家賃収入に消費税はかかる？かかるケースとかからないケースの見分け方

毎月振り込まれる家賃から、消費税を納める必要があるのか。

結論から言えば、居住用として貸している部屋の家賃に消費税はかかりません。受け取った金額が、そのまま収入になります。

ただし例外があります。どんな用途で貸しているか、契約期間はどれくらいか、家賃と別に何を受け取っているか。この3つによって、課税される場合があります。さらに、受け取る側では非課税でも、あなたが払う側にまわれば消費税は発生します。ここを知らずに収支を組むと、想定と実際がずれます。

国税庁の資料をもとに、かかる場合とかからない場合の境界線を整理していきます。

早見表：家賃収入と消費税

はじめに、全体像を1枚で確認しておきます。根拠となる資料は、それぞれの項目で示します。

かかるか、かからないか

受け取るお金ごとの扱い（居住用として貸している場合）

手続きが必要かどうか

1. 居住用として貸している家賃に、消費税はかかりません

人が住むために貸している部屋の家賃は、消費税法上の「非課税取引」にあたります。消費税法別表第二の第13号に「住宅の貸付け」として定められているもので、政策的な配慮から課税しないと決められている取引です。

ここでいう住宅には、一戸建てだけでなく、マンション、アパート、社宅、寮、貸間が含まれます。（参照*1）

つまり、10万円の家賃を設定しているなら、その10万円に消費税は乗っていません。入居者から消費税を預かってもいないので、あなたが国に納める消費税も発生しません。

家賃と一緒に受け取るお金も、多くは非課税です

問題になりやすいのが、家賃本体以外に受け取っているお金です。国税庁が示している範囲は、大きく3つに分けて捉えると整理できます。（参照*1）

1つ目と2つ目は、どちらも消費税がかからないという結果は同じです。理由が違うだけで、実務上の扱いに差はありません。

注意が必要なのは3つ目です。共益費は家賃の一部として非課税になる一方、入居者から実費で受け取る専有部分の電気・ガス・水道料は、非課税とされる家賃には含まれません。毎月同じように受け取っていても、線引きはここにあります。

礼金や更新料、原状回復費用も含めた項目ごとの一覧は、第4セクションにまとめています。

法人名義の契約でも、住まいとして使われていれば非課税です

入居者が個人ではなく、企業が社宅として借り上げる形になっている場合もあります。この場合も、契約で住宅として転貸することが明らかであれば、住宅の貸付けとして非課税とされます。

契約書に用途が書かれていない場合でも、その会社が第三者に転貸していて、入居している人との契約で居住用であることが明らかにされているときなどは、同じく非課税として扱われます。（参照*1）

借主が法人だから課税になる、という理解は正確ではありません。判断の軸は、借主が誰かではなく、その部屋が人の住まいとして使われているかどうかです。

2.「消費税がかからない」にも理由の違いがあります

家賃に消費税がかからないのは、住宅の貸付けが非課税だと法律で決められているからです。「売上が小さいから納めなくてよい」という話とは、理由がまったく違います。

居住用の家賃は、金額にかかわらず、はじめから消費税の対象外です。1戸でも10戸でも、年間の家賃が300万円でも2,000万円でも、この点は変わりません。

なお、消費税がかからないものには、このほかに「不課税」と呼ばれる区分もあります。退去時に返還する敷金のように、そもそも貸付けの対価ではないものです。非課税と不課税は、消費税の計算上の取扱いが異なります。（参照*2）

ここで押さえていただきたいのは、1点だけです。

居住用の家賃は、いくら受け取っても消費税の計算には関係しない。

この意味は、第5セクションではっきりします。

3. 消費税がかかるのは、次の場合です

非課税になるのは「住宅の貸付け」です。裏を返せば、住まいとして貸していると言えなくなった時点で、その家賃は課税対象に変わります。国税庁が課税・非課税の境界として示しているのは、次の7つです。

