「不動産投資を始めたいんだけど、間違いない始め方ってあるかな？」
「不動産投資初心者はまず何から手をつければいいのか、最初の一歩が知りたい」

もしあなたが今、「不動産投資に興味はあるけれど失敗するのはイヤ」「だからこそ、失敗しない始め方を知りたい」と感じているなら、その感覚は正解です。

なぜならば世の中にある不動産投資の始め方に関する情報は玉石混交であり、「真似してはいけない始め方」を指南しているケースも多いためです。

結論からいうと、不動産投資の始め方の正解は、正しいマインドを身につけて、欠かせない基礎知識を得て、自分に合う手法とパートナーを見つけることにあります。

実際、私ども日本財託の推奨する始め方を実践したオーナー様は、5人に1人が経済的自由を実現しているという調査結果が出ています（※）。 不動産投資の本質は「短期的に大きく稼ぐ」ことではなく、リスクを抑えた上で安定的に長期的に自分年金を作ることにあります。

節税や値上がり益という不確実な方法ではなく、今後も継続して賃貸需要が見込める「東京の中古ワンルーム」に投資する手法を選ぶことで、コツコツと着実に資産を拡大していくことが可能です。

本記事を最後まで読むことで、不動産投資の正しい始め方のステップが分かり、今すぐ動き出せる状態になっているはずです。ぜひお読みください。

1.始め方1：不動産投資を成功させるマインドを身につける

不動産投資の始め方の第一歩として、まずは投資家としての土台となる「マインドセット」について解説します。手法や物件選びを学ぶ前に、どのような考え方で不動産投資と向き合うべきかを知ることが、失敗を防ぐ最大の防御策となります。 不動産投資のマインドや目的を間違えたまま始めてしまうと、「こんなはずじゃなかった」となりかねません。自分が「正しいマインド」で始められそうかどうかを確認してみてください。

1-1.間違ったマインド：不動産投資はすぐに簡単に儲かるもの

不動産投資を始めるにあたってまず理解すべきなのは「短期間で楽に資産を築ける魔法のような手段ではない」という事実です。

たとえば、次のような「謳い文句」に釣られて投資を始めようとしているのであれば、この瞬間から考えを改めましょう。 実際には、上記のように不動産投資は甘いものではありません。

節税できるというのは「赤字が出ている」ということですし、利回りが高い物件はその分リスクが大きい可能性が高く、1カ月や1年ですぐに儲かるものではないからです。

あなたが不動産投資を始めようと考えているきっかけが、上記の内容であれば要注意です。

1-2.正しいマインド：不動産投資は長期に安定収入を得ること

不動産投資の本来の目的は、節税や多額の利益を短期間で得ることではなく、長期にわたって安定収入を得ることにあります。

そして安定収入を長期にわたって得続けるためには、「1.リスクを抑えること」と、「2.堅実に資産を作っていく努力」が欠かせません。 不動産投資の目的である長期安定収入を意識して、リスクを抑え、努力をいとわない姿勢があれば、不動産投資で成功する確率が格段に高まります。うまい話、儲かる話のように感じられる情報があれば警戒してかかったほうが間違いありません。

2.始め方2：不動産投資を始める上で欠かせない基礎知識を知る

不動産投資を始めるにあたって最低限知っておかなければならない知識を調査しておきましょう。

たとえば、収益物件の種類とその特徴がわからなければ、営業マンの言うとおりに物件を購入するしかありません。大切なお金を守るためにも押さえておかなければならない情報をまとめました。

2-1.不動産投資のリスク

不動産投資には主に8つの大きなリスクがあります。どのような種類のリスクがあるのかは事前に知っておきましょう。

・空室
いくら図面上の利回りが高くても空室が続けば、実際の利回りは低くなります。賃貸需要は人口に比例するので、大都市圏に比べて地方郊外に立地する不動産の空室リスクは高くなります。

・滞納
家賃の滞納に関しては管理を代行する賃貸管理会社が対応します。また、管理プランのなかで、滞納保証をしてくれる契約もあるので、ぜひ活用しましょう。

・借入
不動産投資の最大のリスクが借金です。サラリーマンが一億も二億も借金をするような投資はお勧めできません。空室や滞納で失敗するのではなく、借金が返せなくて失敗してしまうのです。

