家賃収入だけで生活はできる?必要な金額と現実的な始め方

家賃収入だけで生活している人は大家全体のわずか13.5%ですが、その人たちの平均所得は666万円で、一般的な会社員の年収と比べても遜色ありません(一般財団法人住宅改良開発公社調査、国税庁「令和6年分申告所得税標本調査」)。

「家賃収入だけで生活できたら」——そう考えたことは、一度や二度ではないはずです。同時に、心のどこかで「そんなにうまい話があるはずがない」とも思っているのではないでしょうか。

実際のところ、家賃収入だけで生活することは、正しい前提条件と、正しい規模感を理解していれば、決して夢物語ではありません。この記事では、実際にどれくらいの規模が必要なのか、公的データをもとに具体的に見ていきます。そのうえで、あなたが今どこから始めれば良いのかも、一緒に考えていきましょう。

1. 結論:家賃収入だけで生活することは可能か

結論からいえば、家賃収入だけで生活することは十分に可能です。ただし、いま働きながら家賃収入を得ている人の大多数にとって、それは「いつか」の話ではなく、「規模」の話になります。

まず、家賃収入を得ている人がそもそもどれだけいるのか、というところから見ていきましょう。総務省統計局「住宅・土地統計調査」(令和5年、令和6年9月確報)によると、全国で現住居以外に貸家用の住宅を所有している世帯は、入居者がいる住宅(112万5千世帯)と空室になっている住宅(15万5千世帯)を合わせて約128万世帯です。これが、日本で「大家さん」と呼べる人たちのおおよその母数になります。

この母数の中で、家賃収入だけで生活を成り立たせている人はどれくらいいるのでしょうか。一般財団法人住宅改良開発公社が令和2年12月に公表した「賃貸住宅市場の動向と将来予測(展望)調査」では、個人で賃貸住宅を経営する人のうち、賃貸住宅経営を専業(他の不動産経営を専業で行っている場合を含む)としている人は13.5%にとどまるという結果が出ています。約半数(49.9%)は会社員や公務員として働きながらの兼業、23.2%は自営業者としての兼業でした。家賃収入だけで生活している人は、大家全体で見ればまだ少数派だということです。

一方で、国税庁が令和8年2月に公表した「令和6年分申告所得税標本調査」を見ると、少し違う角度が見えてきます。この調査では、給与所得や事業所得などどの所得よりも不動産所得のほうが大きい人を「不動産所得者」として分類していますが、令和6年分の申告納税者516万人のうち、この不動産所得者は80万人、全体の15.6%を占めています。そして、この不動産所得者の平均所得金額は666万円でした。

つまり、家賃収入が生活の主軸になっている人は確かに存在し、その人たちの平均的な所得水準は、一般的な会社員の年収と比べても遜色のない金額です。問題は「そこにたどり着けるかどうか」ではなく、「そこにたどり着くために、どれくらいの規模が必要か」ということです。次の章から、その具体的な規模感を見ていきましょう。

2. いくらの家賃収入が必要か

家賃収入だけで生活すると一口に言っても、その「生活」がどの程度の水準を指すかによって、必要な金額は大きく変わります。まずは、実際にどれくらいの生活費がかかっているのか、公的データで確認しましょう。

総務省統計局「家計調査」(2025年〈令和7年〉平均)によると、単身世帯の消費支出は月平均173,042円です。夫婦2人など二人以上の世帯では月平均314,001円となっています。

ここで一つ、大切な前提を確認しておきます。ここで挙げた金額は、あくまで「日々の生活費」であり、そのまま「必要な家賃収入」ではありません。家賃収入からは税金や運用コストが差し引かれ、さらにローンが残っていればその返済も加わります。区分マンションの場合はこれに加えて管理費・修繕積立金が毎月徴収されますが、1棟アパートの場合はこうした定額徴収の仕組みはなく、その代わりに外壁・屋根といった大規模修繕費用や設備維持費を自分で計画的に積み立てておく必要があります。いずれにしても、この生活費をそのまま手取りとして確保するためには、ローンを完済している(あるいはローン返済分を含めて確保している)ことが前提になります。

現役世代のケース(生活費の全額を家賃収入で賄う場合)

65歳以上のケース(年金収入を考慮したシミュレーション)

65歳以降であれば、通常は公的年金の受給があります。そのため、必要な家賃収入は「生活費の全額」ではなく、「年金だけでは足りない不足分」で済みます。

総務省統計局「家計調査」(2025年〈令和7年〉平均)によると、65歳以上の単身無職世帯の消費支出は月148,445円で、そのうち社会保障給付(年金など)による収入は120,212円です。差し引くと、不足額は月28,233円となります。同様に、65歳以上の夫婦のみの無職世帯では、消費支出263,979円に対して社会保障給付が228,614円あり、不足額は月35,365円です。

