「ワンルームマンション投資に興味が出てきたが、やっぱり失敗する人が多いのかな？」「マンション投資は儲からないっていう人もいるけど、実際のところどうなんだろう？」と、一歩踏み出すのを躊躇されている方は多いのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資での失敗にはさまざまなパターンがありますが、ほとんどが「入り口の物件選び」を間違えてしまっていることに起因します。

逆に言えば、先人たちがどのような物件で失敗したのかを学び、正しく投資することで、リスクを最小限に抑えて着実に資産を築くことが可能です。

私ども日本財託が管理を依頼されているオーナー様の中にも、「一回マンション投資で失敗している」「他社物件でうまくいかなかった」という方が多くいらっしゃいます。しかし、今では多くの方が「東京の中古ワンルーム投資」を通じて、本業に支障をきたすことなく安定した家賃収入を得ています。

実に、日本財託のオーナー様の5人に1人が「経済的自由を達成した」と回答しています（※）。

この記事では、実際にあったワンルームマンション投資の5つの失敗事例をリアルに深掘りし、なぜ彼らが入り口で間違えてしまったのか、そして「失敗しないためにどうすべきだったのか」という具体的なポイントを詳細に解説していきます。

失敗事例を分析することで、失敗を回避するための法則が見えてくるはずです。ぜひ参考になさってみてください。

※本記事内の事例にある年齢・戸数・金額などは、すべて事例掲載時点の数字となります。

1.ワンルームマンション投資の「失敗」とは

ワンルームマンション投資において、何をもって「失敗」とするかは、投資家の目的やライフプランによって千差万別です。

そこでまずは、「ワンルームマンション投資に失敗した」というのが「どういう状態」を指すのか、失敗の定義を明確にしていきましょう。

1-1.同じ状況でも「失敗」と思う人もいれば思わない人もいる

たとえばワンルームマンションの売却益を期待していて投資したオーナーは、利益がほとんど出なかった場合に「失敗」と考えるかもしれません。しかし、家賃収入を得ることが目的のオーナーは売却益が出なくても「失敗」とは思わないでしょう。

また、毎月のキャッシュフローが赤字の場合に「失敗」と捉えるオーナーもいれば、資産形成できていれば「失敗はしていない」と捉える人もいます。

つまり、ワンルームマンションの失敗の定義とは、投資を始めたことを後悔することということができるでしょう。

1-2.失敗かどうかは購入時点ではなく長期で見る

マンション投資は一般的にローンを利用して物件を購入することで、負債を抱えることになります。マンション投資の場合、ローンが完済された部分があなたの資産です。

購入時点でみたら、資産より負債が上回っていますが、資産は順調に増えているので、これは失敗とは言えません。

ある時点だけにとらわれると「成功しているのか、失敗なのか」正しく状況を把握できないことになります。

1-3.当初の目的が満たされていれば失敗ではない

マンション投資において、会計上の赤字を出すことで所得税・住民税を減らす「節税」が主目的であれば、収支のマイナスは必ずしも失敗とは言えません。不動産運用で発生した「減価償却費」などの経費を本業の所得と合算（損益通算）することで、本来支払うべき税金が還付され、最終的な手元資金（純キャッシュフロー）が増えるからです。

例えば、年間の運用収支が50万円の赤字だったとしても、確定申告によって税金が80万円戻ってくるのであれば、トータルでは30万円のプラスになります。この場合、帳簿上の数字だけを見て「赤字だから失敗だ」と判断するのは誤りであり、税効果を含めた全体像で成否を判断すべきです。

つまり、当初から「節税による手元資金の最大化」をゴールに設定し、そのシミュレーション通りに推移しているのであれば、それは立派な運用の成功と言えます。

1-4.ワンルームマンション投資における「真の失敗」とは

このように、数字や特定の状況だけで「投資の失敗」とは言えず、その人の考え方や資産状況、目的などによって見方はそれぞれです。

ワンルームマンション投資における本当の失敗とは、運用状況の良し悪しにかかわらず、「その投資を始めたこと自体を後悔し、身動きが取れなくなる状態」を指します。投資の目的は人それぞれですが、共通して避けるべきなのは、人生の選択肢を狭めてしまうような致命的な行き詰まりの状態といえます。

