「不動産投資に興味があるけれど、デメリットも把握しておきたい」
「デメリットがあまりにも大きいならやめておこうかな」

不動産投資を始める前に「悪い部分」も知っておきたいという方は多いのではないでしょうか。

何事にも良い面と悪い面があるように、不動産投資には5つのデメリットと8つのリスクが存在します。これは避けては通れない不動産投資の特性です。

しかしここで、ひとつ重要な「気づき」を提示させてください。実は、こうしたデメリットやリスクは、オーナーの「やり方」ひとつで、コントロール可能なレベルまで劇的に軽減できるものなのです。

多くの人が失敗するのは、リスクそのもののせいではありません。リスク回避策を取らないまま運任せの投資をしてしまっているからに過ぎないのです。

不動産投資のデメリットやリスクを回避する方法はズバリ、「東京の中古ワンルーム×繰り上げ返済」です。なぜならば、圧倒的な単身者需要が今後も続く東京で、新築よりも価格が落ち着いた中古ワンルームを購入して、入居者の家賃と自己資金を合わせた「2人の力」で借入を早期に解消していくのが、リスクコントロールの最適解と言えるからです。

実際に、デメリットやリスクを孕む不動産投資でも、私ども日本財託の推奨する始め方を実践したオーナー様は、5人に1人が経済的自由を実現しているという調査結果があります（※）。 本記事では、不動産投資特有の5つのデメリットと8つのリスクを解説するとともに、日本財託が3万戸以上の管理実績から導き出した「不動産投資を成功させる方法」を余すことなくお伝えしていきます。

記事を読み終える頃には、「不動産投資のデメリットやリスクはコントロールできること」を理解でき、その具体的な方法まで会得できているはずです。ぜひ最後までお読みください。

1.不動産投資の5つのデメリット

1章では、株式投資などの他の金融商品と比較しながら、不動産投資にはどのようなデメリットがあるのかを解説していきます。 不動産投資は、手軽さや即時性を求める方には不向きな側面がありますが、ハードルを乗り越えれば、将来の安定した家賃収入という強固な資産形成を支える土台となります。

他の投資手法とどう違うのか比較しながら、不動産投資が自分に向いているか考えてみてください。

1-1.デメリット1：他の金融商品に比べて投資額が高額

他の金商品がそれこそ1万円程度からでもスタートできるのに対して、不動産投資の場合は、安いものでも数百万円以上が必要になります。

たとえば、地方の中古ワンルームマンションであれば、100万円台で購入することもできますが、これが同じ中古ワンルームマンションでも東京23区内になると最低でも1000万円以上が必要になります。区分マンションではなく1棟アパートマンションの場合には、投資金額は数億円にも及びます。

つまり不動産投資は、投資金額が大きいため、万が一失敗した際の損失も大きくなるというデメリットがあります。

1-2.デメリット2：流動性が低い

株式投資の場合、株式を売却して現金化するまでの期間は数日程度です。一方で、収益不動産を売却する際には、換金までの短くても1カ月程度はかかります。

これは、株式の場合、株価という売値がはっきりしているのに対して、収益不動産はどれ一つとっても価格は同一なわけではなく、査定金額も不動産会社によって異なります。

また、売却価格が決まったとしても、買主との交渉によって価格も変動し、時間がかかります。つまり、価格が一定でないことを原因として、売却までに時間がかかるのです。

1-3.デメリット3：各種税金がかかる

収益不動産には購入時、所有時、売却時とそれぞれのタイミングで税金がかかります。購入時には不動産取得税、所有時には固定資産税・都市計画税、所得税、そして売却の際には譲渡所得税が課税されるのです。

一方、株式投資の場合は、保有中には配当金に対して、そして売却時に売却益に対して、それぞれ約20％が課税されるシンプルな体系です。

不動産投資は各段階において税金が課税されてくるので、不動産投資を始める前に税金面まで含めたシミュレーションを組んで置かないと、事前に想定しなかった税負担で不動産経営が成り立たなくなる恐れがあります。

1-4.デメリット4：確定申告が必要

不動産投資を行い不動産所得を得ている人は、毎年所得税を自分自身で計算して、納税をする必要があります。これを確定申告と呼びます。

サラリーマンとしての収入しかない場合には、勤務先が所得税を計算して、あらかじめ差し引いた金額をあなたの銀行口座に振り込んでくれるので、税金をあらためて申告する必要はありません。

