「不動産投資の融資って借りた後が不安...借りないほうがいいのかな...」

不動産投資を開始するときには不動産の購入が必要になるので、融資を受けることが一般的です。

しかし、大きな金額になるので「本当に融資を受けていいのか」「自分はいくら融資が受けられるのか」など不安になるでしょう。

日本財託では、不動産投資をするときには融資を積極的に活用したほうがいいと考えています。自己資金が貯まるまで待つよりも融資を活用したほうが効率よく資産形成ができるからです。

実際に日本財託のオーナー様も、融資を活用しながら不動産投資を始めて着実に純資産を拡大しています。

ただし、不動産投資の融資を活用するなら、どのような物件に投資をするのかまで見越して考えることが大切です。

実際のオーナー様の声を参考にしながら、どのような物件に投資するべきか、どのくらい融資を受けるべきか、正しいイメージを持てるようにしましょう。

そこで本記事では、不動産投資の融資を積極的に活用するべき理由と具体的な条件、収益を得られる物件選定のポイントをまとめて解説します。

最後まで読めば安心して融資を活用しようと思えるようになり、不動産投資の一歩を踏み出せます。

不動産投資は融資を有効活用することで、効率よく純資産の拡大を狙えます。少しでも早く目標金額を達成するためにも、ぜひご覧ください。

1.不動産投資では積極的に融資を活用したほうがいい4つの理由

冒頭でも触れたように、不動産投資では積極的に融資を活用したほうが効率よく収益を最大化できます。まずは、不動産投資では積極的に融資を活用したほうがいい理由を4つご紹介します。

融資に不安がある方やあまりいい印象をお持ちでない方こそ、なぜ融資を活用したほうがいいのか分かるようになるので参考にしてみてください。

1-1.少額の頭金で数千万規模の資産が持てる

1つ目は、少額の頭金で数千万規模の資産が持てることです。株式投資や投資信託などの金融資産は、手元にある自己資金の範囲内でしか投資できません。

例えば、1,000万円の自己資金があれば、1,000万円以内で投資を開始することになります。

一方で、不動産投資は物件そのものを担保にして、融資を受けられます。そのため、100万円〜300万円程度の初期費用、頭金があれば数千万規模の不動産を保有して投資をスタートすることが可能です。

このように、少ない自己資金で大きな資産を動かす「レバレッジ」を効かせられるので、効率よく投資を進められるのです。

実際に、日本財託のオーナー様のなかには、少ない頭金で不動産投資をいち早く開始して、着実に純資産を拡大しているケースがあります。

このように「自己資金の範囲内では理想の物件を購入できない」「自己資金が貯まるまで不動産投資ができない」と思っている場合でも、融資を活用すれば、少ない頭金と初期費用で数千万規模の不動産を保有して不動産投資を開始できます。

1-2.資産形成のスピードを劇的に向上できる

2つ目は、資産形成のスピードを劇的に向上できることです。融資を活用すれば、購入した不動産のオーナー様と入居者の2人で資産形成を進められるからです。

例えば、2,000万円台の不動産投資を融資ありとなしで行うケースを比較してみましょう。

融資なしの場合は、本人の資金のみでコツコツと貯金をしていくので、2,340万円貯まるまでに24年かかります。

一方で、融資を活用すれば、ローンは入居者が支払う家賃を活用して返済できます。そのうえで、オーナー様が年に100万円を繰り上げ返済できる状態が作れます。

オーナー様と入居者の2馬力でローン返済ができるため、効率よくスピード感を持ち純資産を拡大できるのです。

実際に日本財託のオーナー様のなかでも、オーナー様と入居者の2馬力で短期間でローンを完済して純資産を拡大しているケースがたくさんあります。

何が何でも自己資金しか使わないと決めてしまうと、純資産を拡大するスピードが遅くなり本来なら手に入る資産を逃してしまいます。融資を積極的に活用することで、手に入る資産の額も変わってくるのです。

