家賃収入

掲載日2026.09.24

家賃収入60万円税金はかかる？確定申告の必要性・住民税・扶養への影響を解説

家賃収入60万円がある方向けに、確定申告や住民税の申告要否、税額の目安、扶養・社会保険への影響までを、会社員・年金受給者・相続で家賃収入を得た方など、状況別に一次情報をもとに丁寧にわかりやすく解説します。

早見表:あなたはどのケース？

あなたの状況	所得税の申告義務の目安	住民税の申告	詳しく見る
会社員(給与1か所・年末調整済み)	不動産所得が20万円超なら必要(20万円ルール)	所得税を申告すれば自動連携、しないなら別途必要な場合あり	Step2・Step3
相続で家賃収入を得た方(給与なし)	合計所得金額が基礎控除(令和7年分は最大95万円)の範囲内なら原則不要	基礎控除43万円が基準。所得税より課税されやすい点に注意	Step2・Step3
年金受給者	年金以外の所得が20万円超なら必要(公的年金等の確定申告不要制度)	所得税を申告すれば自動連携、しないなら別途必要な場合あり	Step2・Step3
扶養内配偶者	給与所得者でない場合と同じ考え方。税法上の扶養は合計所得金額58万円以下が目安	上記に準ずる	Step2・Step5

※上記は目安です。他の所得の有無や控除の状況によって結果は変わります。

はじめに

「家賃収入 60万円」という数字が、ふと気になり始めた。

きっかけは人それぞれだと思います。区分マンションを1戸持っていて、その家賃が年間でだいたい60万円くらいになってきた。あるいは、実家を相続して、空いた部屋や駐車場を貸し始めたら、思いのほか収入があった。年金にプラスして、昔から持っている部屋の家賃が入ってくる。配偶者の扶養に入っているけれど、名義になっている物件から家賃が振り込まれている——状況はまったく違っても、行き着く疑問は同じだと思います。

これは、申告しなければいけないものなのか。税金は、いくらかかるのか。何もしなければ、まずいことになるのか。

結論から言うと、この「60万円」という金額そのものが税金の額を決めるわけではありません。税金がかかるかどうか、そしていくらかかるかは、60万円という「収入」から、いくつかのものを差し引いた後の「所得」で決まります。その差し引き方と、あなたがどの立場に当てはまるかによって、答えは変わってきます。

このページでは、その計算の道筋を、順番に一緒に整理していきます。まず最初に、多くの方が誤解しやすい「収入」と「所得」の違いから見ていきましょう。

Step1:収入と所得は違う

先ほど触れた通り、税金がかかるのは「収入」ではなく「所得」の部分です。ここでいう所得とは、不動産所得のことです。国税庁のタックスアンサー（参照*3）では、不動産所得の金額について、総収入金額から必要経費を差し引いた額として計算すると定められています。

つまり、家賃として振り込まれた60万円が、そのまま課税対象になるわけではありません。そこから、その家賃を得るために実際にかかった費用(必要経費)を差し引いた残りの金額に対して、税金がかかります。

必要経費として認められるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものです。具体的には、次のようなものが当てはまります。

固定資産税・都市計画税
火災保険料・地震保険料
管理会社への管理委託料
修繕費、共用部分の修繕積立金
ローンを組んでいる場合の借入金の利子
建物の減価償却費
税理士への報酬(依頼している場合)

ここで、一度具体的な数字を当ててみます。

もし家賃収入が年間60万円で、固定資産税・管理委託料・修繕積立金・減価償却費などを合計した必要経費が
20万円だったとすると、

60万円(収入)-20万円(必要経費)=40万円(不動産所得)

となります。この先の税金の計算は、60万円ではなく、この40万円を基準に進みます。

逆に、区分マンションを購入して間もない時期は、借入金の利子や減価償却費が大きく、必要経費が家賃収入に近い金額になることも珍しくありません。その場合、不動産所得はほとんど残らない、あるいは赤字になることもあります。物件購入後の経費の内訳については、マンション購入後の経費でも紹介しています。