（参照*1）（参照*3）（参照*4）

判断を誤りやすい3つ

契約書に何と書いてあるか

非課税になるのは、契約で住宅用であることが明らかにされているもの、または用途が書かれていない場合に、その状況から住まいとして使われていることが明らかなものに限られます。入居者が自宅を仕事場として使っているのと、契約そのものを事務所用に変更するのとでは、扱いが別です。判断の起点は契約書の記載になります。

駐車場代を家賃と分けて受け取っているか

分譲マンションで駐車場が付いてくる場合、家賃に含めて一本で受け取っていれば住宅の貸付けの一部として非課税です。一方、「家賃8万円、駐車場代1万円」と分けて受け取ると、駐車場代の部分は課税対象になります。また、月極駐車場のように、区画やフェンスを整備して駐車場として利用させる貸し方は、土地の貸付けではなく施設の利用として課税されます。

礼金・更新料は、用途によって扱いが逆になる

住宅の賃貸借契約にともなう保証金・権利金・敷金・更新料のうち、返還しないものは非課税です。ところが事業用の建物では、同じ性質のお金でも、返還しないものは権利の設定の対価として課税対象になります。返還するものは、住宅でも事業用でも課税されません。（参照*3）

4. 家賃以外に受け取るお金の課税区分

賃貸経営で入ってくるお金は、家賃だけではありません。礼金、更新料、原状回復費用、違約金。これらは同じ物件から入ってくるお金でも、区分が一つずつ違います。しかも、居住用か事業用かで扱いが逆になるものがあります。

（参照*1）（参照*3）（参照*5）

表で目を引く3行の理由

原状回復費用だけ、居住用でも課税になっている

入居者には退去時に部屋を元に戻す義務があります。それを賃貸人が代わりに行っているため、預かった敷金から差し引いて受け取る工事費相当額は、住宅の貸付けの対価ではなく、入居者に対する役務の提供の対価として扱われます。家賃が非課税だからといって、ここまで非課税にはなりません。（参照*5）

違約金は、受け取っても課税されない

中途解約にともなって受け取る数か月分の家賃相当額は、本来得られたはずの利益が失われたことへの補填、つまり損害賠償金の性格を持つため、課税の対象になりません。第2セクションで触れた「不課税」にあたるものです。（参照*5）

同じ「居座られている」状況でも、住宅と店舗で分かれる

契約期間が終わっても退去しない入居者から、規定の賃料以上の金額を受け取ることがあります。店舗や事務所であれば、その全額が貸付けの対価として課税されます。一方、住宅として貸していたことが契約や実態から明らかであれば、この割増賃借料も住宅の貸付けの対価として非課税です。（参照*5）

5. 課税売上高1,000万円の判定に、居住用の家賃は入りません

「売上が1,000万円を超えると消費税を納める」という話を聞いたことがあるかもしれません。消費税には、基準期間（個人の場合はその年の前々年）の課税売上高が1,000万円以下であれば納税義務が免除される仕組みがあるためです。（参照*6）

ここで効いてくるのが、第2セクションで確認した点です。判定に使うのは、売上の総額ではなく、課税売上高。居住用の家賃は非課税なので、この金額に入りません。

つまり、東京23区でワンルームを数戸持ち、すべて居住用として貸しているなら、年間の家賃収入が1,000万円を超えていても、判定上の課税売上高はゼロのままです。消費税の申告も納税も発生しません。

判定に入るもの、入らないもの

土地の譲渡は非課税とされている一方、建物の譲渡は課税取引です。（参照*7）

見落としやすいのは、売却した年です

保有しているあいだは課税売上高がゼロでも、物件を売却すると状況が変わります。売買代金のうち建物部分は課税取引にあたるため、その年の課税売上高に計上されるからです。建物部分が1,000万円を超えれば、その2年後の年は課税事業者になります。

売った翌々年に、事務所として貸している部屋や駐車場からの収入があると、そこに消費税の納税義務が生じる。この順番は、売却を検討する段階で頭に入れておいてください。

1,000万円以下でも課税事業者になる場合

基準期間の課税売上高が1,000万円以下であっても、次のいずれかにあたるときは納税義務が免除されません。（参照*6）

2つ目が、次のセクションにつながります。インボイス発行事業者として登録すると、課税売上高が1,000万円以下であっても課税事業者になります。登録は、いったん判断を保留できる話ではなく、納税義務そのものを動かす選択です。

