「不動産投資の初心者でも成功することってできるのかな？」
「まず不動産投資初心者がするべきことって何だろう」
「やっぱり不動産投資の初心者って失敗しやすい？手堅いやり方は存在する？」

不労所得や将来の備えを築くための手法として魅力的な不動産投資ですが、いざ自分が始めるとなると、失敗への不安が尽きないという方は多いのではないでしょうか。

結論からいうと、不動産投資は「正しいやり方」を真似するだけで、初心者でも失敗しにくい手堅い運用を目指せる投資方法と言えます。とくに、サラリーマン（会社員）の場合は、初心者であっても、その信用力をもとに資産を拡大していきやすい属性なのです。 しかしながら、当然ですが「間違った方法」や「自分に合わないやり方」、「身の丈に合っていない手法」に手を出してしまうと、失敗するリスクも存在しています。

初心者が無理に「我流」で不動産投資に挑んでしまうと、上記のような失敗につながるリスクが高まります。

私ども日本財託は、再現性の高い方法を実践していただくことで、当社のお客様の中では「5人に1人が経済的自由」を実現している（※）のです。

この記事では、不動産投資の初心者にこそ読んでもらいたい情報をまとめました。不動産投資の基礎知識や全体像、そして初心者が陥りがちな失敗パターン、さらに失敗しにくい条件まで、詳しく丁寧に紹介していきます。

「初心者だけどカモにされたくない！」「絶対に成功したい」「初心者でも成功できる方法を手っ取り早く知りたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

1.不動産投資とは？初心者が知っておくべき基礎知識

不動産投資とは、実際に不動産を購入して収益を得る投資方法のことです。ここでは簡単に「不動産投資とは何か」を解説していきます。

1-1.不動産投資の収益は2種類

収益には、売却益（キャピタル・ゲイン）と運用益（インカム・ゲイン）の2種類があります。

売却益は、購入した不動産を売却する際に買った値段より高く売ることで得られる利益のことです。運用益とは不動産を運用していく中で得る利益のことですが、具体的には自分の持つ物件に入居者が入った場合に得られる家賃収入のことを指します。

初心者が不動産投資に挑戦する場合には、キャピタルゲイン（売却益）ではなく、長期的に安定したインカムゲイン（家賃収入）を積み上げることを目指すのが基本です。キャピタルゲイン狙いは「投資」ではなく「投機（ギャンブル）」であるからです。

1-2.不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット・デメリットをまとめました。 不動産投資を行ううえでは、起こり得るリスクを事前に予想して、できるだけ回避できるよう心がけましょう。空室の際の入居者募集などを代行してくれる業者もあります。

また、不動産投資のゴールは購入した物件を買ったときの金額よりも高く売り、インカムゲインを得ることにあります。流動性の低い物件を選んでしまうと、当初に計画していた利益を得ることができない可能性もあります。出口戦略をしっかりと練った上で物件を選ぶようにしましょう。

2.不動産投資の初心者が実際に運用を始めるまでの流れ

不動産投資の概要がわかったところで、ここからは不動産投資を始めるまでの流れについて解説していきます。

具体的な順番はケースによって異なりますが、事前にイメージしやすいよう大まかな流れをご紹介します。

2-1.ステップ1：不動産投資の情報収集をする

まず行わなければならないのが、不動産投資に関する情報収集です。自分の資産を長期にわたって安定して運用していくためにも、欠かすことができない重要な作業といえます。

初心者でもわかりやすい不動産投資の本は多く出版されていますし、インターネットでもさまざまな運用論や体験談を読むことができます。不動産会社が運営するセミナーなどにも積極的に参加し、疑問点を減らしていきましょう。身近に不動産投資を行っている知り合いがいるのなら、直接話を聞きにいくのもおすすめです。

情報収集をする中で、自分が不動産投資を行う目的を設定し、それに合わせた物件を選定するようにしましょう。

2-2.ステップ2：不動産の購入エリアを設定する

情報収集をしたあとは、実際に物件を購入するエリアを設定していきましょう。

人が集まる傾向のある都心や、人気の駅近物件は空室の発生によるリスクを比較的抑えることができそうです。また、地方物件は家賃も安く、空室のリスクもありますが、都心に比べて比較的安く購入することができます。