ここではまず、「60万円まるごとに税金がかかるわけではない」という点だけ押さえておいてください。次は、この不動産所得の金額をもとに、あなたに確定申告の義務があるかどうかを具体的に見ていきます。

Step2:あなたの所得税申告義務を確認する

Step1で出した「不動産所得40万円」という数字をもとに、ここからはあなたの申告義務を確認していきます。ただし、この先の基準はあなたがどんな立場にあるかによって変わります。順番に見ていきましょう。

会社員で、給与を1か所から受けていて年末調整が済んでいる場合

いわゆる「20万円ルール」が当てはまります。これは、給与を1か所から受けていて、その給与の全部が源泉徴収の対象となっている人について、給与所得・退職所得以外の各種所得の合計額が20万円を超える場合に、所得税の確定申告が必要になるというものです。（参照*1）

不動産所得が40万円であれば、20万円を超えているため、原則として確定申告が必要になります。逆に、必要経費を差し引いた結果、不動産所得が20万円以下に収まっているなら、所得税については申告不要です。

ただし、ここで一つ注意があります。この20万円ルールは、あくまで所得税の話です。住民税には同じ特例はありません。この点は次のStepで詳しく確認します。

給与所得者ではない場合(相続で家賃収入を得ている・自分名義の物件から家賃収入だけがある扶養内配偶者本人など)

20万円ルールは、給与所得者に対する特例です。給与収入がなく、家賃収入が唯一(または主)の所得である場合、この特例はそもそも対象外になります。

この場合の判断基準は、所得控除を差し引いてもなお課税対象となる所得が残るかどうかです。ここで、令和7年度税制改正の内容が関わってきます。基礎控除は、これまで一律48万円でしたが、令和7年分の所得税から、合計所得金額に応じて見直され、所得の少ない層では控除額が引き上げられました。（参照*2）合計所得金額が132万円以下の場合、基礎控除は95万円になります。

つまり、不動産所得以外に所得がなく、課税所得が生じない場合は、結果として所得税の確定申告義務が生じないケースがあります。ただし、他に所得がある場合や、還付を受けたい場合は状況が変わりますので、次のStepで住民税と合わせて改めて整理します。

年金受給者の場合

年金受給者には、年金受給者の申告負担を減らすための別の制度があります。公的年金等の収入金額の合計額が400万円以下で、公的年金等の全部が源泉徴収の対象となっており、かつ公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円以下であれば、確定申告は不要とされています。（参照*4）

ここでの「20万円」は、会社員の20万円ルールとは別の制度です。数字が同じなので混同しやすいのですが、年金受給者の場合は年金以外の所得(この場合は不動産所得)が基準になります。不動産所得が40万円であれば20万円を超えるため、この不要制度の対象外となり、確定申告が必要になります。経費を積み増して不動産所得が20万円以下に収まれば、所得税の確定申告は不要です。

扶養内配偶者の場合

申告義務そのものの判定は、上の「給与所得者ではない場合」と同じ考え方になります。ただし、扶養そのものから外れるかどうかは、また別の話です。これはStep5でまとめて扱います。

Step3:住民税は別に申告が必要

ここまでで、所得税については「20万円ルール」や「公的年金等の確定申告不要制度」など、状況によっては申告しなくてよい場合があることを確認しました。ただ、ここで気を抜けない点があります。住民税には、それと同じ仕組みがありません。

所得税では、年末調整をした給与所得者について給与所得以外の所得が20万円以下なら確定申告が不要とされていますが、住民税にはこうした源泉徴収の仕組みがなく、所得の多寡にかかわらず、一般的には住民税申告が必要となるケースが多いため、詳細は自治体の案内を確認してください。（参照*7）

