「不動産投資を検討するときに中古マンション投資ってどうなの？成功できるのかな？」

不動産投資に興味を持ったときに投資先として「中古マンション」が目に留まり「中古マンションはどうなんだろう？」と疑問や不安を抱えているのではないでしょうか。

結論から言うと、中古マンションこそマンション投資に最適です。購入価格を抑えながらもそこまで低くない家賃を維持できるため利回りが高く、収益を最大化しやすい投資物件です。

ただし、中古マンションであれば、どのような物件でも収益を最大化できるわけではありません。

36年以上不動産投資を支援してきた日本財託が推奨しているのは「東京・中古・ワンルーム」投資です。

実際に「東京・中古・ワンルーム」投資の組み合わせで、多くのオーナー様が中古マンション投資に成功しています。

このように、不動産投資はどの物件でも良いわけではなく、敢えて中古マンション投資を選び適切な物件を見極めることで収益を最大化できるのです。

そこで本記事では、中古マンション投資が最適な理由や中古マンション投資のリスク、物件選定の方法などをまとめて解説します。

最後まで読めば、中古マンション投資をするべき理由を理解したうえで、最適な物件に投資できるようになります。

中古マンション投資でゆとりのある生活を手に入れるためにも、ぜひ参考にしてみてください。

1.マンション投資を始めるなら中古マンション投資が最適な2つの理由

冒頭でも触れたように、日本財託ではマンション投資を始めるなら中古マンションが最適だと考えています。

その背景には、物件価格が手ごろで利回りがいいという明確な理由があるからです。ここでは、マンション投資を始めるなら中古マンション投資が最適な理由を詳しく解説します。

「中古マンションは投資先としてどうなんだろう」と気になっている方こそ、ぜひ参考にしてみてください。

1-1.理由1：マンションの購入価格が安い

1つ目は、新築マンションと比較して購入価格が安いからです。中古マンションは新築マンションよりも、2〜3割程度安く購入できます。

これは、中古マンションには、「新築プレミアム」と呼ばれる上乗せ費用が発生しないためです。下記の図のように、新築マンションには、人件費や広告費などが上乗せされています。

一度でも誰かが住んで中古になった瞬間、上乗せされている費用がなくなるので、価格は新築時から2〜3割ほどガクッと下がるのです。

一例として、下記の新築ワンルームと築10年以内の中古ワンルームの価格を比較すると、612万円もの差があります。

※あくまでも一例です

マンションの購入価格が低い分、初期費用やローンを組む金額を抑えて不動産投資を開始することが可能です。

実際に日本財託のオーナー様のなかには、中古マンションに投資することで、少額から不動産投資を開始できた事例もたくさんあります。

このように、中古マンション投資なら、不動産投資を始めるときに必要な費用を抑えられるので、「まず不動産投資を始める」というハードルを下げられます。

1-2.理由2：マンション投資の利回りが高い

2つ目は、新築マンションと比較して利回りが高いからです。不動産投資の利回りとは、投資した物件購入価格に対する年間の家賃収入の割合を指します。

利回りが高ければ高いほど投資効率がよく、少ない投資金額でより多くの収益を生み出せていることになります。

新築マンションと中古マンションの利回りの目安は下記のとおりです。中古マンションのほうが、新築マンションよりも利回りが1.5～2％も高いのです。

この背景には、中古マンションは購入価格が低いのに得られる家賃収入はそれほど下がらないという理由があります。

手取り利回りは、下記の計算式で算出します。物件価格だけでなく、家賃も低ければ利回りも下がってしまいます。

マンションは新築物件と築年数が浅い中古物件を比較しても、家賃水準はほとんど変わらないのが現状です。

下記のグラフを見ても分かるように、新築と築10年の中古マンションまでは、そこまで大きく家賃が変わりません。

そのため、中古マンションを選択すると、購入価格は抑えられても家賃が大きく下がることはなく、結果的に利回りが高い投資を実現できるのです。

購入価格を抑えながらも一定の家賃を得て利回りを最大化する戦略を実践できるのも、中古マンションならではの強みだと言えます。

▼不動産投資の利回りについては、下記の記事で詳しく解説しています
不動産投資 利回り

2.中古マンション投資のデメリットとリスク

中古マンション投資が最適な理由が分かったところで、中古マンション投資のデメリットやリスクも包み隠さずお伝えします。

このデメリットやリスクは事前に知っておけばある程度回避できるものばかりです。どのようなリスクがあるのかチェックしてみましょう。

2-1.利用可能な年数が短い

マンションの平均寿命は、60年程度だと言われています。年数が経過している中古の投資マンションの場合、それだけ利用可能な年数も短くなります。

例えば、築40年の中古マンションを購入すると、残り20年程度しか家賃収入を得られない可能性があるでしょう。

購入価格が安くても利用可能年数があまりに少なければ、投資した金額を回収できなくなることも考えられます。

そのため、早い段階から不動産投資を開始して家賃収入を老後の年金の代わりにする場合や、相続財産として家族に残したい場合は、中古マンションのなかでも築年数が浅いものを選択するといいでしょう。