・資産価格の下落
築年数が経過していけば価格は下落していきます。ただし、不動産が有効活用できる大都市圏ほど、価格下落率はゆるやかになります。

・家賃の下落
資産価格の下落と同様、築年数の経過とともに家賃は下落していきます。家賃の水準は景気動向などの外部要因と建物老朽化、室内設備の陳腐化などの内部要因で決定されます。

・地震
地震リスクに対応するためには、建物を建物の構造および耐震基準で選ぶことです。特に1981年に施行された「新耐震基準」の物件を選ぶことは欠かせません。

・火災
火災リスクには保険および建物の構造で対応することになります。たとえば、木造アパートの場合、1室の火事が全戸に及ぶことは珍しくありませんが、鉄筋コンクリート造のマンションでは延焼被害は室内でとどまることが多く、被害の拡大を防ぐことができます。

・管理会社の倒産
家賃の集金や入居者の募集、トラブル・クレーム対応は管理委託先の賃貸管理会社が行います。管理会社の「放漫経営」によって倒産してしまうと、預けた敷金や当月分の家賃を取り戻すことがほぼ不可能です。管理先を選ぶ際は業歴や財務基盤なども確認しておきましょう。

「不動産投資の8つのリスク」のページで、図解入りでさらに詳しくリスクと回避方法を解説しているのでぜひご覧ください。

2-2.不動産投資にかかるコスト

収益物件には、毎月必要なランニングコストと突発的に発生する臨時のコストがあります。

毎月のコスト
・管理費、修繕積立金：建物管理会社に支払う建物全体の維持管理コスト
・集金代行手数料：大家代行業を委託する賃貸管理会社に支払う費用

臨時のコスト
・退去後の内装費用：室内のリフォーム工事費用
・室内設備（エアコン、給湯器など）の修理交換費用

2-3.収益物件の種類

収益物件の種類は3つに大別することができます。不動産投資の情報を収集するにあたっては、偏った知識では正しく判断できません。ここで紹介する3つの物件の特徴は必ず押さえておきましょう。

・1棟アパート・マンション
アパートやマンションの1棟物件に投資をする手法です。大都市圏よりも地方や郊外、そして駅からも離れていることが多くなっています。また、安いものでも数千万円以上の価格となるので、ローンを組んで投資をすることが一般的です。ただし、最近は融資が厳しくなっていることから、自己資金が潤沢ではない方には手を出しづらい投資先です。

・区分マンション
おもに大都市圏の駅から近い場所に立地しているため、アパートに比べて空室リスクは低く抑えることが可能です。ローンも不動産会社で斡旋してくれることもあり、初めて投資をする方にはお勧めです。ただし、中古と新築では価格差があるため、それぞれの特徴をよく見極めることが欠かせません。運用を目的に始めるのであれば中古がおすすめです。

・戸建賃貸
地方都市では人気を集める1戸建てへの投資です。大都市圏のワンルームよりも安く始められますし、ひとたび入居者がつけば長く入居し続けてくれるという特徴があります。ただし、戸建賃貸が好まれるエリアが限られていることと、これから一般的な核家族が少なくなっていくことを考えると、リスクがないわけではありません。

2-4.不動産投資にかかる税金

不動産投資には購入時、所有中、売却時の3つの場面で税金がかかってきます。

・購入時：不動産取得税、登録免許税（1回限り）
・所有中：固定資産・都市計画税（毎年）
・売却時：譲渡所得税（1回限り）

2-5.管理契約の種類

収益不動産を購入後は入居者募集や内装工事手配など、大家業を行う必要があります。この大家業は賃貸管理会社に委託することになりますが、契約形態で2つの種類に大別できます。

1.管理代行契約（集金代行契約）

管理代行契約とは、入居者募集や家賃の集金、入居者のトラブル・クレーム対応、賃貸借契約・更新手続きなど大家業を不動産会社が代行して行うサービスのこと。家賃収入の5％が代行手数料の目安となります。

2.サブリース契約

サブリース契約とは、不動産会社に物件を貸し出し、不動産会社が入居者へ転貸する仕組みです。
サブリース契約では空室や滞納といったリスクがなくなりますが、直接入居者から受け取る家賃と比べると保証料は低くなります。サブリース契約では、直接入居者に貸す訳ではありません。不動産会社が入居者から受け取る家賃から、およそ家賃の10%〜20%が差し引かれます。

