「不動産投資の物件情報を見て利回りが気になった。不動産投資の利回りは株やFXと同じように、高ければ高いほどいいのかな？」
不動産投資をする物件を見始めると「利回り」が気になる方は多いのではないでしょうか。
不動産投資の利回りは、物件の購入価格に対して1年で得られる利益の割合のことです。一般的な不動産投資の実質利回りは、2～5％前後です。
ただし、不動産投資の利回りが高ければ高いほど優良物件であるとは限りません。
なぜなら、利回りは現時点での情報であり「中長期的に収益を得られるか」「空室リスクがないか」など、不動産投資で最も重要なポイントを可視化できるものではないからです。
だからこそ、ただ利回りだけを追いかけて物件選定をしてしまうと、数年後に空室が増えて家賃収入が得られないなどの失敗につながります。
そこで、35年以上不動産投資を支援している日本財託では、利回りよりも空室リスクを防げる物件選定が大切だと考えています。
実際に利回りよりも空室リスクを最大限抑える物件選定を重視して、多くのオーナー様が純資産を拡大しています。
日本財託のオーナー様の声
だからこそ、不動産投資の利回りとはどのようなものなのか把握して、正しく扱えるようになることが重要です。
そこで本記事では、不動産投資の利回りの概要や計算方法、利回りの考え方などの基礎知識をまとめて解説します。
最後まで読めば、利回りを算出し、不動産投資の成功に向けて活用できるようになります。
不動産投資ではさまざまな指標が出てくるからこそ、正しく理解して使い分けることが重要です。誤った判断をしないためにも、ぜひご覧ください。
不動産投資の物件選定は「利回り」より大切なポイントがある
不動産投資を始めるときに「利回りは高いかな？」と株式投資やFXのようについつい利回りを意識しがちですが、実は高利回り＝優良物件ではありません。
なぜなら、利回りはあくまでも現時点での収益性や家賃収入を示す指標であり「継続した家賃収入を得られるのか」など、不動産投資をするうえで一番大切な資産の拡大性が分からないからです。
そのため、利回りだけを意識してしまうと、中長期的に純資産を拡大できる物件を選定できなくなるリスクがあります。
では、利回りではなく、どのような点を意識して物件を選定すればいいのでしょうか？35年以上不動産投資の支援をしている日本財託では「東京の中古マンションワンルーム投資」を推奨しています。
この物件選定の勝ちパターンを押さえていれば、空室リスクを最大限抑えて中長期的に収益を得られる不動産投資を目指せます。
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・T・R様：受講したセミナーでは、初心者でも分かりやすいように、ポイントが押さえられていて、陥りがちなワナについてもしっかり説明していました。
不動産投資で成果を出すためには、利回り以外にも重要なポイントがあります。ぜひ、このセミナーで不動産投資を成功させるポイントを掴んでください。
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1.不動産投資の利回りとは
不動産投資の利回りとは、物件の購入価格に対して1年で得られる利益の割合のことです。不動産投資の利回りが高いほど、効率よく収益を得られる傾向があります。
不動産投資の利回りの計算方法は、下記のとおりです。
例えば、不動産投資額が100万円で1年の利益が20万円の場合は、20万円÷100万円×100で利回りは20％になります。
この計算方法は簡易的なもので、不動産投資の利回りは「家賃収入で見るか」「利益で見るか」によって、表面利回りと実質利回りに分けて考えることが多いです。
| 不動産投資の利回り | 概要 |
|---|---|
| 表面利回り | 不動産の価格に対して、どれだけ効率よく家賃を得られるかが分かる指標 |
| 実質利回り | 不動産の購入価格を含む投資時の出費に対して、どれだけ効率よく手元に現金を残せる指標 |
ここでは、表面利回りと実質利回りの概要や計算方法を紹介します。不動産投資の利回りを理解するためにも、参考にしてみてください。
1-1.表面利回り
表面利回りとは、管理費・修繕費・税金などの経費を含めずに算出した利回りのことです。不動産の価格に対して、どれだけ効率よく家賃を得られるかが分かります。
表面利回りは、以下の計算式で求めます。
