「不動産投資を始めてみたいけど、詐欺や悪徳業者が多いイメージがある」
「不動産投資の詐欺にはどんな手口があるの？怪しい業者を見分けるにはどうしたらいいんだろう」

不動産投資に興味はあるものの、詐欺などの悪いニュースを見かけることも多く、なかなか一歩を踏み出せずにいる方は多いのではないでしょうか。

結論、不動産投資には以下のような詐欺の手口があります。

また、明らかな詐欺を働いていなかったとしても、以下の特徴を持つ不動産会社の営業マンは、あなたを騙そうとしている可能性が高いため注意しましょう。

不動産投資を安心・安全に始めるためには、このような「詐欺まがいの悪徳業者」を徹底回避し、「本当に信頼できる会社」を見つけることが大切です。しかし、不動産会社の数は非常に多いため、自分の目で悪徳業者を見分けるのは難しいでしょう。

そこで重要なのが、不動産会社を通じて実際に投資を行っている「オーナーの声」を聞くことです。どれだけ不動産会社や営業マンが良いことを言っていても、オーナーの声に勝るものはありません。

たとえば、約11,000名のオーナー様がいる日本財託では、不動産投資オーナーの体験談として、900以上の事例を公開しています。

このような事例から、オーナー自身が営業マンの対応に満足しており、投資でも成果を上げていることがわかれば、安心して不動産投資に臨めるでしょう。

そこで本記事では、不動産投資によくある詐欺の手口や、「本当に信頼できる会社」を見分けるためのポイントを解説します。

不動産投資の詐欺はもちろん、しつこい営業なども徹底的に避けたい方は、ぜひ参考にしてください。

1.不動産投資の詐欺でよくある6つの手口と対策

不動産投資の世界には、残念ながら自身の利益を優先し、あなたを騙そうとしてくる人がいます。「いい物件なので、買わないのはもったいないですよ」といった誘い文句で、その気にさせようと近づいてくるのです。

そこで、まずは悪意のある不動産会社や営業マンがよく使う詐欺の手口について、注意点とともにご紹介します。

これから不動産投資を始める方は、上記の手口に注意しながら信頼できる会社を探してみてください。

1-1.手付金詐欺｜「手付金だけ払って物件をキープしましょう」

手付金詐欺は、ある不動産を優良物件と偽って手付金を騙し取り、その後連絡を絶って持ち逃げする詐欺のことです。

そのため、提示された物件が魅了的だとしても、以下のような話を持ちかけられたときには、いったん立ち止まりましょう。

「優良物件で多くの人が興味を持っているんですよね。早い者勝ちですし、後でキャンセルもできるので、先に手付金だけ払ってキープしてみてはどうですか」

そもそも、手付金は「物件を購入する」という意思表示をするために支払うお金です。契約成立後に支払うものであり、キャンセルする場合は手付金を放棄しなければなりません。

つまり、一度支払った手付金は、原則として戻ってこないのです。

手付金の受け取り後に姿を消す悪徳業者もいるため、いくら営業マンに「手付金だけでも」と言われたとしても、その場で了承することはやめましょう。

1-2.サブリース詐欺｜「仮に空室になっても、家賃は保証します」

サブリース詐欺は、不動産会社が賃貸物件を一括して借り上げて第三者に転貸する「サブリース契約」を悪用し、一方的に家賃を減額したり契約解除したりする詐欺です。

「仮に空室になっても、家賃は保証します」というセリフは、サブリース契約を勧めるセールストークの一つとして、よく聞かれます。

空室でも家賃を保証してくれるサブリース契約は、一見するとオーナーにとっては大変ありがたいサービスです。

しかし、サブリース契約は万全ではありません。契約の中には、将来オーナーに不利益をもたらす内容が組み込まれていることもあります。

具体的には、以下の3つに気をつけましょう。

サブリース契約の契約書には、保証家賃の見直し条項が記載されています。そのため、築年数の経過や外部環境の変化によって空室が常態化すれば、家賃を引き下げられることもあるのです。

