【FIRE実現オーナー様の声】
「お金のために働かない」という生活を約10年で手に入れた私が実践してきたこと
荒木様（男性） 56歳 愛知県在住
きっかけ
2022年3月末をもって早期退職を実現した荒木様（仮名・56歳）。50代半ばで、早期退職を実現させた背景には、不動産投資による"固定収入"がありました。退職されてからは地域自治区の役員や訪日外国人向けに日本語を教える先生としてご活躍しています。「お金のために働かなくていい」と平穏なセカンドライフを送る荒木様の投資遍歴を紐解いていきます。
300万円の含み損！株式投資の限界を感じてたどり着いた不動産投資のメリットとは
----荒木様はいつ、どのような投資から始められたのでしょうか？
最初は個別銘柄の株式投資から始めました。時期としては1990年代後半から2000年代前半にかけてですね。その当時ITバブルで、ソフトバンクやNTTデータとかが盛り上がりを見せていて、私もその波に乗ろうと7～8銘柄ほど購入しました。値動きに一喜一憂していましたが、あるとき値上がり益を追い続けることに限界を感じたんですね。ただ売るに売れず、そうこうしているうちにITバブルが崩壊して保有していた株式が暴落していきました。気が付けば300万円の含み損となっていました。
----300万円は大きな損失ですね。その後どうされたのですか？
株式投資に限界を感じたので、何か別の投資はないかと探しているときに出会ったのが『金持ち父さん 貧乏父さん』です。資産運用のひとつとして不動産投資というのがあると知り、関連する書籍を読み漁りました。ただ周囲に不動産投資をしている方がいなかったので、本当に良いのかどうか、判断がつきませんでした。そういった状況が数年間続いているなかで、手に取った書籍が日本財託の重吉社長の本『東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい』という本です。
やけに具体的なタイトルだなと興味をもって読んでみるとその手堅さに惹かれて、同社が開催してるセミナーに参加し理解を深めました。その後、より具体的な相談をしようと個別相談会にしてみたのです。話はもちろん前向きに進んだのですが、なによりいいなと感じたのは、"強引な営業がない"ことでした。不動産の営業といえば、しつこく追いかけられるイメージがあったのですが、日本財託の担当者はそんなことはない。必要な情報を与えてくださり、しっかりと検討する時間をいただきました。
----検討時に一番迷ったことはどのようなことですか？
物件です。正直、担当者が紹介してくれた物件はどれも魅力的で、甲乙つけがたい選択肢でした。どうしても決めきれなくて迷っていると、「同時購入してみませんか？」と担当者から提案されたのです。当時、十分な資金と信用力があったこともあり、その提案に乗り、2か月の間に3戸を購入することにしました。
----最初から3戸同時購入は思い切った選択でしたね。
そうですね。ただ、最初から複数戸持つつもりでした。せっかくなら利益の最大化を目指したい。スケールメリットを考えていたんです。
----なるほど。一方で不動産投資でスケールメリットを考えると、一棟マンションとか一棟アパートとかを考えてしまいそうですが、選んだのは区分のワンルームマンションでした。
そうですね。不動産投資で大きな資産といえば一棟マンションを考えがちですが、一棟ものはリスクが大きい。具体的には立地のリスクですね。もしその立地でうまくいかなければ、すべての部屋の影響が出てしまう。その点、区分のワンルームマンションであれば、立地に対するリスク分散ができる。そういったことから一棟マンションは考えていませんでした。
----実際に不動産投資を始めてみた印象はいかがでしたか？
不動産投資にはいくつもメリットがあります。たとえば『他人（銀行）のお金を借りて始められる』ということです。株式投資は自分のお金で始める必要がありますが、不動産投資は銀行のお金で始められるんです。もちろん返済は必要ですが、その返済も入居者の家賃収入で返していける。立地が良く、しっかりと入居者がつく状態であれば自然と資産が拡大していく。そういうところが不動産投資の魅力のひとつですね。
完済物件がなくてもキャッシュフローは増やせる！長期ローンと繰り上げ返済のメリットを掛け合わせた資産形成
----最初に3戸購入してから、その翌年には4戸買い増ししていますね。