6. インボイス登録は必要か

結論から言えば、居住用として貸しているだけなら、インボイスの登録は必要ありません。

インボイスは、買い手が仕入税額控除を受けるために必要な書類です。居住用の家賃は非課税なので、そもそも入居者側に控除するものがありません。入居者が個人でも法人でも、この点は変わりません。

登録を検討するのは、課税される収入がある場合だけです

求められるのは、あなたの側に課税される収入があり、かつ借主が本則課税で申告している課税事業者である場合に限られます。

登録すると、納税義務がついてきます

インボイス発行事業者になると、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であっても納税義務は免除されません。（参照*6）

登録しなければ、課税売上高が1,000万円以下であるかぎり申告も納税も不要です。事業用で貸している部屋がないなら、登録によって増えるのは手間と納税額だけになります。

2026年10月に変わったこと

インボイス制度には、開始からの負担をやわらげる経過措置が置かれてきました。令和8年度税制改正で、その内容が見直されています。（参照*8）

登録していないオーナーにとって、直接の影響があるのは2行目です。事務所として貸している借主が本則課税で申告している場合、その借主が控除できる金額がこれまでより減ります。

7. 受け取る側ではなく、払う側の消費税

ここまでは、受け取る家賃の話でした。もう一方の、払う側を見ておきます。

賃貸経営では、消費税を払う場面が毎月あります。賃貸管理代行手数料、退去後の原状回復工事、エアコンや給湯器の交換、リフォーム。いずれも課税取引です。

通常の商売であれば、売上で預かった消費税から、仕入れで払った消費税を差し引いて納めます。ところが家賃は非課税なので、預かっている消費税がありません。差し引く相手がいない以上、払った消費税は戻ってきません。

家賃85,000円の部屋で見てみます

この消費税20,100円は、そのままあなたの負担になります。課税事業者であれば仕入税額控除で取り戻せる部分ですが、家賃が非課税である以上、その仕組みは働きません。

金額としては大きくありません。ただ、戸数が増えれば比例し、設備交換や大規模なリフォームが重なる年には効いてきます。

確定申告では、税込の金額で経費にできます

取り戻せない一方で、支払った金額は税込のまま必要経費として計上できます。消費税の納税義務が免除されている免税事業者は、税抜きで記帳していたとしても、所得税の計算は税込経理方式によることとされているためです。（参照*9）

管理費、修繕積立金、賃貸管理代行手数料、修繕費。いずれも消費税込みの金額が、そのまま必要経費になります。

だから、収支は税込で組む

ここが実務上の要点です。

物件を検討する段階で示される収支シミュレーションが税抜きで作られていると、実際の手残りはそれより少なくなります。管理手数料も、将来の設備交換費用も、あなたが実際に払うのは税込の金額だからです。

購入時も同じです。仲介手数料や司法書士報酬には消費税が乗ります。自己資金の目安として60万円から100万円程度を見込むときも、消費税込みで考えておいてください。

家賃は非課税。支出は税込。この非対称を前提に数字を置いておけば、運用が始まってから想定とずれることはありません。

8. 買うとき・売るときの消費税

保有中とは別に、売買のタイミングでも消費税は登場します。

土地にはかからず、建物にはかかる

売買代金のうち、土地の譲渡は非課税です。一方、建物の譲渡は課税取引にあたります。売買契約書で土地と建物の価格が分けて書かれているのは、この違いがあるためです。

ただし、消費税の課税の対象は、事業者が事業として対価を得て行う取引です。（参照*7）売主が個人で、基準期間の課税売上高が1,000万円以下の免税事業者であれば、納税義務がないため、建物価格に消費税は上乗せされません。（参照*6）

同じ価格の物件でも、誰から買うかで支払総額の内訳が変わります。

買ったときに払った消費税は、戻ってきません

建物価格に消費税が含まれていても、それを取り戻すことはできません。第7セクションと同じ理由です。家賃が非課税である以上、建物の取得にかかった消費税も控除の対象になりません。減価償却の計算に使う取得価額も、消費税込みの金額になります。

