区分マンション投資とは、マンションの1室を購入後に賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る不動産投資の方法です。

マンションを丸ごと購入する「1棟マンション投資」よりも投資資金が少なく、ローンの金額も抑えやすいため、初心者の方にお勧めの不動産投資といえます。

ただし、区分マンションには様々な物件タイプがあり、必ずしもすべての物件で安定した家賃収入を得られるわけではありません。

むしろ物件選びを間違えると、入居者が集まらず空室期間が長期化し、せっかくの投資資金が無駄になってしまうでしょう。

区分マンション投資を成功させるには、「中古・大都市圏」の物件を購入することが大切です。

実際、36年にわたり「中古・大都市圏」の区分マンション投資をお勧めし続けている日本財託では、約11,000名のオーナー様が安定した家賃収入を得ています。

もちろん、区分マンション投資には一定のリスクがあることも事実です。しかし「成功する方法」で投資を実践すれば、投資のあらゆるリスクを抑えながら、着実に資産を築くことができます。

そこで本記事では、区分マンション投資の概要やメリット、区分マンションの物件タイプや「成功する条件」を解説します。

区分マンション投資がどのような投資手法なのかを理解し、安心・安全な方法で不動産投資を始めたい方は、ぜひ参考にしてください。

なお、「中古・大都市圏」の区分マンション投資が成功する理由について知りたい方は、以下の記事も併せてご確認ください。

＼ 約11,000名のオーナーがたどり着いた不動産投資の成功方法 ／

不動産投資　不労所得

1.区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンションの1室を購入したうえで賃貸物件として提供し、入居者から家賃収入を得る不動産投資の方法です。

マンションを1棟丸ごと購入する「1棟マンション投資」に比べて初期費用を抑えられるため、初心者の方でも挑戦しやすい投資手法といえます。

「中古・大都市圏」の区分マンション投資を推奨している日本財託でも、多くのオーナー様が「思ったほど初期費用がかからない」と実感しており、安心して投資を始めています。