※住民税の課税・非課税判定は自治体ごとの非課税基準や他所得の有無によって異なります。

つまり、あなたが所得税の確定申告をしない(あるいはしなくてよい)としても、それだけで住民税の手続きが終わったことにはなりません。

ただし、実務上は次のように整理すると分かりやすくなります。

所得税の確定申告をした場合:申告内容が税務署から市区町村へ送られるため、住民税の申告は別途不要です（参照*8）。Step2で「確定申告が必要」と判定された方は、これで両方の手続きが完了します。
所得税の確定申告が不要だった場合(20万円ルールに該当した会社員、公的年金等の不要制度に該当した年金受給者など):所得税の申告をしていない以上、情報は市区町村に自動では伝わりません。この場合は、お住まいの市区町村への住民税申告を、別途ご自身で行う必要があります。

もう一点、押さえておいていただきたいのが、所得税と住民税で「基礎控除」の金額が違うという点です。Step2で触れた通り、所得税の基礎控除は令和7年分から合計所得金額に応じて見直され、132万円以下の層では95万円になりました。一方、住民税の基礎控除は、この改正の対象になっておらず、これまでどおり最高43万円のままです。（参照*9）

これは、給与所得者でない方(相続オーナーや扶養内配偶者など)にとって特に関係してきます。不動産所得が40万円だった場合、所得税では基礎控除95万円の範囲内に収まっても、住民税では基礎控除43万円との比較になるため、他の所得の有無によっては住民税だけ課税される、という状況が起こり得ます。

会社員の方向けの補足:普通徴収について

会社員の方の場合、「住民税の金額から副業や家賃収入が会社に知られないか」を気にされることが多いと思います。不動産所得など給与以外の所得については、希望すれば住民税を給与天引き(特別徴収)ではなく自分で納付する「普通徴収」に切り替えることができます（参照*10）。確定申告書を提出する際に、住民税に関する事項の欄で選択します。

なお、この普通徴収の選択は、令和8年度分の住民税から一部見直しが行われています。ただし、見直しの対象は「複数の勤務先を掛け持ちしている場合の、従たる給与分の住民税」であり、不動産所得のような給与以外の所得については、引き続き普通徴収を選択できます。この点は制度改正の途上でもあるため、公開前に最新の運用を市区町村へ確認することをおすすめします。

Step4:実際の税額と手取りをシミュレーション

ここまでの内容を踏まえて、実際に手元にいくら残るのかを、いくつかのケースで計算してみます。前提として、家賃収入60万円、必要経費20万円、不動産所得40万円(Step1の設定)を使います。

税額の計算には、次の2つの税率をあわせて使います。

所得税:超過累進課税(所得が高いほど税率が上がる)。目安として、課税所得330万円超695万円以下の部分には20%の税率がかかります。
住民税:所得割は原則10%(道府県民税4%+市区町村民税6%)。これに加えて、均等割という定額の負担(標準で年5,000円程度)が別途かかります。

ケース1:会社員(本業の給与と合算されるケース)

すでに給与所得があり、課税所得のベースがある程度できている会社員の場合、不動産所得40万円はその上に積み増しされる形になります。ここでは、積み増し部分に20%の所得税率が適用される(=課税所得が330万円超695万円以下の層にいる)という前提で計算します。

項目	金額
追加の所得税(40万円×20%)	8万円
追加の住民税(40万円×10%)	4万円
税負担合計	12万円

家賃収入60万円-必要経費20万円-税金12万円=手元に残るのは28万円程度という計算になります。ただし、必要経費の中に減価償却費のように実際の現金支出を伴わないものが含まれている場合、キャッシュとして手元に残る金額は、この28万円よりも多くなります。

※所得税率は給与所得等を含めた課税所得に応じて5%〜45%で変わります。本章は課税所得330万円超695万円以下の会社員を例にした試算です。

ケース2:給与所得のない方(相続オーナー・扶養内配偶者本人など)

