サラリーマン大家とは、会社員として働きながら不動産賃貸業を行い、会社の給与とは別に家賃収入を得ている人のことです。ほとんどの方は会社や同僚に明かしてはいませんが、実はサラリーマン大家はたくさんいます。

たとえば、36年にわたり不動産投資を支援してきた日本財託では、約11,000名いるオーナー様のうち、8割以上がサラリーマン大家です。本業で忙しい日々を送りながらも、サラリーマン大家として着実に資産を積み上げています。

このように、多くの方が成果を出していますが、不動産投資には「戸建」「一棟マンション」「区分マンション」などさまざまな種類があり、どの方法でも必ず成功できるわけではありません。

サラリーマン大家として成功するためには、「東京・中古・ワンルーム」の物件を選ぶことが重要です。初めて不動産投資に取り組む方でも、この成功法則を押さえておけば、本業に専念しながら効率的に資産形成を進められるでしょう。

とはいえ、多くの方は「不動産投資で失敗したらどうしよう」「リスクが大きいのでは」と不安に感じているかもしれません。

そこで本記事では、サラリーマン大家として実際に成功・失敗した人の事例や、成功するためのポイント、サラリーマン大家の実態などリアルな情報をお伝えしていきます。

たしかに、不動産投資には一定のリスクが伴いますが、サラリーマン大家として成功している方の中には、「サラリーマン一本こそリスクが大きい」と考える人がいるのも事実です。

これからの人生で起こりうる様々なリスクをどう乗り越えていくのか、そのヒントを掴むためにも、ぜひ参考にしてください。

1.サラリーマン大家とは

サラリーマン大家とは、会社員として働きながら副業として不動産投資を行い、給与とは別に家賃収入を得ている人のことです。

企業に雇用されているサラリーマンは、「信用力」をもとに銀行から多額の融資を引き出せるため、自己資金が少ない方でも無理なく不動産投資を始められます。

実際、約11,000名のオーナー様がいる日本財託では、多くの方が「サラリーマンの信用力」を活かし、少ない自己資金で物件を購入しています。

サラリーマン大家になると、入居者募集や賃貸借の契約、家賃の集金、退去後のリフォーム、設備の修理など、様々な業務に対応しなければなりません。

しかし、不動産投資では、これらの業務を専門業者に委託できるため、日常的な管理の手間はほとんどかからず、本業にも支障をきたすことなく運用できます。

このように多くのメリットがあるサラリーマン大家ですが、リスクを十分に理解しないまま不動産投資を開始し、失敗に終わる方が一定数存在するのも事実です。

本業に専念しながら投資を続けるためにも、どのような方法が失敗に陥りやすいのか、そして成功するためには何が必要なのかをしっかりと押さえておきましょう。

2.サラリーマン大家の魅力は「資産拡大のスピードを加速させられること」

もしあなたがサラリーマンであったなら、その特権を最大限に生かして、不動産投資を始めることができます。ここでいうサラリーマンの特権とは、「信用力」のことです。

毎月安定した給与収入がある点は金融機関から高く評価されるため、不動産投資に必要な融資を受けることができます。

現在は長らく低金利の状態が続いており、不動産投資ローンの金利は1％後半から2％前半、東京の中古ワンルームの実質利回りは3％〜5％ほどです。手取り利回りからローン金利を差し引いても、2％前後のプラスが見込めます。

このようにプラスの差があると、家賃収入だけでローンの利息はもちろん、元本の返済まで賄いながら、手元に資金を残すこともできます。つまり、入居者があなたの代わりにローンの利息と元本の一部を返してくれるのです。これを利用しない手はありません。

やがて、ローンを完済したマンションは担保として活用でき、新たに融資を引き出すこともできます。再度ローンを組んで同額のマンションをもう1戸購入すれば、2戸のマンションから得られる家賃収入によってローン返済のスピードが加速し、効率的に資産を増やすことも可能です。

日本財託で「東京・中古・区分マンション」の不動産投資を行っているオーナー様も、多くの方が物件の買い増しによって、加速度的に資産を増やしています。

このように、サラリーマン大家は「信用力」をもとに資産拡大のスピードを加速させられるため、ローンを上手く活用して不動産投資を始めることをお勧めします。

あなたがサラリーマンとして頑張って働いてきた期間は、より確実な方法で不動産投資を始めるための大きな財産となるでしょう。

3.不動産投資に成功したサラリーマン大家の事例

ここでは、不動産投資で実際に成功したサラリーマン大家の事例を紹介します。

不動産投資を始めたきっかけ、購入の決め手などを本音で語っているため、ぜひ参考にしてください。

3-1.【60代・男性】家賃収入年1,500万円でセミリタイアを実現

日本財託で不動産投資を実践している台場様は、転職を複数回経験しながらも着実に資産を築き、セミリタイアを実現されています。

現在は、東京のワンルームマンションを16戸保有しており、資産は約2億2,000万円。年間の家賃収入は1,500万円ほどあります。

台場様は30代の頃、勤務先の経営が悪化し、40代・50代の社員がリストラによって会社を去っていく様子を目の当たりにしました。その後もご家族の病気などにより転職を重ねる中で、サラリーマンという働き方に伴う様々なリスクに不安を感じていたそうです。