ただし、区分マンション投資で購入できる物件は、築年数や立地によって収益性が大きく異なるため、必ずしも「成功する」と言い切れるわけではありません。

少額で始められるからといって、安易に物件を選んでしまうと、投資利回りが低かったり空室が長期化したりして、安定した家賃収入を得られなくなるでしょう。

冒頭でもお伝えしたとおり、区分マンション投資を成功させるには、賃貸需要が高く、安定した家賃収入が見込める「中古・大都市圏」の物件を選ぶことが大切です。

安心・安全に不動産投資を始めるためにも、本記事を通して、なぜ「中古・大都市圏」なのかをしっかりと押さえておきましょう。

2.区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のメリットは、以下の5つです。

不動産投資を始めるにあたって、多くの方が懸念するリスクとコストを軽減できる点が、区分マンション投資の魅力といえます。

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

2-1.少額の自己資金でスタートできる

区分マンション投資は、他の不動産投資に比べて少額の自己資金でスタートできる点がメリットです。

たとえば、東京23区内の中古ワンルームマンションを購入する場合、投資用ローンを利用することで、100万円程度の自己資金で投資を始められます。

日本財託でも、多くのオーナー様が投資用ローンを活用し、少ない自己資金で無理なく不動産投資をスタートさせています。

1棟マンション投資のように不動産価格が高額な場合は、ローンを利用できたとしても、多額の自己資金が必要になるでしょう。

その点、区分マンション投資は、自己資金が少ない方でも取り組みやすいというメリットがあります。

2-2.不動産投資ローンの金額を抑えられる

区分マンション投資は、1棟マンション投資のように投資金額が大きな案件とは異なり、比較的手頃な価格で投資を始められる点がメリットです。

物件価格が安いため、購入にあたって利用するローンの金額も抑えやすく、結果として借入リスクもコントロールしやすくなります。

また、高い賃貸需要が見込める立地の物件を選べば、毎月の家賃収入をローン返済に充てることも可能です。

この「入居者がローンの返済をしてくれる」仕組みによって、生活費が削られる不安を解消できる点も、区分マンション投資が持つ大きな魅力の一つといえます。

2-3.空室などのリスクを分散できる

同じ金額を区分マンションと1棟マンションに投資する場合、様々な立地の区分マンションに投資をしたほうが、空室リスクを軽減することができます。

たとえば、1棟マンションやアパートにしか投資をしていない場合、近隣にある大学や工場が移転すると、購入した物件の全室が影響を受けてしまうかもしれません。

一方、区分マンションを複数の立地に分けて保有していれば、特定の地域で賃貸需要が落ちたとしても、影響を受けるのは1室のみです。

このように区分マンション投資では、複数の物件を保有することで、家賃収入を失うリスクを分散できます。

実際、日本財託では、区分マンション投資によってリスクを分散できるメリットの大きさを実感しているオーナー様が多数いらっしゃいます。

不動産投資を始めるにあたって、空室・火災など様々なリスクが気になるのは当然のことです。だからこそ、リスクを分散できる区分マンション投資で安心・安全に不動産投資を始めましょう。

2-4.生命保険の代わりとして活用できる

投資用ローンには、マイホームローンと同じように団体信用生命保険がつきます。

団体信用生命保険は、借主に万が一のことがあった場合に、ローンの残債が保険によって完済され、遺族にローンのないマンションを残すことができる仕組みです。

ローンがなくなるため、家賃収入はそのまま手元に残り、まとまった現金が必要な場合は、売却して現金化することもできます。

そのため、日本財託のオーナー様の中には、不動産投資をきっかけに、もともと加入していた生命保険を見直した方もいらっしゃいます。

一般的な生命保険だと毎月保険料を支払う必要がありますが、区分マンション投資であれば、家賃収入を得ながら万が一の保障を得られるのです。

2-5.安定した家賃収入が老後の年金代わりになる

区分マンション投資を通して得られる家賃収入は、将来的に不足する可能性のある年金の助けにもなります。

特に家賃収入は、入居者がいれば毎月安定して入ってくるため、株式投資のように売買を行い、利益を出そうとする必要がありません。

なかでも賃貸需要が強く、投資利回りが比較的高い「中古・大都市圏」の区分マンションを保有している日本財託のオーナー様は、多くの方が毎月安定した家賃収入を得ています。

区分マンション投資は、物件を保有しているだけで安定した収入を得られる可能性がある点が特徴です。

都内の区分マンションを購入すれば、毎月手取りで5〜8万円程度の家賃収入を手にすることができるでしょう。

3.「区分マンション投資」と「1棟マンション投資」の違いを比較

区分マンション投資は、マンションの1室を投資用物件として購入し、1棟マンション投資はマンションを丸ごと購入する点が大きな違いです。

その他、区分マンション投資と1棟マンション投資の違いについて、下記にまとめました。

区分マンション投資は、マンションの1室のみを購入する不動産投資であるため、1棟マンション投資に比べて少ない投資資金で始められるのが特徴です。

建物の管理については、マンションを丸ごと購入している1棟マンション投資のほうが自由度は高いものの、その分手間もかかってしまいます。

また、エレベーターの保守費用や法定点検といったメンテナンスにかかるコストについても、1棟マンション投資のほうが大きな負担となるでしょう。

これらの違いからも、区分マンション投資は不動産投資の初心者にお勧めの投資手法であることがわかります。

そのなかでも「中古・大都市圏」の区分マンションを購入すれば、安定した家賃収入で着実に資産を築けるでしょう。

日本財託では、実際に区分マンション投資を行っているオーナー様の体験談を聞ける、無料のオンラインセミナーを開催しています。ここまでの内容を通して「区分マンション投資について、もう少し詳しく知りたい」と感じた方は、ぜひチェックしてみてください。

4.投資のあらゆるリスクを分散させたい人には区分マンション投資がおすすめ

区分マンション投資では、自己資金やローンの金額を抑えられるのはもちろん、様々な立地の物件を保有することで、空室などのリスクも分散できます。

そのため、これから不動産投資を始める方の中でも、投資のあらゆるリスクを分散させたい人には、区分マンション投資がお勧めです。

不動産投資をはじめとする資産運用の基本は、分散投資です。区分マンション投資では、購入時期・築年数・エリアを分散させることで、不動産投資に伴う様々なリスクを軽減できます。

区分マンション投資を始めるべきか悩んでいる方の中には、「複数戸の物件を保有できる1棟マンション投資のほうが、むしろリスクが低いのでは」と考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、同じ戸数の物件を所有する前提に立てば、複数戸の区分マンションを購入したほうが、あらゆる投資リスクを抑えることができるのです。