「不動産投資をすれば消費税が還付される」という説明を見かけることがあります。かつては課税売上を意図的につくって還付を受ける手法がありましたが、令和2年度税制改正により、居住用賃貸建物のうち税抜1,000万円以上の高額特定資産などに該当するものについて、その課税仕入れ等の税額は仕入税額控除の対象としないこととされました。令和2年10月1日以後に行われる課税仕入れから適用されています。（参照*10）

居住用のワンルームやアパートについて、現在この方法は成り立ちません。

よくある質問

家賃収入が年1,000万円を超えたら、消費税の申告が必要になりますか。

居住用として貸しているかぎり、必要ありません。納税義務の判定に使うのは課税売上高であり、非課税である居住用の家賃はこの金額に含まれないためです。家賃収入が年1,000万円を超えていても、判定上の課税売上高はゼロのままです。（参照*1）（参照*6）ただし、事務所として貸している部屋や、家賃と別に受け取っている駐車場代がある場合は、その分が課税売上高に入ります。

入居者が在宅勤務で、部屋を仕事場としても使っているようです。消費税はかかりますか。

かかりません。契約が住宅用のままであれば、入居者が室内で仕事をしていても、非課税の家賃であることは変わりません。扱いが変わるのは、契約そのものを事務所用に変更したときです。この場合、変更後の家賃は課税対象になります。入居者の使い方ではなく、契約の内容で判断する、と覚えておいてください。（参照*1）

借りている側です。支払っている家賃は課税仕入れになりますか。

住まいとして借りている家賃は非課税なので、課税仕入れにはなりません。企業が社宅として借り上げている場合も、住まいとして使われていれば同じです。事務所や店舗として借りている家賃は課税取引なので、課税仕入れになります。（参照*1）（参照*3）

事務所として貸している借主から、インボイスの登録を求められました。応じる必要はありますか。

登録するかどうかは、あなたの判断です。財務省と公正取引委員会などが共同で示した考え方によれば、制度を踏まえて取引条件を見直すこと自体はただちに問題とはなりません。ただし、再交渉が形式的なものにすぎず、買い手の都合のみで著しく低い価格を設定した場合には、優越的地位の濫用として独占禁止法上問題となるとされています。（参照*11）一方的な通告に応じる義務はありません。

登録して課税事業者になった場合、納税額はどう計算しますか。

本則課税か簡易課税のいずれかで計算します。簡易課税は、基準期間の課税売上高が5,000万円以下であれば選べる方法で、不動産業は第6種事業、みなし仕入率は40％です。売上税額の6割を納める計算になります。このほか、インボイス登録によって課税事業者になった個人事業者に限り、令和9年分・令和10年分の申告で納付税額を売上税額の3割にできる特例があります。適用には、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であることなどの要件があり、法人は対象外です。（参照*8）

出典一覧

• [*1] 国税庁「No.6226 住宅の貸付け」（令和8年4月1日現在法令等）
• [*2] 国税庁「No.6209 非課税と不課税の違い」
• [*3] 国税庁「No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など」（令和8年4月1日現在法令等）
• [*4] 国税庁「No.6213 駐車場の使用料など」（令和8年4月1日現在法令等）
• [*5] 国税庁「No.6261 建物賃貸借契約の違約金など」（令和8年4月1日現在法令等）
• [*6] 国税庁「No.6501 納税義務の免除」（令和8年4月1日現在法令等）
• [*7] 国税庁「No.6201 非課税となる取引」（令和8年4月1日現在法令等）
• [*8] 国税庁「令和8年度税制改正特集（インボイス経過措置の見直し等）」
• [*9] 国税庁「No.6375 税抜経理方式または税込経理方式による経理処理」（令和8年4月1日現在法令等）
• [*10] 国税庁「消費税法改正のお知らせ（令和2年4月）」
• [*11] 財務省・公正取引委員会・経済産業省・中小企業庁・国土交通省「免税事業者及びその取引先のインボイス制度への対応に関するQ&A」（令和8年1月30日改正）