不動産投資

掲載日2026.11.02

築30年のマンションはあと何年住める?寿命・耐震・管理の見方と立場別の判断ポイント

築30年のマンションはあと何年住めるのか。寿命と法定耐用年数の違い、新耐震基準、管理状態と修繕積立金の見方、価格や家賃の動きを公的データで解説。買って住む・投資する・持っている・相続した、の立場別に判断のポイントもまとめました。

「築30年」と聞いて、まず「古い」と感じたかもしれません。あと何年もつのか、地震のときは大丈夫なのか、修繕のお金はどのくらいかかるのか。気になることが次々に浮かんでいるのではないでしょうか。

これから買おうとしているのか、もう持っているのか、親から引き継ぐことになったのかによって、確かめるべきことは少しずつ違います。それでも、どの立場でも共通して見るべき軸が4つあります。建物の寿命、耐震基準、管理の状態、そしてお金の見通しです。

2026年に築30年を迎えるのは、1996年前後に建ったマンションです。旧耐震の時代のものではなく、新耐震基準で建てられた世代にあたります。

この記事では、まず4つの軸を公的機関のデータで一つずつ確かめます。そのうえで、あなたの立場ならどこを見て判断すればよいかを整理していきます。

1. 築30年のマンションはあと何年もつのか

法定耐用年数の47年は「税金の計算に使う年数」

マンションの寿命を調べると、まず「47年」という数字を目にすると思います。これは、鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅について、税法で定められた耐用年数です（参照*1）。

この年数は、建物の取得費を何年に分けて経費にするかを決めるためのものです。47年が過ぎたら住めなくなる、という意味ではありません。築30年なら残りは17年、と単純に引き算する必要はないのです。

建物そのものの寿命は100年を超えるという研究も

建物が物理的にどのくらいもつかについては、国土交通省が既存の研究をまとめて紹介しています。一つは、実際の建物の傷み具合と使用年数の関係から、鉄筋コンクリート造の物理的な寿命を117年と推定した研究です。もう一つは、コンクリートの中性化が進む速さをもとに計算した研究で、外装の仕上げで延命することを前提に、効用持続年数を150年としています（参照*2）。

117年を基準にすると、築30年は寿命の4分の1ほどが過ぎた段階です。ただし、これは適切に手入れされた場合の話です。同じ築30年でも、管理によって建物の状態は大きく変わります。この点は「寿命を決めるのは管理」で詳しくお伝えします。

築30年を超える物件は珍しくない。建替えはごく一部

全国の分譲マンションは、2025年末時点で約723.6万戸あると推計されています（参照*3）。このうち築40年以上は約158.8万戸です（参照*4）。10年後の2035年末には約313.1万戸と約2.0倍に、20年後の2045年末には約503.6万戸と約3.2倍に増える見込みです。

あなたが検討している、またはお持ちの築30年の物件も、10年後にはこの「築40年以上」に入ります。同じ世代の建物が全国に大量にあるということです。

一方で、建替えまで進んだマンションは、2025年3月末時点で累計323件、約2.6万戸にとどまります。この数には、大きな震災で被災したマンションの建替え115件は含まれていません（参照*5）。時点は少しずれますが、ストック全体と比べると0.4%に届きません。

つまり、多くのマンションは建て替えずに、修繕を重ねながら使われ続けています。築30年の物件について考えるときは、「いつ建て替わるか」よりも「この先も修繕を続けていける建物か」を見ることが大切です。

2. 1996年前後に建った物件は新耐震基準

旧耐震と新耐震は何が違うのか

今の耐震基準は、1981年(昭和56年)の建築基準法施行令の改正で導入されたもので、「新耐震基準」と呼ばれています（参照*6）。新耐震基準が目標にしているのは次の2つです。

