近年の夏は猛暑が常態化し、エアコンは暮らしに欠かせない設備になっています。
そのため、故障が発生すると入居者の生活に重大な支障が生じます。

そして、エアコントラブルは入居者だけの問題ではありません。

管理会社やオーナーにとっても重要な課題です。
エアコンを使用できない期間が長引けば、入居者満足度の低下に加えて、
退去や賃料減額請求につながる可能性があるからです。

特に6月から9月にかけては、エアコンに関するお問い合わせが集中します。

通常期であれば受付から交換完了まで1～2週間程度で済むケースが多い一方で、
夏場は施工会社の予定が埋まりやすく、交換完了まで時間を要することもあります。

そこで当社では、夏本番を迎える前に不具合を把握できるよう
エアコン試運転の案内を行っています。

あわせて、施工会社との連携を強化し、繁忙期でも
交換までの期間を可能な限り短縮する体制づくりを進めています。

本コラムでは、エアコン故障による退去や賃料減額請求を防ぎ、
快適な住環境を維持するための当社の取り組みをご紹介します。

昨年6月から9月の繁忙期における、
当社のエアコン交換対応件数は月平均100件でした。

繁忙月以外の交換件数が平均37件でしたので、
約2.7倍の依頼が集中したことになります。

通常、エアコン交換は施工会社が現地調査を行い、
型番・容量・設置状況などを確認します。

その後、当社からオーナー様へ見積内容を報告し、
ご承認をいただいたうえで、施工会社が再度訪問して交換工事を行う流れです。

そのため、入居者には少なくとも「現地調査」と「交換工事」の2回、
立ち会っていただく必要があります。

夏本番に入ってから故障が判明すると、施工会社も繁忙期に入っているため、
現地調査や交換工事の日程を調整しにくくなります。

さらに、ワンルームの入居者は会社員や学生が多く、
立ち会い可能な日程が土日に限られるケースも少なくありません。

その結果、交換完了までの期間が延び、
入居者の日常生活に支障が出るおそれがあります。

賃貸経営の観点でも、エアコンを使用できない期間の長期化は注意が必要です。
期間が長引けば、入居者満足度の低下に加え、賃料減額のリスクが高まります。

日本賃貸住宅管理協会の「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」では、
エアコンが作動しない場合の賃料減額の目安が示されています。

2024年10月の改定では、減額基準が従来の月額5,000円から
賃料の10％へ変更され、減額の免責期間は3日間とされています。

ただし、このガイドラインは法的拘束力のある基準ではなく、あくまで目安です。

実際の判断では、故障が発生した時期や日当たり、
入居者様のご状況を踏まえて個別に行われます。

そのため、夏本番を迎える前から、
エアコンの不具合の早期発見と迅速な交換に向けた準備が欠かせません。

そこで、当社では3つの取り組みを進めています。

一つ目は、入居者へのエアコン試運転の案内です。

例年6月に入居者アプリやメールを通じて、試運転を呼びかけています。

本格的な暑さを迎える前に不具合を把握できれば、施工会社の手配もしやすく、
修理や交換までの期間を短縮しやすくなります。

真夏にエアコンが使えない状態を避けることは、
熱中症などの健康リスクを抑えることにもつながります。

二つ目は、施工会社との連携強化です。

従来、施工会社は他社管理物件の依頼にも対応しているため、
依頼順での対応となり、繁忙期には交換完了までに時間を要するケースがありました。

そこで当社では、今年6月から特定の施工会社と提携し、
エアコン交換に関する当社専任の担当者を配置。

あわせて、6月～9月の繁忙期には、
当社管理物件用のエアコンの在庫を一定数確保し、
交換依頼に迅速に対応できる状態を整えています。

三つ目は、一度の訪問による交換対応です。

通常のエアコン交換では、現地調査と交換工事の2回、現場を訪問します。

入居者と施工会社の間でそれぞれ日程調整が必要になるため、
繁忙期には初回訪問までに1週間以上かかることもあります。

この期間を短縮するため、当社では現地調査を省略し、
一度の訪問で交換まで進められる体制づくりを強化しています。

具体的には、入居者の入れ替わりに伴う内装リフォーム時に、
エアコンの写真、型番、設置状況などの情報を記録。

故障発生時にはその情報を施工会社へ事前に共有し、
現地調査に代わる判断材料として活用しています。

特に、設置から10年以上経過したエアコンは、
修理ではなく交換を前提に判断するケースが中心です。

古い機種では、製造時期によって補修部品の確保が難しくなる場合があり、
修理よりも交換の方が現実的な判断となることがあります。

実際、昨年当社で交換対応したエアコンのうち、
設置から10年以上経過していたものが約9割を占めていました。

古いエアコンについては、事前に状態を把握し、
交換を前提にスピーディーに対応できる準備を整えています。

エアコントラブルによる退去や賃料減額請求を防ぐためには、
夏本番に入ってから始めるのではなく、今回ご紹介したような事前対策が欠かせません。

試運転による早期発見、施工会社との事前連携、
現地調査の省略によって交換期間を短縮する施策を組み合わせることで、
トラブルの長期化も防ぎやすくなります。

当社では今後も、入居者満足度の維持とオーナー様の安定した賃貸経営を支えるため、
エアコン対応の体制強化を進めてまいります。

日本財託管理サービス　管理部　K・M

◆　スタッフプロフィール　◆
愛知県名古屋市出身
管理部に所属し、入居者様からのお困りごとの受付と進捗の管理を担当しています。
1日でも早く問題解決できるような仕組みづくりを頑張っています。
海外旅行が好きで長期休暇にはよく各地へ足を運んでいます。
社内にも旅行好きのメンバーが多いので、帰国後にお互いのお土産話に
花を咲かせる時間も楽しみの1つになっています。