不動産投資の情報収集をしていると営業マンや書籍で「不動産投資は節税ができます」「不動産投資で賢く節税対策」などの言葉を見かけることがあります。

この言葉を見て「本当に不動産投資で節税ができるのか」気になっている方は多いでしょう。

不動産投資では、下記の4つの視点で節税できる可能性があります。例えば、個人の所得税では、不動産投資が赤字になることで給与所得などと損益通算され、税負担が軽くなる可能性があります。

しかし、不動産投資を節税目的で行うことはおすすめできません。

節税だけを念頭に置くと、不動産投資の物件選定を誤る可能性があるからです。「節税できる物件＝収益を得る物件」ではないので、不動産投資の成果を得られなくなるのです。

逆に不動産投資の目的を理解して正しい物件に投資できれば、中長期的に安定した収益を得られます。

36年以上不動産投資を支援してきた日本財託のオーナー様も、下記のようにしっかりと不動産投資の成果を実感できています。

なぜ不動産投資を節税目的に取り組まないほうがいいのかを理解して、将来的にやってよかったと思える不動産投資に切り替えていきましょう。

そこで本記事では、不動産投資で節税ができる仕組みと節税だけを目的にしないほうがいい理由をまとめて解説します。

最後まで読めば、不動産投資の本質を押さえて物件選定をしたほうがいいと納得できるはずです。

不動産投資は正しく取り組めば、老後の備えや豊かな暮らしを実現する手段になります。誤った考え方で進めないためにも、ぜひ参考にしてみてください。

1.不動産投資で節税できる税金の種類

冒頭でも触れたように、不動産投資では、下記の4種類の税金が節税できる可能性があります。

ここでは、税金ごとに不動産投資でどのように節税ができるのか概要をご紹介します。「不動産投資で本当に節税ができるのか」確認してみましょう。

1-1.【個人】所得税

1つ目は、個人の所得税です。不動産投資の所得税は、給与所得と損益通算ができます。

例えば、所有している不動産が1戸しかなかったとしても、その不動産投資で赤字が計上されていれば、給与所得から天引きされていた所得税を赤字の分だけ取り戻すことができます。

この仕組みについては「2-1.【個人】不動産投資での節税の仕組み」で詳しく解説しています。

1-2.【法人】所得税

2つ目は、法人の所得税です。

給与所得と不動産所得の合計課税所得が一定水準（目安として1,300万円前後）を超える規模になると、法人を設立して不動産を所有したほうが、税務上有利になる可能性があります。

この仕組みについては「2-2.【法人】不動産投資での節税の仕組み」で詳しく解説しています。

1-3.【個人】相続税

3つ目は、個人の相続税です。現金を投資用不動産に組み替えることによって、相続税の計算の基準となる財産の評価額を圧縮することができます（圧縮効果は物件の種類や立地、賃貸状況などによって異なります）。

具体的には、土地は時価のおよそ8割の「路線価」×「借地権割合」で計算され、そして、建物は「固定資産税評価額×（1－借家権割合×借地権割合）」で計算されます。

そのため、投資用不動産の評価額は圧縮された状態で相続税を計算するので相続税を軽減できることになるのです。

賃貸用不動産の相続税評価額は相続開始前5年以内の購入の場合は時価のおおよそ80%、5年経過後ではおよそ40%～50%にまで圧縮されます。

詳しくは下記の記事でまとめているので参考にしてみてください。

不動産小口化商品の節税メリットが消失？税制改正で問われる「節税ありき」からの脱却

1-4.【法人】相続対策

4つ目は、法人の相続対策です。法人による相続税の節税効果は、投資用不動産の財産評価額の圧縮効果だけではありません。

家族を役員にすることによる所得の分散、法人設立時の株式の時価が低いうちに子供に譲渡すれば、贈与税はほとんどかからず、相続が起こった時にはすでに子供の持ち物なので、相続税がかからないメリットがあります。

2.不動産投資での節税の仕組み

不動産投資で節税できる可能性がある税金が分かったところで、なぜ節税できるのか詳しく解説していきます。

ここでは、不動産投資での節税対策でよく検討される所得税に焦点をあてています。不動産投資での節税は、どのような仕組みで実現できるのか参考にしてみましょう。

2-1.【個人】不動産投資での節税の仕組み

個人の場合は、不動産投資で赤字が出ると対応する部分の税金が節税できます。なぜなら、不動産所得は、給与所得などと損益通算できるからです。

例えば、サラリーマンの場合、自身が納める所得税を会社が代わりに計算して、納付しています。一方で、不動産投資で家賃収入を得ていたとしても、会社はその実態を知りません。