しかし、台場様は45歳から始めた不動産投資により、毎月60〜70万円程度の家賃収入を得ていたため、「今の会社にしがみつくことはないな」と思い、後悔なく仕事を辞めることができました。

もちろん、不動産投資にはリスクがつきものです。それでも台場様は、サラリーマンの信用力を活かして金融機関から融資を受け、入居者の家賃によってローンを返済できる「東京の中古ワンルームマンション投資」は、バランスが取れた投資手法だと語っています。

台場様がサラリーマン大家としてFIRE（経済的自由）を実現した成功メソッドの詳細は、ぜひ以下の記事でご確認ください。

＼「サラリーマン一本」という生き方はリスクが高い／

家賃収入年1,500万円の元サラリーマン大家が語る不動産投資の成功メソッド

3-2.【50代・男性】42歳から12年間で副収入年1,600万円を達成

42歳から不動産投資を開始し、12年間で年間1,600万円の家賃収入を得ることに成功した内田様は、2022年時点で都内のワンルームマンションを11戸保有しています。

それ以前は大手証券会社に勤務していましたが、会社の自主廃業により転職。その後、銀行に転職したものの、体力の衰えを感じるようになり、「リストラ」の4文字も頭をよぎるようになったといいます。

こうした不安を抱える中で、内田様が興味を持ったのが不動産投資でした。

最初は悪質な業者に騙されかけたこともあり、不動産投資に対して強い警戒心を持っていました。しかし、自身の中で「失敗しない方法」を確立し、信頼できる不動産会社にも出会えたことで、都内の中古ワンルームマンション投資をスタートさせています。

内田様は、最初の半年で5戸の物件を購入し、銀行からの借入と自己資金の繰り上げ返済を組み合わせることで、資産拡大のスピードを高めていきました。不動産投資に興味を持ってから実際に始めるまでには時間がかかりましたが、この「複利効果」によって、FIREを視野に入れるほどの資産を築き上げています。

内田様は自身の経験を通して、「1戸目よりも2戸目、2戸目よりも3戸目のほうが、ローン返済のスピードは格段に速くなる」という不動産投資の醍醐味を実感しているそうです。

年間1,600万円の家賃収入を手に入れた内田様の投資戦略については、以下の記事でご確認ください。

＼12年間で年1,600万円の家賃収入を達成／

現役銀行員が目を付けた不動産投資戦略とは

4.サラリーマン大家が後悔した不動産投資の失敗例

不動産投資のメリットばかりを見て投資を始めると、後から後悔することにもなりかねません。

ここでは、数ある不動産投資のなかでも、「やらなきゃ良かった」と実際にサラリーマン大家が後悔した失敗例をまとめました。

ひと口に不動産投資といっても、投資物件の種類は様々です。不動産投資で確実に成果を出すためにも、どのような投資が失敗に陥りやすいのかをチェックしておきましょう。

4-1.サブリース契約付きの一棟アパート投資

賃貸需要の乏しい地方の土地にアパートを建てたことが、サラリーマン大家を追い詰めることになります。

10年前、知人の家族が畑の真ん中に一棟アパートを建設しましたが、今では10部屋中3部屋しか埋まっていません。それもそのはず、周囲には学校も工場もありません。もともと、賃貸経営には不向きな立地なのです。それにも関わらず、すぐ近くの土地には、また新たな一棟アパートが建とうとしています。

なぜ、こんなことが起きているのか。それは、多くのハウスメーカーがサブリース契約を押し出し、アパートを建てることを薦めているからです。実際、「家賃を保障するサブリース契約だから安心です」という甘い言葉によって、アパートを建設する人が後を絶ちません。

しかし、サブリース契約は、当初の家賃をずっと保障してくれるものではありません。やがて、2年が経つとサブリース契約の見直しを迫られます。新たに見直したサブリース契約では家賃を下げられ、月々のローンの支払いが持ち出しになることもあります。