サブリース契約を解約しようとしても、借地借家法によって借主である不動産会社は保護されているため、大抵の場合は解約できません。

解約できないからといって不動産を売却しようと思っても、通常の物件と比べて価格が安くなったり、売るまでに時間がかかったりする可能性があります。

また、サブリース契約を解約できたとしても、半年分の家賃に相当する高額の違約金を請求されるケースがあるため注意が必要です。

さらに、サブリース契約を解約した後は、入居者に家賃の振り込み先が変更になったことを告知する必要があります。しかし、サブリース契約では、基本的に入居者の情報はオーナーには知らされません。そのため、あたらしい振り込み先を通知するにも、大変な手間がかかります。

円滑に告知が行わなければ、入居者がもとの不動産会社へ家賃を入金してしまうこともあるでしょう。

1-3.満室偽装｜「検討している物件は満室なので安心です」

一棟物件の購入を検討していると、しばしば以下のような営業トークに出会うことがあります。

「この物件は満室なので、すぐに満額の家賃が入ってきますよ」

もちろん、正常に運用ができており、入居者もきちんと付いている物件であれば、満額の家賃も期待できるでしょう。

しかし、「満室だから安心」という言葉をうのみにしてはいけません。特に地方の一棟物件を購入する際は、要注意です。

最寄駅から遠く、近くに学校や職場もない、いわゆる賃貸需要の少ない土地で不動産を購入する場合、安定した満室経営を続けるのは難しい可能性があります。

そのような場所の物件を高く売るために、悪徳業者がよく使う手口の一つが「賃貸借契約状況の一覧表（レントロール）を改ざん」です。

また、空室の部屋にカーテンを付けて入居中と思わせる「カーテンスキーム」といった手口もあります。酷いケースだと、不動産会社の社員が一時的にそこに住み、購入後に退去するといった悪徳な手口も過去にはありました。

1-4.宅建業法違反｜「絶対物件の価値が上がります」

投資の世界に「絶対」はありません。

再開発が活発に進む東京であれば、将来の資産価値は維持しやすいといえるでしょう。しかし、物件の価値が必ず上昇するとは断言できません。

そもそも、不動産投資において「絶対」といった断定的な表現は、不動産広告だけでなく、営業トークとしても使ってはいけないと宅建業法で定められています。

なぜなら、何を根拠に「絶対」といえるのかを示すことができないためです。

不動産投資に限らず、断定的な表現を使って投資を勧めてくる営業トークには、決して惑わされてはいけません。

1-5.利回りの高さを強調｜「利回りが高いので、狙い目ですよ」

投資を行ううえで、利回りを気にするのは当然のことです。しかし、不動産投資では「高利回り」という言葉に十分気をつける必要があります。

たとえば、都心の中古ワンルームの場合、2026年時点における手取り利回りはおよそ4%前後です。

しかし、投資用不動産を紹介するポータルサイトで検索すると、その2倍以上の利回りで運用されている不動産が数多く見られます。そのため、単に利回りだけを見て投資用の不動産を選ぼうとするのは、非常に危険なのです。

高利回りの物件には、「地方の物件で価格が極端に安い」「積立金が低く見積もられている」などの特徴があります。

繰り返しにはなりますが、不動産投資の鉄則は「賃貸需要の高い土地を選ぶこと」です。中でも東京は年々人が増え続けており、今後も高い賃貸需要が見込めます。

いくら価格が安く、利回りが高く見えても、賃貸需要が低い地方の物件に手を出してしまうと、安定した家賃収入を得られる可能性は低くなるでしょう。

また、積立金が低く見積もられている場合、定期的なメンテナンスはもちろん、いずれ必要となる大規模修繕を行うことができず、結果的に不動産の資産価値を下げてしまいます。

1-6.節税効果の誇張表現｜「節税対策になりますよ」

不動産を購入することで、節税につながるケースは確かにあります。代表的なのは、相続税に関する節税効果です。

しかし、所得税の節税効果については、一時的なものに過ぎません。基本的には、購入当初の「赤字」になっている期間に限られます。

たとえば、所有している不動産が1戸だけだったとしても、その不動産投資で赤字が計上されていれば、給与から天引きされていた所得税を赤字分だけ取り戻すことが可能です。

ただし、借入金の返済が進むにつれて、支払利息や各種経費は徐々に減少していきます。いずれ黒字に転換すれば、税金の還付ではなく納付が発生してしまうのです。

このような事実を隠したまま、節税対策を目的とした不動産投資を売り込む会社は一定数存在します。実際、日本財託のオーナー様でも、節税目的の不動産投資を勧める営業を受けた方がいらっしゃいました。