実際、約11,000名のオーナー様が区分マンション投資を実践している日本財託では、多くの方が複数戸の物件を保有しています。

「安全な方法で不動産投資を始めたい」「空室期間に家賃収入を失うのが怖い」と考える人こそ、区分マンション投資を前向きに検討してみましょう。

5.区分マンション投資を始めるうえで知っておくべき4つの物件タイプ

区分マンション投資の物件は、「新築なのか中古なのか」「大都市圏なのか地方・郊外なのか」によって、以下4つのタイプに分類することができます。

同じ区分マンション投資でも、購入する物件タイプによって、価格・収益性・安定性はバラバラです。

どのような特徴があるのか、一つずつチェックしていきましょう。

5-1.新築・大都市圏

価格　高い　/　収益性　★　/　安定性　★★★

新築の区分マンションで、立地が大都市圏にある場合、物件価格は高額になる傾向があります。

都内であれば4,000万円以上、特に立地条件の良い場所であれば5,000万円以上のワンルームマンションも出てくるでしょう。

投資用区分マンションの収益性は、一般的に以下の計算式で求められる「利回り」によって判断されます。

「新築・大都市圏」の場合、物件価格が高い分だけ投資利回りは低くなるため、収益性では他の区分マンション投資に劣ってしまいます。

実際、過去に別の不動産会社で新築物件を購入した日本財託のオーナー様も、収支のマイナスが想定以上に多く、不安を感じていたそうです。

ただし、大都市圏は賃貸需要が安定しているため空室リスクを抑えやすく、結果として安定した利益を得られる点はメリットといえます。

5-2.中古・大都市圏

価格　平均的　/　収益性　★★　/　安定性　★★★

中古の区分マンションにおける最大の特徴は、手頃な価格で物件を購入できることです。新築の区分マンションと比べて、物件価格が2〜3割程度安いため、収益性の目安となる投資利回りは高くなります。

また、立地が大都市圏であれば高い賃貸需要も見込めるため、長期にわたって安定した家賃収入を得られるでしょう。

日本財託では、36年にわたり「中古・大都市圏」の区分マンション投資を推奨しており、実際に投資を行っている約11,000名のオーナー様も効果を実感しています。

つまり、「中古・大都市圏」の区分マンションは、これから不動産投資を始める多くの方が成功に近づける投資対象といえるのです。

5-3.新築・地方/郊外

価格　平均的　/　収益性　★　/　安定性　★

地方や郊外に立地している新築の区分マンションは、大都市圏のマンションに比べて、手ごろな価格で購入することが可能です。

ただし、あくまで大都市圏の新築と比較した場合に手ごろなだけで、大都市圏の中古に比べると見劣りしてしまいます。

また、地方・郊外は大都市圏ほど賃貸需要が高い立地とはいえないため、不動産投資における最大のリスクである「空室リスク」も高くなるでしょう。

5-4.中古・地方/郊外

価格　安い　/　収益性　★★★　/　安定性　★

地方・郊外に立地する中古の区分マンションは、4つの物件タイプのなかでも最も価格が安く、利回りも高くなります。

投資利回りは高水準ですが、家賃自体は2〜3万円程度のマンションも多く、エアコンや給湯器などの修繕費や内装工事費がかさんでしまうと、年間の利益を吐き出すことにもなりかねません。

実際、日本財託のオーナー様の中には、過去に地方の高利回り物件を購入したものの、思うように運用できず痛い目に遭ったという方がいらっしゃいました。

また、立地も賃貸需要が高いとはいえず、空室が長期化する恐れもあります。

6.成功する区分マンション投資の条件は「中古・大都市圏」

区分マンション投資で安定した家賃収入を得るためには、「中古・大都市圏」の物件タイプを選ぶことが大切です。

具体的には、「東京23区・駅徒歩10分以内・中古」の区分マンションを購入して不動産投資を始めましょう。

中古の区分マンションは、新築と比べて価格が手ごろで、その分高い利回りを期待することができます。

また、大都市圏は人口も多く、空室期間を短縮しやすいため、長期にわたって安定した家賃収入を得られる可能性が高いです。

さらに、大都市圏のなかでも立地を「東京23区内の駅徒歩10分圏内」にすることで、より一層空室リスクを抑えられます。

日本財託のオーナー様も、これらの条件を満たす区分マンションを購入することで、多くの方が着実に資産を築いています。

大阪や名古屋、福岡などの都市も空室リスクは少ないかもしれませんが、人口減少時代に入った日本において、今後もマンション経営で利益を上げ続けるためには、東京23区に絞ったほうがより安全です。

