「私の会社は副業禁止だけど、不動産投資って副業になるのかな？」
「不動産投資の副業で成功できるの？」

不動産投資に興味を持ち始めたものの、会社にばれることなく本業と並行しながら成功を目指せるのか不安になる方は多いでしょう。

まず、不動産投資は、基本的には副業に該当しません。なぜなら、不動産投資は労働で対価を得るのではなく、あなたの資産を活用する「資産運用」に該当するからです。

不動産投資は大きな労力もかからず本業に支障が出にくいので、副業に該当するケースは少ないです（例外は「2.【例外】不動産投資が副業に該当する恐れのあるケース」で解説しています）。

また、不動産投資の副業をしている方のなかには、着実に純資産を拡大しているケースがたくさんあります。

実際に、日本財託のオーナー様は、下記のように毎月着実に家賃収入を得て、純資産を拡大しているのです。

不動産投資が副業に該当しないと判断できたら「いつかやってみよう」と後回しにするのではなく、今この瞬間から取り組むことが成功の鍵です。

時間がお金に変わる不動産投資だからこそ少し学ぶのではなく、できると分かったら成功に向けて今から何をすればいいのかという点まで押さえておきましょう。

そこで本記事では、不動産投資が基本的には副業に該当しない理由と、不動産投資の成功にむけてまず知っておきたいポイントを併せて解説します。

最後まで読めばあなたのケースでは問題なく不動産投資ができるのか判断したうえで、まずは何をすればいいのか分かります。

サラリーマンや公務員でも、不動産投資をして2つの収入源を確保することは可能です。

「老後に備えたい」「理想の生活を実現したい」など目的を達成するためにも、ぜひご覧ください。

1.不動産投資が基本的には副業に該当しない2つの理由

冒頭でも触れたように、不動産投資は基本的には副業に該当しません。ここでは、不動産投資が副業に該当しない2つの理由をご紹介します。

「もしかしたら副業に該当するのではないか」という不安を払拭するためにも、ぜひ参考にしてみてください。

1-1.理由1：労働ではなく自分のお金を使った資産運用だから

1つ目は、労働ではなく自分自身のお金を使った資産運用だからです。一般的に副業とは、本業以外に労働時間を作り、報酬を得る行為を指します。

言い換えれば、あなたの労働の対価としてお金をもらう場合は副業です。例えば、本業以外のアルバイトをして労働の対価として報酬を受け取っている場合は、副業に該当するでしょう。

不動産投資は、株式投資や投資信託と同じように、自分の持つ資産を活用するだけなので、本格的な労働は発生しません。

労働の対価として報酬を受け取る副業の定義からは外れるので、基本的に副業には該当しないのです。

実際に日本財託ではサラリーマンのオーナー様が、家賃収入を得て安定した暮らしや、お子様への資産を残すことを実現している例もあります。

たとえ会社に不動産投資を指摘されたとしても「生業として行っているわけではありません。「投資、資産形成の一環です」と堂々と説明すればよいでしょう。

1-2.理由2：本業に支障が出にくいから

2つ目は、不動産投資は本業に支障が出にくいからです。先ほども触れたように、企業が副業を禁止する主な理由は、本業に支障が出てしまうためです。

例えば、本業が終わってから副業のアルバイトをしている場合、1日の労働時間が長くなり体調不良など心身に負担をかける懸念があります。

不動産投資は投資物件を購入してしまえば、その後の管理や入居者対応は賃貸管理会社に委託することが多いです。

日々の業務が発生するものではないので、本業に支障が出にくく副業の禁止理由から外れます。

例えば、日本財託の場合は、私たちがマンション管理業務を行うので、オーナー様が家賃回収をしたり、清掃作業をしたりすることはありません。オーナー様からも「ほぼやることはない」との声が多いです。

不動産投資は、事業的規模（「2-2.不動産投資が事業的規模に達している」で詳しく解説しています）に達しない限りは、本業に支障をきたすような業務が発生しにくいです。そのため、副業の考え方には、該当しないと言えるでしょう。

2.【例外】不動産投資が副業に該当する恐れのあるケース

不動産投資は基本的に副業に該当しませんが、例外として副業に該当する恐れがあるケースがあります。

下記のいずれかのケースに該当すると、副業を禁止している会社では不動産投資ができない可能性があります。

ここでは、不動産投資が副業に該当する恐れのあるケースをご紹介します。あなたの会社では、不動産投資が副業に該当しないかチェックするためにも、参考にしてみてください。

