日本財託は中古ワンルームマンション投資の国内トップ企業です

今年になって、不動産会社や建設会社の倒産が相次いでいます。
倒産した会社や資金繰りが苦しくなったりファンドから不動産が放出されるのではないかと、言われています。
しかし、元々彼らは、新価格、新新価格と言って、地価の上昇をにらんでたくさん儲けようとして価格を吊り上げてきたのです。
当然、その反動で売れ残りが目立つようになって来ています。
1割や2割引きして販売している不動産会社もあります。
いままで「売り惜しみ」をして価格をつり上げてきたのが、販売不振になった途端「負け惜しみ」に変わったのですね。

こうした価格をつり上げてきた不動産が下落するのは当然です。
こうした価格をつり上げてきた不動産が下落するのは当然です。
価格が下がるというよりも、本来の値段に戻るといったほうが正しいのです。
しかし、確実に言えることは、今までなかなか優良な中古物件が出てこない都心の人気エリアで、これから物件が出てくる可能性が高いということです。
場所が良くて収益還元価格で利回りも取れる物件であれば、絶対に買いです。

「不動産価格は下落する」といった内容のマスコミ記事は、逆に優良物件に出会えるチャンスであるということです。買いのチャンスなんです。 本来、不動産投資は、価格が上がる下がるは、問題ではないのです。価格が上がって利回りが取れなければ、ただ休んで待てばいいのです。何も無理して買う必要はありません。

繰り返しになりますが、場所が良くて、収益還元法で利回りが取れる優良物件であれば、投資しない理由はないということです。
建築費上昇、ワンルームマンション開発規制、都心人気地区の土地供給がほとんど期待できないことを考えたら、値下がりするとは考えにくいです。
希少価値を考えると、逆にプレミアがついてもおかしくありません。

マンションの寿命は一般的に約60年程度と言われています。
大手ゼネコンによると、コンクリートの耐用年数を考えると100年は大丈夫だという話もあります。

そして、実際に老朽化が進行して建替えを行うには、オーナー及び議決権の各５分の４以上の賛成が必要です。

同じマンション投資でも、ワンルームマンションとファミリータイプのマンションでは建替えに関する同意の得やすさは異なります。

ファミリータイプのマンションの場合、オーナーと居住者は同一のケースがほとんどです。
つまり、所有者が購入したマンションに住んでいるということです。
このような場合、老朽化が進行した時にはほとんどの人が高齢化しており「住環境の変化に消極的」なことで建替えの同意は得づらいと言われています。

一方、ワンルームマンションの場合、オーナーと居住者は別であることがほとんどです。
建替えが必要になるほど建物の老朽化が進行した時には、ローンが残っているオーナーは一人もいないはすです。
しかも、家賃収入で既に投資した分の元は取っており、さらにその後の月々の家賃収入でこれまでに大きな利益を得ています。

そこで、建替え時にはオーナーは二つの選択肢を取ることができます。

ひとつは、建替えに同意し共同事業に参加すること。
もうひとつは、土地の所有権持分をディベロッパーに売却することです。


いずれにしても悪い話ではありません。

共同事業に参加となれば、費用負担は建物代金だけで済みます。
ワンルームマンションの建物代金は、いまの建築費で700万円から800万円。

しかし、いま分譲されている新築ワンルームマンション価格は土地代金やディベロッパーの利益が含まれるので平均2,500万円。

しかも手取り利回りは３％を切っている。

したがって、共同事業に参加となれば700万円から800万円の建物代金を支払うだけで新築ワンルームマンションが手に入ることになります。

新築となれば当然家賃も高くとれるので、高利回りが期待できます。

そして、もうひとつ選択肢『土地の所有権持分をディベロッパーに売却する』ということ。

この土地の持分は一坪程度のわずかなものですが、都内人気地区の地価を考えるとバカになりません。

なぜなら、容積率が400％も500％取れる土地なら一坪の値段は1,000万円を下らないエリアもあるからです。
したがって、解体費用を差し引いてもかなりのまとまったお金を手にすることができます。

