突然、もぬけの殻になった部屋 ≪入居者を追跡した1ヵ月半≫

2012/11/22

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.284 ―――――――――

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オーナー様数4,445名、管理戸数11,108戸、入居率98.07%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 突然、もぬけの殻になった部屋 ≪入居者を追跡した1ヵ月半≫

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

4. 編集後記

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■ 突然、もぬけの殻になった部屋 ≪入居者を追跡した1ヵ月半≫

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45リットルのゴミ袋が2つと、

3つの山に分けられた食器。

室内に残されていたものは、

たったこれだけでした。

これは厄介なことになったぞ...。

室内をきょろきょろと見渡す警官を横目に、

どこから手をつけるか、今後の対応策に頭をめぐらせていました。

ことの発端は9月にさかのぼります。

4年前に入居して以来、

これまでただの一度も家賃が遅れたことのない、

Aさんでしたが、更新の時期を迎えたにも関わらず、

更新料の振込みがなかったのです。

すぐにAさんの携帯に連絡を取りましたが、

留守番電話にもつながらず、こちらのコール音のみが響くばかりです。

管理を受託した物件で、

当社で募集したお客様ではなかったので、

勤務先の登録もなく、連絡先は携帯電話だけでした。

はじめての振込みの後れ、

連絡が取れない携帯電話、

登録されていない勤務先。

いやな予感がして、

翌日Aさんの自宅を訪れました。

電気メーターを見ると、

カウンターはゆるやかに回っていましたが、

ガスはすでに閉栓されていました。

何度かインターホンを押しましたが、

人がいる気配はありません。

これまで一度の滞納もなかったAさんです。

ひょっとしたら、室内で倒れているかも知れない...。

安否確認のため警察官立会いのもと、

室内を確認すると、

ゴミ袋と食器を残して、

すでに室内はもぬけの殻になっていたのです。

部屋を退去する際には、

必ず入居者から解約通知書をもらう必要があります。

解約通知をもって、はじめて現在の賃貸借契約が「解約」され、

次の入居者を募集することができるのです。

今回のケースでは、解約通知は出ていませんから、

Aさんとの賃貸借契約は引き続き有効になります。

入居者がいなくなったからといって、

次の入居者を募集することはできませんし、

部屋に残された荷物を処分することもできません。

荷物を処分した場合、あとから入居者が戻ってきて、

こちらの非を責められ、

損害賠償請求を起こされてしまうことも考えられます。

わざと荷物を残して、部屋から出て行き、

こちらが荷物を撤去した頃を見計らって、

難癖をつけて賠償請求してくる入居者もいるので注意が必要です。

また、契約書に「残置物については、貸主において自由に処分してもよい」

という定めがあったとしても、場合によっては不法行為(民法第709条)に

基づく損害賠償責任の対象になります。

なんとか行方を探し出して解約通知書を出してもらうか、

裁判で明け渡し訴訟を起こす必要がありました。

しかし、裁判ともなれば、結審までに半年はかかります。

さらに、その間の家賃収入は一切入ってきません。

無事に明け渡しが済んだとしても、

弁護士に支払う報酬などで費用は100万円近く

かかってしまうこともあります。

オーナーにとっての損失は計り知れません。

なんとしてもAさんの転居先を見つけ出して、

解約通知書をもらう必要がありました。

マンション前の家に住んでいる住人に

最近、引越しなどがなかったか聞いてみると、

9月末頃、昼間に荷物を運び出している人がいたことが分かりました。

これでAさんが何かトラブルに巻き込まれたのではないことは

分かりましたが、引越先までは分かりません。

そこで、Aさんの住民票を取り、

引越し先を確認することにしました。

引越し先で転入届を出していれば、

住民票にも新住所が記載されているはずです。

しかし、結果は空振り。

住民票には現住所の記載のみで、

転出先の住所の記載はありませんでした。

ただ、Aさんがまだ届出を出していない可能性も残されています。

その後も、定期的に住民票を取り続けて、

転居先の記載が表れるのを待つことにしました。

また、幸い郵便物には転居先への転送手続きが取られていたために、

こちらからの郵便が戻ってくることはありませんでしたが、

郵便物が届いているにも関わらずAさんからの連絡は一向になく、

こちらからの連絡もつきませんでした。

郵便物を「書留」で送ると、

どこまで配達されているのか追跡することができます。

そこで、分かったAさんの新住所が千葉県船橋市。

しかし、番地まではわかりません。

これだけの情報では、広い船橋市からAさんを見つけ出すことは

できません。

引き続き、住民票を取り続けて、

転居先の情報が記載がされるのを待ちました。

そして、住民票を取り続けること5回。

ついに、

転居先の記載がある住民票を取ることができたのです。

住民票に記載されていた住所を頼りに家までいってみると、

1件の木造アパートに行き着きました。

早速、部屋を訪ねようとしたのですが、

もともとなかったオートロック設備を、後から取り付けたのか、

扉に阻まれてアパート内に入ることができません。

通常のオートロックであれば、

扉の前に各部屋のインターホンがついており、

呼び出すことができるのですが、

後からつけたオートロックだったので、

そもそもオートロックの扉の前にインターホンは設置されていません。

ようやくたどり着いたAさんの引越し先の前で、

