「不動産投資に興味があるけれどワンルームって実際どうなんだろう？」「インターネットでワンルームの良い情報も悪い情報もあり、結局一歩踏み出せずにいる」という方は多いのではないでしょうか？

結論からいうと、不動産投資でワンルームマンションに投資する手法は、低リスク・低コストで着実な資産形成を目指す方にとって非常に優れたやり方です。平均的な年収のサラリーマンでもチャレンジできるという意味で、とくにサラリーマンにおすすめといえます。

実際に私ども日本財託が管理を依頼されているオーナー様約1.1万人のうち、8割以上がいわゆる「サラリーマン大家」です。年収については500万円以下の方も約2割いて、平均的な年収のサラリーマンの方でも取り組める不動産投資がワンルームマンション投資と言えます。

ただし、ワンルームマンションは不動産投資のなかでも有効な手法である一方で、「節税できる」「売却益で儲かる」という発想は非常に危険です。

節税になる＝「赤字が出ている」ということですし、減価償却（帳簿上の経費）は課税の繰り延べにすぎません。また、不動産投資の本来の目的は「長期にわたり安定した家賃収入を得ること」であり、物件の値上がりを期待することではありません。

この記事では、ワンルーム投資の優位性とサラリーマン特有のメリットを明確にするとともに、ワンルーム投資で失敗しないためには「東京の中古ワンルーム」を選ぶべき理由についても解説します。

この記事を最後まで読み終える頃には、膨大な情報に惑わされることなく、自信を持って次の一歩を踏み出せるはずです。ぜひ最後までお読みください。

1.不動産投資でワンルームを対象にする手法は非常に優れている

不動産投資のなかでもワンルームマンションを運用対象に選ぶ「ワンルームマンション投資」というのは、非常に理にかなった優れた戦略といえます。

なぜならば、ワンルーム投資であれば「資産運用の基本である分散投資」を実現できるためです。

「区分は入居者がいなければ収入はゼロ」「1棟アパートは複数戸あるのでリスクが低い」と誤解される方もいます。しかし同じ戸数のワンルームを所有する前提に立てば、複数戸の区分を所有したほうがリスクを抑えることができます。

購入時期、築年、エリアを分散して複数にわけて投資することで、さまざまなリスクを低減できるのです。

さらに、単身者世帯の増加が著しい現代において、ワンルームはファミリータイプと比較しても初期コストや運用効率、空室リスクの低減といったあらゆる側面で投資効率が高い手法と言えます。

※以下の表の価格や利回りは、東京の中古物件の場合を想定しています。

【ワンルームとファミリータイプの比較】

なかでもヒト・モノ・カネが集中している東京の中古ワンルームマンションは、将来にわたって安定した賃貸需要が見込めますし、購入価格やリフォーム費用もファミリータイプより抑えられ、さらに空室期間が短いなどさまざまなメリットがあります。

実際に日本財託でワンルームマンションに投資しているオーナー様のなかにも、ファミリータイプとワンルーム両方の運用を行ったうえで、ワンルーム投資の強みを実感されている方がいらっしゃいます。

このように、ワンルームマンションに投資する手法は、一棟アパートやファミリータイプの区分マンション投資と比べて、リスク分散や投資資金の面からメリットの多い方法だと言えます。

そうとは言っても、不動産投資の正解はひとつではなく、目的や投じられる資金の状況などによって、最適な投資対象が変わってきます。高年収かつ資産家で節税をメインにしている方であれば、一棟アパートやマンションに投資するのが向いているケースもあるためです。

次の章では、「とくにサラリーマンの場合にワンルームマンション投資が向いている」ということをお伝えしていきます。

2.ワンルーム投資はとくにサラリーマンとの相性が抜群に良い

1章では「ワンルーム」に投資することの優位性をお話ししましたが、ここからは「なかでもサラリーマンとの相性が非常に良い」ということをさらに深堀りして解説していきます。

前述したように区分の不動産投資にはワンルームとファミリータイプがありますが、失敗したくないサラリーマンであれば「ワンルーム」への投資が最適です。

ファミリータイプに比べワンルームは、よりリスクを抑えて資産形成を進めることが可能です。また、得られる家賃収入は少ないものの、都心であれば安定した賃貸需要が見込め、長期空室を避けることができます。

2-1.理由1：都心でも1,000万円台と価格が手頃であるため

ワンルームの価格は、1,000万円台からと不動産の中では手ごろな価格帯です。そのため、長期のローンを組むことで家賃収入の中からローン返済を行っても黒字化しやすいことが特徴です。