1-3.万が一のときに生命保険の代わりになる

3つ目は、万が一のときに生命保険の代わりになることです。不動産投資用のローンを組むと、多くの場合で「団体信用生命保険（団信）」が自動的に組み込まれます。

オーナー様に、万が一の不幸があったときに、残っているローンが保険金によって支払われるのでローンの残高を0にできます。

残された家族には「毎月家賃収入を生み出す無借金の不動産」が残るため、生命保険代わりとしての絶大な安心感を得られるのです。

実際に日本財託のオーナー様のなかには、「家族に安心できる資産を残したい」という思いから、生命保険の代わりに不動産投資を活用している方がいます。

団体信用生命保険はカバーすべきローンが存在して初めて成り立つ仕組みなので、融資を受けずに現金で物件を購入した場合には恩恵を受けることができません。

いざという時に備えるためにも、融資の活用は検討できるのです。

1-4.金利が低水準で活用しやすい状態が続いている

4つ目は、金利が低水準で活用しやすい状態が続いていることです。

不動産投資ローンは1％後半～2％程度の設定が多く、金利上昇局面にあっても、低水準の状況が続いています（融資基準を比較的緩くして、ローンの金利を高めに設定しているケースもあります）。

不動産投資においては、物件価格よりも金利のほうが毎月の支払いや収益への影響が大きいと考えられています。

例えば、安い物件を高い金利で購入した場合よりも、値上がりした物件を低い金利で購入した場合のほうが、毎月の支払い額が少なくなるケースもあるのです。

現在は不動産投資ローンが低金利だからこそ「ローンを借りると返済額が大幅に増える」という不安が少なく、融資を有効活用しやすい時代になっています。

2.不動産投資の融資は基本的に年収の6～8倍が目安

ここまで読み、不動産投資では融資を活用したほうがいいと理解できたでしょう。次に気になるのは「どれくらい融資が受けられるのか」という部分だと思います。

不動産投資の融資は、基本的に年収の6〜8倍が目安です。

不動産投資ローンは、ほとんどの金融機関で年収倍率（年収の何倍まで融資可能か）6～8倍程度を基準に設定しています。

年収が高ければ高いほど、融資の限度額も高くなる傾向にあります（ローンを組む人の状態によって増減することがあります）。

例えば、年収700万円では、4,800〜5,600万円程度が融資限度額になります。最近は、年収1,000万円以上の場合は、高年収だとみなされて年収の12倍まで融資する金融機関も出てきます。