またも難題に直面し、しばらく呆然としていました。

翌日、改めて物件を訪問して、外から様子を伺うと、

室内には電気がついており、

Aさんはどうやら部屋にいることが分かります。

そのまま、Aさんが外出するまで

外で待とうと長期戦を覚悟していたところ、

たまたま建物管理会社の清掃員らしき人が、

アパートから出てきました。

そこで、事情を説明してAさんを

アパートの外まで連れてきてもらうことにしました。

ゴミと食器を残してもぬけの殻になった

部屋を確認してから、1ヶ月半。

いよいよAさんと対面です。

アパートから出てきたAさんは

髪が肩まで伸び、あごにはポツポツと無精ひげが見られ、

部屋着のジャージ姿は細身というよりも、

やつれて痩せている印象でした。

お話を聞くと、建築関係の仕事をしており、

最近では仕事がなくなって無職の状態だそうです。

収入が途切れがちになり、家賃と更新料の負担が大きくなったので、

引越しされたということでした。

そして、Aさんにはその場で

解約通知書を書いてもらいました。

当社では11,108戸の管理を行っていますが、

今回のように、解約通知書を出さず部屋に荷物を残して

勝手に退去してしまうケースは、年に数件ほどです。

割合としては多くはないのですが、

もし、こうしたケースにあたってしまうと

オーナーにとっては非常に大きな損失になってしまいます。

そこで、当社では安心してマンション投資ができるように、

滞納保証制度を設けています。

30平米以下のお部屋で当社が募集した入居者が家賃を滞納した場合、

滞納が発生した月から、家賃の全額を保証しています。

マンション投資には、滞納や空室などのリスクがありますが、

リスクへの対応策もきちんとあります。

滞納に対しては、滞納保証制度があり、債権管理のノウハウを持つ

賃貸管理会社を選ぶ。

空室は賃貸需要の安定している東京を選び、

さらに入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶなどの

対応策を取ることで、リスクを抑えて安定収入を得ることができます。

管理会社選びの際には、滞納保証の内容や

どのような滞納家賃の督促のノウハウを持っているのかまで確認することが、

マンション投資で安定収入を得るためには欠かせない要素です。

日本財託管理サービス 債権管理部 田中 芳之

◆ スタッフプロフィール ◆

 田中 芳之(たなかよしゆき)

債権管理部にて弁護士事務所と連携をとりながら、

滞納家賃の督促業務や高齢者の定期訪問を担当する。

18歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。

地元のサッカーチーム『ダラム・シティFC』にて腕を磨く。

日本財託のサッカー部でも大活躍中

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■ 2.マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第114回【東 京】2012年12月2日(日)PM1:00〜3:30

第115回【大 阪】2012年12月9日(日)PM1:00〜3:30

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■4.編集後記

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スネ夫君のラジコンヘリコプターをジャイアンが操作し、

うらやましそうに見つめるのび太君。

ドラえもんで良く描かれるワンシーンです。

私が子供の頃、ラジコンヘリコプターは、まさにお金持ちの象徴でした。

1機あたり15万円程度はしたものです。

まさにスネ夫くんぐらいのお金持ちの子どもにしか手が出ない代物でした。

10年程前、社会人となりお金にも余裕ができたことから、

念願のラジコンへリを購入しました。

ところが、ヘリコプターは初めから完成しておらず、

バラバラの部品を組立説明書を見ながら、

いちから組み立てて、自力で完成させます。

ヘリコプターのローターの角度調整では、専用のローター角度計を使い、

角度1度単位まで細かく設定するため10分の1ミリまでノギスと

言われる定規で部品の長さを調整し、完成させます。

さらに、操作盤の設定、バッテリーの接続など、

飛ばすまでに複雑な手順を踏む必要があります。

また、いざ飛ばそうにも、

操作がとても複雑で浮き上がらせることが出来ません。

前後、左右、上下の移動、エンジンの出力操作と

最低でも4つの操作を同時に行わなければならないのです。

おそらく、ほとんどの人が指導してくれる方がいないと、

ほんの少し浮かすことすら出来ないと思います。

ヘリコプターの操作を教えてくれる教室が近所には無かったため

片道3時間をかけて埼玉県にあるラジコン教室へ

3ヶ月くらい通い続けました。

それが今では1万円程度で購入できて、操作も簡単。

10分も練習すれば誰でも自由に飛ばせるようです。

ヘリコプターは軽量化したため、

墜落しても壊れることはあまりないそうです。

ヘリコプターにはカメラが搭載されていて、

上空から写真を撮ることが出来るというオマケの機能付き、

USBで数時間充電し、いつでも飛ばせるのですから、

玩具の世界も進歩したもんだなと感心します。

今回お話のラジコンヘリコプターを取っても、

いままで知識と技術が必要だったものが、どんどん便利になり自動化され、

今まで縁遠い人にも身近なものになる世の中です。

私自身も古い知識だけにとらわれず、新しい知識をどんどん取り入れて、

世の中に乗り遅れないようにしなければと思う次第でした。

◆スタッフプロフィール

松尾 幹也(まつおみきや)

退去後の室内チェックし、必要な内装工事の手配を行っている。

趣味は海外旅行で、これまでに、アメリカ・エジプト・ドイツ・スイス・

フランス・イタリア・香港・台湾を訪れています。

次はシンガポールを訪れるため、旅行資金を貯蓄中。

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