資金をひとつの購入物件へ頭金などにして一括で投入する行為は
「長期」「分散」とは捉えにくく、毎月入ってくる家賃は
それだけでは「複利」の効果はありません。
しかし、得られた家賃をローンの繰上返済や他の物件の購入資金に充てていけば、
「長期」に渡って更なる利益を生む「複利」で運用ができるのです。
いわゆる「オルカン」などの全世界株式インデックスの一本では、
株式以外の資産を持たない状態です。
そのため、ポートフォリオ全体の視点からみれば、
現金、証券の他に不動産を併せて持つ方が、より「分散」を図ることができます。
また、私は毎月入ってくる家賃が好きです。
仮に、株式などのインデックス投資の積み上げが終わり、
元本を減らさないように、
資産から３％～４％を現金化して生活することになったときを想像してください。
"○○ショック"で１割、２割、証券の価値が下がっても、
それまでと変わらず３％～４％を現金化することができるでしょうか。
時には３割以上下落しますし、色々な証券を組み合わせて持っていれば、
引き出す計算が難しくなるのです。
また相場が回復すると信じて、現金化する強い意思があれば良いのですが、
老後の私のメンタルはそれほど強くないでしょう。
70歳になり年齢が原因で再就職ができなくなってしまったとしても、
あと30年生きるかもしれません。
結局"○○ショック"で減ってしまった「限りある資産」の多くを、
もっと減ってしまうかもしれないという不安から現金化できなくなってしまい、
最期まで使わない「数字の塊」にしてしまう恐れがあるのです。
一方で、家賃はコロナショック直後も、コロナ禍も変わらず入ってきました。
将来の自分にとって、安定して入ってくる毎月の家賃はシンプルで
老後の支えとして最適だと判断しています。
今では不動産投資が自分に合った最適の投資だと考えており、特に不安はないですが、
これまで不安を感じたことがなかったわけではありません。
私が最も不安を感じたのは、最初の物件を購入したときです。
他社で購入した1,150万円程の物件でした。
フルローンで購入し、返済期間24年、金利は2.65％。
月々の収支がマイナス5,000円程といった条件です。
ローン契約時には、
「大きな借金を持つことになる、返せなくなったらどうしよう」。
そんな不安を感じたことを今でも覚えています。
不動産は「手のかかる資産」で、
キャッシュフローの赤字分だけ現金を投じて、
純資産を増やしていく投資だと考えていました。
実際にやってみると、
契約後、毎月口座からお金が吸い上げられていく様子を見ることは
分かっていても気持ちの悪いものでした。
そこでまず、月々のキャッシュフローを黒字化するため、
繰上返済を始めることにしました。
無駄な保険を解約したり、支出を見直したりして、まずは資金を捻出。
その資金を用いて、繰上返済で月々のローンの支払い額を減らすと、
それまで資金が減っていった口座に、徐々にお金が貯まり始めていきました。
ローンの半分近くを返済したあたりから、
「大きな借金を持つことになる、返せなくなったらどうしよう」という不安は
消えました。
ローンや諸経費の数カ月分の支払いができるぐらいの家賃が口座に貯まってくると、
空室や修繕で出費があっても、
自分の財布からお金を出す必要もなくなりました。
その頃には「手のかかる資産」から
「自立した資産」になっていると感じるようになっていたのです。
振り返ると、自分でお金を出さないと物件を維持できない状態に不安を感じており、
不安への対処法は、ローンの繰上返済による支払額の減額というシンプルなものでした。
ここまで不動産投資の不安と対処法をお伝えしてきました。
ここからお伝えすることは、不動産投資をはじめてからの噂です。
大前提として、不安をあおってくる噂は常にあります。
私が不動産投資を始めたのは2017年、東京オリンピックの開催前です。
『人件費・原材料費が上がって物件価格が高騰しているのは今だけで、
2020年の東京オリンピックの後に、価格は沈静化または暴落する。』
『東京オリンピックの暴落を免れても、2022年に農地関連の法律の期限切れによって
東京都だけで一軒家で20万戸分の宅地が一挙に解放されて、
東京の土地の暴落は免れない。』
そんな噂やそれらを裏付けるデータがネットにありました。
2020年からは不動産投資を始めた当初は噂すらなかった、コロナ禍に見舞われます。
それをきっかけにテレワークが普及し、
オフィス解散、東京一挙集中時代の終わりという噂が出ました。
コロナ収束を感じる2024年からは、AIバブル崩壊による不況発生の噂。
噂どころではなく各地での紛争など、他にも心配事はたくさんあります。
ただ、結果は皆さんのご存じのとおり、
東京都のマンション価格はここ10年を見ると、
多少の上下はあっても基本的に右肩上がりです。
今後、利上げや円高の影響で、物件価格が下がるかもしれませんし、
多少変動があっても結局このまま上がっていくかもしれません。
ただ、悪い噂はなぜか実現しそうな気がしてしまうのが人間です。
色々な噂を聞かせてくれる人たちは、
将来がはっきり分かって教えてくれているのでしょうか。
備える参考にはなっても、
不動産投資を全くやらない決断をするほどの噂か考えてみてください。
もし、私が2017年に不動産投資を始めていなかったら、
これまでに得られた7年分の家賃1,000万円以上と、
試行錯誤して得られていた知識・経験はありませんでした。
それらは今後も役立つ大切なものです。
7年間という短い期間ですが、
これまでの不動産投資で得た知識・経験から言えることがあります。
それは、自分の給与収入からの補填では金利上昇への対処ができない
１億円～２億円のアパート投資と比較して、
1,000万円～2,000万円台のワンルームマンションは、
ローンを返すにつれ、どんどん安心感を得られるということです。
十分なキャッシュフローが得られる、堅牢な「自立した資産」になっていきます。
不動産投資で失敗する最大の原因は、大き過ぎるローンです。
空室や修繕は多少「痛い」と感じることはあっても、
それだけでは再起不能な「致命傷」にはなりません。
極端な例ですが、ローンのない不動産は、
ずっと空室であっても大したダメージはありません。
大き過ぎるローンは、
空室や修繕費をあっという間に「致命傷」に変えてしてしまうやっかいなものです。
「致命傷」を引き起こすような大き過ぎるローンを組まず、
繰上返済でローンを減らせると実感できる程度で始め、
安全圏に居続けることで、安心して不動産投資を続けることができるでしょう。
私はローンが減ってきたら、次の物件の購入と法人化を考えていますが、
不動産投資を始める前からこのような計画を立てていたわけではありませんでした。
不動産投資はゆっくり進みながら考えることができる投資です。
スタート前から道の先を全部見通そうとせず、
無理のないペースで歩き出して、知識・経験を増やしながら、
ゆっくり先を考えてみてはいかがでしょうか。
とはいえ、不動産は大きな買い物です。
迷い続けて行動できない方もいらっしゃることでしょう。
次週は、一歩目を踏み出すための考え方と対策をお伝えします。
都営三田線「志村坂上駅」徒歩2分
東急池上線「荏原中駅」徒歩10分
東武東上線「東武練馬駅」徒歩8分
西武池袋線「椎名町駅」徒歩7分
京王線「幡ヶ谷駅」徒歩10分