つまり、投資をコントロールできなくなり、「こんなはずではなかった」と精神的・経済的な重荷を感じることこそが、本記事で定義する「失敗」の本質です。

「手を出さなければよかった」と感じる結末にならないようにすることが重要です。

次章からは、こうした最悪の後悔を招かないために、実際にあったワンルームマンションの5つの失敗事例とその回避策を詳しく見ていきましょう。

2.失敗事例：高利回りのお宝物件が「管理不全物件」だった

銀座8丁目という一等地にありながら、利回り12%という驚異的な条件に惹かれて物件を購入したAさん。しかしその実態は「出口戦略も維持も不可能な管理不全物件」でした。

Aさんが手にしたのは、カプセル型の部屋が独立して並ぶ「中銀カプセルタワー」の一室でした。建築家・黒川記章氏の代表作として世界的に知られる物件であり、物件価格580万円に対して家賃6万円が見込めるという、まさに「お宝」に見える条件だったのです。

しかし購入後に直面したのは、歴史的価値の保存を求める声と建て替え派の間で分裂し、修繕計画が一切進まない管理組合の末期的な状況でした。

アスベスト問題への対応が放置され、セントラル空調や給湯設備が故障しても直される見込みはなく、さらには外壁落下の危険から建物全体がネットで覆われるという異常事態に陥っていました。立地が良くても「お湯が出ない」「エアコンが効かない」部屋に入居者が定着するはずもなく、短期退去が繰り返された結果、Aさんはわずか2年足らずで物件を手放すほかありませんでした。

不動産投資において「管理を買え」と言われるのは、建物の維持管理が機能しなければ、どれほど好立地であっても家賃収入という前提条件そのものが崩壊してしまうためです。

どんなに立地が良くても、お湯もエアコンも使えなければ入居者は住み続けてくれません。立地と利回りだけを基準にして、物件を選んではいけません。

しかしながら、個人で「管理の質」や「修繕積立金の妥当性」を見極めるのは非常に困難です。だからこそ、オーナーと一緒に「問題のない物件」を目利きしてくれるような賃貸管理会社を選ぶのが安心です。

私ども日本財託では、管理会社として、将来にわたって入居者を付け続け、建物の価値を維持できるかどうかをプロの視点で厳しく審査しています。Aさんのような、管理体制が崩壊した「管理不全物件」を掴まされないためには、こうした「管理の実績に基づいた独自の仕入れ基準」を持つパートナーを選ぶことが、何よりの防衛策となるのです。

こうした日本財託の取り組みについては、多くのオーナー様から評価する声をいただいています。

3.失敗事例：立地の悪い物件の家賃が低すぎて修繕で赤字になってしまった

利回り10％以上という高い利回りに釣られて、大阪のワンルームマンションを購入したBさん。しかし、家賃の絶対額が少ないことによる「費用負担のリスク」の大きさを痛感したのは、最初の入居者が退去した時でした。

Bさんが購入した物件は、立地があまり良くない物件だったため、月額家賃が3万円という安価なものでした。管理費や修繕積立金を差し引くと、手元に残る金額は毎月2万円程度です。

そんな中、入居者の退去に伴う内装費に10万円もかかってしまったのです。

これだけで5ヶ月分の手取り家賃が吹き飛ぶ計算になります。さらにその2ヶ月後、追い打ちをかけるようにエアコンが故障し、新たに10万円の設備代金が必要になりました。

家賃相場は東京や大阪、名古屋、その他全国各地で大きく異なりますが、内装費用やエアコン、給湯器といった設備の交換費用、人件費は全国どこでも大きな違いはありません。家賃が少なければ少ないほど、一度の修繕が収支に与えるダメージは深刻になり、年間の利益を簡単に食いつぶしてしまう「逆ザヤ」の状態に陥るのです。

どんなに利回りが良くても、家賃の絶対額が低ければ修繕リスクをカバーしきれません。利回りのパーセンテージだけでなく、「家賃とランニングコストのバランス」を基準にして物件を選ぶ必要があります。

私ども日本財託では、Bさんのような「修繕による赤字転落（逆ザヤ）」を防ぐため、一貫して「東京23区」の物件にこだわっておすすめしています。

家賃が高めの水準で安定している東京の中古ワンルームマンションを選べば、設備が壊れても家賃1〜2ヶ月分でリカバーできる可能性が高いからです。日本財託が「東京中古ワンルームマンション」にこだわる理由については、「東京中古ワンルームマンションに投資すべき5つの理由」もぜひご覧ください。