日本財託が推奨している「東京・中古・ワンルーム」であれば、新築マンションよりも購入価格を抑えられるため、ゆとりを持ち融資を組めるケースが多いです。

他にも日本財託のオーナー様の声は「事例紹介・オーナー様の声」で900以上紹介しています。

3.不動産投資の融資には投資用ローンを活用する

不動産投資で融資を受けるときには、不動産投資用専用のローンを活用します。

「住宅ローンではいけないの？」と感じた方もいるかと思いますが、住宅ローンと不動産投資ローンは、下記のように融資の目的が異なります。

そのため、収益不動産を購入する目的の場合は、不動産投資ローンが対象になるのです。不動産投資ローンに対する姿勢は、金融機関によって大きく異なります。

どのような不動産投資ローンが向いているのかは判断が難しい場合があるので、日本財託にお気軽にご相談ください。

4.不動産投資の融資を受けるときに確認する5つの基準

ここまで読み、不動産投資で融資を受けるときの基礎知識が理解できたかと思います。ここからは、融資を受けるために知っておきたい項目を順にご紹介します。

不動産投資の融資を受けるには、さまざまな要素が関連します。不動産のプロであっても「この要素が揃えば100％通ります」と断言することは難しいのが正直なところです。

とは言え、金融機関が融資の可否を判断するときによく使われる基準があります。ここでは、不動産投資の融資を受けるときに確認することが多い5つの基準をご紹介します。

金融機関や投資物件によって基準が変わることがありますが、融資を受ける人が満たすべき基本的な基準値として参考にしてみてください。

4-1.【年収・雇用】500万円以上で安定した雇用・収入であること

不動産投資の融資を受けるときは、現在の年収・雇用状況が1つの基準になります。具体的な基準は下記のとおりです。

現状大手企業に3年以上勤務しており、年収が500万円以上ある場合は融資を受けられる可能性が高いです。

一方で、短期間に転職を繰り返して収入が安定していない場合や、アルバイトで年収500万円に満たない場合は、融資が難しいと考えられます。

ここまで細かく年収や雇用形態などを定めているのは、ローンの返済能力があるかを見極めるためです。

「ローンの返済中に会社が倒産した」「毎月の収入が不安定でローンが返済できない時期がある」などのリスクがあると、ローンの完済に不安が残ります。

金融機関はローン返済の遅延を避けたいので、一定の基準を設けて「今後も安定してローンを返済できるか」を見極めているのです。

4-2.【年齢】25歳以上であること

不動産投資ローンには利用開始年齢の上限を設けているケースがあります。

20歳以上65歳または70歳以下と設定している金融機関が多いですが、先ほど触れた勤続年数との兼ね合いがあるので、大卒新入社員であれば25歳程度から検討できるようになります。

また、現実的には50代に差し掛かると不動産投資ローンを組むことが難しくなる傾向があります。これは、完済時の年齢上限が定められているからです。

多くの金融機関で80歳未満、つまり79歳までにローンを完済しなければなりません。25歳の人であれば、35年ローンを組んでも60歳です。しかし、55歳では79歳までの残年数が24年と短くなります。

ローンを短い期間しか組めない場合、月々の返済負担額が大きくなり、場合によっては手出しになってしまうのです。

このように、不動産投資ローンは25歳程度から組めるので、できる限り早い段階で組んだほうが「毎月の返済額を抑えつつ完済できそうだ」と捉えられて融資に有利になるでしょう。

4-3.【健康状態】団体信用生命保険に加入できること

健康状態に問題がないことも、不動産投資ローンの融資を受ける条件になります。

不動産投資ローンは、長期にわたり返済をするため、健康上に問題があると「仕事ができなくなり収入が途絶えるかもしれない」「ローン返済に回せる資金が減るかもしれない」など不安材料になります。

健康状態の基準は「1-3.万が一のときに生命保険の代わりになる」で触れた団体信用生命保険に加入できるかどうかで見極めることが一般的です。

団体信用生命保険の加入条件は保険会社や金融機関によって異なりますが、下記のような持病、病歴があると加入できないケースがあります。

金融機関によっては、団体信用生命保険の加入が融資条件に含まれています。この場合は、健康状態に不安があり団体信用生命保険に加入できないと、不動産投資ローンの融資を受けることができません。

4-4.【他の借り入れ】ローンの年間返済額が年収の35％以内であること

不動産投資ローンの融資を受けるときは、1年間のローンの返済額が年収の35％以内に収まらないと、それ以上の融資を受けられない場合があります。

この割合を超えてローンを組んでしまうと、何か起きたときに生活が破綻する可能性があると金融機関は判断するためです。

この割合を返済負担率（返済比率）と呼び、下記の計算式で算出します。

例えば、年収500万円で年間返済額が120万円の場合は、120万円÷500万円×100で24％になります。

現在借りている他のローンがある場合は、それも合算して35％以内に収まる計画を立てる必要があります。

他の借り入れが多くある場合は、不動産投資ローンの融資限度額から借入金の残債額を差し引いて、物件購入に必要な融資額を満たせるところまで残債を減らせるように考えなければなりません。

意外かもしれませんが、クレジットカードの持ち過ぎも要注意です。クレジットカードのキャッシング枠は、たとえ利用していなくとも「借り入れ」とみなされる場合があります。

4-5.【物件】担保力の高い物件であること

不動産投資ローンの融資では、投資する物件の担保力も重要なポイントになります。不動産投資ローンではお金を貸す代わりに、対象となる物件に抵当権を設定します。

もしも、ローンが返済できなくなったときには、金融機関は対象の物件を売却して残債を整理するための担保とするのです。つまり、対象となる物件が担保となりえる資産価値があるかどうかが確認されるのです。

金融機関は、土地と建物のそれぞれの資産価値を合計した積算価格で担保力を算出します。

将来にわたり、価値が落ちにくい土地、物件は、担保力が高いと評価される傾向があります。

担保力がある不動産であればローンの返済が滞っても回収できる可能性が高いため、不動産投資ローンの融資が受けやすくなるでしょう。

5.不動産投資の融資を受ける流れ

ここでは、不動産会社を利用して提携ローンの融資を打診し、金融機関から融資を受ける具体的な流れをまとめています。

実際に不動産投資の融資を受けるときには、どのような流れで進めればいいのか参考にしてみてください。

5-1.事前打診で融資可能な金融機関と融資額を把握する

正式に融資を依頼する前に、年収や勤務先、勤続年数、他での借入額、年齢などの基本情報を不動産会社に提供します。

不動産会社は、個人名は伏せた状態で、提携先の金融機関に事前打診を行います。日本財託の場合、10以上の提携金融機関の中から、状況に合わせたプランをご紹介しています。