ただ、不動産投資から得られる所得は、会社があなたに代わって計算してくれるわけではないので、自分自身の手で行う必要があります。通常、2月16日から3月15日までが確定申告期間となります。 なお、私ども日本財託では、確定申告の無料説明会や確定申告説明会のWEB配信、オリジナルの作成手引書の配布などを行っており、オーナーの確定申告をバックアップする体制が整っています。詳しくは「オーナー様サポート体制」のページもご覧ください。

1-5.デメリット5：始める前に手間がかかる

不動産投資をはじめるには、まず長期に渡って安定した家賃収入を期待できる収益不動産を選び、そのうえで購入資金の融資を取り付けます。その後、売買契約を締結します。また、入居者募集や内装工事の手配、家賃の集金など収益不動産の管理を行う賃貸管理会社も探しておく必要があります。

賃貸管理会社もいい加減に選んでしまうと、管理のトラブルにも巻き込まれる恐れがありますので、慎重に選ぶ必要があります。

一方、株式投資をスタートする際には、口座開設にやや手間がかかるくらいで、銘柄選びも見知った企業を選べば苦労することもありません。 なお、私ども日本財託では、収益物件のご紹介から提携金融機関による融資の打診、売買契約の締結、そして購入後の入居者募集や賃貸管理まで、不動産投資に関わるすべてのプロセスを自社グループで一気通貫でサポートしています。 オーナー様がご自身でバラバラの業者を探したり、煩雑な事務作業に追われたりすることはありません。「選ぶだけで、あとは任せられる」という体制を整えているため、お忙しい会社員や公務員の方でも、本業の手を止めることなく安心して資産形成をスタートしていただけます。

2.デメリットだけでなく不動産投資のリスクも知っておこう

1章では、他の金融商品と比較した不動産投資のデメリットについて解説しました。こうした初期費用の高さや流動性の低さは、不動産投資という仕組みそのものが持つ特性です。

しかし、実際に運用をスタートさせた後には、これらとは別に「経営上のリスク」にも向き合わなければなりません。あらゆる投資にリスクがあるように、不動産投資にも回避すべきリスクが存在します。

ここからは、不動産投資を実際に行った場合に考えられる「8つのリスク」と、その具体的な対策について確認していきましょう。

2-1.債務リスク

不動産投資の最大のリスクが借金です。借金さえなければ、空室や滞納が発生して数か月家賃収入が入ってこなかったとしても、不動産経営が破たんすることはありません。

一般的な収入を得ているサラリーマンが1億円を超えるような借金をして、地方や郊外でアパート経営をはじめるケースも多く目にしますが、これは大変リスクの高い手法です。 借入リスクをゼロにする最短ルートは現金購入ですが、現実的には多くの方が融資を活用されます。そこで私ども日本財託が提唱しているのは、「10年以内に資産に占める借入割合を40％まで減らしていく」というレバレッジの黄金率です。

入居者の家賃とオーナー自身の「2人の力」で計画的に繰り上げ返済を続けてこの比率まで借入を減らせば、たとえ将来金利が今の倍に上昇したとしても、家賃収入だけで十分にローンを完済し続けることが可能です。借金は「背負い続けるもの」ではなく、戦略的に「減らして安全圏へ導くもの」と考えるのが、日本財託流のリスク管理術です。

2-2.空室リスク

収益不動産を購入しても肝心の入居者がいなければ家賃収入は入ってくることはありません。そのため、安定して家賃収入を得るためには、賃貸需要の旺盛なエリアの不動産に投資をすることが欠かせません。

利回りの高い地方や郊外ほど高い利回りが取れますが、リターンの大きさはリスクの大きさの裏返しでもあります。こうしたエリアほど、人口が減少し、駅からも離れていることが多いので、賃貸需要は見劣りします。 私ども日本財託は「東京の中古ワンルーム」にこだわっており、管理する物件の入居率は、年間通じて入居率99％以上を維持しています。満室になって初めてオーナー様から信頼を得ることができるという考え方から、入居者が決まらなければ身銭を切ってでも必ず空室をなくす姿勢を貫いているからです。