現役時代に「生活費の全額」を家賃収入で賄おうとすると年間200万円超の規模が必要になりますが、年金を受け取れる年齢からは、必要な金額はぐっと小さくなります。「いつから専業を目指すか」によって、現実的な難易度が大きく変わってくることが、ここからも見えてきます。

3. その家賃収入を得るには何をどれだけ持てばよいか

家賃収入を得るための物件には、大きく分けて2つの選択肢があります。マンションの一室を購入する「区分マンション」と、建物1棟をまるごと購入する「一棟アパート・一棟マンション」です。

区分マンションの特徴

区分マンションは、1戸あたりの購入価格が抑えられるため、少ない自己資金からでも始めやすいのが特徴です。また、複数のエリア・複数の物件に分けて保有できるため、1室が空室になっても他の物件の家賃収入でカバーしやすく、リスクを分散しやすい構造になっています。一方で、目標額に届くまでに複数回の購入・意思決定が必要になる点は、時間と手間がかかる部分でもあります。

一棟アパート・一棟マンションの特徴

一棟物件は、1回の購入で複数戸分の家賃収入をまとめて得られるため、区分マンションを何度も買い増していく場合に比べて、購入の手続きや意思決定の回数は少なくて済みます。一方で、初期費用は区分マンション数戸分よりまとまった金額になりやすく、また立地が1か所に集中するため、その地域の賃貸需要が落ち込んだ場合の影響を一棟全体で受けやすいという特徴もあります。建物の維持管理も、区分所有のように管理組合が一括で行う仕組みがないため、外壁や屋根といった大規模修繕の計画・費用確保を自分自身で行う必要があります。

どちらが向いているかは、まとまった初期資金をどこまで用意できるか、そして複数物件の管理をどこまで許容できるかによって変わってきます。ここから先は、少ない自己資金から始めやすく、多くの人にとって再現性の高い区分マンション(ワンルーム)を軸に、具体的な規模感を試算していきます。

区分マンション(ワンルーム)で積み上げる場合の戸数目安

日本財託の2026年引渡分の取引実績(1,004件)では、平均成約価格が約2,137万円、平均家賃が82,551円/月、表面利回り4.92%(ネット利回り3.81%)となっています。ここから、管理費(平均7,729円/月)と修繕積立金(平均6,035円/月)を差し引くと、1戸あたりの手取り家賃は月68,787円、年間では約82.5万円という計算になります。

※ここでの「手取り」は、固定資産税や所得税、空室・ローンの影響を含まない、あくまで運用コストのみを差し引いた目安の数字です。

こうして数字で見ると、「家賃収入だけで生活する」という目標が、決して非現実的な話ではないことが分かります。特に、年金受給後の不足分を補うだけであれば、1戸の保有で十分に届く水準です。

ここで、「1戸購入するのに、まとまったお金が必要なのでは」と思われた方もいるかもしれません。区分マンションをローンで購入する場合、自己資金の目安は頭金10万円+諸経費100万円〜120万円程度、合計で100万円台に収まるケースがほとんどです。3戸・5戸という数字だけを見ると大きな目標に思えますが、実際に動かす自己資金は「1戸あたり100万円台」の積み重ねであり、最初から数千万円規模の現金を用意する必要はありません。

「まず何から準備すればいいのか」「物件購入までどのように進むのか」を知りたい方は、「不動産投資のはじめかたを迷わず進めるための8ステップ｜比較で失敗しない選び方」も参考にしてください。

次の章では、この規模に到達するまでの道のりが、専業大家と兼業大家とでどう違うのかを見ていきます。

4. 専業大家と兼業大家、出発点の違い

結論からいえば、家賃収入だけで生活するまでの道のりの長さは、スタート地点によって大きく変わります。同じ「専業大家」という結果でも、そこに至るまでの背景は一様ではありません。

一般財団法人住宅改良開発公社「賃貸住宅市場の動向と将来予測(展望)調査」(令和2年12月公表)の経営者アンケートによると、賃貸住宅経営を始めた動機として「住宅を相続した・譲り受けたため」と回答した人が32.7%にのぼります。土地や建物をすでに保有している状態からスタートできれば、建築費や購入費の負担が大きく軽減され、同じ規模に到達するまでの時間は短くなります。

一方で、同調査では「今後の安定した収入、老後の保証を得るため」という動機が39.1%と最も高くなっており、相続資産のない状態から、給与収入を元手に一からコツコツと物件を増やしていく人が多数派であることも分かります。実際、個人で賃貸住宅を経営する人のうち、会社員や公務員として働きながらの兼業が49.9%を占めていました。