自分の予算や借りられるローン額、どのくらいのリターンを得たいかで判断するのがおすすめです。

今は何もない土地でも、公共事業や大型商業施設のオープンが予定されているかもしれません。また、地震による倒壊や、大雨や近隣の河川が決壊したときにどのような被害が予想されているのか、ハザードマップなどを通して事前によく確認するのも重要です。

なお、私たち日本財託では、何十年後の未来を見据えて賃貸需要が途切れない「東京都内」をターゲットにしています。詳しくは、「なぜ東京か？」もご覧ください。

2-3.ステップ3：信頼できる業者を探す

不動産を購入したいエリアを見つけたら、信頼のおける業者を探しましょう。不動産会社の担当者は、よりよい物件を見つける助けとなるはずです。

物件を探す際には、不動産会社が「仲介」に入るケースと、不動産会社自らが「売主」となるケースがある点に注目してください。

初心者の方には、「売主」である不動産会社から直接購入することをおすすめします。 また、実際に不動産を運用する際に契約する管理代行業者も探しておきましょう。空室解消能力がどれくらいあるかや、修繕の際の費用はいくらなのかなど細かな確認をすることで、運用を始めたあとに出ていく費用を抑えることができます。

なお、私ども日本財託は、多くのオーナー様から「日本財託さんは何でも包み隠さず話してくれるから信頼できる」「日本財託さんが選んだ物件なら、見に行かなくても契約できるぐらい信頼している」などの声をたくさん頂いています。

2-4.ステップ4：資金計画を行う

不動産投資を行うにあたって、自分の資産をどのように運用していくかは重要なポイントです。

現在頭金はどれくらい出すことができるのかや、それに伴っていくらのローンが必要になるのか。家賃収入で得られる利益はどのくらいで、そのうち何％を返済に回すかなど、入念な計画を立てるようにしましょう。

繰り上げ返済を進めることで金利上昇のリスクに対応しながら資産を運用していくことも可能となります。

他の金融商品にはない高い運用効果を見込むことができるので、資金計画を立てる段階で組み込んでおくのもおすすめです。

2-5.ステップ5：物件選びを進める

次は実際に運用していく物件を選びましょう。

マンションなのかアパートなのか、一棟買いするのかワンルームなのか、駅にどれくらい近い物件を選ぶのか、新築を選ぶのか中古物件を選ぶのか、考えるべきことは山のようにあります。

情勢や管理にかかる金額を投資家として見定めるのも重要ですが、大事なのは入居者としての目です。

「自分が入居したい」という理由で物件を選ぶのは危険です。土地勘があるからといって必ずしも賃貸需要をコントロールできるわけではありません。

都心部の物件であれば、外国籍の入居者も多く、ユニットバスでもしっかり入居者がつくため、手堅い物件としておすすめとなります。結果として空室リスクの回避に繋がるでしょう。

なお、私ども日本財託の場合は、東京の中古・駅近ワンルームマンションをおすすめしています。理由としては、圧倒的な賃貸需要を誇る東京23区の駅近物件を、資産価値の安定した中古かつ低リスクな区分所有で運用することこそが、不動産投資の初心者が長期的に安定した家賃収入（インカムゲイン）を積み上げるための最適解だからです。

日本財託の投資スタイルについてさらに詳しく知りたい方は、「東京中古ワンルームマンションに投資すべき5つの理由」のページをご覧ください。

2-6.ステップ6：買い付けを行う

物件を決めたあとは、すみやかに買い付けを行いましょう。

人気物件はそれだけ多くの投資家が狙っています。ここで躊躇して遅れを取らずに済むよう、事前の資金計画や家族との相談を丁寧に行いましょう。

2-7.ステップ7：ローンの事前審査を通す

不動産を購入する際にはローンを組むことが必要になります。

不動産会社によっては、金融機関と提携し通常よりも有利な条件で融資を受けることも可能になりますので、まず担当者に確認することをおすすめします。

事前審査では主に以下のポイントがチェックされます。
・年収
・勤務先（規模）
・勤続年数
・残債（自宅や車のローンも含む）
・返済比率
・年齢

無事にクリアし、融資を受けることができたら契約・決済に進みましょう。

2-8.ステップ8：不動産物件の売買契約を締結する

不動産物件の売買契約を締結する際には、重要事項説明書を確認することが必須となります。

取引の条件や物件の情報など知っておくべき情報が記載された文書なので、後々のトラブルを防ぐためにも必ず目を通すようにしましょう。

2-9.ステップ9：決済・引き渡し・登記を行う

無事に契約が完了し、決済をしたあとは引き渡し、登記という流れになります。登記は司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。