Step2・Step3で見た通り、このケースでは所得税の基礎控除95万円、住民税の基礎控除43万円の範囲内に、不動産所得40万円が収まります。

項目	金額
所得税(基礎控除95万円の範囲内)	0円
住民税・所得割(基礎控除43万円の範囲内)	0円
住民税・均等割(自治体により異なる)	数千円程度

家賃収入60万円-必要経費20万円-均等割数千円=手元に残るのはおよそ39万円台という計算になります。ただし、これは他に所得がまったくない場合の試算です。パート収入など他の所得がある場合は、合計所得金額が変わり、結果も変わってきます。

ケース3:年金受給者

年金以外の所得(不動産所得)が20万円を超えているため、Step2で確認した確定申告不要制度の対象外となり、確定申告が必要になります。年金所得と不動産所得を合算した上で、所得控除(公的年金等控除・基礎控除など)を差し引いた金額に税率をかけて計算します。年金額や他の控除の有無によって税率の層が変わるため、ここでは一律の金額をお示しすることが難しく、正確な金額は最寄りの税務署や税理士への確認をおすすめします。

Step5:扶養・社会保険・会社バレへの影響

ここまでで税額は見えてきましたが、「扶養から外れないか」「会社に知られないか」という不安は、税額そのものとは別に残ると思います。ここで一度整理しておきます。

税法上の扶養(配偶者控除・扶養控除)

配偶者控除や扶養控除を受けるためには、扶養される側の合計所得金額が一定額以下である必要があります。この基準は、令和7年度税制改正で見直され、扶養親族や同一生計配偶者の合計所得金額に関する要件が、これまでの48万円から58万円に引き上げられました。（参照*6）

Step1で計算した不動産所得40万円は、この58万円の基準内に収まります。つまり、他に所得がなければ、この家賃収入だけを理由に税法上の扶養から外れることはありません。ただし、パート収入など他の所得と合算した合計所得金額が58万円を超える場合は、扶養控除・配偶者控除の対象外になりますので、あわせて確認が必要です。

社会保険上の扶養(いわゆる「130万円の壁」)

これは税法上の扶養とは別の制度です。認定対象者の年間収入が130万円未満で、かつ被保険者の年間収入の2分の1未満であることが、被扶養者として認められる基本的な基準です。（参照*11）

ここでの「収入」は、税法上の「所得」とは考え方が異なります。健康保険組合によって、必要経費として何を認めるかの基準が異なり、たとえば減価償却費のように現金の支出を伴わない経費は、社会保険上は収入から差し引かれないという扱いになることもあります。家賃収入60万円という金額自体は130万円の基準に対してかなり余裕がありますが、正確な判定は加入している健康保険組合に確認するのが確実です。特に、他の収入と合算して130万円に近づいている場合は注意してください。ただし、近年は被扶養者認定ルールの見直しが行われているため、年齢区分や加入している保険者によって取扱いが異なります。

会社に知られるか(会社員の方向け)

これはStep3で触れた住民税の徴収方法が関わってきます。特別徴収のままだと、給与に見合わない住民税額が勤務先に通知されるため、経理担当者が気づく可能性があります。確定申告の際に住民税の徴収方法を「自分で納付(普通徴収)」に選択することで、この家賃収入分の住民税を自分で納める形にできます。詳しくはStep3をご覧ください。

放置するとどうなるか

ここまで、申告が必要かどうか、必要ならいくらかかるのかを見てきました。最後に、「申告すべきなのに、何もせず放置した場合」に何が起きるのかを確認しておきます。

まず、税務署が家賃収入の存在をどうやって知るのか、という点です。すべてのケースで自動的に把握されるわけではありませんが、把握の入口の一つに「支払調書」という仕組みがあります。法人が不動産の賃料を支払う場合、同一の相手への年間支払額が15万円を超えると、その法人は税務署へ支払調書を提出する義務があります（参照*13）。たとえば、借主が個人ではなく企業(社宅利用など)である場合、この仕組みを通じて家賃の支払い実績が税務署に伝わることがあります。このほかにも、不動産登記の情報や、相続税の申告内容など、複数の情報が組み合わさって把握されるケースがあります。