2-2.室内設備が老朽化している可能性がある

投資用の中古マンションは、部屋のエアコンや給湯器などの設備が新品に交換された状態で購入できるわけではありません。

購入のタイミングによっては、すぐに設備交換を求められる可能性があるでしょう。

例えば、キッチンや洗面所などの水回りの耐用年数は、10～20年程度だと言われています。キッチン設備が交換されていない築20年程度の物件を購入すると、すぐに修理や交換の負担が発生することが考えられます。

しかし、新築マンションであっても修理、交換の時期が訪れることは同じなので、中長期的なランニングコストはあまり変わりません。

そのなかで、中古マンションの場合は、できる限り負担の少ないタイミングで購入することが重要になります。

設備の修理や交換の負担を軽減する方法は「4-3.マンションの管理状況を確認する」で解説しているので参考にしてみてください。

2-3.室内の間取りや建物設備が古い

マンションは分譲年代によって室内設備や間取り、共有部分の設備にトレンドがあります。中古マンションも購入する物件の築年数によっては、現在の流行設備や間取りから外れていることがあるでしょう。

例えば、80年代初頭の物件はお風呂とトイレ、洗面所が一緒になった3点式ユニットバスが主流でした。昨今の築浅物件では、バス・トイレ別が主流となるなど、設備のトレンドは移り変わっています。

「設備が古くて入居者がつきにくい」という不安を解消したいときには、中古マンションのなかでもワンルームがおすすめです。

ワンルームマンションの入居者が設備を全く気にしないわけではありませんが、ファミリー層に比べると、細かい設備よりも立地と家賃のバランスを重視する傾向があります。

中古マンションのターゲットを変更することで、ある程度の設備の古さをカバーできるでしょう。

3.中古マンションのなかでも収益を最大化するなら東京・ワンルーム

ここまで、中古マンション投資をするべき理由と、事前に知っておきたいリスクをまとめて解説しました。

中古マンションは購入価格を抑えながらも利回りが高く、不動産投資に適している物件です。ただし、どのような中古マンションでも、効率よく収益化できるわけではありません。

中古マンションの中での物件選びに失敗して、空室が続き後悔をしているケースもあるのです。

そこで、日本財託が推奨しているのが、中古マンションのなかでも「東京・ワンルーム」です。

ここでは、中古マンションのなかでも「東京・ワンルーム」投資がいい理由をご紹介します。中古マンションなら、どの物件でも収益を最大化できるわけではありません。

成功につながる中古マンション投資をするためにも、チェックしてみましょう。

▼「東京・中古・ワンルーム」に投資するべき理由は下記の記事でも詳しく解説しています
東京中古ワンルームマンションに投資すべき5つの理由

3-1.東京は賃貸需要が安定している

中古マンションのなかでも東京を選ぶべき理由は、賃貸需要が安定しており将来にわたり空室リスクを抑えられるからです。

不動産投資では家賃収入が途絶えるとその期間中のローンの返済や管理費などの維持費を自分の持ち出しで支払わなければなりません。実際に地方の中古マンションを購入して失敗した事例があります。

東京は日本全体で人口減少が進んでいるなかでも、進学や就職を理由に、毎年多くの人が集まり続けています。この需要は、下記のように大幅に低下することがないと予測されています。

また、圧倒的な需要があることで家賃が下がりにくい、空室になったとしてもすぐに埋まるなどのメリットがあります。

つまり、人が集まり続ける東京で物件を持つことが、将来にわたり安定した家賃収入を得るための条件となるのです。

実際に日本財託のオーナー様も東京での中古マンション投資をしたことで、地方との違いを痛感した事例があります。

中古マンションならどの立地でもいいわけではなく、空室リスクを抑えられる東京を選択することが非常に大切です。

3-2.ワンルームならリスクを分散できる

中古マンションのなかでもファミリータイプではなくワンルームを選択するべき理由は、リスク分散ができて効率よく収益化できるからです。

中古マンション投資では下記のようにさまざまなリスク、懸念点があります。

ワンルームはファミリータイプと比較すると、これらのリスクを抑えることが可能です。一例として、下記は、中古マンションのワンルームとファミリータイプを比較した一覧になります。