2-10.ステップ10：不動産投資をスタートさせる

物件の引き渡しが完了したあとは、実際の運営へと進みます。

これからは晴れて不動産オーナーの一人となります。自分の資産を効率的に運用していくためにも「経営者」としての視点を常に忘れないようにしましょう。

定期的な情報収集や時勢の把握は必須ですが、不動産会社や委託会社の言いなりにならず、自分の目で判断し実行していくことが鍵となります。

3.初心者が不動産投資で失敗する理由

残念ながら、不動産投資に参入した初心者が失敗するケースは多くあります。不動産投資はしっかりとした方法で行えば有力な手段となりますが、「節税になるから」「将来売却すれば儲かる」といった安易な理由で始めると、大きなリスクを背負うことになります。

ここでは、初心者が不動産投資で失敗する代表的な3つの例を解説していきます。よくある失敗例を知っておくことで、こうした失敗パターンを回避することができるはずです。

3-1.理由1：半端な知識で「難しい物件」に挑戦してしまうから

不動産投資の初心者ほど、利回りや値上がり期待といった表面的な数字に惑わされ、管理や運用が極めて困難な物件を選んでしまう傾向にあります。 一見魅力的に見える物件ですが、初心者がコントロールできない複雑なリスクが隠れています。

不動産投資の初心者でも安定収入を確保しやすい物件は、賃貸需要が今後も続く可能性が高い「都心の中古ワンルームマンション」に集約されていきます。

3-2.理由2：悪質な業者の「カモ」にされてしまう

初心者が陥りやすい失敗として、投資家の利益よりも自社の売り上げを優先する業者の言葉を鵜呑みにしてしまうケースが多くあります。 悪質な業者に騙されないためには、その業者の口コミを調べてみたり、別の業者の話を聞いてみたりして、「甘い言葉ばかり言っていないか」を確認してみることが大切です。

詐欺に引っかからないために、「不動産投資　詐欺」の記事もぜひ参考になさってみてください。

3-3.理由3：身の丈以上の「無理な借金」をしてしまう

不動産会社の用意した「一見完璧なシミュレーション」に乗せられ、身の丈に合わないローンを組んでしまう失敗も、不動産投資初心者でありがちな失敗例です。

返済計画に余裕がないと、わずかな環境の変化で家計が立ち行かなくなってしまうため危険です。 投資はあくまで余剰資金と適切な借入比率（目安40％以下）を意識し、自分のコントロール可能な範囲で行うことが大切です。

4.不動産投資の初心者こそ確実性が高い手法を選択するのがおすすめ

不動産投資の全体像を確認したところで、不動産投資の初心者が着実に資産を築くために不可欠な考え方について詳しく解説します。

不確実な値上がり益を追うのではなく、景気に左右されにくい「家賃収入（インカムゲイン）」を軸に据えることこそが、失敗を防ぐ最大の近道となります。

4-1.キャピタルゲイン（売却益）には手を出さない

初心者が絶対に手を出してはいけないのが、キャピタルゲインを狙った不動産投資です。

1980年代の日本では、キャピタルゲインを狙って不動産投資が流行しました。やがてバブル経済崩壊によって多額の借金だけが残り、悲惨な目に合った投資家はたくさんいます。

現在でもキャピタルゲインを狙って海外不動産を購入する投資家がいます。しかし、海外不動産投資を成功させるには、その国の文化や税金の仕組みについても熟知しなければならず、初心者に向いているとは言えません。

初心者ほどキャピタルゲインを狙いたがる傾向があります。不動産投資に興味を持ったきっかけが「これから不動産価格が値上がりするかもしれない」という淡い期待から生まれるものだからです。

すでに成熟した日本経済で、再びバブル期のような急速な経済成長を見込むことは現実的ではありません。初心者は必ずインカムゲインを選ぶようにしましょう。

4-2.インカムゲインを得るための特別な経験やスキルは不要

インカムゲインなら初心者でも安定収入が見込めます。インカムゲインを得るために特別な経験やスキルは必要ありません。家賃収入のほかにも銀行預金の利息や株式投資の配当金がインカムゲインです。しかし、家賃収入より確かな収益が見込めるものはありません。