なお、サブリース契約については以下の問題点が取り沙汰されています。契約締結前に不動産会社に確認して懸念点を解消しておきましょう。

・賃料変更の可能性
多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すことになっています。また、保証家賃と銘打っていても外部環境の変化によって賃料が減額する可能性があります。

・契約期間中の解約の可能性
30年一括借り上げとうたっていても、契約書の定めがある場合には、途中解約される可能性があります。

・契約解除が困難
不動産会社側からは途中解約されることはありますが、反対にオーナー側からサブリース契約の解除を求めても、不動産会社は借地借家法を盾に取り簡単には解除をしてくれません。

不動産価格はその不動産から得られる収入額によって決まります。この点、空室リスクを担保している分、サブリース契約の保証賃料は実賃料と比べて低く抑えられてます。そのため、いざ売却する際にも売却価格は通常の物件と比べて低くなってしまうのです。

また、管理会社を変更したいと思ったとしても、そもそもサブリース契約を外すことができないため、管理会社を変更することもできません。空室リスクの担保には高い代償が伴う点は注意が必要です。

私ども日本財託のオーナー様のなかにも、「以前サブリース契約で失敗した」という方がたくさんいらっしゃいます。 サブリース契約については、国土交通省や消費者庁からも注意喚起が行われているので、あわせて確認しておきましょう。
消費者庁：サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!

2-6.融資条件

収益不動産を購入する際にはローンを利用することが一般的です。

ただ、1棟アパート・マンション向けの融資に関しては、昨今の不正融資問題により融資環境が厳しくなってきています。そのため、十分な頭金を出せる方でなければ融資を受けることができないため、一般投資家には手を出しづらい商品となってきています。

1棟アパート・マンションへの融資は厳しくなっていますが、都内の区分マンションへの融資は堅調に推移しています。参考までに一般的な融資の基準を以下にまとめました。 ご自身で融資を受けられるかどうかの判断材料として活用してください。

3.始め方3：ネット・書籍・セミナーで情報収集を行う

不動産投資を始める上で最低限必要な知識が頭に入ったら、今度は自分でも勉強をしていくフェーズです。

ここでは、3つの手段（ネット・書籍・セミナー）ごとに、正しい情報を調べる方法を解説します。

3-1.情報収集手段1：インターネット

インターネットが最も手軽でコストもかからず運用ノウハウや物件に関する情報を収集することが可能です。なお、ネット情報は誰もが情報を発信できるため、発信者の意図を読み取って収集にあたることが欠かせません。 とくに、実際の不動産投資物件が掲載されている「楽待」や「健美家」、「不動産投資連合隊」などが参考になります。

3-2.情報収集手段2：書籍

専門家や成功者の知見が凝縮された「書籍」は、インターネットよりも信頼性の高い学習ツールです。体系的な知識を効率よく吸収できる一方で、情報の鮮度や再現性を見極める目も必要になります。 日本財託グループ代表である重吉も、不動産投資関連の書籍を多数出版しています。書籍ページからもご確認できるので、ぜひ参考になさってみてください。

なお、日本財託のマンション投資無料相談会にご参加いただいた方には、書籍「家賃収入3000万円の無敵の投資家×勝たせる1億円コーチが教える不動産投資の成功法則」を無料でプレゼントしています。こちらもぜひご利用ください。

3-3.情報収集手段3：不動産投資セミナー

不動産投資を始める上で、プロから直接「最新の生きた情報」を得られるのがセミナーの大きな特徴です。書籍やネットだけでは得られない具体的なノウハウや業者の雰囲気を確認できる貴重な機会となります。 日本財託でも、累計9万部発行の人気シリーズ最新刊のエッセンスを凝縮した初心者向けセミナー「不動産投資が気になったらはじめに聞く話」のほか、毎回テーマを変えて実際の不動産投資成功者であるオーナーを迎えて開催している期間限定セミナーを多数開催しています。

◆オンラインセミナー参加者からの声
・不動産投資の始め方に悩んでいましたが、今回のセミナーが良いきっかけになりました。
・初心者なので分からないことばかりでしたが、セミナーで疑問が解けて安心できました。