一方でファミリータイプは、安くても都心であれば3,500万円以上します。

同じく長期でローンを組めば黒字化できるかもしれません。しかし、金利が上昇した場合、残債次第では赤字に転落してしまう可能性もあります。

手ごろなワンルーム投資は、返済計画が立てやすく、サラリーマンでも始めやすい不動産です。

2-2.理由2：安価なコストと最短工期で退去後も安心であるため

ファミリータイプと比べてワンルームマンションは、ランニングコストを抑えられ、工期も短くでき、空室期間を最短にすることができます。

例｜壁面のクロス張り替え
（単価1,250円/㎡）

・ワンルームマンション（20㎡）→25,000円
・ファミリーマンション（１DK｜50㎡）→62,500円

このように、1度の退去で壁面のクロス張り替えだけでも37,500円もの差が出てしまいます。

これに加え、ルームクリーニングやフローリングワックス、畳や網戸の張り替えなどといった必要最低限のクリーニングを行えば、30〜50万円以上ファミリータイプの部屋の方が上回ります。

さらに、エアコンのクリーニングやバス・トイレ別の工事など大きな工事を含めてしまうと、ファミリータイプでは、100万円を越えてしまうケースもあります。

また、ワンルームの広さであればファミリータイプよりも工期を短くすることができます。結果的に次の入居者の募集を早期に開始できるので、空室期間を延ばさないことにもつながります。

一度の退去にかかる内装工事費や次の入居者募集の開始時期を考えた場合、ファミリータイプよりもワンルームの方がリスクを最大限抑えられ、不動産投資初心者には最適です。

2-3.理由3：空室期間が短く入居率が高いため

価格が手ごろでコストを抑えられるワンルームには、さらに不動産投資の最大のリスク「空室期間」を最短にできる魅力が詰まっています。

空室期間を短くできる理由は2つあります。

2-3-1.意思決定者が1人だから

ワンルームに住む人は1人です。その1人が納得する設備や条件であれば、入居が決まります。

逆にファミリータイプだと、契約者本人だけでなく、妻の職場や買い物エリア、子供の学区など様々な条件に左右され、入居が決まりにくくなります。

ファミリータイプに比べ、入退去のサイクルは早いですが、次の入居者が決まりやすいことも大きなメリットです。

そのため、意思決定者の少ないワンルームマンションは、空室期間を最大限短くできるのです。

2-3-2.ターゲットは都内170万世帯だから

現在、東京都の賃貸住宅に住む232万世帯のうち、約73％が単身世帯です。

あえて少ないファミリー世帯を狙うよりも、ワンルームを選択肢に入れる約170万の単身世帯を狙うべきでしょう。

また、ワンルームは、ファミリータイプとは異なり、賃貸が前提の不動産です。それは、一般的な住宅ローンが使えないため、実需として考える人が多くありません。

逆にファミリータイプは、狙うべき世帯数が少ないうえに実需とのニーズとも競争しなければなりません。

ターゲットが多く競争相手の少ないワンルームは、有利な状況で入居者を見つけていくことができるのです。

3.サラリーマンがワンルーム投資する場合に避けたい2つの落とし穴

前章で解説したように、ワンルームマンション投資は、とくにサラリーマンと相性の良い投資手法といえます。融資も組みやすく、管理の手間も比較的少ないため、堅実な資産形成手段となりえます。

しかし、その手軽さの裏には、見落とされがちな「2つの落とし穴」があります。失敗を避けるためには、メリットだけでなくデメリット・注意点の部分もしっかり理解しておくようにしましょう。

3-1.落とし穴1：所得税の「節税」で儲かるという誤解

■節税目的の不動産投資は本質ではない
「不動産投資は節税になるから得」という説明を受けたことがある方も多いかもしれません。しかし、ここには大きな誤解があります。

そもそも不動産投資で所得税が減るのは、不動産所得が赤字になっているからです。その赤字分を給与所得と損益通算し、源泉徴収されていた税金の一部が還付されるという仕組みです。

つまり、
節税＝利益が出ている
ではなく、
節税＝帳簿上の赤字が出ている
ということです。

■赤字の源泉は「減価償却費」
この赤字を生み出す主な要因が「減価償却費」です。

▼減価償却とは
建物などの資産を、法定耐用年数にわたって分割して経費計上していく会計処理のこと。

重要なのは、減価償却費は実際のキャッシュアウトを伴わない「帳簿上の経費」であるという点です。

減価償却費が大きいほど、会計上の利益は圧縮され、赤字を作りやすくなります。その結果、所得税が還付されるわけです。

■しかし、減価償却は「課税の繰り延べ」に過ぎない
ここが最大のポイントです。減価償却は、税金をなくす制度ではありません。課税のタイミングを後ろにずらしているだけです。

売却時には、これまで計上してきた減価償却費の累計分が精算されます。

■具体例

・2,000万円で物件を購入
・10年間保有
・減価償却累計：400万円
・2,000万円で売却

▶実際の現金の動き
購入額＝売却額
→現金ベースでは利益なし

▶会計上の考え方
帳簿価額は
2,000万円 − 400万円 ＝ 1,600万円
この状態で2,000万円で売却すると、
2,000万円 − 1,600万円 ＝ 400万円の売却益
この400万円に対して課税されます。