現在、10年もの大口定期に1,000万円を預けていても、金利は高いところでも0.9％程度です。1年間で得られる利息は税引き前で9万円にすぎません。昨今の物価上昇のスピードを考えると、これだけの利息ではお金の価値を守ることすら難しく、老後資金として取り崩し始めれば、あっという間に使い終わってしまいます。

株や投資信託ではどうでしょうか。2008年のリーマン・ショック以降も、2020年のコロナ・ショックによる世界的な市場混乱、2022年のロシア・ウクライナ情勢によるエネルギー危機など、経済を揺るがす事態は絶えません。

特に近年は、日経平均株価が史上最高値を更新する一方で、米国の景気懸念や為替の急変動によって「1日で数千円規模の暴落」が起きるなど、市場の乱高下は激しさを増しています。このような波の激しい環境下では、初心者の方が老後まで続く「安定収入」を見込むのは極めて困難です。

ところが家賃収入だけは、どんなときでも安定しています。

家賃は賃貸需要と連動し、景気に左右されにくいという特長があります。翌月から家賃が半額になることはありません。インカムゲインを元に投資計画を立てれば、大きく収支計画が変わることはありません。

むしろ現物資産である不動産の価値は築年数とともに下落していくと考える方が自然です。不動産投資に興味をもったきっかけはキャピタルゲインでも、インカムゲインを元に収支計画を立てるようにしましょう。

4-3.賃貸需要が途切れない物件を選ぶ

不動産投資における最大のリスクは、家賃収入が途絶える「空室」です。長期にわたって安定したインカムゲイン（家賃収入）を得るためには、一時的な利回りの高さに惑わされるのではなく、将来にわたって入居者が途切れない「場所」と「ターゲット」を厳選しなければなりません。

そのために日本財託がおすすめしているのが、都心の駅近・中古ワンルームマンションです。

日本で唯一人口が一極集中する「東京23区」

投資エリアは、日本で最も人口が多く賃貸需要が旺盛な「東京23区」に絞るのが最も確実です。東京都の人口は専門家の予想を大きく上回るペースで増え続けています。

とくに、賃貸需要の主役となる15歳〜29歳の若年層は、コロナ禍であっても転入超過が続いており、2024年には10万人を超える規模で流入しています。この圧倒的な人口動態が、東京の不動産投資における「絶対的な安心感」の根拠となっています。

需要の7割以上を占める「単身世帯」を狙う

東京23区の賃貸マーケットにおいて、全世帯の73.3％（約7割以上）を占めているのは「単身世帯」です（2024年のデータ）。

ファミリー層は低金利の住宅ローンを利用して持ち家を取得する傾向があるため賃貸需要が限られますが、単身者はライフスタイルに合わせて利便性の高いワンルームを借り続けるという特徴があります。需要のボリュームが圧倒的に大きいマーケットで勝負することが、空室期間を短縮させる鍵となります。

「駅徒歩10分以内」という鉄則

エリアを東京に絞るだけでなく、「最寄り駅から徒歩10分以内」という基準を徹底することが不可欠です。不動産の広告表記において、駅から徒歩1分と徒歩10分では、その円状に広がる競争エリアの面積は100倍も異なります。

駅に近いほど物件の希少性は高まり、ライバルとなる物件が少なくなるため、入居者に選ばれやすくなります。

初心者が不動産投資で着実に資産を築くには、この「賃貸需要が途切れない王道のルール」を遵守することが何よりの近道です。

なお、初心者でも「不労所得を確実に築きたい」という方は、「不動産投資 不労所得」の記事もぜひ参考になさってみてください。

5.まとめ

不動産投資とは長期的に運用することができるミドルリターンな投資方法です。

安定した家賃収入を得ることで、資金を次の物件に投資したりローンの返済にあてたりできるなど、初心者の方でも手を出しやすい資金運用方法といえるでしょう。

しかし、空室や災害などによるリスクなど事前に備えなければいけないことも多くあります。

実際に不動産投資を始める際は資金計画をしっかり立て、業者や物件を見定め、出口戦略を練った上で行うようにしましょう。