当社の入居率向上へのこだわりについては、「年間平均入居率98%以上の理由」のページもぜひご覧ください。

2-3.滞納リスク

入居者の家賃滞納はオーナーにとって大きなリスクの一つです。滞納が何ヶ月も続けば想定した利回りが実現しないばかりか、ローン返済計画にも影響してきます。 私ども日本財託では、オーナー様の安定したキャッシュフローを守るため、万が一入居者の家賃支払いが遅れた場合でも、100%の賃料を保証する仕組み（※）を整えています。

※1R・1Kの30m²以下のお部屋で、当社斡旋の入居者であることが滞納保証の条件です
※滞納保証期間:同一の入居者で連続12ヶ月迄

滞納保証について詳細は「管理委託料と空室保証・滞納保証」のページもご覧ください。

2-4.資産価値下落リスク

不動産の資産価値は、原則として経過年数に応じて緩やかに下落していきます。現在の市況においては、都心部を中心に不動産価格が上昇トレンドにあり、築年数が経過しても価格が維持、あるいは上昇しているケースも珍しくありません。

ただし、こうした上昇が未来永劫続くわけではない点には注意が必要です。市況が一定、あるいは落ち着いた状況下では、建物は古くなるほど価値が下がるのが基本です。 一般的に投資では「出口戦略（いつ売るか）」が重要視されますが、日本財託では「不動産投資の出口戦略は最後まで持ち続けること」と定義しています。

そのうえで日本財託が東京のワンルームマンションにこだわっている理由には、資産価値下落リスクが低い点もふくまれます。上記データが示す通り、東京のワンルームは築20年以降であっても、家賃が80%程度で維持される「底堅さ」が特徴です。

大阪などの他都市では築30年を過ぎても下落が止まらず、価値が大きく目減りするリスクがありますが、東京ならその心配は最小限です。あえて家賃が安定した中古物件を選ぶことで、資産価値が急落するリスクを「仕組み」で排除することが可能です。

2-5.家賃下落リスク

資産価値の下落と同様に、家賃も原則として経過年数に応じて緩やかに下落していきます。ただし現在の市況においては、物件価格の上昇に伴って賃料も上昇トレンドにあるのが特徴です。

しかしながらこちらも同様に、この上昇が未来永劫続くわけではありません。特に家賃額は、入居者の支払い能力に強く依存するため、際限なく上がり続けることは難しく、いずれは上昇トレンドも落ち着いてくると考えられます。 私ども日本財託では、家賃下落リスクを回避するためにも、東京のワンルームマンションをおすすめしています。

なぜならば、先ほど（2-4）のグラフでもお示しした通り、東京23区のワンルームマンションは「築20年を過ぎたあたりで家賃下落が止まり、新築時の80％程度で安定するという明確なデータがあるからです。

家賃の下落期をすでに通り過ぎ、収支が安定期に入った中古物件を紹介することで、購入直後に「新築プレミアム」が剥げ落ちて家賃が急落するリスクを回避することができます。これにより、将来にわたって計算の成り立つ、堅実なシミュレーションをご提示できるのです。

2-6.地震リスク

地震も、不動産投資における主要なリスクの一つです。とくに新耐震基準が適用されていない古い建物では、地震による倒壊リスクが高まります。 当社では、地震リスクに備えるため、新耐震基準が導入された昭和56年6月以降に建築された新耐震基準の物件に限定して仕入・販売を行っています。

2-7.火災リスク

火災リスクとは、所有する物件が火災に見舞われることで、建物資産を消失したり、修繕のために多額の費用が発生したりするリスクのことです。 火災リスクを回避するという観点でも、私どもが提唱しているワンルームマンション投資は、一棟投資よりリスクが低いといえます。1棟のアパートに集中投資するのではなく、区分マンションを複数の異なるエリアに分けて所有することがリスク分散につながるからです。

同じ1億円を投資する場合でも、1棟のアパートではその場所で火災が起きれば全収入が絶たれますが、複数のエリアにワンルームを所有していれば、1室が火災に遭っても他の部屋の家賃収入で経営を維持できます。