つまり、多くの人にとって「家賃収入だけで生活する」への道は、いきなり専業から始めるものではなく、まず会社員として働きながら副業で家賃収入を得るところから始まり、給与収入という安定した基盤を保ちながら、時間をかけて規模を広げていくという順序になります。給与収入があることは、金融機関からの融資という面でも有利に働きます。焦って規模を急拡大させるのではなく、今の状況からどれだけの時間軸で目標に近づけるかを、現実的に考えることが大切です。

（「家賃収入は副業になる?会社員が知っておきたい規定・税金・実務」はコチラ）

5. 東京23区・中古ワンルーム×繰上げ返済という手法の位置づけ

結論からいえば、「家賃収入だけで生活する」という目標に対して、東京23区の中古ワンルームマンションを繰り上げ返済で早期に完済させていくという手法は、再現性の高い選択肢の一つです。ここまで見てきた「規模」「時間」という2つの課題に対して、なぜこの組み合わせが答えになるのか、順を追って説明します。

まず、区分マンションという選択

家賃収入を得る手段には区分マンションと一棟物件の2つがあります。「家賃収入だけで生活する」という目標に対しては、区分マンションのほうが多くの人にとって現実的な選択肢になります。理由は2つあります。ひとつは、1戸あたりの初期費用が抑えられるため、給与収入を元手に少しずつ規模を広げていく——「兼業から始める」という進め方と相性がよいこと。もうひとつは、複数のエリア・複数の物件に資産を分散できるため、1室が空室になっても他の物件でカバーでき、生活の基盤である家賃収入が途絶えにくいことです。

なぜ東京23区なのか

区分マンションを選ぶとして、次に問われるのがエリアです。家賃収入だけで生活するためには、空室が長期化せず、安定して家賃が入り続けることが前提になります。東京23区は人口流入が続いており賃貸需要が旺盛なため、インカム(家賃収入)が安定しやすい地域です。加えて、資産としての流動性も高く、将来的に物件を組み替えたり売却したりする場合の出口も確保しやすいというメリットがあります。つまり、家賃収入という「入ってくるお金」の安定性と、資産価値という「いざというときの逃げ道」の両方を備えているのが、この地域の特徴です。

なぜ中古なのか

新築物件は、購入価格に販売会社の利益や広告費などが上乗せされているため、同じ家賃水準でも利回りが低くなりがちです。中古物件であれば、そうした上乗せ分を避けやすく、同じ自己資金でもより高い利回りを狙いやすくなります。前章で見た表面利回り4.92%(ネット利回り3.81%)という水準も、中古物件を前提としたものです。

繰り上げ返済という考え方

ローンを組んで物件を購入した場合、返済期間中は毎月の手取り家賃収入がローン返済分だけ目減りします。これを繰り上げ返済で早期に完済させることで、手取り家賃収入を本来の水準まで引き上げることができます。前章で見た「1戸あたり年間約82.5万円」という手取り額も、ローンが完済している前提の数字です。

一戸ずつ購入し、繰り上げ返済で完済させ、その手取り家賃収入を次の一戸の頭金に回していく——この積み重ねが、兼業から始めて時間をかけて規模を広げていくための、具体的な進め方になります。

6. 実例と注意点

実例:会社を辞めて家賃収入だけの生活に移った人

「本当にそんなことができるのか」という疑問に、実例で応えてくれる一冊があります。日本財託のオーナー様である飯田勝啓氏の著書『49歳の窓際サラリーマンだった私が会社を辞めて家賃収入だけでラクラク生活を実現した話』です。

同書では、「会社を辞めたあとの最低限の生活費25万円を得るにはワンルーム投資がいい」という考え方のもと、ワンルームマンション投資を積み重ね、49歳で会社を辞めて家賃収入だけの生活に移行した経緯が紹介されています。「二人以上世帯の生活費314,001円」と比べると、月25万円という水準はやや控えめな設定ですが、これは「最低限の生活費」を基準にした金額であり、前章までの早見表とあわせて考えると、自分がどの水準を目指すかを考えるヒントになります。

一人の体験談がすべての人に当てはまるわけではありませんが、「特別な資産や才能がなくても、時間をかければ届く」という道筋があることは、数字だけでは伝わりにくい部分を補ってくれます。会社員を続けながら資産形成を進め、将来的に会社に依存しない生活を目指したい方は、「FIREにはいくら必要？日本の生活費・税金から逆算する目標資金額」もあわせてご覧ください。