例えば、年間家賃収入が80万円、不動産の購入金額が1,200万円の場合は、80万円÷1,200万円×100で表面利回りは約6.6％になります。
表面利回りだけで、投資効率を見極めることはできません。表面利回りはあくまでも参考値にとどめておきましょう。
1-2.実質利回り（手取り利回り）
実質利回りは、表面利回りに「管理費・修繕費・税金などの経費を含めて算出した利回り」になります。
不動産の購入価格を含む投資時の出費に対して、どれだけ効率よく手元に現金を残せるかが分かります。
実質利回りは、以下の計算式で求めます。
例えば、年間家賃収入が80万円、不動産投資のための年間必要経費が20万円、不動産の購入金額が1,200万円の場合は、（80万円-20万円）÷1,200万円×100で実質利回りは約5％になります。
実質利回りは、経費まで考慮したうえで利回りを計算しているので、投資物件の投資効率を正しく理解することが可能です。投資物件の収益力を正しく評価するなら、実質利回りを使うべきでしょう。
2.不動産投資の利回りは投資効率を比較するときに活用できる
不動産投資の利回りの概要と計算方法が分かったところで、いつ利回りを使用するのか気になるところでしょう。
不動産投資の利回りは、投資を検討する物件が複数あるときに、どちらが投資効率が優れているのか比較するときに活用できます。
投資規模の異なる投資対象に対しても、利回りというモノサシを使えば比較しやすくなるのです。
ここでは下記の利回りの計算方法を使って、実際に物件を比較してみます。
まずは、下記の投資額が異なる物件の利回りを算出してみます。
| 投資用物件 | 利回り |
|---|---|
| 投資先A | 50万円÷1,000万円×100＝5％ |
| 投資先B | 180万円÷4,500万円×100＝4％ |
利益額はBのほうが大きいですが、利回りで比較してみるとAのほうが利回りが高いことが分かります。
このように、投資案件を比較する際に、利回りを理解しておけば、投資物件を比較しやすくなります。
3.不動産投資の実質利回りの目安は2〜5%前後
昨今の一般的な不動産投資の実質利回りは、2～5％前後です。不動産投資の実質利回りを算出したときの基準値として参考にしてみてください。
一例として、下記のような不動産投資では、実質利回りが4％程度になります。
【実質利回りのシミュレーション】
・購入価格：1,000万円
・年間家賃収入：50万円
・年間必要経費：10万円
（50万円-10万円）÷1,000万円×100＝4％
ただし、利回りの目安は、地域やマンションの状態により異なります。より細かな目安は、次の章でご紹介します。
4.不動産投資の利回り比較
ここでは、2つの視点から不動産投資の利回りを比較します。
| 比較対象 | 比較傾向/ポイント |
|---|---|
| 都心と地方 |
・地方のほうが利回りが高くなる傾向がある ＜ポイント＞ ・現時点での利回りが継続しないことを念頭に置いて考えることが大切 |
| 新築マンションと中古マンション |
・中古マンションのほうが高い傾向がある ＜ポイント＞ ・中古マンションは購入価格を抑えられるのにも関わらず、家賃収入が新築とそこまで変わらないので高い利回りを実現しやすい |
不動産投資の利回りにどのような傾向があるのか把握することで、物件選定のヒントになります。ぜひ参考にしてみてください。
4-1.都心と地方の利回りの比較
都心と地方のマンションの利回りを比較すると、地方のほうが高くなる傾向があります。
築年数の古い地方のアパートやマンションのなかには、10％以上の利回りの物件も珍しくありません。このような物件は購入当初は高利回りかもしれませんが、いずれ空室が長期化したり家賃が下落したりするリスクがあるでしょう。
実質利回りは、あくまでも現時点の指標です。不動産投資は中長期的な視点で取り組むものなので、将来的な需要、空室リスクも考えて投資する必要があるでしょう。
全国の投資用不動産の利回りの目安は、以下のサイトから確認できます。地域によってどの程度利回りが異なるのか把握する目安として、活用してみてください。
4-2.新築マンションと中古マンションの利回りの比較
新築マンションと中古マンションの実質利回りは、中古マンションのほうが高い傾向があります。
都内の投資用中古マンションであれば、3.5～5％、新築のマンションの場合2～4％前後が相場です。