2-8.賃貸管理会社倒産リスク

収益不動産の管理を委託している賃貸管理会社が倒産してしまった場合、本来送金されるはずだった家賃や預けていた敷金を取り戻すことは困難です。

3.不動産投資のデメリット・リスクは抑えることが可能

不動産投資特有のデメリットやリスクを見て、不安に感じる方もいるかもしれません。

しかしながら、実は、前章までに解説したさまざまなリスクは、投資家自身の「選択」と「運用」によって、コントロール可能な範囲まで抑え込むことが可能です。

本章では、リスクをどのようにコントロールして安全な資産形成へと変えていくか、その具体的な解決策を解説します。 不動産投資の成否は、リスクを「運」に任せるのではなく、投資家自身の運用と物件選びによって「最小化」できるかどうかにかかっています。適切な借入比率の維持や、圧倒的な需要があるエリアの選定といった具体的なリスクコントロールの方法を見ていきましょう。

3-1.借入リスクをコントロールする

不動産投資において、多くの方が最も大きなデメリット・リスクと感じるのは「借金」そのものではないでしょうか。しかし、この借金をいかにコントロールしてリスクを最小限に抑えるかは、投資家自身の運用次第で決めることができます。

私ども日本財託では、借金を「放置するもの」ではなく「計画的に減らしていくもの」と捉えています。具体的には、以下の手法によって借入リスクを徹底的にコントロールします。 借入額の比率に注目して安全圏を維持し続けることで、大きな資産を動かしながらも堅実な運用を継続することが可能になります。

3-2.空室リスク・家賃下落リスクを回避する

不動産経営における最大の懸念は、収益が途絶える「空室」や、収益力が低下する「家賃下落」です。

これらは外的要因に左右される不可抗力のように思われがちですが、実際には投資の入り口である「立地」と「物件選び」を徹底することで、その発生確率を極限まで抑え込むことができます。 あらかじめ「賃貸需要が途切れず、価値が下がりにくい土台」を選ぶことが重要です。根拠に基づいた物件選定を行うことで、空室や家賃下落というリスクを回避し、長期にわたる安定収益を見込むことができるようになります。

3-3.地震リスク・火災リスクを回避する

現物資産である不動産投資において、地震や火災といった自然災害は避けて通れない懸念事項です。しかし、これらは「運」に任せるのではなく、建物の構造選びと所有の仕方を工夫することで、被害を最小限に抑え、立ち直れる仕組みを作ることができます。 地震リスク・火災リスクは、構造やエリアをしっかり選ぶことでリスクを軽減することが可能です。

3-4.滞納リスク・管理トラブルリスクを回避する

不動産投資を進める上で、不安要素となるのが「家賃の滞納」や「入居者とのトラブル」ですが、信頼できるパートナーと保証の仕組みを活用することで、その実害を実質的にゼロに抑え込むことが可能です。 あらかじめ滞納やトラブルに対処できる管理会社を選ぶことで、オーナー様は実務的なリスクから解放されます。

4.不動産投資のリスクを軽減する「東京の中古ワンルーム×繰り上げ返済」

不動産投資における諸リスクを最小限に抑え、長期安定した収益を確保するための最適解が、「東京23区・中古・ワンルーム」という物件選びと、「繰り上げ返済」を組み合わせた運用スタイルです。