震度5強程度の中規模の地震では、建物がほとんど損傷しないこと
震度6強から7程度のまれな大地震でも、人命に危害を及ぼすような倒壊を起こさないこと

1995年の阪神・淡路大震災では、約25万棟の住宅が全壊または半壊しました。被害は昭和56年以前に建てられた建物に集中しています。新耐震基準を満たす建物の被害は少なく、基準が妥当だったことが確かめられたとされています（参照*6）。

全国の分譲マンション約723.6万戸のうち、旧耐震基準の物件は今も約103万戸あります（参照*3）。2026年に築30年を迎える物件は、この約103万戸には入りません。

「竣工年」ではなく「建築確認日」で見る

旧耐震と新耐震は、建物が完成した年ではなく、建築確認を受けた日で分かれます。建築確認日が1981年5月31日以前なら旧耐震、6月1日以降なら新耐震です（参照*7）。旧耐震のマンションは、阪神・淡路大震災で大破や倒壊に至った割合が、新耐震の建物を大きく上回りました。

マンションは、建築確認を受けてから完成するまでに時間がかかります。そのため、1982年ごろに完成した物件の中には、旧耐震のものが含まれている可能性があります。1996年前後に完成した築30年の物件なら、建築確認は1990年代前半なので、この心配はまずありません。

それでも、広告の「築30年」は目安として書かれていることがあります。気になる物件があれば、販売会社や管理会社に建築確認の日付を聞いてみてください。

品確法の施行前に建てられたことは知っておきたい

もう一つ、この世代の物件に関わる区切りがあります。2000年(平成12年)4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)です。この法律では、次の3つが整えられました（参照*8）。

新築住宅の基本構造部分について、売主が10年間の瑕疵担保責任を負う
住宅の性能を共通のものさしで示す「住宅性能表示制度」
住宅の欠陥をめぐる紛争を処理する体制

1996年前後に建った物件は、この法律ができる前に分譲されています。そのため、耐震等級などを第三者が評価した「住宅性能評価書」は、原則として付いていません。

耐震基準は満たしていても、建物の今の状態を数字で示す書類は手元にない、ということです。代わりに頼りになるのは、これまでどう修繕されてきたかという記録です。次のセクションでは、その見方をお伝えします。

3. 寿命を決めるのは管理

鉄筋コンクリート造の物理的な寿命は100年を超えるという研究を紹介しました。ただ、それは修繕が続けられることが前提です。同じ築30年でも、手入れされてきた建物とそうでない建物では、この先の年数がまったく違ってきます。

築30年前後は、2回目の大規模修繕や、給排水管・エレベーターといった設備の更新が視野に入ってくる時期です。ここでは、管理の状態を確かめるための3つのポイントをお伝えします。

長期修繕計画があるか、最近見直されているか

まず見ていただきたいのは、長期修繕計画です。何年後にどんな工事をして、いくらかかるのかをまとめた計画で、国土交通省の調査では、管理組合の88.4%が作成しています（参照*9）。

計画が「ある」だけでは不十分です。2022年4月に始まった管理計画認定制度では、自治体が認定する基準として次のような条件を定めています（参照*10）。この基準は、管理の良し悪しを見るものさしとして使えます。

長期修繕計画が7年以内に作成または見直しされている
計画期間が30年以上で、その中に大規模修繕工事が2回以上含まれている
将来、一時金を集める予定になっていない
修繕積立金を3か月以上滞納している額が、全体の1割以内

今お持ちの物件や、検討している物件がこの認定を受けていれば、一つの安心材料になります。認定を受けていなくても、上の4点を管理会社に聞けば、管理の状態はかなり分かります。

修繕積立金は「安いほど良い」わけではない

修繕積立金が安いと、毎月の負担が軽く見えて魅力的に思えるかもしれません。ところが、長期修繕計画に対して積立金が不足している管理組合は36.6%あります。不足していないのは39.9%で、残りの23.5%は分からないと答えています。修繕積立金の平均は、1戸あたり月13,054円です（参照*9）。