ワンルームのほうが購入価格を抑えられて、その後の維持管理費も低いことが分かるでしょう。

また、東京の場合は賃貸需要の約73%が単身世帯なので、ワンルームのほうが需要があり空室リスクを抑えられるのです。

仮に空室になってもすぐに次の入居者が決まり、空室期間が続くことがありません。実際に日本財託のオーナー様も、ワンルーム投資で利益を拡大しています。

このように、ワンルームであれば、中古マンション投資のリスク分散ができ、収益を最大化できます。

4.東京中古ワンルームマンションを選ぶときにチェックしたい3つのポイント

ここでは、東京中古ワンルームマンションを選ぶときに、知っておきたいポイントをご紹介します。

この3つのポイントを押さえることで、より中長期的に安定した中古マンション投資がしやすくなります。物件選定で後悔しないためにも、事前に知っておきましょう。

4-1.新耐震基準の物件を選ぶ

1つ目は、新耐震基準の物件を選ぶことです。中古マンション投資では地震による倒壊、破損がリスクだと感じる方もいるかと思いますが、新耐震基準を選定することで災害時のリスクを軽減できます。

新耐震基準は、1978年に宮城県沖で発生した地震による被害を教訓に、新たに定められた基準で「震度６強以上の地震で倒れない住宅」を基準としています。

実際に、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられた分譲タイプのワンルームマンションの倒壊は1棟もありませんでした。

一方で、新耐震基準ができる前に建てられたマンションは、旧耐震基準に沿っています。

旧耐震基準は「震度5程度の地震に耐えうる住宅」を基準にしているので、新耐震基準よりも地震へのリスクが大きくなるのです。

新耐震基準の中古マンションを見極めるときは、おおむね1983年以降の物件を選んでおけば問題はないでしょう。

新耐震基準かどうか不安な場合は、契約前に「新耐震基準に対応していますか？」と質問をして確認してみるのも1つの方法です。

4-2.入居者はいつから住んでいるのか確認する

2つ目は、入居者がいつから住んでいるのか確認することです。中古の投資物件は入居者がついている状態で、物件を売買します。

物件によっては、入居者が5年以上も住み続けていることも珍しくありません。長期に住み続けているということは、相場家賃よりも高い家賃で住んでいることになります。

このような長期入居者が退室すると、家賃が相場家賃まで大きく値下がりします。

入居者がいつから住んでいるのか、また現在の家賃と相場家賃がどれだけ離れているのかも、確認しておくことが大切です。

4-3.マンションの管理状況を確認する

3つ目は、マンションの管理状況を確認することです。中古マンションによっては時間が経過しているのに、一度も修繕工事が行われていないケースも見受けられます。

このような中古マンションに投資してしまうと、購入後すぐに修理などに大幅な費用を割かなければならないリスクがあるでしょう。

中古マンション投資は内見ができるメリットがあるので、下記のような点をチェックして管理状況を確認してみてください。

併せて、建物管理会社が発行する「重要事項調査報告書」を取り寄せるとより安心です。

報告書には過去の修繕履歴や管理費の滞納状況などが記載されているので、管理が行き届いているのか細かく確認できます。

このように、内見と資料での確認を組み合わせて、しっかりと管理されている物件なのか見極めてみましょう。

5.中古マンション投資はスタート力が鍵！この瞬間から始めることで時間を資産にする

ここまで読み、中古マンションは不動産投資をするうえで、最適な選択肢だと確信できたかと思います。

なかでも、購入価格を抑えながらも収益を最大化できる「東京・中古・ワンルーム」投資に興味を持った方は多いでしょう。

ここで重要なのは「いつか中古マンション投資をしてみたいな」と夢物語だけで終わらせないで、この瞬間から行動していくことです。

なぜなら、中古マンション投資は、時間がお金になる仕組みだからです。中古マンション投資のために労働をしなくても、時間の経過とともに「入居者が支払う家賃」がローンを減らし、自動的に純資産が拡大していきます。

例えば、家賃5万円の中古マンションに投資をする場合「もう少し考えよう」「いつかやろう」と2年間後に伸ばすと、入居者が支払ってくれる120万円分を損していることになるのです。

実際に中古マンション投資をして東京のワンルームを16部屋所有・資産は約2億2,000万円の台場様も、不動産投資はスタート力が決め手になると語っています。

「今はまだ早い」など自分に言い訳をして中古マンション投資を後回しにしてしまうと、本来投資に使えたはずの貴重な時間を取り戻せなくなります。

だからこそ、セミナー参加や無料相談などリスクを抱えずにできる範囲は今すぐに開始しましょう。「やるかやらないか」の判断は、情報収集と並行して行えば問題ありません。

日本財託では、中古マンション投資のはじめの一歩をサポートするために、無料相談を実施しています。

無料相談では中古マンション投資で気になる物件選定のコツや実際の中古マンション投資の事例なども紹介しています。

無料相談に参加したオーナー様からは参加してよかったとの声をいただいています。

中古マンション投資は、興味を持ったらまず行動してみることが大切です。

「中古マンション投資ってどうやるの？」「どのような物件があるの？」など、どのような疑問でも私たちにお気軽にご相談ください。

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※しつこい電話・強引な勧誘は行っておりません。

6.まとめ

中古マンション投資は価格が手ごろで、利回りも高いので不動産投資をこれから始められる方には最適です。デメリットやリスクについては、記事内でも確認してきた通りです。ぜひ参考にしてください。