一例として、下記のように都心のワンルームマンションの利回りを比較しても、中古マンションのほうが0.8％程度実質利回りが高くなります。
この理由は、中古マンションは購入価格を抑えられるのにも関わらず、家賃収入はそこまで変わらないからです。
中古マンションは新築マンションよりも、販売価格が2～3割程度下がります。新築マンションの建物価格に上乗せされている人件費や広告費が不要になる分、購入価格が低くなるのです。
一方で、中古マンションの家賃収入は、大きく下落しないことが分かっています。下記は東京23区の築年数ごとの家賃水準の推移です。
築浅の中古マンションであれば、急激に家賃が低下することがないことが分かるでしょう。実際に日本財託のオーナー様も、中古マンションを購入して不動産投資をしています。
日本財託のオーナー様の声
このように、中古マンションは購入価格を抑えつつも一定の家賃収入が得られるため、新築マンションより実質利回りが高くなる傾向があるのです。
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5.【重要】不動産投資の物件は利回りだけで選ばない
ここまで、不動産投資の利回りについて詳しく解説してきました。利回りは投資したい不動産の投資効率を比較できる指標ではあるものの、利回りだけで物件選定をすることはよくありません。
なぜなら、利回りが高い＝優良物件とは限らないからです。利回りはあくまでも現時点での基準に過ぎません。現在の利回りが将来にわたり保証されているわけではないのです。
現時点での利回りが高くても、下記のようなリスクが高い物件の場合は、将来的に大幅に利回りが下がる可能性があるでしょう。
【不動産投資のリスクの例】
・今は入居者がいるものの将来的に空室リスクが高い
・退去時の修繕費が高い
・維持管理費が高い
実際に不動産投資の利回りを意識して物件を購入したものの、思ったように収益を得られなかったという声もあります。
【不動産投資の利回りを重視し過ぎた失敗例】
・O・M様：利回りに惹かれて名古屋で200万円ほどのワンルームマンションを2戸、現金購入しました。ところが、蓋を開けてみると、管理状況の悪さや家賃の低さに頭を抱える現状で、地方物件の危険性、利回りにだまされてはいけないということを、身をもって思い知りました。
例えば、現段階では入居者がいる、かつ購入価格も低い投資物件があったとしましょう。この投資物件の実質利回りは7％程度です。
【実質利回りのシミュレーション】
・購入価格：1,000万円
・年間家賃収入：80万円
・年間必要経費：10万円
（80万円-10万円）÷1,000万円×100＝7％
一般的な実質利回りも高く、1年間で多くの利益を得られるなと感じたかもしれません。しかし、1年後に入居者が退去して、その後なかなか入居者が定着しません。
1年の半分が空室、それに加えて入退去に伴う維持管理費も併せると、実質利回りは1.5％まで下落します。
【実質利回りのシミュレーション】
・購入価格：1,000万円
・年間家賃収入：40万円
・年間必要経費：25万円
（40万円-25万円）÷1,000万円×100＝1.5％
これは極端な例かもしれませんが、物件購入時の実質利回りだけに着目すると起こり得ることです。
不動産投資の本質は、目先の利回りを追いかけるのではなく、入居者の家賃によってローンを減らし、純資産が拡大することにあります。
だからこそ、一時的に高い実質利回りが出せる物件を選定するのではなく、少し利回りが低くても中長期的に安定した運用ができる物件を選定したほうがいいのです。
【長期入居者のいる物件は大幅に利回りが下落するリスクがある】
現在入居者がいる投資物件でも、実質利回りが物件の収益性を正確に評価しているとは限りません。
なぜなら、現在住んでいる入居者の家賃と周辺相場の家賃に差が出ている可能性があるからです。
例えば、新築時から10年間同じ入居者が住み続けていた場合、新築当初の高い家賃で、利回りを計算しているケースがあります。この入居者が退去すると、周辺相場の家賃で入居者募集をするため、利回りが大幅に下がると考えられます。
このように、入居者がいる場合でも、今の実質利回りが今後も続くと容易に判断することは危険なケースがあります。
6.利回りが多少低くても「東京・中古・ワンルーム」なら着実に純資産を拡大できる