つまり、将来の建物老朽化による建替えは、ワンルームマンションオーナーにとっては決して悪い話ではないということです。

ただし、それには一つだけ条件があります。
あなたが所有するワンルームマンションがディベロッパーから見て再開発したい魅力のあるエリアであるかどうかということです。

40年後も50年後も賃貸需要が見込める人気地区であるということが前提となるからです。

マンション投資は、将来の建替えまで考えると、まず一番に立地が重要だということです。
地方都市ではなく東京を選ぶことです。
東京の中でも人気地区を狙うことがいかに重要かお分かりいただけると思います。

ただ、建替えの話は、あくまで50年先の話です。
その頃には、私たちは生きていないかもしれません。

私たちの子供あるいは孫が決断することになるでしょう。

大変申し訳ございません。当社では物件情報をHP上で掲載しておりません。

確かに、インターネットを利用すればたくさんの物件情報を容易に見ることができます。しかし、インターネットは誰でも見られるわけですから、そういう中で表に出てくる物件は注意が必要です。

インターネットに情報を掲載するということは売れずに困っている「さらし物件」や客引き用にわざと利回りの高い物件を用意しておいて、引き合いがあったら「それはもう売れました。次にいいものがありますので、ちょっとどうぞ」という悪質なケースもあります。

「知らないところは怖い」ということを、まず言っておきます。インターネットで物件を購入した人の被害も相次いでいます。物件を見に行ったら日のあたらないどんづまりの部屋だったということが実際に起こっているのです。
誰でも見られる情報はある程度注意が必要です。

中古ワンルームマンション市場において、残念ながら良い物件情報は限られているのが現実です。

当社の場合も、お問合せいただいた方や、セミナーにご参加いただいた方に、物件をご紹介しています。おかげさまで、当社の物件情報はほとんどが発表と同時に予約が入ります。長く滞留することはないので、ネット上に流す時間すらないのです。

物件情報をご希望の方はフリーダイヤル、またはメールにてお問合せください。また、当社主催のセミナーでも多数の物件情報をご紹介しておりますので、ご興味のある方はぜひご参加ください。

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地方に在住している方でも、都内の不動産投資で成功している方はたくさんいらっしゃいます。

当社でも約25％、500名近いオーナー様が関東以外にお住まいの方です。地方にお住まいの多くの方が都内の不動産に投資され成功を収めているのです。

一般に、地方にお住まいの方が都内の不動産に投資する際には、『物件選び』と『物件管理』の2つの不安要素があります。

地方にお住まいの方は東京に土地勘がない方が多く、どの地域のどのような建物ならば入居者を確保し続けることのできる物件なのか判断することは困難です。

また、ご自身で購入した物件を管理することは時間的にも地理的に困難です。そこで、自分に代わって入居者の募集から退去精算、滞納・クレーム対応を管理会社に委託することが必要になりますが、所有する大切な資産が適正に管理・保全されているか自分の目で見て確認することは困難です。

この2つの不安要素をクリアし、不動産投資で成功を収めるためには『良質な物件を見極める確かな目を持ち、入居者を確保し万全の管理を行うノウハウ持つ、信頼のおける管理会社をパートナーとして選ぶこと。』これが最も重要になるのです。

信頼のおける管理会社をパートナーにすれば、たとえ地方にお住まいであっても安心して都内の不動産に投資を行うことができるのです。

不動産投資では、「購入時」と「保有時」で費用が生じます。
代表的な費用は次のとおりです。

【購入時】

・登録免許税
・不動産取得税
・印紙代
・固定資産税の日割り分
・火災保険料
・ローン事務手数料（当社の場合は21,000円）
購入時の諸経費は、概ね50万円程度となります。

【保有中】

・固定資産税・都市計画税【年1回】
・管理費（建物管理会社に対するもの）【毎月】
・修繕積立金【毎月】
・業務委託費（賃貸管理会社に対するもの。当社の場合は一律3,150円）【毎月】
・お部屋の設備（エアコン・給湯器等）の修繕・交換費用【臨時】
・退去時の内装費用【臨時】
不動産投資をこれから始めようという方は、まずどの場面で、どのような費用が一体いくらかかるのか、把握することが重要です。