2-1.就業規則に副業に含むなどの記載がある

1つ目は、就業規則に「副業に含む」などの記載があるケースです。

常時10名以上の労働者（パート・アルバイトを含む）を雇用している事業場は、就業規則を作成して所轄の労働基準監督署長に届け出る義務があります。

就業規則には、労働時間や休日、賃金の支払い、会社のルールなどが細かく記載されています。このなかに、副業や不動産投資に関する記載があれば、そのルールに従うことになります。

就業規則の書き方は会社ごとに異なりますが、副業に関する記述は下記の4つのパターンに分かれます。

例えば、就業規則内に不動産投資を副業に含めるとの記述があり許可が必要な場合は、許可を取らずに不動産投資をしてしまうと何らかの処分の対象となる可能性があります。

就業規則を見ても不動産投資が副業に含まれるか分からず不安が残る場合は、総務や人事などに相談してみましょう。

もし「不動産投資は副業に該当する」との回答があり副業が禁止されているのであれば、就業規則に従って不動産投資を始めるのは諦めましょう。

一方で、就業規則の中に「不動産投資や株式投資は副業に含まない」などの記述がある場合は、副業を禁止している会社であっても安心して不動産投資ができます。

2-2.不動産投資が事業的規模に達している

2つ目は、不動産投資が事業的規模に達している場合です。貸し付けている室数や棟数が一定以上に達すると、不動産投資が税務上事業としてみなされます。

事業的規模に達する条件は、以下のとおりです。

参考：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

例えば、ワンルームマンションを12室保有していると、副業の範囲ではなく税務上事業だと捉えられる可能性があります。

不動産投資が事業だとみなされると、事業税の支払いが発生する、帳簿管理が必要になるなど、副業とは異なる対応が必要です。

ここで気になるのは「事業的規模に達すると副業になるのか」という点でしょう。この規模になると不労所得の域を超えているとされ、副業とみなされる場合があります。

副業に制限のある会社や副業禁止の会社では、事業的規模での不動産投資は認められない可能性があるので注意してください。

2-3.公務員の場合は公務員規定に該当している

3つ目は、公務員規定に該当するケースです。公務員は公平性、業務の質を担保するため、副業を制限されています。

一方で、下記のような一定規模以下の不動産投資は「資産管理」として認められています。

参考：総務省「地方公務員の兼業について」

上記の条件は不動産の規模を制限していることから、本業を疎かにしないことが目的であることが分かります。

これらの条件を満たせないと、不動産投資は「営利を主目的とする経営」と見なされて、免職となるか物件を手放すことになるので注意しましょう。

公務員が家賃収入を得る場合は、保有する室数と面積の広さに留意して検討する必要があるでしょう。

※地方公務員は、国家公務員と違って独自の規則がある場合がありますので、規則を確認するか人事課などに相談してみましょう。

3.不動産投資ができると分かったらすぐにでも始めたほうがいい

ここまで読み、あなたの場合は不動産投資が副業に該当するか判断できたかと思います。

「会社の就業規則に反することなく安心して不動産投資ができる」と判断できた場合は、今すぐに不動産投資に向けた行動を開始したほうがいいです。

不動産投資は時間をお金に変える仕組みなので、早く始めたほうがより多くの資産を形成しやすくなるからです。

不動産投資では時間の経過とともに、入居者が支払う家賃がローンを確実に減らしてくれます。自己資金を使わなくても着実にローンを返済でき、純資産が拡大していくのです。

「不動産投資ができることは分かったから、タイミングが来たらやろう」などと後回しにすると、本来なら純資産が拡大できる時間を失っているのと同じです。

例えば、毎月5万円の家賃収入がある物件の購入を1年間見送った場合、本来なら入居者から得られた60万円分を無駄にしているのです。

実際に不動産投資をして東京のワンルームを16部屋所有・資産は約2億2,000万円の台場様も、不動産投資はスタート力が決め手になると語っています。

「まだいいや」と不動産投資に取り組むことを後回しにすると、本来使えたはずの時間が取り戻せなくなります。

お金のかからないセミナー参加や無料相談など、ほぼノーリスクでできる部分から始めていくことが重要なのです。