購入時の失敗パターン

家賃収入だけで生活しようとして、うまくいかないケースにも共通点があります。代表的な不動産投資のリスクは、退職金などまとまった資金を一度に投じて、地方の一棟アパートを購入するケースです。「利回りが高いから」という理由だけで、その地域の将来的な人口動態や賃貸需要を十分にシミュレーションしないまま購入してしまうと、空室が長期化し、想定していた家賃収入が得られないという事態につながりやすくなります。一棟物件は立地が1か所に集中するため、そのエリアの需要が落ち込んだ影響を一棟全体で受けやすいという特徴も、こうした失敗の背景にあります。不動産投資で起こりうるリスクと対策については、「失敗しないマンション経営リスク回避術と空室対策・収支管理の極意」で詳しく解説しています。

達成後の失敗パターン:生活水準が膨張してしまう

意外に見落とされがちなのが、目標の家賃収入に到達した「後」の失敗です。専業大家として実際に家賃収入を得られるようになると、「これだけ入ってくるのだから」という気持ちが先に立ち、外食や交際費、趣味への支出などが少しずつ膨らんでいくケースがあります。給与収入と違って毎月決まった金額が保証されているわけではないため、空室の発生や修繕費の発生によって収入が一時的に減った月でも、一度上がった生活水準は簡単には元に戻せません。結果として、収支が徐々に悪化し、専業を維持すること自体が難しくなってしまいます。

「規模」を手に入れることと、「その規模に見合った生活を維持し続けること」は、別の課題です。目標の家賃収入に到達したあとも、達成前と同じ金銭感覚を保ち続けられるかどうかが、専業大家としての生活を長く続けられるかの分かれ目になります。

7. FAQ

家賃収入だけで生活している人は実際どれくらいいる?

一般財団法人住宅改良開発公社の調査(令和2年12月公表)によると、個人で賃貸住宅を経営する人のうち、専業(他の不動産経営を専業で行っている場合を含む)は13.5%です。大家全体で見れば少数派ですが、国税庁「令和6年分申告所得税標本調査」では、不動産所得が他のどの所得よりも大きい「不動産所得者」が申告納税者の15.6%を占め、平均所得は666万円という結果も出ています。

専業大家になるまでにどれくらいの期間がかかる?

一律の答えはありません。相続などですでに物件や土地を保有している人であれば期間は短くなりますし、ゼロから兼業で始める人であれば、繰り上げ返済のペースや保有戸数の増やし方によって年数は変わります。大切なのは、焦って急拡大を狙うのではなく、1戸ずつ着実に完済させながら次につなげていくことです。

区分マンションと1棟アパート、どちらが向いている?

まとまった初期資金があり、複数物件の管理も許容できるなら1棟アパートも選択肢になりますが、多くの人にとっては、少ない自己資金から始められ、複数エリアに分散できる区分マンションのほうが現実的です。

会社を辞めるタイミングの目安は?

必要な手取り家賃収入の水準に、実際の手取り家賃収入が安定して到達しているかどうかが目安になります。1〜2年分の生活費相当の予備資金を確保したうえで判断するのが安全です。

早期に始めるほど有利?

繰り上げ返済によって1戸を完済させ、その手取り家賃収入を次の頭金に回していくプロセスには一定の時間がかかるため、早く始めるほど、目標の規模に到達するまでの選択肢は広がります。

8. まとめ

「家賃収入だけで生活できたら」——その願いは、決して夢物語ではありません。一般財団法人住宅改良開発公社の調査では専業大家は13.5%にとどまり、大家全体で見れば少数派であることは事実です。しかし国税庁のデータを見れば、不動産所得を主な収入源とする人が実際に一定数存在し、その平均所得は一般的な会社員の年収と比べても遜色のない水準にあることも、また事実です。

大切なのは、「できるかどうか」ではなく、「どれくらいの規模を、どれくらいの時間をかけて用意するか」という現実的な視点です。単身なら年間約208万円、二人以上世帯なら約377万円——ワンルームマンションに換算すれば3戸から5戸という規模感は、決して手の届かない数字ではありません。年金受給後の不足分を補うだけであれば、1戸の保有で十分に届く水準です。

いきなり会社を辞めて専業を目指す必要はありません。まずは兼業として1戸目を持ち、繰り上げ返済で着実に完済させ、その手取り家賃収入を次の一戸につなげていく。この積み重ねの先に、「家賃収入だけで生活する」という選択肢があります。

9. 出典一覧

• 総務省統計局「住宅・土地統計調査」(令和5年、令和6年9月確報)
• 一般財団法人住宅改良開発公社「賃貸住宅市場の動向と将来予測(展望)調査」(令和2年12月)
• 国税庁「令和6年分申告所得税標本調査」(令和8年2月)
• 総務省統計局「家計調査」(2025年〈令和7年〉平均)