国の目安と比べてみると、判断しやすくなります。修繕積立金のガイドラインでは、20階未満で延床面積5,000㎡未満のマンションの場合、専有面積1㎡あたり月335円が平均です。事例の3分の2は、235円から430円の間に入っています（参照*11）。

段階的に値上げしていく積立方式なら、最初の額は目安の0.6倍以上、最後の額は1.1倍以内にすることが求められています（参照*11）。

25㎡のワンルームで計算すると、平均値で月8,375円、幅で言えば月5,875円から10,750円です。今の積立金がこれより大幅に低い場合は、近いうちに値上げされるか、修繕のときに一時金を求められる可能性があります。

なお、国土交通省はこの目安を見直している最中です。2026年10月の資料では、同じ区分の平均を377円に引き上げる案が示されています（参照*12）。まだ案の段階ですが、積立金の目安は上がる方向にあると考えておくとよいでしょう。

書類で確かめるところ

管理の状態は、現地を見るだけでなく、書類でも確かめられます。購入を検討しているなら、販売会社や仲介会社を通じて次の書類を見せてもらってください。

重要事項調査報告書:管理会社が作るもので、修繕積立金の残高、滞納の状況、予定している工事などが書かれています。
長期修繕計画書:最後に見直した年と、これから予定している工事と費用を見ます。
総会の議事録(直近2〜3年分):積立金の値上げ、雨漏りや漏水の対応、建替えの議論などが話し合われていないかを確認します。
修繕履歴:これまでの大規模修繕がいつ、どの範囲で行われたかを見ます。

すでにお持ちの方や、相続された方の場合は、管理組合の総会の案内や議事録が手元に届いているはずです。積立金の残高と、次の大規模修繕の時期だけでも確かめておくと、この先の見通しを立てやすくなります。

4. 築30年のときの価格と家賃

マンション価格は、ここ数年で大きく上がっている

国土交通省の不動産価格指数は、2010年の平均を100として価格の動きを示す指標です。2025年12月時点で、全国の区分所有マンションは225.1でした。1年前の207.7から約8.4%上がっています。東京都に限ると234.8で、2010年と比べて2倍を大きく超える水準です（参照*13）。

この指数には築年数の区別がなく、新しい物件も古い物件もまとめて計算されています。それでも、マンション全体の価格がここまで上がっている中では、築30年の物件も「古いから安く買える」とは限りません。

すでにお持ちの方や相続された方にとっては、価格が上がっていることは追い風です。いくらで売れるかを一度確かめておくと、売るか持ち続けるかを考える材料になります。

家賃は築年数とともに、ゆるやかに下がる

家賃はどうでしょうか。総務省統計局は、消費者物価指数の精度を上げるために、住宅・土地統計調査の個票データを使って、築年数が家賃に与える影響を分析しています。

その結果、鉄筋コンクリート造などの非木造住宅では、築年数が1年古くなるごとに、家賃は年0.736%ほど低くなる傾向がありました。木造住宅では年0.886%です（参照*14）。

非木造の年0.736%で計算すると、築30年の家賃は新築時のおよそ8割の水準です。30年かけて2割ほど下がる、と考えると、家賃の下がり方は比較的ゆるやかだと言えます。

なお、これは全国の物件をまとめて平均した傾向です。実際の家賃は、立地や駅からの距離、部屋の設備、管理の状態で大きく変わります。築30年でも、駅に近く手入れの行き届いた物件なら、家賃が下がりにくいことは十分にあります。

価格と家賃の両方を見ておく

ここまでの話をまとめると、築30年の物件を考えるときは次の2つを分けて見ることが大切です。

価格: 市場全体の動きに大きく左右されます。今は上昇の局面にあります。
家賃: 築年数による低下はゆるやかで、立地と管理による差の方が大きくなります。

自分で住む方なら、価格を周辺の家賃相場と比べると、割高か割安かの目安になります。人に貸す方や貸すつもりで買う方なら、家賃がこの先もゆるやかに下がっていくことを前提に、収支の計画を立てておくと安心です。具体的な判断のポイントは、次のセクションで立場ごとにお伝えします。

