★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.29 ――――――――――
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★　日本財託では３月からメールマガジンの内容を、リニューアルします。

★　『田中 実』の連載コラムは今回が最終回となります。　　　　　　

１．元祖！「サラリーマン不動産経営」のカリスマ的第一人者
『田中　実』の連載コラム
〜『田中実の不動産投資生活２０年を振り返ります』〜

２．メールマガジンリニューアルのお知らせ

３．田中　実のＱ＆Ａ
〜あなたからのご質問にお答えします〜

４. 第１０回「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜ずばり！マンション投資の成功法と真実を解説〜

５. 「もう一度勉強したい」あなたのためのセミナー
〜『少人数セミナー』参加者募集のお知らせ〜

６．『休日・お仕事帰りの個別相談』申込み受付中

７．賃貸管理はお任せください！

８．編集後記

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■１．田中 実の連載コラム　　最終回　■
―――――――――――――――――――――――　平成１９年２月２２日

●『田中実の不動産投資生活２０年を振り返ります』●

田中　実



いままで、１年間私のメルマガをご愛読いただきありがとうございました。

今回、私のサラリーマンのアパートマンション経営の内容（投資暦約２０年）
を総括させていただきたいと思います


私は４０才のときに、東京から大阪、九州・札幌へと全国に広がる不動産の価
格上昇を予測しました。

この不動産価格上昇の波に乗れば、一躍億単位の資産を作ることができるので
はないかと思ったのです。

そのため、まず東京（城西地区）のワンルームマンションを６戸購入し、そ
の６つのワンルームマンションを担保にして、大阪ファミリーマンション、
札幌アパート、浦和アパートと買い増しを進めました。
購入資金はほとんど都市銀行からの借金です。

もともとのお金は、東京のワンルームマンションを購入した頭金２９０万円
の自己資金です。

その結果、北は札幌から南は九州まで、アパート・マンション７４戸（約６
億円、自己資金約２％、借入金約９８％）を購入いたしました。

当時「サラリーマンが資産１０億円を作った」といわれ話題になりました。

そのころの私のスローガンは、
「借金せよ。現金は持つな。不動産を買い続けよ。」でした。

但し、返済比率だけは注意していました。
これがバブルがはじけても、破綻しなかった理由だと思います。

バブルがはじけて、不動産価格・家賃も下落してきました。
銀行に金利をドンドン下げてもらう交渉を熱心にしました。

そして、私は一転「スリム化なくして資産の拡大なし」のスローガンのもと
借金の返済に全力を投入をしました。

この２０年を振り返ると、最初の１０年間は金利返済がほとんどでしたが、
後の１０年で元本約３億円の返済ができました。

平成１９年２月現在の借金残は、当初約６億円の借金残が、２.７億円にな
りました。

経費を差し引いた手取り収入は、月約１００万円です。
あと約５年で、借金残１.３億円（家賃手取り月約２００万円）、あと１０
年で借金残０（家賃手取り月約３００万円）の目標で進んでいます。

これからは手取り収入を有効活用して好きなことをして楽しみたいですね。
子供の頃から遣り残したことをやってみたいと思っています。


これまでの不動産投資の中で私の失敗は、地方都市の高利回りアパートに投
資したことです。


「うまい話、儲かる話」に乗らないようにしましょう。
バブルが崩壊した時、購入した札幌アパート４棟（３２戸）の家賃１室月約
４万円が半分の約２万円に落ち込んできました。
そのため、空室になるのを避けるため、入居者の皆さんに、テレビ、洗濯機
冷蔵庫などの設備品のリースシステムを導入することにしました。

さらに、札幌アパートの老朽化を防ぐため、修繕をせっせとやりました。

結果、とにもかくにも現在４棟（３２戸）満室稼動で空室はありません。
これは私の頑張りの成果です。（笑）

私が、東京都心中古ワンルームマンションをお奨めするのは、これらの地方
都市の「高利回りアパート」投資の失敗による反省からです。

東京と「東京以外」の格差は埋めようがありません。

今後も東京の一人勝ちが予測されます。東京は、毎日がお祭りなのです。
昼、夜、夜夜、２４時間稼動します。

資産を作ろうと思うなら、「目をつぶって東京を買え」です。

それも「東京１０キロ圏内の不動産」をおすすめします。

そして、最寄り駅徒歩１０分以内の「価値ある場所」、優良ゼネコンの「
価値ある建物」、長期修繕計画の整った「価値ある管理システム」の都心
中古ワンルームマンションをおすすめします。


１年間ご熱心なご愛読ありがとうございました。
今後とも皆様方のご活躍を祈っています。頑張ってください。


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田中実ホームページ ： http://www.tanakaminoru.com

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■２．メールマガジンリニューアルのお知らせ！■
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★　日本財託のメールマガジンが新しくなります！　★