7.「中古・大都市圏」の区分マンション投資で選ぶべき物件の特徴

「中古・大都市圏」の区分マンションのなかでも、より安定した家賃収入を得るために選ぶべき物件の特徴は、以下の3つです。

物件選びの参考として、ぜひチェックしてみてください。

7-1.昭和56年以降の新耐震基準で建てられた区分マンション

地震リスクに備えるためには、昭和56年に施行された「新耐震基準」に基づいて造られた区分マンションに投資をしましょう。

新耐震基準とは「震度6強の地震でも建物が倒壊せず、中にいる人の安全を確保できる基準」を指します。

実際、阪神淡路大震災や東日本大震災が起こった際は、新耐震基準で建てられた分譲タイプのワンルームマンションについて、1棟も建物の倒壊が見られませんでした。

※熊本地震の被害の様子。道路一本を隔てて「新耐震」と「旧耐震」で被害の大きさが異なる。

「中古・大都市圏」の区分マンションに投資しても、地震で建物が倒壊すれば、空室期間が生じてしまいます。地震リスクに備えるためにも、新耐震基準の区分マンションを選びましょう。

7-2.総戸数の目安は20戸

区分マンション投資では、総戸数が20戸程度あるマンションの物件を購入するのもポイントです。

マンションオーナーは将来の修繕に備えて、毎月「修繕積立金」を建物の管理会社に支払います。

修繕費用は全オーナーから集めた積立金が原資になるため、総戸数が多いマンションほど、一戸あたりの負担も軽減されるのです。なお、修繕積立金の目安は、1平米あたり200〜300円とされています。

将来的な修繕積立金の値上がりリスクを抑えるためにも、総戸数が20戸程度あるマンションを目安に考えましょう。

7-3.最低面積は16平米以上

狭すぎる区分マンションは、不動産投資の融資を受けられない可能性があります。

あなた自身がローンを使わず現金で区分マンションを購入できたとしても、次の入居者も融資を受けられないため、売却先が限られるでしょう。

また、12平米程度しかないような物件は入居者が限定されやすく、入居が決まりにくいというデメリットもあります。

そのため、区分マンションを選ぶ際は、一部屋の広さが16平米以上ある物件を目安に検討しましょう。

区分マンション投資のこうした「成功法則」について、日本財託の無料セミナーではさらに詳しく解説しています。実際に不動産投資を行っている講師が、「なぜ中古なのか？」「なぜ大都市圏なのか？」という疑問に答えつつ、どのような物件を選ぶべきなのかをわかりやすく解説しているため、ぜひチェックしてみてください。

8.区分マンション投資は賃貸管理会社選びも重要

区分マンション投資で安定した家賃収入を得るためには、空室が発生した時に、素早く次の入居者を決めてくれる賃貸管理会社と契約することも大切です。

区分マンションの購入にあたって、多くの物件を検討する方はたくさんいますが、購入後の管理まで気にする方はほとんどいません。

しかし実際のところ、空室を解消する力は賃貸管理会社によって様々です。同じ立地の同じマンションでも、管理会社によって早く次の入居者が決まることもあれば、空室が長引くケースもあります。

日本財託のオーナー様の中にも、過去に管理会社との連携がうまくいかず、所有物件の半数が空室になってしまったという方がいらっしゃいました。

一方、年間平均入居率99%以上を実現している日本財託では、身銭を切ってでも空室をなくす管理体制によって、多くのオーナー様が空室リスクの不安を解消しています。

空室期間中であっても、ローンの返済はあなた自身が行わなければなりません。自宅ローンの返済に加えて、投資用ローンの返済も何ヶ月も続くようであれば、区分マンション投資そのものが破綻してしまうでしょう。

もちろん物件選びも重要ですが、区分マンション投資を成功させるには、空室を早期に解消してくれる賃貸管理会社を見極めることも同じように大切なのです。

9.まとめ

あらためて、区分マンション投資で成功するためのポイントをまとめました。

これから区分マンション投資を始める方は、ぜひ参考にしてください。