それでもサラリーマン大家は受け入れるしかありません。見直しに応じなければサブリース契約が解約され、空室のアパートだけ残されてしまうからです。

日本財託のオーナー様の中にも、過去にサブリース契約付きの不動産投資で苦い経験をした方がいらっしゃいました。

人口減少時代の今、地方の不便な土地にアパートを建てたところで、高い入居率は見込めません。周辺の家賃相場が1万円台まで下落している地域や、1つの工場や学校に依存しているエリアも地方には存在します。

そうしたエリアにある一棟アパートは、数千万円から購入することが可能です。しかし、利回りの高さに惑わされて安易に購入すると、空室リスクで悩まされることになるでしょう。

あえて地方の築年数が経過した1棟アパートを好んで購入するサラリーマン大家もいますが、基本的にはお勧めできません。

たしかに、リフォームによって外観からは想像できないほど魅力的な室内に仕上げることができれば、高い収益が得られる一棟アパートとして生まれ変わる可能性があります。しかし、どんな物件を選び、どのようなリフォームを施すかについては、サラリーマン大家の中でも豊富な経験と高い資質が求められるのです。

そのため、サブリース契約付きの一棟アパート投資は、初めて不動産投資に取り組むサラリーマン大家には不向きといえます。

4-2.ファミリータイプ戸建投資

ファミリー層が住む戸建ては、入居期間が長くなりやすい一方で、退去後の対応が大きな負担となります。入居者募集の時期によっては、相当な苦戦を覚悟しなくてはなりません。

今年4月、私の知人が1,000万円という価格で4LDKの戸建住宅を購入しました。JR東京駅から1時間ほどの距離にある千葉県松戸市、北総開発鉄道「秋山駅」から徒歩12分の物件です。築25年の木造2階建で、駐車場も付いています。

周辺の家賃相場は8万円で、相場どおりに入居者が決まれば、表面利回りは9.6％と高い収益が期待できました。また、周辺には他の戸建賃貸が見当たらず、入居者も決まりやすいと考えられていました。

しかし、この物件は前オーナーが20年以上自宅として利用していたため、賃貸に出すにあたりリフォーム工事を行う必要がありました。問題となったのは、このリフォーム費用です。かかった費用は実に150万円でした。

周辺の家賃相場は8万円ですから、約1年半の家賃に相当します。リフォーム費用のうち、壁紙の張り替えだけでも80万円です。残りの70万円は、台所の水回り一式を全て取り替えた際の費用に充てられました。

賃貸期間が長期化したり、入居者がペットを飼っていたりすれば、家の傷みも激しくなります。仮に退去のたびに全ての壁紙を張り替えることになれば、高額なリフォーム費用を負担し続けることになるでしょう。

さらに、戸建ては部屋が広い分、壁紙の張り替えやリフォーム箇所も多くなり、工事期間も長くなります。工事期間が長くなるということは、それだけ空室期間も長くなるということです。

結局、先ほどのリフォーム工事に要した期間は約1ヶ月。入居者の募集を開始した時には、すでに引っ越しシーズンのピークを過ぎていました。空室は4ヶ月間続き、やっと入居者が決まりましたが、それは近隣の工事関係者による短期入居でした。

「せっかく綺麗にしたのに、半年後には出て行ってしまうんだよね。その時、リフォーム費用はどのくらいかかるのか、すごく心配なんだよ。こんなはずじゃ無かったんだよ。」そう語った後、落ち着かない様子で黙り込んだ知人の姿が印象に残っています。

このように戸建賃貸は、物件規模が大きい分、リフォーム費用が高額になりやすく、工事期間もワンルームマンションと比べて長くなる傾向にあります。

そのため、ファミリータイプ戸建投資もサラリーマン大家には不向きです。

4-3.海外不動産投資

国が違えば、法律も常識も異なるため、海外不動産投資には注意が必要です。

一般的に、日本でマンションを購入すると、専用部分だけでなく土地の権利を含めた「所有権」を手にすることができます。

一方、中国ではマンションを購入しても所有権は付いてきません。中国の土地は全て政府のものであり、個人が購入できるのは建物と、その土地を70年間使用する「使用権」だけです。

つまり、中国政府から土地や建物を借りている状態に近く、購入したマンションが突然取り壊しになっても、文句が言えないのです。

また海外不動産投資では、入居者が退去した際、管理会社がすぐにリフォームをしてくれるとは限りません。いつまで経ってもリフォームが行われない場合は催促が必要ですが、言葉が通じず悪戦苦闘する可能性もあります。

さらに、為替の動きにも注意が必要です。いくら入居者が付いて家賃を得られたり、物件の価値が上昇した時に売却できたりしたとしても、現地の通貨が安くなければ、何の意味もありません。