「本当に不動産投資をするかどうか」は、情報を集めながら判断する形で問題ありません。まずは不動産投資を始めるためにできることから取り組んでいきましょう。

4.不動産投資を始めるときに知っておきたい成功のポイント

不動産投資を始める第一歩として知っておきたいのが、少しでもリスクを回避して効率よく純資産を拡大するためのポイントです。

ここでは、不動産投資を始めるときに知っておきたい成功のポイントをご紹介します。

このポイントを知ってから不動産投資を始めることで、後悔するリスクを軽減できます。事前にチェックしておきましょう。

4-1.【重要】「東京・中古・ワンルーム」の物件を選定する

不動産投資を始めるときに重要なのは、適切な物件に投資をすることです。先ほども触れたように、不動産投資では入居者からの家賃収入が主な収益になります。

空室が多くて家賃収入が得られない物件に投資してしまうと、思ったように収益を得られず、本業を支える他の収入源として成り立ちません。

では、どのような物件に投資すればいいのでしょうか？36年以上不動産投資を支援している日本財託では「東京・中古・ワンルーム」投資を推奨しています。

この組み合わせの物件に投資することで空室リスクを最大限抑えつつ、中長期的に収益を得られる状態を目指せます。

日本財託では33,000戸以上のマンションを管理していますが、年間入居率99％を超える稼働でしっかり家賃収入を得られている状態です。実際に日本財託のオーナー様はこの方法で本業と副業の2本柱を実現しています。

不動産投資の副業をしても、思ったように収益を得られなければ「老後に備えたい」「豊かな暮らしを実現したい」などの目的を達成できません。

副業でも成果を出すためにも、投資する物件をしっかりと見極めるようにしましょう。

4-2.リスク分散を意識して1戸から始める

不動産投資の副業を始めるときは、リスク分散を意識して1戸（ワンルーム）から始めるといいでしょう。

多額の借金をして1棟マンションに丸ごと投資をする、同じマンションの複数の部屋に投資するなどすると、下記のリスクが高まります。

例えば、同じマンションの複数の部屋に投資すると、そのマンションが地震、火事の影響を受けたときに、どの部屋にも一定の被害が出るリスクがあります。

一方で、同じ部屋数であっても異なるエリア、環境のマンションに1戸ごと保有しておけば、1戸が火事の影響を受けたとしても、他の部屋には影響が出ません。

このように、ワンルームマンションの立地を分散して1戸ずつ買い進めることで、リスクやコストを最小限に抑えながら純資産を拡大できます。

実際に日本財託のオーナー様も、まずは1戸のワンルームマンション投資から始めて、1戸ずつ買い進めているケースがあります。

不動産投資の副業はまずは小さく始めて、戦略や資金繰りに応じて拡大していくといいでしょう。

▼年間500万円の家賃収入を得るシミュレーションは下記の記事で詳しく解説しています
家賃収入とは

4-3.信頼できる賃貸管理会社と一緒に進める

不動産投資の副業を始めるときは、信頼できる賃貸管理会社と一緒に進めるようにしましょう。

とくに副業の場合は、賃貸管理会社の業務に不備があると、あなたの時間が奪われてしまい本業、プライベートに支障が出るリスクがあります。

下記のように高い入居率を維持できて、オーナーの利益を優先して必要な業務を行ってくれる賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

例えば、日本財託では投資物件の紹介だけでなく、オーナー様が負担なく不動産投資ができるように賃貸管理業務も行っています。

下記のように専任担当部署がさまざまな業務を行うのとは別に、債権管理部が入居審査を実施している点が特徴です。

そもそも家賃回収にリスクのある入居者を入居させないように厳格な審査を行い、オーナー様の利益を優先した管理ができる状態を整えています。

実際に日本財託のオーナー様は、賃貸管理に安心感を覚えている声があります。

不動産投資を副業として始めるには、いかに手間をかけずに安心して運用できるかが大切です。管理体制の整っている管理会社と二人三脚で進めるようにしましょう。

5.まとめ

不動産投資は原則として副業に当たりませんので、会社の副業規定を過度に気にしたりせず、始めても問題ありません。

不動産投資はサラリーマンや公務員にこそ、ピッタリの投資です。

「副業なんてできないから、お金は増えない」と諦める前に、堅実な資産形成の第一歩を踏み出してみてください。