次回３月８日（木）配信号から、
日本財託のメールマガジンが新しくなります！

新メールマガジンでは、全１２回のコラムを通して、中古ワンルームマンシ
ョン投資の魅力を余すことなくお伝えしていきます。

これから不動産投資について勉強してみようと考えている方、
購入したいと思っているが今一歩踏ん切りのつかない方・・・

お任せください！

あなたが抱いている不動産投資に対する疑問や不安を解消いたします。
是非、ご期待ください！

第１回　　３月　８日　配信予定
『中古ワンルームマンション投資ってなに？』
〜ワンルームマンション投資総論〜

第２回　　３月２２日　配信予定
『中古ワンルームマンション投資の将来性』
〜ワンルームマンション投資の現状と展望〜

第３回　　４月１２日　配信予定
『中古ワンルームマンション投資は危ない！？』
〜投資のリスクとその対策〜

第４回　　４月２６日　配信予定
『ズバリ解決！失敗しない物件選びの方法教えます!!』
〜物件選びのポイント〜

第５回　　５月１０日　配信予定
『賃貸管理会社が販売する中古ワンルームマンション物件とは！？』
〜日本財託がご紹介する中古ワンルームマンション〜

第６回　　５月２４日　配信予定
『私でも借りられる！？はじめての不動産投資ローン』
〜日本財託の提携ローンについて〜

第７回　　６月　７日　配信予定
『中古ワンルームマンション投資は生命保険より有利って本当？』
〜団体信用生命保険とは〜

第８回　　６月２１日　配信予定
『新築ｖｓ中古　どっちが有利なの？』
〜新築物件と中古物件の比較〜

第９回　　７月１２日　配信予定
『ちょっと待った！１棟アパート経営を始めるその前に』
〜１棟アパート経営の危険性〜

第１０回　７月２６日　配信予定
『不動産投資といえば節税！？』
〜不動産投資と税金〜

第１１回　８月１０日　配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します！その１』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

第１２回　８月２４日　配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します！その２』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

※なお、コラムでは随時タイムリーな話題を取り上げていく予定ですので、
事前にお知らせした内容が変更になる場合があります。
ご了承くださいますようお願い申し上げます。


従来のオーナーの生レポートや不動産投資Ｑ＆Ａもますます充実！
これからの日本財託のメールマガジンに是非ご期待ください！

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■３．田中 実のＱ＆Ａ■
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Ｑ）不動産投資をしている友人から「確定申告することで、税金が戻ってく
る」という話しを聞いたのですが、そもそもなぜ不動産投資で節税がで
きるのでしょうか？

Ａ）不動産投資で生じた赤字が節税を可能にします。

◆　詳しい回答はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq07/faq07_05.html

◆　田中 実先生へのご質問は、こちらから

mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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■４.第１０回『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
〜　参加者募集のお知らせ　〜　　
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★第１０回『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』★
開催のお知らせと参加者募集について

前回のセミナーでは「日本財託で購入したオーナーの本音や経験を聞きたい
」という声にお応えする形で、当社のオーナー様代表として２１戸のマンシ
ョン所有し、会計士・税理士としても第１線でご活躍されている「上田曽太
郎」氏を講師にお招きしました。

セミナーでは、不動産オーナーだからこそ言える「マンション投資の真実」
と実体験に基づく「金持ち大家さん」へのサクセスストーリーを詳しくお話
ししていただき大好評でした。

今回のセミナーでも、上田先生を講師にお招きし、実体験に基づく不動産投
資の真実についてお話していただく予定です。

ご期待ください！

さらに当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできて分かった「成功す
るマンション経営の法則」をセミナーに参加された方だけに、惜しげもなく
大公開！　他では絶対に聞けない本音をお話しします。

≪その内容を一部ご紹介！≫
・あなたの年金「いくらもらえるか」すぐに答えられますか？
→公的年金だけでは生き残れない、その理由とは・・・
・年金破綻で、長生きすることがリスクになるってホント？
→リスクを取らないことがリスクになるとは・・・
・不動産投資には、まとまったお金が必要？
→まとまった資金がなくても自分の年金を作る方法とは・・・
・バブル時代の過ちを繰り返さないためには？
→２０年前と同じ「危ない」と思う７つの特徴とは・・・
・なぜ今が買い時なの？
→物価が上昇するとこんなに違う、その内容とは・・・

ぜひ、このセミナーに参加して、不動産投資の勝ち組となってください。

◆セミナー参加申込はこちらから
↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/schdule.html


★セミナースケジュール（仮）★

開場：１２:３０
≪第一部≫　１３:００〜１４:００
講演：『成功するマンション投資は
実績４３００戸の賃貸管理会社に聞け！』

講師：株式会社日本財託　代表取締役　重吉　勉　

≪休憩≫　　１４：００〜１４：１５

≪第二部≫　１４:１５〜１５:１５
講演：『金持ち大家さん』への道

講師：上田　曽太郎　氏

≪販売物件のご紹介≫　１５：１５〜１５：３０



◆セミナー参加申込はこちらから
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http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/schdule.html