このように、海外不動産投資は投資先の言語や法律を把握し、為替の動きにも詳しくなる必要があるため、サラリーマン大家にはハードルが高い投資手法といえます。

5.サラリーマン大家になるうえで知っておくべき不動産投資の「成功方法」

サラリーマン大家として安定した家賃収入を得るためには、以下の「成功方法」をしっかりと押さえて不動産投資を始めることが大切です。

これらの条件を満たす物件を選ぶことで、本業に専念しながら着実に資産を築けます。

5-1.将来にわたって高い賃貸需要が見込める「東京」を選ぶ

毎月安定した家賃収入を得るために、物件選びの最も重要な判断基準となるのは、何よりも「立地」です。

日本のなかで最も高い賃貸需要が見込まれるのは東京23区です。大阪や名古屋でも安定した家賃収入を得ることはできるかもしれませんが、10年先、20年先を見据えて空室リスクを抑えられるエリアは、東京23区しかないといえます。

実際、36年にわたり「東京・中古・区分マンション」の不動産投資を推奨し続けている日本財託でも、多くのオーナー様が東京の賃貸需要の高さを実感しています。

不動産は名前の通り「不動」の資産、つまり動かない資産です。一度物件を購入して不動産投資を始めたら、売却するまでに時間がかかり、簡単にやり直しは効きません。

サラリーマンは、時間も資金も限られています。失敗してからやり直すための余裕はありません。

だからこそサラリーマン大家は、たとえ歩みが遅くても、確実かつ着実に家賃収入が見込める「東京」で不動産投資を始めることが重要です。

5-2.毎月の収支がプラスになりやすい「中古」を選ぶ

収益性を重視して物件を選ぶ際は、「中古」を選ぶことが大前提です。

中古ワンルームマンションは、実質利回り3.5％〜5％と比較的高く、ローンを利用して購入した場合でも、十分に黒字を見込めます。つまり、中古ワンルームマンションは投資対象として魅力的な商品なのです。

一方、新築ワンルームマンションの実質利回りは約3%程度です。ローンを利用して購入するとなると、持ち出しは避けられません。毎月の収支がマイナスとなるため、投資対象としてふさわしいとはいえないでしょう。

このように、新築物件と中古物件の利回りに差が出るのは、販売価格に大きな違いがあるからです。

新築物件の販売価格には、土地の仕入れ価格や販促費用などが含まれており、販売会社の都合で価格が設定されます。一方、中古物件は売り手と買い手の都合、つまり市場原理によって価格が決まるため、余計なコストの上乗せはありません。

そのため、中古物件は新築物件の7割程度の価格で購入できます。ただ、家賃はさほど変わらないため、利回りの差は歴然です。

日本財託で「東京・中古・区分マンション」の不動産投資を行っているサラリーマン大家の方も、新築物件より高い利回りで着実に資産を築いています。

とはいえ、現在の市況においては、中古物件であっても、投下する頭金の金額次第では毎月の収支がマイナスになる可能性があります。

サラリーマン大家として不動産投資を成功させるには、たとえ当初の収支がマイナスでスタートしたとしても、繰り上げ返済を実施し、キャッシュフローの黒字化を目指すことが大切です。

不動産投資に取り組む際は、このような点も踏まえつつ、中古物件を選ぶようにしましょう。

5-3.管理の手間がかからず丈夫で長持ちする「ワンルーム」を選ぶ

自分で手を煩わせられないサラリーマン大家は、ワンルームを選んでください。

ワンルームの良いところは、建物の維持計画を自分で立てる必要がないことです。将来の大規模修繕に備えるための修繕積立金、日常の共用部にかかる管理費も管理組合で定められます。管理組合が建物管理会社と連携して、建物の資産価値を維持してくれるのです。

また、ワンルームであれば1戸単位で購入できるため、「駅から徒歩10分圏内」といった好立地の不動産を購入することもできます。

駅からの利便性も良く、丈夫で長持ちする鉄筋コンクリート造のワンルームは、銀行からの担保評価も高いため融資を受けやすいでしょう。

ローンを利用すれば、手元にわずかな資金しかなくても不動産投資をスタートできます。これが一棟マンションなら軽く億を超えてしまいます。仮にローンを利用できたとしても、完済までの期間が長くなり、金利上昇リスクも高まるかもしれません。

日本財託でも、このようなワンルームのメリットに魅力を感じ、不動産投資を始めたサラリーマン大家の方が多数いらっしゃいます。

こうした点を踏まえると、サラリーマン大家にはワンルームが最適です。

ここまで記事をご覧いただき、「なぜ『東京・中古・ワンルーム』が成功するのか」をさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひご確認ください。物件の選び方はもちろん、不動産投資のリスクや賃貸管理会社の見つけ方など、サラリーマン大家として成功するために必要な情報をギュッとまとめています。