次に、申告すべき期限を過ぎてから気づいた場合のペナルティです。

無申告加算税: 期限後に自主的に申告した場合でも、原則として納付すべき税額に対して一定の割合が上乗せされます。税務調査の通知後に申告した場合は、さらに重くなります。
延滞税: 納付が遅れた日数に応じて、利息に相当する税金が別途発生します。1日ごとに増えていくため、気づいた時点で早く動くほど負担は軽くなります。

規模感をつかんでいただくために、国税庁が公表している最新の調査実績を紹介します。令和6事務年度、所得税の無申告者に対する実地調査は4,812件実施され、1件当たりの申告漏れ所得金額は2,992万円、追徴税額の総額は252億円、1件当たりの追徴税額は524万円と、いずれも過去最高の水準になっています（参照*12）。

これは、副業や小規模な家賃収入のケースだけを集計したものではなく、無申告者全体の実地調査結果です。数字の規模だけを見ると、今回の家賃収入40万円というケースとはかけ離れて見えるかもしれません。ただ、放置することのデメリットは、金額の大小にかかわらず生じます。加算税や延滞税は本来かからなかったはずの負担であり、金額が小さいからといって見過ごしてよい理由にはなりません。該当する場合は、早めに申告を済ませておくことをおすすめします。

まとめ

ここまで、家賃収入60万円という数字から出発して、収入と所得の違い、申告義務の判定、住民税、税額のシミュレーション、扶養や会社への影響、そして放置した場合のリスクまで、一緒に見てきました。

もう一度、要点だけ振り返ります。

税金がかかるのは「収入60万円」ではなく、必要経費を差し引いた後の「所得」です。
申告義務があるかどうかは、あなたが会社員か、年金受給者か、それ以外かによって基準が変わります。
所得税で申告が不要でも、住民税の申告は別途必要になることがあります。
令和7年度税制改正で基礎控除が見直され、所得の少ない方は所得税の負担が生じにくくなりました。ただし住民税の基礎控除は据え置かれています。
該当する場合は、放置せず早めに申告することが、結果的に負担を軽くします。

数字や制度は毎年のように変わります。ここで書いたことを土台にしつつ、実際の申告にあたっては、最新の情報を税務署や税理士に確認しながら進めていただければと思います。

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※この記事は2026年9月時点の法令・国税庁公表資料をもとに作成しています。税制改正等により取扱いが変わる場合があります。

よくある質問(FAQ)

家賃収入が60万円なら、必ず確定申告が必要ですか？: 一律には決まりません。会社員で年末調整済みの方は、必要経費を引いた不動産所得が20万円を超えるかどうかで判断します。年金受給者は年金以外の所得が20万円を超えるかどうか、それ以外の方は所得控除の範囲内に収まるかどうかで判断します。詳しくはStep2をご覧ください。
必要経費の領収書をあまり残していません。どうすればいいですか？: 固定資産税や管理委託料など、金融機関の引き落としや管理会社からの送金明細で確認できるものも多くあります。まずは通帳や管理会社発行の年間送金明細を確認し、不明な点は税務署や税理士に相談することをおすすめします。
確定申告の期限はいつですか？: 原則として、対象年の翌年2月16日から3月15日までです(曜日により多少前後することがあります)。申告が必要な場合は、この期間内に済ませてください。
会社に家賃収入があることを知られたくありません。どうすればいいですか？: 確定申告の際、住民税の徴収方法を「自分で納付(普通徴収)」に選択することで、この分の住民税を給与天引きにしない扱いにできます。詳しくはStep3をご覧ください。
何年も申告していないことに、今気づきました。どうすればいいですか？: 気づいた時点で、できるだけ早く自主的に申告することをおすすめします。税務調査の通知後に申告するより、加算税の負担が軽くなります。過去の分もまとめて対応が必要になるため、税理士に相談することをおすすめします。