なぜこの掛け合わせがリスク軽減に直結するのか、具体的な理由を解説します。

4-1.「東京23区」が空室リスクを圧倒的に下げる

不動産投資の最大のリスクは「空室」ですが、日本で唯一人口が流入し続けている東京23区に限定することで、このリスクを圧倒的に下げることができます。

その理由は、「圧倒的な若年層の需要」と「2040年まで続く人口増加予測」にあります。

東京23区には圧倒的な若年層の需要がある

若年層の転入超過: 東京には進学や就職を機に全国から若者が集まり続けており、2024年には15歳〜29歳の若年層だけで10万人以上の転入超過を記録しています。

2040年まで人口増加が続くと予測されている

圧倒的な賃貸需要: 東京都の人口は専門家の予測を上回るペースで増加しており、2040年まで増加が続くと予測されています。

人が集まる場所には仕事が生まれ、さらにお金が落ちるという「好循環」があるため、空室が発生してもすぐに次の入居者が見つかる安定感があります。

このように「人が集まる場所」に投資することで、空室による収益断絶のリスクを物理的に最小化できます。

4-2.「中古物件」が価格下落と利回り低下を防ぐ

資産価値の急落を防ぎ、着実な収益を得るためには、新築ではなく「中古物件」を選ぶのが合理的です。

その理由は、「新築プレミアムの回避」と「家賃水準の底堅さ」にあります。

「新築プレミアム」を回避し、購入後の価値下落を防ぐ

新築マンションの価格には、デベロッパーの利益や多額の広告宣伝費が含まれており、購入した瞬間に資産価値が2〜3割下がるのが実態です。中古はこの「新築プレミアム」がすでに剥落した適正価格で購入できるため、資産価値が目減りするリスクを抑えられます。

家賃と価格が「底打ち」する安定感

東京23区の中古ワンルームは、築20年を過ぎると賃料水準が安定し、その後の下落リスクが極めて低くなります。また、1981年以降の「新耐震基準」を満たしたRC造（鉄筋コンクリート造）を厳選することで、震度6強の地震でも倒壊しない実証済みの安全性を確保できます。

さらに、価格が安定した物件は、将来の収支予測が立てやすく、売却時にも買い手が見つかりやすいという「流動性の高さ」を生み出します。

このように「資産価値が安定した中古」に投資することで、購入後の大幅な価格下落や災害による損失リスクを最小化できます。

4-3.「ワンルーム（単身世帯）」が運営効率を最大化する

効率的かつ低リスクな運営を実現するためには、ファミリー向けや一棟物件ではなく「区分ワンルームマンション」に絞るべきです。

その理由は、「圧倒的な市場規模」と「維持コストの低さ」にあります。

東京23区で最も需要が分厚い「単身世帯」を狙う

東京23区の賃貸世帯のうち、約73.3％が単身世帯であり、需要のボリュームが圧倒的です。入居者が1人で決断するため、検討から成約までの期間が短く、空室期間を最短に抑えられる強みがあります。

低コストな原状回復による収益の維持

ワンルームは床面積が小さいため、退去時の壁紙貼り替えやハウスクリーニング費用が安価に済みます。ファミリー物件のように一度の退去で数十万円の支出が発生し、数ヶ月分の家賃収入が吹き飛ぶようなリスクを回避できます。

需要が絶えず、メンテナンス費用も計算しやすいという「運営の軽さ」があるため、長期にわたって手元に現金を残し続けることが可能です。

このように「単身者ニーズ」に特化することで、空室期間の短縮と経費削減を同時に実現し、収益性を最大化できます。

4-4.「繰り上げ返済」が資産形成を加速し借入リスクを消滅させる

物件選びでリスクを抑えた後、仕上げとして「繰り上げ返済」を継続することが、不動産投資を確実かつ爆発的な資産形成へと変えていきます。

「あなたと入居者」2人の力で返済を早める

不動産投資の繰り上げ返済は「オーナーの自己資金」と「入居者の家賃」を合わせた2人の力で行います。

たとえば2,340万円のマンションを手に入れるために、「(1)貯めてから買う」場合と、「(2)ローンを組んで繰り上げ返済する」場合で、どれほど効率に差が出るかを比較しています。

(1)貯めて買う場合：完済（購入）まで29年3ヵ月かかり、自分のお金を2,340万円すべて出す必要があります。
(2)ローンを組む場合：自力での支払いは17年で済み、持ち出し費用も1,360万円で済みます。

つまり、ローンを活用したほうが圧倒的に早く、かつ安く資産を築けることを示しています。これにより、「およそ半分のお金と時間」で資産を手に入れることができるのです。

繰り上げ返済で資産形成を加速させる

「完済したマンション2戸＋ローンのあるマンション1戸」という状態になれば、最初の2戸の家賃すべてを3戸目の返済に充てられるため、短い期間で完済できます。

この「家賃に家賃を稼がせる」仕組みこそが、資産形成を加速させる最大のポイントです。

具体的には、自分自身の繰り上げ返済資金に加えて、すでに完済した物件から生み出される「家賃収入」をすべて次のローンの返済へと集中投下します。返済に回せる資金額が雪だるま式に増えていくため、以下画像にある通り、1戸目の完済に8年かかったとしても、3戸目はわずか5年で完済できるといった「複利のような加速」が起こるのです。

