★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.256 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp/?waad=8EPpIlpG
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２４年３月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数４，２１９名、管理戸数１０，５１１戸、入居率９９.０１％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　入居率９９.０１％　ネット集客が明暗を分けた繁忙期

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　≪残席わずか≫

　【親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー】

　　　２０１２年４月２２日（日）１３：００〜１５：２０

　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　第７回目となる今回の相続対策セミナーのテーマは、
　
　『ズバリ、楽しく学ぶ相続』です。

　相続対策というと難しいイメージがありますが、
　今回のセミナーでは、

　『紙芝居＆トークライブ』形式で、相続に関する疑問・質問に、
　あなたにかわって役者が鋭くツッコミます！

　回答するのは、
　相続税・資産税の第一人者である本郷尚先生です。
　２５年以上にわたって相続コンサルティングに関わってきた先生が、
　本音でズバッと回答します。

　さらに、セミナーに来場された方に、
　本郷先生と日本財託グループ代表重吉が執筆した
　相続対策のオリジナル小冊子≪非売品≫を無料でプレゼント！

　もちろんセミナーの参加費用は無料です。
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　　　 ↓　↓　↓　↓
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/?waad=hUj3pmG4

　≪本郷尚先生プロフィール≫
　
　本郷先生は、税理士業務のなかでも
　さらに業務を相続税・資産税に特化して
　専門的に行なってきた日本ではじめての先生で、
　２５年以上にわたって相続コンサルティングを行なっている
　日本における相続税・資産税の第一人者です。

　また、各所にて多くの講演活動を行い、
　たくさんの書籍も執筆されています。

　（主な著書）
　『継ぐより分ける相続』、『生前相続〜発想を変えれば人生が変わる』
　『改訂版とっておきの相続のはなし』『資産は都心に回帰する』など

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　　　 ↓　↓　↓　↓
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/?waad=2zG4AiDn
　
======================================================================

　■　入居率９９.０１％　ネット集客が明暗を分けた繁忙期

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　４月に入り、賃貸市場の繁忙期も終わりつつあります。
　　
　昨年は、３月に東日本大震災があり、
　その影響で入居者の動きが鈍く、
　また一時的に外国人入居者の数も減りました。
　

　今年は震災から１年が経過し、
　入居者の動きも例年と同様に戻りつつあります。
　
　また、外国人の入居者も戻ってきているので、
　賃貸市場全体として、昨年よりも明るい材料が並びました。
　
　
　日本財託の管理物件、１０，５５１戸の
　３月末時点の入居率は『９９.０１％』となり、

　昨年の３月末時点の入居率９８.７５％と比べて、
　０．２６％入居率が上昇しました。

　ただし、すべての賃貸管理会社で
　入居率が上向いているわけでもありません。

　現場で日々、入居希望者と接している賃貸仲介会社に聞くと、
　繁盛している店舗とそうでない店舗で二極化しているようでした。

　その要因のひとつが、
　インターネットでの集客力の差です。
　
　お客様はネットを利用して希望の物件に目星をつけてから、
　店舗に連絡し、来店されるケースがほとんどです。

　軒先の物件図面をみて、飛び込みで来店される方は
　繁忙期とはいえ、多くはありません。

そのため、インターネット上でいかに物件を魅力的にみせ、
　お問い合わせをいただくことができるかが、大変重要になります。

　
　たとえば、
　リクルート社が運営する賃貸物件ポータルサイト『suumo』では、
　物件写真が充実している物件は、ひと目で分かるようにマークがつきます。

　マークは、黄色い太陽の形をしていて、
　太陽の中には『写真いろいろ』というコピーがはいります。
　
　さらに、物件情報の帯に、黄色い背景色に赤文字で
　『この部屋はおすすめ写真が揃っています』と表示　され、
　他の情報と比べてとても目立つようになっています。

　このマークをもらうためには、
　間取り図、外観写真、居室写真、キッチン写真、バス写真に加えて、
　さらに２点の写真掲載が条件です。

　当社では、内装工事が完了した物件については、
　間取り図、外観、居室、キッチン、バスの写真を掲載することはもちろんのこと、
　広角レンズのカメラを利用して、より広く居室が見えるよう工夫しています。

　通常のカメラを使って同じ立ち位置で撮影した写真と比べて、
　部屋全体を広く見せることができ、縦に撮影すれば天井まで写るので、
　写真の明るさも違います。

　さらに、写真だけではなく、
　お部屋の魅力を伝えるコピーやコンビニやスーパー、レンタルビデオ店などの
　周辺情報、さらに室内設備の情報も詳しく掲載しています。

　
　こうした、細かい工夫の積み重ねが
　お問い合わせの数に大きく跳ね返ってくるのです。

　
　また、昨年と比べて入居率が上がったもうひとつの要因に、
　仲介会社へのアンケート調査があります。

　これは、当社の物件に入居者を付けてくれた仲介会社に対して、
　『どのような媒体』で当社の物件を知ったのかをヒアリングしたものです。

　すると、不動産会社専用の物件情報サイト『レインズ』で物件を探す会社が
　私たちが考えているよりも多いことが分かりました。

　これまでは、athomeなどのポータルサイトの仲介会社専用ページを
　主に活用してきました。

　もちろんレインズにも、物件情報を掲載していましたが、
　物件図面までは載せていませんでした。

　図面を掲載しないことで、仲介会社は物件図面を取り寄せるために
　当社にコンタクトを取ります。
　仲介会社との接点を作るためにも
　これまではあえて物件図面までは掲載しなかったのです。