これによって、どの金融機関で、最大どのくらいの金額を、どのような条件（金利・年数など）で融資してもらえるかを把握することができます。打診結果が出るまでには1週間から2週間程度を見ておきましょう。

5-2.購入する物件を決定する

事前打診とタイミングが前後する可能性がありますが、購入物件を決定します。物件の築年数によっては、希望している期間でローンを組めない場合も出てきます。

ご自身の投資スタンスや、融資条件、また収支のシミュレーションなどから総合的に判断することになるでしょう。

もちろん、投資という観点で失敗しない物件選びが大切なことは言うまでもありません。

5-3.売買契約とローンの申し込みをする

物件が決まったら売買契約と同時に、金融機関に正式に融資を申し込みます。売買契約には、融資が実行されたら引き渡しを行うという旨の条項が入っていることでしょう。

ローン申込書のほかにも、金融機関の審査のために必要な書類は多くあります。とはいえ、物件に関するほとんどの書類は不動産会社で揃えてくれます。

住民票や印鑑登録など、自身で手配しなければいけない書類を忘れないようにしましょう。

5-4.ローンの審査（信用照会）を受ける

提出書類に問題がなければ、ローンの審査が開始されます。信用照会といって、金融機関が個人の信用情報を信用情報機関に問い合わせ、調査します。申込書に記載された内容と齟齬がないかチェックするわけです。

審査期間は、だいたい書類が提出してから、数週間〜1ヶ月が目安になります。

5-5.融資決定通知の連絡を受ける

審査が無事に通過したら、不動産会社から融資決定の通知が届きます。金利や借入期間などに条件が付くこともあります。

5-6.金融機関で融資の手続きを行う

ローンを組むための契約を行います。金銭消費貸借契約書を交わします。また同時に、該当の不動産を担保に入れるための抵当権設定契約、万が一のことがあった際にローンを完済する団体信用生命保険の契約を結びます。

これらの契約は金融機関の支店に足を運ぶ必要があることもあれば、不動産会社の商談室に金融機関の担当者が来てくれるケースもあります。

5-7.融資が実行される

全ての手続きが無事に完了すると融資が実行されるので、不動産投資物件の購入が可能になります。

6.不動産投資は融資を活用して収益性の高い物件に投資できれば成功に近づく

ここまで、不動産投資の融資に関する基礎知識をまとめて解説しました。「借金をして投資をするなんて危険だ」と考える方もいますが、重要なのは「借りたお金をどこに投じて効率よく収益を出せるか」です。

「1.不動産投資では積極的に融資を活用したほうがいい4つの理由」でも触れたように、適切な物件に投資する融資を受けられれば、コツコツと貯金をするより早いスピードで純資産を拡大できます。

では、融資の合否にも関わる収益性の高い物件とは、どのような物件なのでしょうか？日本財託では、「東京・中古・ワンルーム」での不動産投資を推奨しています。

この組み合わせが収益を左右する空室リスクを最大限に抑えながらも、着実に純資産を拡大できるからです。

日本財託では33,000戸以上のマンションを管理していますが、入居率99％以上でオーナー様がしっかり家賃収入を得られている状態です。実際に日本財託のオーナー様はこの方法で、不動産投資の成果を出しています。

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7.まとめ

不動産投資ローンの融資を有利に受けるには、様々な条件があります。金融機関によって、また支店や担当者によっても基準は異なりますが、自身や物件のどこを見られるのか、おおよその目安を掴んでおくことは、購入物件を選定する上でも重要です。

良い物件があっても融資を受けることができなければ意味がありません。さらに、金融機関ごとの特徴をよく理解しておくことで、スムーズに融資を受けられる可能性が高まります。ぜひ、本記事を参考に、不動産投資ローンの融資を受けて、不動産投資を始めましょう。