そこで、不動産投資をしているサラリーマンは、確定申告をしてその分の税金を納める必要があります。

下記のように、不動産投資が黒字の場合はその分の所得税も支払いますが、赤字の場合は損益通算をします。

※税金が節税できるといっても、源泉徴収された所得税額以上に税金が戻ってくることはありません。年間の所得税が20万円であれば、当然ですが税金の戻りの最大額は20万円です。

このように、不動産投資で赤字が出ると、給与所得と相殺できるため節税につながるのです。では、不動産投資で赤字になることはあるのでしょうか？

不動産投資では、実際の支出を伴わない減価償却費によって、帳簿上の赤字を生み出せることがあります。

減価償却費の最大の特徴は、実際にお金の支出がない、帳簿上の費用であることです。実際にお金の支払いはないのですが、不動産の所得を帳簿上で計算するときに便宜的に費用として計上します。

そのため、下記のように、手元に残るお金と、帳簿上のお金の不一致が生まれます。

所得税の計算は手元現金をもとに行われるのではなく、帳簿上の利益に対して税金計算が行われます。

この場合では、減価償却費を考慮して計算した所得50万円に対して、税金が計算され、手元現金80万円に対して税金が計算されるわけではないのです。

減価償却費があることで、帳簿上の利益も少なくなり、利益の分だけ節税できるのです。

このように、実際の現金支出を伴わない帳簿上の費用である「減価償却費」を計上することで不動産所得が圧縮され、結果として所得税・住民税が軽減されます。

2-2.【法人】不動産投資での節税の仕組み

給与所得と不動産所得の合計課税所得が一定水準（目安として概ね1,300万円前後）を超える規模になると、法人を設立して不動産を所有したほうが、税務上有利となる可能性があります。

その理由は、個人の所得税が累進課税制度であり、所得が増えるほど税率が段階的に上昇するためです。課税所得が900万円を超えると所得税率は33％となり、住民税を含めた実効税率は概ね43％前後となります。

一方、中小法人の場合、法人税・法人住民税・事業税を含めた実効税率は、所得規模に応じて概ね21％～34％程度で推移します。

そのため、一定規模以上の所得水準では、法人で物件を保有することにより、税率差が生じる場合があります。

実務上は、個人と法人の実効税率差が概ね10％前後生じるケースもあり、この差が法人化による節税効果の要因となります。

実際に、日本財託のオーナー様のなかにも保有戸数が増えて、法人化したケースもあります。

参考：52歳から家賃収入100万円、経済自由人を目指す！

ただし、法人の場合は、法人課税後に役員報酬や配当として個人に所得移転する際に追加の課税が生じる可能性があります。

そのため、単純な税率比較のみで有利不利を判断することはできません。設立・維持コスト、社会保険料負担、将来の売却計画や資産承継方針も含めた総合的な検討が必要です。

3.不動産投資に節税目的で取り組むことはおすすめできない

ここまで、不動産投資で節税になるケースや具体的な仕組みを解説しました。

確かに不動産投資をすると所得税などを一時的に減らせるかもしれませんが、不動産投資に節税目的で取り組むことはおすすめできません。

個人が不動産投資をするときの主な節税対象となるのは所得税ですが、先ほども触れたように一時的に節税が見込めるだけで、売却時に支払うべき所得税が戻ってきます。

例えば、2,000万円で購入した投資物件を10年後に同額の2,000万円で売却した場合を見てみましょう。

お金の動きだけを考えると、購入額と売却額が同額であるため、利益は発生していません。ところが、会計上では減価償却した分だけ、帳簿上の不動産の評価額が低くなるのです。

10年間の減価償却の累計額が、400万円だったとします。帳簿上の不動産評価額は2,000万円から400万円を差し引き、1,600万円になります。

売却価額である2,000万円との差額である400万円が課税対象になります。つまり、保有期間中に得た節税効果の一部は売却時に精算することになり、すべてが節税になるわけではありません。