5. 立場別の判断ポイント

ここまで、寿命・耐震・管理・お金の4つの軸を見てきました。ここからは、それをあなたの立場に当てはめていきます。当てはまるところから読んでください。

これから買って自分で住む場合

まず確かめてほしいのは、「寿命を決めるのは管理」でお伝えした管理の状態です。そのうえで、お金の面では住宅ローン減税が使えるかを見ておきましょう。

2026年から2030年までに入居する場合、住宅ローン減税の対象になる床面積は、新築・中古とも40㎡以上です。合計所得金額が1,000万円を超える場合は、50㎡以上が必要になります（参照*15）。面積の小さい部屋を検討しているなら、登記簿上の面積を先に確認してください。

耐震の要件もあります。1982年1月1日より前に建てられた中古住宅は、耐震基準を満たすことを示す証明書が必要です（参照*16）。1996年前後に建った築30年の物件は、この証明書が求められる範囲には入りません。

控除額や借入限度額は、省エネ性能や世帯の状況によって変わります。借入先の金融機関や税務署で、あなたのケースに当てはめて確認しておくと安心です。

投資用として買う場合

貸すことを前提に買うなら、見るべきなのは「この先も借り手がつくか」と「毎月の収支が回るか」の2点です。

借り手がつくかは、築年数よりも立地で大きく決まります。駅からの距離や周辺の単身者の需要は、物件ごとに確かめてください。

収支については、家賃は築年数とともにゆるやかに下がっていく前提で考えておきます。前のセクションで見たように、非木造の住宅は1年ごとに年0.7%ほど家賃が低くなる傾向があります（参照*14）。これに加えて、修繕積立金が今後上がる可能性も収支に入れておくと、見通しが甘くなりにくくなります。

税金の面では、中古の建物は新築より短い年数で減価償却できます。簡便法という計算方法では、法定耐用年数のうち経過していない年数に、経過した年数の20%を足したものが耐用年数になります（参照*17）。築30年の鉄筋コンクリート造の住宅なら、(47年-30年)+30年×20%で23年です。

ただし、減価償却は節税のために買う理由にはなりません。実際にお金が出ていくわけではなく、経費として計上できる額が変わるだけだからです。大切なのは、家賃収入からローンの返済や管理費、修繕積立金を引いたあとに、手元にお金が残るかどうかです。

日本財託では、東京23区の中古ワンルームを、自己資金60万円〜100万円程度で始め、繰上げ返済でローンを早く減らしていく方法をおすすめしています。返済が進むほど、家賃が下がったときや空室が出たときの影響を小さくできるからです。

すでに持っている場合・相続した場合

すでにお持ちの方や相続された方の選択肢は、大きく分けて次の3つです。

住み続ける、または持ち続ける: 管理の状態と、次の大規模修繕の時期、修繕積立金の残高を確かめます。
貸す: 周辺の家賃相場を調べ、家賃から管理費・修繕積立金・固定資産税を引いて、手元にいくら残るかを計算します。
売る: 今は価格が上がっている局面です。売却額の見積もりを取り、貸した場合の収支と比べます。

どれを選ぶにしても、まずは収支と建物の状態を数字で把握することから始めてください。

相続された方には、もう一つ大事なことがあります。2024年4月1日から相続登記が義務になり、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記しなければならなくなりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科されることがあります。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合は2027年3月31日までに登記が必要です（参照*18）。売るにしても貸すにしても、名義があなたになっていないと進められないので、早めに手続きを済ませておくと安心です。

6. オーナー体験談:築年数の古い物件を「長く持つ」ために選んだもの

ここで、実際に築年数の古い物件を選んだオーナーの話を紹介します。

神奈川県にお住まいのK・S様(37歳・男性)は、2024年4月、杉並区荻窪にある1986年築の区分マンションを購入しました。JR中央線の荻窪駅から徒歩2分の物件で、K・S様にとっては3戸目にあたります（参照*19）。