4.失敗事例：旧耐震基準のため空室が埋まらなかった

築年数が5年しか違わない2つのマンションで迷い、結局、築年数が古くても、価格が安くて利回りが高い物件を選んだCさん。しかしそのわずかな築年数の差が、ワンルームマンション投資における致命的な「入居率の差」となって現れてしまったという事例です。

昭和53年のマンションと昭和58年のマンション、見た目が同じようでも構造に大きな違いがありました。昭和56年を境に施行された「新耐震基準」とそれ以前の「旧耐震基準」では、構造の安全基準が根本から異なるためです。

新耐震基準とは、「震度6強以上の地震で倒れない住宅」を基準とし、昭和56年に施行されました。その前の耐震基準は、旧耐震基準といい「震度5程度の地震に耐えうる住宅」が基準となっています。

東日本大震災後、日本人の防災意識が高まり、旧耐震基準の古いマンションから新耐震基準の築年数が新しいマンションに住み替える入居者も増えています。阪神大震災や東日本大震災でも新耐震基準のRC・SRC造のワンルームマンションは1棟も倒壊していません。

Cさんは客付けのために家賃を下げざるを得ず、当初見込んでいた高利回りは絵に描いた餅となってしまったのです。

利回りについては、「不動産投資 利回り」の記事もぜひ参考になさってみてください。

どんなに見た目が綺麗で立地が良くても、地震大国である日本では「安全性」が欠如した物件に入居者は住み続けてくれません。価格の安さだけを基準にして、建物の構造という不可逆的なリスクを選んではいけません。

なお、私ども日本財託では、新耐震基準が導入された昭和56年6月以降に建築された新耐震基準の物件に限定して仕入・販売を行っています。新耐震基準かつRC造・SRC造の分譲マンションを選ぶことで、地震リスクや火災リスクも大幅に軽減することが可能です。

5.失敗事例：大規模修繕費用が割高になる物件（ペンシル型）を選んでしまった

浅草駅から徒歩5分という抜群の立地に惹かれ、10階建てのワンルームマンションを購入したDさん。しかし、購入時には気に留めていなかった「総戸数の少なさ」と「建物の形状」が、数年後に多額の一時金支払いという重い負担となってのしかかりました。

Dさんが選んだ物件は、1フロアに2戸しかない、いわゆる「ペンシル型」と呼ばれる縦に細長いマンションでした。総戸数がわずか20戸程度の場合、15年周期で訪れる大規模修繕工事の費用を賄うための「修繕積立金」の一人あたりの負担が、大規模マンションに比べて必然的に重くなります。

さらにペンシル型マンションは、修繕の際に組む足場代が建物面積に対して割高になる傾向があり、積立金だけでは費用が不足し、数十万円単位の「一時金」の徴収や、積立金の大幅な値上げが避けられない状況に陥ったのです。

同じ総戸数20戸のマンションであっても、低層であれば足場費用を抑えることが可能ですが、高さのあるペンシル型ではそうはいきません。立地の良さから得られる収益を、建物の維持コストが上回ってしまうという、小規模・高層物件特有の構造的リスクをDさんは見落としていたのです。

立地が良ければ空室リスクは抑えられますが、戸数が少なく特殊な形状の物件は、将来の維持管理コストが跳ね上がるリスクを孕んでいます。

一見良さそうな物件でも、こうした想定外のコストが収益を圧迫する可能性があります。「修繕費用が通常よりもかかる物件」は慎重に検討することが大切です。

そうは言っても、マンション投資の初心者が「どういう物件なら問題ないのか」を判断するのは非常に困難です。だからこそ、その目利きを一緒に行ってくれる賃貸管理会社をパートナーにすることが大切です。

販売して終わりではなく、管理まで自社で行う会社は、オーナー様の成功が自社の利益（管理手数料）に直結するため、物件選びに対する責任の重さが根本から異なります。

私ども日本財託は「管理を通じて一生涯のお付き合い」という経営理念を掲げており、売主として物件の質に責任を持ち、さらにその後の管理まで担い続けることで、オーナー様の不動産経営を長期的にサポートする姿勢を貫いています。