不動産投資による所得税の節税効果は長続きするものではなく、黒字化した時点で実質的になくなってしまうことを覚えておきましょう。

2.消費者を騙そうとする不動産会社の営業マン｜4つの特徴

不動産業界には、明らかな詐欺行為を働く不動産会社だけでなく、自分の利益を優先して消費者を騙そうとする営業マンも存在します。

悪意のある不動産会社の営業マンに共通する特徴は、以下の4つです。

このような営業マンに出会った場合は、話に流されず、断る勇気をもって対処しましょう。

2-1.営業が強引でしつこい

「とりあえず会って、話だけ聞いてくれればいいんで！聞いてもらえたらすぐ帰りますから」

1つ目の特徴は、何とかして会おうとしたり、話す機会を作ろうと繰り返し連絡してくる営業マンです。
アポを取り付けるためなら、昼夜を問わず電話をかけてきたり何度も訪問してきたりと、強引な手段に出ることもあります。

そのうえ、一度会ってしまうと、なかなか引き下がりません。自宅で会ってしまった場合、契約を取り付けるまで帰らず、態度を豹変させて怒鳴り散らすような営業マンもいます。

日本財託のオーナー様の中にも、過去に他の不動産会社からしつこい営業を受けていた方が多数いらっしゃいました。

そもそも、こういった強引な勧誘は、宅建業法において禁止されている行為です。

これらの行為を受けた場合は、不動産業を管轄している国土交通省や各都道府県の担当部署に連絡し、指導や行政処分を求めることができます。

また、強引な営業マンに対しても、「このような行為が続くようであれば、監査機関に連絡します」と伝えることで、その行為の抑止になるはずです。

2-2.考える時間を与えてくれない

「もうこの価格は今しかないんで！」「このあと別のお客さんにも紹介しちゃいますよ」

このように、とにかく即決を促そうとする営業マンにも注意が必要です。

自身の営業実績を優先し、とにかく契約だけ取ろうとする。そんな思いが見え隠れする営業マンが、果たして本当にあなたのことを第一に考えた提案をするのでしょうか。

しかも、不動産のような大きな買い物を即断即決させようとするのは言語道断です。

不動産投資を成功させるためには、紹介された物件を吟味し、本当の意味で自分に合った投資なのかどうかを慎重に見極める必要があります。

強引でしつこい営業マンと同様、その場で決断を迫る営業マンとも、基本的に取り合ってはいけません。

2-3.メリットしか言わない

投資商品には、良い話だけあるものなどありません。必ずどこかにリスクやデメリットが隠れています。

不動産投資の場合は、空室問題や設備故障、金利上昇や火災など、様々なリスクやコストが発生する可能性があります。

特に最大のリスクである空室問題の解消については、具体的な体制や対応、保証の有無などを事前に確認しておかなければなりません。

不動産会社にとっては耳の痛い話にもなりますが、それらの問題についても誠実に対応してくれる会社や営業マンこそ、信頼に値するといえるでしょう。

たとえば、日本財託では「東京・中古・ワンルーム」の不動産投資をお勧めしていますが、投資のメリットはもちろん、デメリットについても正直にお伝えさせていただいています。

オーナー様の中には、「デメリットやリスクを教えてもらえたからこそ、安心して不動産投資を始められた」という方もいらっしゃいました。

一方、会社や商材の良いところばかりを話す営業マンには、必ず裏があります。「うまい話」ばかりをする営業マンがいる場合は、リスクやコストについても質問し、言葉を濁すようであれば購入を控えましょう。

2-4.自分で不動産投資をしていない

不動産投資を検討する方の中には、「良い不動産であれば、その営業マン自身が購入すればいいのでは？」と思われる方も多いのではないでしょうか。

しかし実際のところ、営業マン自身が自社の不動産を購入し、投資商品として運用しているケースは限られています。それは、消費者に紹介している不動産のデメリットを理解しており、投資商品として上手に運用できないとわかっているためです。