不動産投資の実質利回りからは「継続した家賃収入を得られるのか」「この利回りが維持できるのか」など、不動産投資をするうえで一番大切な資産の拡大性が見えてきません。
あくまでも実質利回りは1つのモノサシであり、それだけを意識しないようにしましょう。
中長期的な視点で見れば、実質利回りが多少低くても空室リスクを抑えられて、着実に純資産を拡大できるほうが不動産投資の成功に近づきます。
では、本当に選択するべき物件は、どのようなものなのでしょうか？36年以上不動産投資を支援している日本財託では、「東京・中古・ワンルーム」を推奨しています。
| 「東京・中古・ワンルーム」投資がおすすめの理由 | |
|---|---|
| 東京 |
・将来にわたって賃貸需要が安定している ・賃貸住宅の入居者層となる若年層の流入が続いている |
| 中古 |
・購入価格を抑えられるのでキャッシュフローが悪化しにくい ・新築物件と比べて高い実質利回りが実現できる |
| ワンルーム |
・リスク分散できる（需要の変化、災害などの被害を最小限にできる） ・維持費を抑えられる |
この組み合わせであれば空室リスクを最大限抑えつつ、中長期的に純資産を拡大できます。
確かに、実質利回りが10％以上の投資物件もあるかと思いますが、このような投資物件は中長期的な視点で見ると空室、家賃下落リスクがあるでしょう。
不動産投資は一時的な収益ではなく、長期安定収入を得ることが非常に重要です。だからこそ、賃貸需要の安定している東京、アパートではなく分譲タイプのワンルームを選ぶことが成功するための最善策です。
実際に日本財託のオーナー様もこの方法で、不動産投資の成果を最大化しています。
日本財託のオーナー様の声
このように、不動産投資では、現時点での高い実質利回りよりも、長期的に安定した需要があり入居者の家賃で安全に借金を減らしていける物件を選ぶことが大切です。
まずは無料相談してみませんか？
不動産投資の純資産を少しでも効率よく増やしたい場合は、物件選定と併せて「少しでも早く始めること」を意識してみてください。
他の投資手法とは異なり、投資した時間がそのままお金になる仕組みです。時間を味方につければ、自動的に純資産を増やしていけます。
逆に言えば、スタートが1年遅れると、1年分の家賃による借金返済の機会を丸ごと失うことになります。
例えば、家賃5万円の物件の場合は1年先延ばしにするだけで、年間60万円分の資産拡大のチャンスを逃しているのです。
だからこそ「タイミングが来たら物件を探そう」ではなく、今すぐできることからチャレンジしていくスタート力が決め手になります。
これは実際にマンション経営をして東京のワンルームを16部屋所有・資産は約2億2000万円の台場様も、痛感している重要なポイントです。
とくにセミナー参加や書籍を読む、無料相談に参加するなど、ノーリスクでできることはとにかくスピード感を持って実施することをおすすめします。
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不動産投資に興味を持ったら、まず行動してみることが大切です。まずは今の思いや疑問をお聞かせください。
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7.まとめ
本記事では、不動産投資の利回りの概要や考え方をまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。
〇不動産投資の利回りとは、物件の購入価格に対して1年で得られる利益の割合のこと。不動産投資の利回りには2種類ある
・表面利回り：不動産の価格に対して、どれだけ効率よく家賃を得られるかが分かる指標
・実質利回り：不動産の購入価格を含む投資時の出費に対して、どれだけ効率よく手元に現金を残せる指標
〇不動産投資の利回りは、投資を検討する物件が複数あるときに、どちらが投資効率が優れているのか比較するときに活用できる
〇昨今の一般的な不動産投資の実質利回りは2～5％前後
〇利回りが高い＝優良物件とは限らないので利回りだけで物件選定をしてはいけない
〇利回りが多少低くても「東京・中古・ワンルーム」なら着実に純資産を拡大できる
不動産投資の利回りは投資効率を比較できる指標ではあるものの、これだけで物件選定をすることは危険です。
現時点での利回りだけでなく中長期的に純資産を拡大できるかどうかという視点を持ち、物件選定をするようにしましょう。