「始め方がわからない」「一歩踏み出すきっかけが欲しい」という方はぜひご参加ください。

4.始め方4：自分に合う投資手法とパートナーを探す

インターネットや書籍・セミナーで十分に情報収集できたら、そこで得た知識をもとに「自分にはどの投資手法が向いているのか」を定めて、その実現を支えてくれるパートナー（不動産会社）を見つけていきましょう。 まずは「自分の属性や目標」に最適な手法を決めて、その手法に強く実績があるプロに相談することで、失敗のリスクを最小限に抑えた不動産投資をスタートできるはずです。

4-1.一棟物件か区分投資かなど自分に合う手法を絞り込む

「2-3.収益物件の種類」でも解説したとおり、不動産投資には「一棟アパート投資」や「区分マンション投資」など複数の手法があるため、自身の資金力やリスク許容度に合わせて手法を絞り込むことが重要です。

情報収集する中で、どの手法が自分に合っているかを絞り込んでいきましょう。

1.「一棟アパート投資」は専業不動産投資家を目指す人に最適

多額の自己資金（数千万円単位）を持っていて最初から大きな資産規模で運用したい方や、不動産経営に専念する時間を捻出できる方には、「一棟物件投資」が向いています。

しかしながら、夜逃げやゴミ問題、孤独死、設備の故障（エレベーターや消防設備）など、管理の手間とコストが区分所有に比べて格段に大きいため、本業が忙しい方にはおすすめできない手法です。また、リスク許容度が低い方や分散投資を好む方にも向いていません。

2.「区分マンション投資」は忙しいサラリーマンなどに最適

一方で、忙しいサラリーマン・公務員や不動産投資初心者、自己資金が限られている方には、区分マンション投資（とくに東京の中古ワンルーム）が最適です。

実際に、日本財託のオーナー様のなかには、忙しくても手間を掛けずに資産を拡大して不労所得を得た先輩サラリーマン大家がたくさんいらっしゃいます。 不動産投資で不労所得を実現する具体的な方法については、「不動産投資 不労所得」の記事をぜひご覧ください。

4-2.その手法に強い不動産会社を見つけて相談する

自分に合う投資手法を絞り込んだら、次はその手法において豊富な実績を持ち、投資家目線で寄り添ってくれる不動産会社をパートナーに選びます。

不動産会社によって得意とする物件種別や提携している金融機関が異なるため、専門特化した会社に相談することが、有利な融資条件の引き出しや優良物件の確保に直結します。 実績が少ない会社や、デメリットを話してくれない会社、強引な営業をしてくる会社は、避けたほうが無難です。

不動産投資のパートナーとなる会社を見つけたら、自分の年収や資産、家族構成などをもとに具体的にシミュレーションしてもらいましょう。

5.始め方5：不動産投資物件を探して実際に動き始める

収益物件探しから契約、大家業を管理会社に移管するまでには7つのステップがあります。早ければ1か月以内には融資実行、物件引き渡し、管理委託契約まで済ませることが可能です。

なお、私ども日本財託にもしご依頼いただいた場合には、ご面談のあと物件をご紹介し、契約準備、契約、ローン本審査と面談、物件引き渡し、そして引き渡し後の管理サポートまで、一貫してお手伝いさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。

6.まとめ

本記事では「不動産投資の始め方」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆始め方1：不動産投資を成功させるマインドを身につける
・間違ったマインド：不動産投資はすぐに簡単に儲かるもの
・正しいマインド：不動産投資は長期に安定収入を得ること

◆始め方2：不動産投資を始める上で欠かせない基礎知識を知る
・不動産投資のリスク
・不動産投資にかかるコスト
・収益物件の種類
・不動産投資にかかる税金
・管理契約の種類
・融資条件

◆始め方3：ネット・書籍・セミナーで情報収集を行う
・情報収集手段1：インターネット
・情報収集手段2：書籍
・情報収集手段3：不動産投資セミナー

◆始め方4：自分に合う投資手法とパートナーを探す
・一棟物件か区分投資かなど自分に合う手法を絞り込む
・その手法に強い不動産会社を見つけて相談する

◆始め方5：不動産投資物件を探して実際に動き始める

不動産投資は儲かる話・うまい話ではありませんが、正しいやり方で行えば堅実に資産を増やしていける投資先です。ここで紹介した始め方を参考にして、まずは第一歩を踏み出してみましょう。