　そこで、アンケート調査の結果を受けて、
　レインズにも物件図面をしっかりと掲載していくことにしました。
　
　日々の賃料変更などにもタイムリーに対応するため、　
　スタッフ２名を担当につけて対応します。
　
　その結果、仲介会社からの１物件あたりの問い合わせ件数が増え、
　多いものでは２０件から６０件にまで跳ね上がりました。
　
　
　また、すでにお付き合いのある仲介会社であれば、
　当社の賃貸仲介会社向けのＨＰ上で毎日物件情報を更新しているので、
　こちらから物件情報を取られる方が多くなっています。

　さらに、使い勝手が良くなるよう、
　オススメ物件の情報はよりタイムリーに
　トピックスに掲載するようにしました。

　こうしたWEB上での取り組みの強化だけでなく、
　仲介会社との信頼関係の構築にも力を注いでいます。

　当社では、入居者募集に関して管理エリアを４つのエリアにわけ、
　エリアごとに二人の担当者をおいて業務にあたっています。

　交代で一人は社内業務、そしてもう一人は仲介会社を
　積極的にまわるようにして関係強化に努めています。

　賃貸営業部のスタッフには、感謝の気持ちを育んでもらうために、
　その日、感動したエピソードを挙げてもらっているのですが、
　
　『仲介会社を訪問した際に紹介した物件に、
　　その日のうちに申込を入れてくれた。』

　『お申し込みを頂いた仲介会社さんから、
　　明日も決めますから！と力強い言葉をもらった』

　『入居者審査でＮＧになってしまったが、
　　財託さんが困っているならと、すぐに別のお申込を入れてくれた』
　
　など、仲介会社としっかりと関係を築いていることがわかる
　エピソードがたくさんあります。
　
　
　仲介会社向けホームページやレインズ、そしてメールやファックスなど
　仲介会社への情報発信のラインを増やすこと。
　
　さらに、ホームページに掲載する写真や文章を工夫したり、　
　仲介会社を訪問することで信頼関係を構築し、
　情報発信のライン一本一本をより強固にしていくこと。
　

　情報発信の数と質が入居率に直結していき、
　それが、オーナー様の利益にも繋がると考えています。

　４，２１９名のオーナー様の信頼に応えるためにも
　賃貸市場の変化にも柔軟に対応し、日々業務改善を積み重ねて、
　１日でもはやく空室を解消したいと思います。

　日本財託管理サービス　賃貸営業部　井上　浩明

======================================================================

　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　Ｎｏ.６４】

　『地方で生活していくための資産形成』
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/index.html?waad=94vrHD5h
　
======================================================================

　■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜　　
　
　書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

　【延べセミナー参加者１０，０００名以上の実績！】
　　　　『サラリーマンのための都内中古マンション投資セミナー』　　　　　　　　　
　第１０２回【東京】２０１２年５月１２日（土）ＰＭ１：００〜３：３０　

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆　　
　
　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

　◆　今回の特選物件のご紹介　◆
　
　≪セミナー限定≫
　　　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！
　

　◆　本では伝えきれない熱い想いをお伝えします！　◆

　『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』の著者である
　日本財託グループ代表の重吉が、
　書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/index.html?waad=3uO6OQPm
　
　
　■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　　第２０回　２０１２年５月２７日（日）１４：００〜１５：３０

　入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、
　今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！　
　ぜひご参加ください♪

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html?waad=hvQsBOzE

======================================================================

　■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　ここ数年は、暖冬の影響もあってか卒業式の頃に桜もピークを迎え、
　入学式の頃にはすっかり葉桜となっていましたが、
　今年は入学シーズンにピークを迎えられそうです。
　
　今春に入園、入学、入社などで新しい「デビュー」を迎えられる皆様、
　おめでとうございます。

　
　実は、私もこの春、
　あるデビューをしました。

　『メガネ』デビューです。

　
　「桜」が咲き乱れるこの時期は
　「スギ花粉」もピークを迎えます。

　花粉症の私にとっては、
　眼鏡とマスクが手放せない今日この頃です。

　１月下旬頃から薬を飲んで備えてはいるのですが、
　目のかゆみはどうにもおさまりません。

　

　コンタクトレンズをしたまま使えるという
　市販の目薬もつかましたが、一向に痒みはひきません。

　そこで、この会社に入って初めてコンタクトレンズを諦め、
　仕事でついにメガネ「デビュー」を果たしました。

　ただでさえ小さな目なのですが、近視が強いため、
　眼鏡をかけると小さな目がますます小さく見えてしまいます。

　同僚からは、
　「どうしたんですか？」
　「あれ？眼鏡に変えました？」とか
　「なんだか、眠たそうですね？」とかいった
　お気遣いの言葉を多数いただきました。
　まるで往年のケントデリカットさんのようです。
　「デビュー」という言葉がふさわしい春のこの時期、
　私も対処のための受身の「デビュー」ではなく、

　自ら進んでチャレンジしていくための「デビュー」ができるよう、
　新しい目標を探していきたいと思っています！

日本財託管理サービス　経理部　A・N

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================
　
　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/?waad=inpnaP2M
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
　　　【担　当】坂元　寛和

======================================================================