■結論
保有期間中に減価償却によって圧縮していた所得が、売却時に利益として顕在化する。
つまり、保有中に得た節税効果の一部は、売却時に精算される構造なのです。

減価償却は「魔法の節税」ではありません。あくまで税金の支払い時期を後ろにずらしているだけです。

3-2.落とし穴2：「売却益で儲かる」という発想の危険性

もう一つの落とし穴は、「値上がり益」を前提にした投資です。

不動産市況が好調な局面では、「将来値上がりするから大丈夫」と考える方も少なくありません。
しかし、世の中に上がり続ける相場はありません。

相場が下落した場合、無理なローンを組んで購入した物件は大きなリスクになります。

仮に価格が下落した状態で売却すると、

・売却代金でローンを完済できない
・自己資金を追加で持ち出す必要がある
・最悪の場合、資産形成どころか負債を抱える

という事態も起こり得ます。

実際に不動産投資で大きな失敗をした人の多くが、「売却益を狙った投資」をしていました。

3-3.【結論】不動産投資の本来の目的

不動産投資の本質は、「長期にわたり安定した家賃収入を得ること」です。節税でも、値上がり益でもありません。

堅実な不動産投資とは、

・無理のない資金計画
・家賃収入でローンを返済できる構造
・長期保有を前提とした運用

この積み重ねによって、初めて資産形成につながります。

4.不動産投資でワンルームを選ぶなら東京・中古がおすすめ

最後に、不動産投資でワンルームの区分マンションを購入する場合には「東京の中古物件」が圧倒的におすすめであることを解説していきます。

「東京中古ワンルーム」。この条件こそ、最もリスクの低い不動産投資であり、サラリーマンにとって本当の意味での「不労所得」を実現するキーワードとなります。

「なぜ東京なのか」「なぜ中古がいいのか」についてご紹介します。

4-1.なぜ東京がいいのか？

不動産投資の鉄則は、賃貸需要の高いエリアで行うことです。

最新のデータで、東京は65,219人の転入超過となりました。
これは、2位の神奈川県の28,052人の実に2倍以上の数字です。

さらにその内訳をみてみると、特に増えているのが進学や就職を機に上京する15歳〜29歳の若者で、その数、90,849人。
これは2010年の60,509人と比べ、1.5倍にも増加しているのです。

これだけの人口、特に単身者が主体の若者が増えている東京であれば、ワンルームの賃貸需要も高く、安定した家賃収入が期待できます。

不動産投資を行うなら、「東京」で行うことを大前提に考えましょう。

4-2.なぜ中古がいいのか？

中古マンションは、新築マンションと比べメリットが多くあります。

まず新築の価格は、最新の設備や耐用年数などが加味されていますが、それ以外にディベロッパーの利益や広告費なども加算されているため、中古よりも3割ほど高額になっています。

都心の中古ワンルームは、バブル期であれば1,000万円から1,600万円程度、築浅の物件であれば、1,800万円から2,500万円程度が一般的です。

また、家賃の大幅な下落がないことも魅力のひとつです。これは、賃貸需要の高い東京でこそ実現できるのですが、築50年の物件でも6〜7万円ほどの家賃で成約しているケースもあります。

さらに、中古マンションを購入する際には、そのマンションの管理状況がわかる「重要事項調査報告書」を確認することができます。現在の積立金の状況や修繕計画などが記載されていますので、購入するかしないかを判断する重要な指針となります。

上記の事例のように、新築物件は分譲会社の利益や広告費が上乗せされるため購入価格が高くなりやすく、家賃収入に対して返済負担が大きくなるためキャッシュフローが悪化しやすいのが実情です。

収益性を重視するのであれば、新築よりも価格が抑えられる中古物件を選ぶのが賢明です。

ただし、中古物件を購入するうえで絶対に外してはならない条件があります。

それは、「耐震基準」です。

1981年に制定された「新耐震基準」で建築された物件は、東日本大震災や熊本地震において倒壊した事例はありません。倒壊した多くの物件が旧耐震基準で建築されたものです。

※日本財託では、新耐震基準が導入された昭和56年6月以降に建築された新耐震基準の物件に限定して仕入・販売を行っています。

投資用でも、実需でも、中古の不動産を購入する際には、必ず新耐震基準をクリアしている物件を選択するようにしましょう。

5.まとめ

ワンルームマンションは、サラリーマンが本業の傍らでも運用しやすい不動産投資です。

1戸1戸の家賃は大きくないかもしれませんが、リスクを抑えつつ確実に将来に向けて資産形成していくことができるのです。

また、1戸完済すれば、次の物件を買った際、1戸目の家賃収入と合わせてローン返済が可能ですので、資産形成のスピードが上がっていきます。

ワンルームの魅力を知ったうえで、より実践的に投資の成果をあげていきたいという場合は、「不動産投資　不労所得」の記事をご覧いただくことをおすすめいたします。

サラリーマンを続けながら不動産投資を始めたい方は、まずは、最もリスクの低いワンルームマンションでスタートしてみてはいかがでしょうか。