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■５.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
「ステップアップしたい！」あなたのための『少人数セミナー』　■
〜　参加者募集のお知らせ　〜　　
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★不動産投資について、
『もっと勉強してステップアップしたい』と思っている、
あなたのための少人数セミナーへ！★

・投資用不動産を所有しているが、はたして私の投資は成功しているのか？
私が買った物件に間違いはないのか確認したい！

・自分と同じように不動産投資している人の話を聞きたい！

・不動産投資をもっと勉強して、ステップアップしたい！

・不動産投資について、とても興味があるけれど、ほんとうに大丈夫なのか
不安でいっぱい・・・

・はじめての不動産投資で失敗したらどうしよう・・・


こんな不安やお悩み・ご要望をお持ちではないでしょうか？

ご安心ください！

日本財託では、そんなあなたの悩みや要望を解決するための、
「少人数セミナー」を開催しています。

先日行いましたセミナーでも、お一人で参加された女性のお客様がいらっ
しゃったのですが、セミナーに参加する前は不安で一杯だったそうです。

やはり、不動産会社に一人で来るのは不安ですよね。
まして、それが投資用の物件が取り扱っている会社ならなおさらです。

セミナー参加後は、不動産投資をしている方々とお話ができ、いろいろな
体験を聞いて大変有意義だったと満足した様子でした。

※参加者の声はこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/voice.html

少人数セミナーへのあなたの参加をお待ちしています。
わたし達と、一緒に不動産投資について勉強しましょう！

※『少人数セミナー』のお申し込みはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/index.html

※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。

※なお、ローンに関するご相談がある方は、事前にお申し出ください。


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■６．『休日・お仕事帰りの個別相談』申込受付中！　■
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〜★平日の夜や土日に、気軽に相談できるサービス★〜

◆不動産投資について、物件探しについてなど、あなたの仕事帰りや休日の
空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスを開始しました。

◆すでに、多くの方にご利用いただき、ご好評をいただいています。

・セミナーに参加したが、もっと詳しい話を直接聞きたい
・中古マンションの市況は勉強したが、投資物件の買い時が分からない
・今の自分の収入でワンルームマンションを購入できるのか
・ローンを組んで購入した場合の金利を含めた収支を知りたい
・資産の組替えを検討しているが、専門家に相談したい

など、不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。

◆相談者の声は、こちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html


◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。


◆２月の日程

２月２５日（日）１０：３０〜１７：００

◆３月の日程

３月　６日（火）１８：３０〜２０：００
３月１１日（日）１０：３０〜１７：００
３月１５日（木）１８：３０〜２０：００
３月２４日（日）１０：３０〜１７：００
３月２７日（火）１８：３０〜２０：００

※個別相談の予約お申し込みはこちらから
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http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/index.html


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■７．賃貸管理はお任せください！　■
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『1戸・1室からでも管理を頼んでいいんですか？』
というあなたの声にお応えします！

★大歓迎です！
当社では、1戸・1室からでも管理を取り扱っています。
ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。


◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』

◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』

◆『騒音・転貸・滞納などの悪質入居者がいて困っている...』

◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』

◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』

◆『内装費用が高く、入居者の言いなりになっているのでは・・・』

◆『報告・連絡が遅い』

◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』

などの不安をお持ちではないですか？

■――賃貸管理会社を決めるとき――――――――――――――――――■

間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが　
大きく違ってきます。

長い目で見ると大きな損失です！
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。

■――――――――――――――――――――――――――――――――■

★賃貸のことなら、なんでもご相談ください！

ご相談窓口はこちらから
↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/index.html

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■８．編集後記　■
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日本財託の０８年新卒採用活動がスタートしました！

昨日開催しました、第１回の会社説明会では、４３名もの方に参加していた
だきました。ご参加いただきました皆様、お疲れ様でした。

振り返りますと、そのころ私は資格試験に挑戦していたため具体的な就職活
動はしていませんでしたが、同級生が毎日忙しく会社をまわっている姿を憶
えています。

私が大学生の頃は、いわゆる就職氷河期といわれていた時代で、結果が出ず
に皆が大変苦労していました。

昨日お会いした参加者を見て、厳しい状況のなかでも、将来についてちょっ
ぴり照れながら話していた友人たちの姿を、ふと思い出しました。

就職した会社に今も勤めている者、転職した者、就職しなかった者、家業の
美容室を継いだ者など、色々ですが、ひさしぶりに連絡をとって、近況を語
りあいたいですね。

S・H

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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
【担　当】野中　弘美

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