2022年も残すところあと2日。
本年も当社のメルマガをご愛読いただき、誠にありがとうございました。

これまでメルマガでもお伝えしてきました通り、
当社でご紹介している賃貸需要の旺盛な東京の中古ワンルームは
長期にわたって安定した家賃収入を得ることができます。

そして、長く持ち続けると選択肢の一つに入ってくるものが
室内のリノベーションです。

ただ、リノベーションとひと口に言っても、
お部屋の状態やオーナー様のご希望によって様々な手法が考えられます。

例えば、当社では11万円（税込）で実施できるお手頃なプランから、
床・壁・天井・内装など建物の躯体以外の全てを刷新する
「フルリノベーション」まで実施することが可能です。

今回のコラムでは、
親子二代にわたって物件を持ち続けることを決断したオーナー様に対し、
「フルリノベーション」で収益力を大きく改善した事例をご紹介。
リノベーションを成功に導くために必要な賃貸管理会社の総合力についてお伝えします。

「これは、どうしたものか...。」

今年4月、退去立ち合いに伺ったときのことです。

前入居者は約20年に渡りこの部屋に住んでおり、室内はもちろんのこと、
建具やキッチン周りの設備の痛みも目立ちます。
浴室は昔ながらのバランス釜で、浴槽は黒ずんでしまっていました。
こうなると、通常の原状回復工事だけでも相当な金額がかかることが予想されます。

現状をご説明しながら今後どうするか、ご相談することにしました。

Aさんは今回問題となった部屋だけでなく、建物自体を所有されています。
築年数は40年を超えていることもあり、
当社に移管する前までは、他のお部屋でひとたび空室になると、
１～２年ほども次の入居者が決まらないこともあったそうです。

外観の古さは否めませんが、最寄り駅の赤羽駅から徒歩数分の好立地。
リノベーションを行い、室内を一新すれば、
今後も安定して家賃収入を生み続けることが期待できます。

ただし、リノベーションの工事にはそれなりのお金がかかります。

リノベーションを施す場合の費用や工事をしなかった場合に想定されるデメリットなどをご説明し、ご希望を伺うと「ゆくゆくは子どもに建物を継がせたいと思っています」というお言葉を頂きました。

親子で物件を引き継いでいくのであれば、
今回の退去はリノベーションを行う好機とも言えます。

一般的に退去時のリフォーム工事の方向性を検討するうえでは、
3つの考え方があります。

まずは原状回復のみの場合ですが、今回は選択肢から除外します。

次に、原状回復に加えキッチンや浴室など、
室内の一部をリノベーションする工事です。
部分的なリノベーション工事であれば費用は抑えられます。

ただ、入居者募集の担当者が物件と近隣調査をしたところ、
部分的なリノベーションを実施しても、家賃は7万円台中盤になると試算しました。

これまでの入居者様が8万円ほどの家賃を支払っていたことを考えると、
少なくない金額で部分的なリノベーションをしても、家賃が下がってしまう計算です。

そこで、最後の選択肢であるフルリノベーションを検討することにしました。

どんなデザインであれば競合物件と差別化を図ることができるか、
そして、どれくらいの家賃で入居者を付けることができるか、
当社にある膨大なデータと知見をもとに検討を重ねます。

その結果、部分的なリノベーションと比較して、
2万5,000円アップの10万円の賃料は固いという判断に至りました。

とはいえ、ポイントになるのはやはり工事費用。
加えて、建物自体も築年数が経過していることから、
今後、大規模修繕工事も必要となるでしょう。

そのため、社内の一棟物件の管理担当者に相談し、
建物の現状から判断して、いつ、どのような工事を行う必要があるのか、
また工事にどれくらいの費用がかかるのか、その全てを洗い出すことに。

この建物修繕費に今回のお部屋のリノベーション費用を加えた全体の収支表を作成し、
項目を一つ一つ丁寧にご説明しました。

最初は工事費用に懸念を示されていたＡさんも、設備仕様を見直すなどして、
何度も見積書を修正させていただき、最終的には
「御社のご提案を信じて、お願いします」
とのお言葉を頂戴することができました。

フルリノベーションの費用はおよそ400万円。
Ａさんも不安がゼロになったわけではないでしょう。

そこで、約3ヶ月にわたる工事の間、1、2週間に一度は現場に赴き、
進捗状況を写真に収め、職人たちとのやり取りを重ねながら、
随時、工事の状況をご報告。

また、騒音トラブルを防ぐため、他のフロアの住人に直接お会いして
工事についてご説明しご納得をいただくなど、できることは全て行いました。

その結果、大きなトラブルが発生することなく工事は終了。
完了後の約1か月後には次の入居者を決めることができました。

加えて、家賃は108,000円/月で契約することができ、
設備交換のみの想定家賃と比較して、約3万円ものアップを実現しました。
「古めかしかった部屋をとてもきれいに仕上げていただき感謝しています。
安心してお任せでき、お願いして本当に良かったです」

入居のご報告を差し上げた際、Ａさんのお子様からも
喜びのメッセージをいただくことができ、
改めて、オーナー様に寄り添ったご提案ができたのだと実感しました。

物件やエリアに見合った工事の内容や工事後の適切な募集条件、そして建物修繕など、
先々の不動産経営まで見据えた提案は工事部門だけでは実現することはできません。

それぞれの部署が高い専門性を発揮するからこそ、
収益力を高めるリノベーション工事を実現でき、
建物全体の資産価値を向上させることにつながるのです。

この点、事例でもご紹介したように当社では、入居者募集や工事部門、
そして1棟建物全体を管理する部門など、専門性の高いスタッフが密に連携を取り合い、
オーナー様のマンション経営をサポートしています。

長期の空室でお悩みの方や収益力の改善を検討されている方、
そしてリノベーションに興味をお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託管理サービス　管理部業務課　高萩　賢一

◆　スタッフプロフィール　◆
東京市八王子出身の35歳。
管理部業務課に所属し、主に退去工事の積算・リノベーション提案・敷金精算を行う。
仕事で最も心掛けていることは、自分・会社本位にならず
オーナー様に寄り添った提案をすること。

日本財託に転職し2年目ですが、前職が内装会社だったため、
表層関係（クロス・フロアタイル等）でご不明点があればお気軽にお問合せ下さい！