2011年にスタートで3戸購入したことは、自分としても思い切った決断だと思います。でも、結果オーライでした。立地や間取り、価格帯など、それぞれの物件が魅力的でしたし、なにより1年間運用してみて"期待通り"安定した家賃収入を生み出してくれました。「これなら」と思って、2012年に4戸追加の購入に踏み切った次第です。ローン枠の関係でこれ以上の追加購入はできませんでしたので、『キャッシュフローを出すこと』を考え繰り上げ返済を実施しました。その繰り上げ返済もひとつの物件に集中投下するわけではなく、7戸すべてに資金を投下しました。
----ひとつの物件ではなく、7戸すべてを繰り上げ返済されたんですね。そのお考えを教えてください。
融資を活用した不動産投資は、長い時間をかけて入居者からの家賃収入でローンを返済していきます。他人のお金（入居者の家賃）で資産形成ができるわけですから、そのメリットを可能な限り活かしたいと考えていました。一方で、キャッシュフローのプラス部分を増やすには繰り上げ返済をする必要があります。すべての物件で長期間のローンを維持しつつ、キャッシュフローを出すために投下資金を分散させたのです。具体的には2年半ほどの時間をかけて、6戸に100万円ずつ、購入資金の大きかった1戸の物件には300万円を投下。総額で900万円の繰り上げ返済を実施しました。結果的に、7戸合わせて月々12万円の手取り家賃となりました。完済物件はなくとも、まとまった家賃収入が手元に入ってくる状況が作れたわけです。
----長期ローンのメリットと繰り上げ返済のメリットを同時に得る戦略が成功したのですね。一方で、次の物件を買うまでには少し間が空いていますね。
6年ほど空きました。残債がまだまだあったこともありますが、本業の方で2年ほど海外出向を命じられたことも要因です。2014年の半ばころから準備を始めて、2015～2016年まで海外へ。その期間は特段何もせず本業に専念していましたね。帰国後も仕事や私生活でバタバタしていたこともあり、結果的に次の購入は2018年となりました。
----2018年には3戸購入し、合計で10戸となりました。
スケールメリットを活かしたいということと、事業規模となる10戸というところはひとつの目標でもありました。海外赴任中はあまりお金を使わなかったこともあり、そこそこ貯蓄が出来上がっていたことにも背中を押され3戸同時購入を決意した形です。この時点で月の手取り額は15万円ほどになりました。さらにこの3戸のローンを組んだ金融機関で、すでに所有していたワンルームマンションの借り換えも行いました。その結果、金利は下がり、さらに借入期間も延長したことで、月々の手取りは倍近くの28万円となりました。ただその2年後に、ひとつの物件を売却しました。生活にも余裕が出てきたこともあり、たまには贅沢してもいいかなと『高級輸入車』を買おうかなと考えたんです。でも実際に検討してみると、購入後の維持費が高くつきそうなこともあり、結局購入することなく終わりました。とはいえ、売却した物件は利益も出たので良い経験をしましたね。10戸持っていたからこそ、"1戸なら売却できる"という選択肢が生まれたと思います。
----そして2022年に入り、早期退職をするという決断をされたのですね。
売却で遊んでいたお金は2022年2月に、新たに購入した物件の頭金としました。10戸の安定した家賃収入が確保できたことで、3月末での退職に踏み切りました。
コロナが流行る前は、空室となってもひと月ほどで次の入居者が決まっていましたが、コロナ禍である物件が3カ月ほど空室となってしまいました。その間は少し不安にもなりましたが、他の物件で十分な家賃収入があったので、大きな心配とはなりませんでした。
ひとつが上手くいかなくてもカバーできる安心感だけでなく、本当にいざとなったら"1戸売ればいい"という選択肢が生まれたことも、複数戸所有しているからこそだと思います。
4月に入ってからは地域密着の自治体の役員となり、周囲の方々のために力を注いでいます。"お金のために働かない"という選択肢を選べたことも、安定した家賃収入が生んだものです。
----最後に、今後の展望があれば教えてください。
今後は繰上返済を進め、数年後には月額の家賃収入を30万円ほどまで増やし、テニススクールやギター教室などへの加入や市民農園を借りて野菜作りを始めたりなど、やりたいことにどんどんチャレンジしていこうと思っています。またコロナが落ち着けば、家族で海外旅行にも行きたいと思っています。
※記事中の情報は2022年5月時点のものです。