それまでに持っていた2戸は、どちらも23区内の築年数の浅い物件でした。K・S様は、特徴の違う物件も持っておきたいと考え、バブル期に建った築古の物件に目を向けました。

その際に重視したのが、管理の体制です。K・S様は、バブル期の物件を管理するには、管理に重点を置いた体制とそれを支える人材が必要だと考えていました。担当者との話の中で印象に残った言葉として、「朽ち果てるまで持つ」「資産を着実に増やしていく」を挙げています。

この事例で注目していただきたいのは、K・S様が見ていたのが「築何年か」だけではなかったことです。立地に加えて、この先も建物と部屋を維持していける体制があるかを、購入を決める理由にしています。

築年数を重ねた物件の寿命を決めるのは管理です。築30年の物件を検討しているなら、K・S様のように、建物の管理組合がどう運営されているかと、部屋の賃貸管理を誰に任せるかの両方を見てください。そうすれば、10年後、20年後の見通しを立てやすくなります。

7. 早見表とよくある質問

築30年のマンションを見るときの早見表

見る軸	築30年(1996年前後に建った物件)の状況	確かめること
寿命	法定耐用年数47年は税金計算上の年数。鉄筋コンクリート造の物理的な寿命を117年と推定した研究もある	長期修繕計画があるか、最近見直されているか
耐震	新耐震基準の世代。品確法の施行前なので、住宅性能評価書は原則ない	建築確認日が1981年6月1日以降か（参照*7）
管理	2回目の大規模修繕や設備の更新が近づく時期	修繕積立金が国の目安と比べて低すぎないか。滞納が多くないか
お金	マンション価格は上がっている局面。家賃は築年数とともにゆるやかに下がる	家賃から管理費・修繕積立金などを引いて、手元にお金が残るか

よくある質問

築30年のマンションには、あと何年住めますか?: 決まった年数はありません。よく聞く「47年」は、税金の計算で使う法定耐用年数です（参照*1）。建物が物理的にもつ年数とは別のものです。鉄筋コンクリート造の物理的な寿命を117年と推定した研究もあります（参照*2）。
ただし、どれだけもつかは修繕が続けられるかどうかで変わります。長期修繕計画と修繕積立金の状況を確かめてください。
築30年のマンションでも、住宅ローン減税は使えますか?: 2026年から2030年までに入居する場合、床面積が40㎡以上であることが条件です。合計所得金額が1,000万円を超える場合は50㎡以上が必要です（参照*15）。
耐震については、1982年1月1日より前に建てられた住宅だけ、耐震基準を満たす証明書が求められます（参照*16）。1996年前後に建った物件は、この証明書が必要な範囲に入りません。
控除額などの細かい条件は、物件の省エネ性能や世帯の状況で変わります。購入前に金融機関や税務署で確認してください。
築30年のマンションは、そろそろ建て替えになりますか?: すぐに建て替えになる可能性は高くありません。全国で建替えまで進んだマンションは、2025年3月末時点で累計323件、約2.6万戸です。この数に、震災で被災したマンションは含まれていません（参照*5）。
多くのマンションは、修繕を重ねながら使い続けられています。建替えの話が出ているかどうかは、総会の議事録で確かめられます。
築30年のワンルームを、投資用に買っても大丈夫ですか?: 立地と管理の状態がよければ、選択肢の一つになります。収支を考えるときは、家賃が築年数とともに年0.7%ほどずつ低くなる傾向を前提にしてください（参照*14）。
あわせて、修繕積立金が国の目安(20階未満・延床5,000㎡未満で、専有面積1㎡あたり月335円が平均)と比べて低すぎないかも見ておきましょう（参照*11）。
始めるときの自己資金は、60万円〜100万円程度が目安です。繰上げ返済でローンを早く減らしていけば、家賃が下がったときや空室が出たときの影響を小さくできます。