その結果、年間平均入居率98%以上という高い実績を維持しています。退去が決まれば即座に募集を開始し、設備の故障には専門スタッフがいち早く現場に急行する体制を整えています。これは、管理をビジネスの主軸に置く会社ならではの強みです。

6.失敗事例：割高な新築ワンルームで毎月赤字＆価値も下落してしまった

「節税になる」「生命保険の代わりになる」という営業マンの言葉を信じ、新築ワンルームマンションを購入したEさん。しかし、その決断が数年後、毎月の給与を削る赤字運用と、売却すらままならない「出口の閉鎖」という過酷な現実を招くことになりました。

Eさんが購入した新築物件は、販売会社の利益や広告宣伝費が上乗せされた「新築プレミアム」価格であったため、家賃収入だけではローン返済や管理費を賄えず、当初から年間24万円もの持ち出しが発生していました。

営業マンからは「確定申告で税金が戻ってくるから実質プラスになる」と説明されていましたが、数年経って節税効果が薄れてくると、月々2万円以上の赤字がダイレクトに生活を圧迫し始めました。

耐えきれず売却を検討したものの、査定額は購入時より400万円も下落しており、売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の状態に陥っていたのです。

振り返れば、検討段階で「将来、価格は下がらないか」と質問した際、営業マンは「価値は下がりません」と、価格と価値という言葉をすり替えて答えていました。新築時の「高すぎる家賃設定」を前提にした収支計画は、入居者が入れ替わるたびに悪化し、最終的にEさんは「売るに売れず、持ち続けるのも苦しい」という八方塞がりの状況に追い込まれてしまいました。

こうした新築マンション投資の失敗は、不動産投資を「節税」や「利回り」という断片的な数字だけで捉えてしまうことで起こります。

新築ワンルーム投資の営業マンの常套句「赤字でも節税になる」という甘い言葉に騙されてはいけません。節税を目的とする投資については、「節税だけを目的とした不動産投資はNG！物件売却時の思わぬ落とし穴とは！？」もぜひご覧ください。

新築物件への安易な投資は、将来の資産形成どころか、現在の生活そのものを脅かすリスクを孕んでいます。「本当に新築が良いのか？」を熟慮したうえで判断することをおすすめします。

なお、日本財託では、「節税」をメインの目的とした不動産投資は推奨していません。 新築ワンルームの営業でよく使われる「節税」の正体は、帳簿上の赤字（減価償却費や諸経費が家賃収入を上回ること）を給与所得と合算して所得税を還付させるものです。

しかし、これは「赤字が出ている」ことが前提の仕組みです。本来、投資の目的は「資産を増やすこと」であり、節税のために毎月現金を持ち出し（赤字）にするのは本末転倒です。日本財託が目指すのは、節税という一時的なメリットではなく、「ローンを完済し、将来にわたって安定した家賃収入（私的年金）を構築すること」という、極めて実利的な不動産経営です。

節税のためではない堅実な家賃収入を作るうえでは、新築よりも中古物件がおすすめです。なぜ中古がいいのかについては、「東京中古ワンルームマンションに投資すべき5つの理由」もぜひご覧ください。

7.事例からわかるワンルームマンション投資に失敗しないポイント3つ

これまでに紹介した5つの事例を振り返ると、失敗の理由は共通して「物件選びの基準」に致命的な問題があったことに集約されます。

【5つの失敗事例のまとめ】

利回りの高さや節税効果、新築というステータスなど、表面的な「数字」や「記号」だけに目を奪われ、不動産投資の根幹である「長期的に家賃収入を維持できるか」という本質的なリスクが盲点になっていたことが、すべての失敗の引き金となっています。

これらを踏まえた上で、ワンルームマンション投資に失敗しないためのポイントは以下の3つに集約されます。

それぞれしっかり確認していきましょう。

7-1.ポイント1：管理・修繕の状況もしっかり確認する

Aさんの事例のように、どれほど立地が良い銀座の物件でも、管理組合が機能していなければ設備トラブルへの対応ができず、入居者はすぐに去ってしまいます。また、Dさんの事例（※今回のペンシル型事例）のように、総戸数が少なく建物が縦に長い構造の物件は、将来の大規模修繕費用が割高になり、積立金の不足や一時金の徴収といったリスクを招き寄せます。

適切に管理され、かつ修繕コストの透明性が高い物件を選ぶことが、建物の寿命を延ばし、長期にわたる安定運用の土台となります。購入前に特にチェックすべきポイントは以下の通りです。