よく「不動産投資は節税になる」「サラリーマンができる税金対策」とのセールストークを耳にしますが、これは継続できるメリットではなく一時的なものに過ぎないのです。

また、そもそも不動産投資は「節税できる物件＝稼げる物件」ではありません。

節税目的だけで物件選定をすると、中長期的に安定した収益を得るという不動産投資の本筋から外れてしまいます。

その結果、思ったように収益を得られず赤字物件を保有することになってしまうのです。

このように、不動産投資の目的から外れた投資をしないためにも、節税だけを目的に不動産投資を始めることはやめたほうがいいでしょう。

4.不動産投資を節税対策目的に実施した場合の失敗例

節税目的で不動産投資に取り組むと、どのようなことが起こるのでしょうか？

ここでは、給与所得が700万円で、不動産所得が100万円の赤字だった場合の事例をご紹介します。

先ほど触れたように、所得税は損益通算により、給与所得と不動産所得の合計額に対して課税されます。

700万円-100万円で600万円になるのですが、サラリーマンは既に給与所得700万円分の所得税を徴収されているので、100万円分支払い過ぎている状態です。

ここで確定申告をすると、払い過ぎた所得税を還付金として手元に戻ってきます。

しかし、中古のワンルームマンション投資で大きな赤字が発生するケースは

・高額な修繕工事の実施
・購入時の諸経費

などが大半で、このケースを除くと黒字化することが一般的です。減価償却費も先ほど触れたように、一時的な節税対策にしかなりません。

仮に帳簿上の経費として計上できる減価償却費分だけ不動産所得を圧縮しても、大きな節税効果が得られるわけではありません。

このように、不動産投資ではそもそも節税対策になる程度の赤字を出し続けることが難しいです。

節税対策を目的にすると、単に赤字状態が継続しているだけの収益性の低い物件を所有し続けることになりかねません。

その結果、節税目的で不動産投資を始めた方のなかには

・多額の借金を抱えている方
・多額の損を出して物件を手放した方
・節税目的の不動産投資をしたせいで一家が離散してしまった方

など、悲劇が起きているのです。実際に、日本財託のオーナー様のなかには、日本財託に出会う前に節税目的で不動産投資をして後悔したという声があります。

参考：バブル崩壊の大失敗で学んだパートナー選び

だからこそ、節税がしたくて不動産投資をするのではなく、不動産投資の本質を理解したうえで収益を得られる投資物件を保有することが非常に大切です。

5.不動産投資の本質は家賃収入を得ながら効率よく純資産を拡大していくこと

不動産投資は目先の節税目的だけに活用しようとすると、何も得ることができずに失敗に終わる可能性があります。では、不動産投資の本当の目的は何でしょうか？

それは、空室リスクや金利上昇リスクなどをしっかり考慮したうえで、長期的かつ安定的に家賃収入を生み出し続ける資産を作ることです。

不動産投資は時間を味方につけて入居者から得る家賃収入でローンを返済しながら、純資産を拡大していく仕組みです。

短期的な節税目的で安易に物件を購入しても、「将来の老後の不安を解消する」「豊かな暮らしを実現する」などの資産形成にはつながりません。

だからこそ、赤字になり節税できる投資物件ではなくて、中長期的に安定した家賃収入を得られる投資物件を選定しなければならないのです。

36年以上不動産投資を支援してきた日本財託では、不動産投資の物件として「東京・中古・ワンルーム」を推奨しています。

この組み合わせであれば空室リスクを最小限に抑えつつ、中長期的に安定した不動産投資ができるからです。

日本財託では33,000戸以上のマンションを管理していますが、年間を通じて入居率99％以上の高い入居率でしっかり家賃収入を得られている状態です。

実際に日本財託のオーナー様はこの方法で、着実に純資産を拡大しています。

不動産投資は、あなたの生活や老後を豊かにする手段でなければなりません。

節税目的の物件選定ではなく、収入を得られる物件選定を意識して中長期的に安定した収入を得られることを目指しましょう。

6.まとめ

本記事では、不動産投資の節税について詳しく解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇不動産投資で節税できる可能性がある税金の種類は下記のとおり

〇不動産投資に節税目的で取り組むことはおすすめできない

〇不動産投資の本質は空室リスクや金利上昇リスクなどをしっかり考慮したうえで、長期的かつ安定的に家賃収入を生み出し続ける資産を作ること

この記事で述べたように、不動産投資の節税は一時的なケースが多く、それだけを目的にしてしまうと物件選定を誤り大きな損失につながる可能性があります。

節税目的だけで不動産投資をするのではなく、中長期的に安定した収益を得ることを忘れずに不動産投資を検討するようにしましょう。