＼ 約11,000名のオーナーがたどり着いた不動産投資の成功方法 ／

不動産投資　不労所得

6.「東京・中古・区分マンション」の不動産投資で成功しているサラリーマン大家の実態を紹介

ここまでサラリーマン大家の「成功方法」をお伝えしましたが、実際、どのような方が不動産投資で資産を増やしているのでしょうか。

そこで、日本財託において実際に「東京・中古・区分マンション」の不動産投資を行い、着実に成果を出しているサラリーマン大家について、以下のデータをまとめました。

一体どのような物件を購入し、どんな条件でローンを組んでいるのか、ぜひ参考にしてみてください。

6-1.サラリーマン大家の年齢

日本財託で「東京・中古・区分マンション」の不動産投資を実践しているサラリーマン大家は、その多くが30代〜50代です。

この年代は家庭を抱えている方も多く、生活費や子どもの教育費など、何かとお金がかかる時期です。そう考えると、決して余裕があるわけではありませんが、実際には不動産投資に取り組んでいる方が多くいらっしゃいます。

6-2.物件価格

日本財託のサラリーマン大家が2025年に購入した物件で最も多かったのは、2,200万円台の「東京の中古区分マンション」です。全体としては、2,000万円から2,400万円台の物件が多く選ばれています。

毎月安定した給与をもらえるサラリーマンでも、2,000万円を超えるお金を用意するのは簡単なことではありません。そのため、ほとんどの方は、サラリーマンの「信用力」を活かして銀行から融資を受けています。

次に、サラリーマン大家がどのような条件でローンを組んでいるのかを見ていきましょう。

6-3.ローンの条件

下のグラフから、多くのサラリーマン大家は2,000万円から2,400万円台の融資を受けていることがわかります。なお、ローンの平均利用額は約2,300万円です。

また、物件価格とローン利用額に大きな差がないことからも分かるように、多くのサラリーマン大家は10万円から110万円程度の頭金で不動産投資を始めています。

金利については、ほとんどのサラリーマン大家が1%台という低金利でローンを利用しています。さらに、30年以上の長期ローンを組んでいるサラリーマン大家の割合も高い傾向にあります。

低金利の長期ローンは、毎月わずかな返済額で済むだけでなく、家賃収入が得られない空室期間においてもコストを軽減できる点が大きな魅力です。

たしかに物件価格は2,000万円以上になりますが、ローンを活用することで無理のない返済が可能となるため、想像していたよりもハードルは低く感じられるのではないでしょうか。

7.サラリーマン大家は人生の様々なリスクを下げることにつながる

不動産投資は、最初に数千万円規模のお金が動くため、「リスクが大きい」と感じる方が多いのは無理もありません。しかし、サラリーマン大家として不動産投資を始めると、むしろ人生の様々なリスクを軽減できる可能性があります。

現代において「サラリーマン一本」という生き方は非常にハイリスクです。多くの方は「自分の会社が潰れることはない」と考えているかもしれませんが、本記事でご紹介した台場様や内田様のように、勤務先が経営悪化や自主廃業に追い込まれるケースは現実に起きています。

また、新型コロナの影響からも分かるように、これまで順調だった事業が、何かのきっかけで急激にダメになってしまうことも十分にあり得るでしょう。

このように、一見安定しているように見えるサラリーマンも、実は様々なリスクにさらされているのです。だからこそ「今は順調だから大丈夫」と考えるのではなく、万が一に備えて対策を打っておく必要があります。

実際、日本財託で不動産投資を行っている多くのサラリーマン大家は、「家賃収入」という収入の柱が増えたことで人生の選択肢が広がり、経済的な安心感も手に入れています。

もちろん、自己資金が少ない方はローンを組む必要がありますが、「東京・中古・区分マンション」であれば、入居者の家賃収入で返済していくことが可能です。

リスクを取りすぎているように見える不動産投資でも、成功方法をしっかりと押さえれば、人生のあらゆるリスクを下げる心強い味方となるでしょう。

8.まとめ

サラリーマン大家の成功法とは、東京の中古ワンルームに投資することです。そして、上手にローンを利用して所有物件の数を増やしていくことにあります。

多くのサラリーマン大家がローンの完済を目指して、毎月の家計を節約してローンの繰り上げの返済資金に回しています。たとえ今は苦しくても、将来のため、家族のために努力しているのがサラリーマン大家の実態です。

サラリーマン大家は何も特別な存在ではありません。ごく身近な存在です。