借金を単なる負債として背負い続けるのではなく、完済するたびに次の資産形成を早める強力な「エンジン」へと組み替えていく。このサイクルを回し続けることで、自分1人の貯金では決して到達できないスピードで、将来の安心を支える「私的年金」を築き上げることが可能になります。

「金利上昇リスク」への最強の防衛策とする

資産全体に占める借入金の割合を「40％以下」に保つことを推奨しています。この比率を守り、繰り上げ返済で元本を減らし続ければ、将来金利が上昇しても家賃収入だけで十分に返済を継続できる耐性がつきます。

ローンが減るたびに将来の「自分年金」が形になっていくため、精神的な安定とモチベーションの維持にもつながります。

このように「繰り上げ返済」を戦略的に実行することで、借入に伴う不安を解消し、家賃が家賃を生む「無敵の資産形成フェーズ」へ最短距離で到達することが可能になります。

5.デメリット・リスクを抑えられれば不動産投資は良い投資になる

ここまで解説してきたように、不動産投資にはデメリットやリスクがありますが、前章で伝えたようなリスク回避ができるのであれば、不動産投資を行う価値があります。

5-1.不動産投資すべき理由1：安定収入源になる

不動産投資の最大の魅力は、毎月安定した収入を得られることです。株式投資や投資信託などの他の金融商品のおもに売買によって利益を得るのに対して、不動産投資は資産を保有することによってインカムゲイン（家賃収入）を得られるのがメリットです。

ひとたび安定して入居者が入り続ける立地の収益不動産を購入することができれば、あとは毎月家賃収入を生みだし続けてくれます。

貯金や株式投資で資産を拡大したとしても、その資産を取り崩して使ってしまっては、いつかは拡大した資産もなくなってしまいます。その点、不動産投資は収入源として利益を生み続けてくれるので、資産が減ってしまう心配もありません。

5-2.不動産投資すべき理由2：特別な知識ノウハウが必要ない

株式投資で利益をあげるためには、日本経済や世界経済の動向をチェックしながら、銘柄研究することも欠かせません。それだけの勉強をしても確実に利益を上げられる保証はありません。

不動産投資で長期に渡って収益を上げるには、賃貸需要の確かな場所、建物を購入して、信頼のおける賃貸管理会社に管理を委託することです。これができれば、あとは特別な勉強をする必要はありませんし、ノウハウを身に付ける必要もありません。

5-3.不動産投資すべき理由3：計画的に資産を拡大していける

安定した収入を得られる不動産投資だからこそ、その家賃収入を前提として資産を増やしていくことが可能です。家賃は毎月入ってくるので、1年後、5年後、10年後といった形で資金計画もかなり正確に立てることが可能です。

そのうえで、ローンの繰り上げ返済時期を定めたり、ローン完済後の家賃収入を再投資にまわすなど先を見据えた資産拡大計画を定められます。

6.まとめ

この記事では、不動産投資のデメリットやリスクについてまとめて解説していきました。

◆不動産投資のデメリットと回避策

・投資額が高額→中古ワンルームなら数百万円からスタート

・流動性が低い→資産価値が落ちにくい東京の中古物件を選ぶ

・税金がかかる→事前にしっかりシミュレーションを行う

・確定申告必要→確定申告サポートのある不動産会社を選ぶ

・開始前の手間→一貫して任せられる会社をパートナーに選ぶ

◆不動産投資のリスクと回避策

・債務リスク→10年以内に借入比率を40%まで下げる

・空室リスク→東京・駅近など圧倒的な需要がある立地を選ぶ

・滞納リスク→家賃保証会社・滞納保証などを利用する

・資産価値下落リスク→都市競争力の高いエリアに限定する

・家賃下落リスク→賃料が底打ちした安定期の物件を狙う

・地震リスク→新耐震基準を満たした物件を厳選する

・火災リスク→耐火性の高いRC造マンションを選ぶ

・管理会社倒産リスク→財務基盤や管理戸数・オーナー数で会社を選ぶ

不動産投資にはデメリットもリスクもありますが、正しい不動産投資手法を選択することで、リスクを回避し、着実に資産を形成していくことが可能です。関連記事もぜひ参考にして不動産投資を成功させましょう。