購入前には必ず「重要事項調査報告書」等を確認し、修繕積立金が十分に蓄えられているか、過去に計画的な修繕が行われてきたかをチェックしましょう。適切に管理された物件を選ぶことが、建物の寿命を延ばし、長期にわたる安定運用の土台となります。

7-2.ポイント2：表面利回りだけでなく実質利回りを計算する

表面利回り（家賃収入÷物件価格）だけで投資判断をするのは非常に危険です。Bさんの事例では、表面利回りは高くても家賃が低く、一度の退去リフォームやエアコン故障が発生しただけで、数ヶ月から1年分の利益が簡単に吹き飛んでしまいました。

また、新築物件を検討したEさんのように、当初の「高い家賃設定」や「節税効果」に頼った収支計画を立てていると、家賃が下落した際や節税メリットがなくなった瞬間に、毎月の持ち出しが家計を圧迫するようになります。

あらかじめ、毎月の管理費・修繕積立金、固定資産税、さらには将来の空室発生やリフォーム費用、設備の交換代（エアコンや給湯器）などを差し引いた「実質利回り」を算出しましょう。

常に「最悪のケース」を想定したシミュレーションを行うことが、家計を圧迫しない健全な経営につながります。

利回りについては、「不動産投資　利回り」の記事もぜひ参考になさってみてください。

7-3.ポイント3：長期的に安定した価値を維持できる物件を選ぶ

Cさん（※旧耐震の事例）のように、どれほど立地が良くても現代の安全基準を満たさない物件は、防災意識の高まりとともに「選ばれない物件」となり、収益が途絶えてしまいます。また、地方物件を選んだBさんのように、人口減少が予想される地域では賃貸需要そのものが消滅するリスクがあります。

さらにEさんのように新築を選んでしまうと、購入した瞬間に価値が急落してしまい、割高な物件を掴まされてしまったことになります。

不動産投資の真の目的は、一時的な売却益を狙うことではなく、数十年先にわたって「家賃収入」という果実を安定して得続けることにあります。そのためには、時代の変化や災害リスクにさらされても価値が損なわれない物件選びが不可欠です。

上記を踏まえたうえで、当社・日本財託は「東京中古ワンルームマンション」に投資すべきだと考えています。

・【なぜ東京か？】不動産投資が成り立つのは賃貸需要が安定している東京だけ

・【なぜ中古か？】新築に比べて築浅中古の価格は割安

・【なぜ「ワンルームタイプ」か？】都内のワンルームタイプの物件はファミリータイプの物件と比較して、物件価格、リフォーム費用、空室期間など全ての面において優れている

新築のような急激な価格・賃料の下落リスクを避けつつ、東京という強固な賃貸市場の恩恵を受けることで、数十年後も空室に悩まされることなく収益を維持できます。

手頃かつ手堅い区分ワンルーム投資から始めて、少しずつ資産を拡大していきたい方は、「不動産投資 不労所得」の記事をご覧ください。

短期的な転売益ではなく、ローン完済後に「私的年金」として自分を支えてくれる、確実性の高い家賃収入源を育てることこそが、ワンルームマンション投資における本当の成功です。

8.まとめ

今回は、マンション投資でよくある5つの失敗についてまとめました。

事例1：利回りは高いが、管理組合が機能不全で建物の維持管理が破綻していた
→管理・修繕がしっかり行われているか、修繕履歴などを確認する必要があった

事例2：家賃が安すぎて、一度の修繕費で収支が赤字になった
→「ある程度の家賃」を確保できない物件の購入は、慎重に判断すべきだった

事例3：旧耐震基準のため空室が埋まらなかった
→そもそも「新耐震基準」をクリアしていない物件の購入に、慎重になるべきだった

事例4：大規模修繕費用が割高になる物件（ペンシル型）を選んでしまった
→修繕費が高額になりそうな物件の購入は、慎重に判断すべきだった

事例5：割高な新築ワンルームで毎月赤字＆価値も下落してしまった
→新築ではなく、新築の7割程度の価格で購入できる「中古」を選ぶべきだった

ワンルームマンション投資で失敗するリスクの大半が「どのような物件を、どのように購入したのか」によって決まります。買う前にきちんとリスクを把握して投資を始めるようにしましょう。