当然、営業マンの中には、お金が足りなかったり勤続年数が足りなかったりして、不動産を購入できていない人もいます。その場合は、他の営業マンや社員が実際に購入しているかどうかを尋ねてみるのがお勧めです。

日本財託でも、コンサルタントの説明を聞く中で疑問に感じ、実際に質問を投げかけた方がいらっしゃいました。

日本財託では、コンサルタントの8割が自ら不動産投資を実践しています。営業マンが自ら不動産を運用している会社を選べば、メリットやデメリットを理解したうえで、あなたに合っているかどうかをきちんと判断してもらえるでしょう。

逆に、自社の商品を誰も購入していないような不動産会社が紹介する物件には、購入を避けるべき決定的な理由が隠れているかもしれません。たとえば、「立地が悪く入居者が付きづらい」「新築物件であるがゆえに大きく値崩れする可能性がある」などです。

このようなリスクがあるため、不動産投資の営業を受ける際は、営業マンに不動産投資をしているかどうかを聞いてみてください。その答えをもとに、紹介された物件を購入するかを検討しましょう。

3.不動産投資の詐欺を回避するなら「オーナーが高い満足度を得ている不動産会社」を選ぼう

不動産投資を安心して始めるには、これまでに解説した「強引な営業」「メリットばかりを強調する説明」などを行う悪徳業者を徹底的に回避することが大切です。

しかし、不動産業界にはオーナーの利益を考えない会社や危険な業者が多いため、その中から本当に信頼できる会社にたどり着くのは非常に難しいといえます。

そこで重要なのは、不動産投資を実践している「オーナーの声」に耳を傾けることです。具体的には、実際に投資を行っているオーナーが高い満足度を得ているかを見極める必要があります。

ここでは例として、36年にわたり「東京・中古・ワンルーム」の不動産投資をお勧めし続けている、日本財託のオーナー様から寄せられた声をご紹介します。

このように、オーナー自身が「これなら成功できる」という不動産投資の手法を確立しており、実際に成果を出し続けている会社であれば、安心してサポートを任せられます。

日本財託の「東京・中古・ワンルーム」投資が、なぜここまで成果を出し続けられるのかについては、以下の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

4.不動産投資の詐欺に遭ってしまったときの相談先

どんなに注意をしていても、その場の雰囲気に負けてしまったり、情に流されたりして、結果的に詐欺に遭ってしまうケースはあります。

不動産投資の詐欺に遭ってしまった場合は、以下の専門機関に相談しましょう。

いざという時の相談先を知っておくことで、トラブルが起きた際も落ち着いて対応できます。

4-1.消費者庁

消費者庁では、様々な消費者トラブルについて、無料で相談できる窓口を設けたり、情報提供を行ったりしています。

不動産投資に関するトラブルに遭った場合も、詳細を聞いたうえで、どのように対処すべきかアドバイスしてくれるため、ぜひ連絡をしてみてください。

相談先の電話番号は「188」です。この番号は、全国共通の電話番号から最寄りの消費生活相談窓口につながる、「消費者ホットライン」というサービスとなっています。

「188」に電話をかけると、郵便番号や住所などをもとに、お住まいの地域の消費生活相談窓口へ案内されます。

消費者庁の「消費者ホットライン」に関する詳細は、以下の公式サイトをご確認ください。

消費者庁「消費者ホットライン」はこちら

4-2.弁護士

より具体的な対応や実務的なサポートが必要な場合は、弁護士に相談しましょう。弁護士事務所によっては、初回面談を無料で受け付けているところもあります。

人には相談しにくい内容でも守秘義務を守ってくれるため、トラブルで悩んでいる場合は、一人で抱え込まずに近くの弁護士事務所に相談をしてみてはいかがでしょうか。

5.まとめ

不動産投資の詐欺や詐欺まがいの行為は、あってはならないことです。しかし、現状として、悪意のある営業マンや不動産会社は存在します。

投資の世界は、うまい話ばかりではありません。

商品やサービスを提案される際、その営業マンが悪意のある営業マンかどうか、この記事を参考に判断してみてはいかがでしょうか。