★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.290 ―――――――――

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１.　節税だけを目的にした不動産投資の落とし穴

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　節税だけを目的にした不動産投資の落とし穴

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さて、年もあけると確定申告もすぐにはじまります。

昨年、高額な医療費を支払った方や住宅を購入し

住宅ローン控除を申請するなどして、税金の還付を受けられる方は

確定申告書の受付がすでにスタートしています。

不動産投資をしている方も、昨年１年間でマンション投資で得られた

所得を計算し、確定申告書を提出する必要があります。

不動産の収支を計算した結果、赤字が出た場合には、

給料から源泉徴収された所得税が戻ってくることになります。

よく『不動産投資で節税できる』という話は、

この帳簿上で赤字を出すことで可能になっているのです。

しかし、節税だけに目を向けて物件を選んでしまうと、

将来大きな負担になることがあります。

そもそも、マンション投資は節税効果を抜きにして、

マンション投資から得られる家賃収入で成り立たせることが原則です。

こうした原則からはずれた投資をしたせいで、

不動産投資で失敗をしてしまう人がいます。

節税効果が見込めるといっても、

永続的に続くわけではありません。

購入して数年経過すれば、節税効果はなくなり、

一転して黒字化し納税する必要が出てきます。

節税効果がなくなってしまう原因は、

『減価償却費』の減少です。

減価償却費とは、購入した建物を耐用年数に渡って

毎年費用として計上していくというものです。

最大の特徴は、

『実際にお金の支出がない、帳簿上の費用』であるという点です。

帳簿上の経費ですから、実際にはお金の支出はなく、

減価償却費を計上した分だけ、手元に現金が残ることになります。

ただし、減価償却できるといっても、

購入金額の全額が費用として計上できるわけではありません。

マンションには建物部分と土地部分にわかれており、

土地部分は減価償却費の計算対象外です。

建物のうち設備部分の償却は、耐用年数の当初に大きく費用計上でき、

年数が経過するにしたがって費用が少なくなっていくという

償却方法をとることができます。

この方法を採用すれば、購入してから数年は多額の減価償却費を計上し、

赤字を出すことが可能です。

しかし　年々経費として落とせる償却額が少なくなっていくので、

近いうちに黒字転換してしまいます。

さらに、木造の中古アパート物件の場合、

そもそも耐用年数が少ないところに加えて中古ということで、

償却できる期間がほとんどないというケースもあります。

このように、帳簿上の赤字を生み出し、

節税効果の要因となる減価償却は

永続的に続くわけではありません。

いつかは帳簿上の赤字が黒字転換して

納税しなければならないときがくるのです。

このときに、

節税して浮いたお金を遊興費として使っていた場合、

節税効果がなくなった途端に不動産経営が苦しくなってきます。

そして、減価償却費が少なくなり、減価償却費の金額を

ローンの元金返済額を上回るタイミングをデッドクロスという人もいます。

木造アパートの場合、デッドクロスが起きる時期は、建物の老朽化が進み、

修繕費の負担増加、さらに家賃の下落、相次ぐ空室と

問題が次から次へと起こります。

いざというときには、売却すればよいといっても、

老朽化が進んで修繕費の負担が大きく、空室の目立つアパートを

誰が望んで購入するでしょうか。

節税力がなくなった後は、

物件の立地や建物の構造、管理の状態など、

物件自体の収益力がものをいうようになります。

マンション経営の目的は、あくまでも

『長期的安定的に家賃収入を得ることです。』

節税や高利回りという短期的な利益に惑わされて物件を選ぶよりも、

賃貸需要の高いエリアで、長持ちのするＲＣ造・ＳＲＣ造の建物を選んだほうが、

長期にわたって安定した家賃収入を得ることができます。

一時の節税や高利回りなどの目先の利益にとらわれず、

長期的な視点に立った物件選びが

マンション投資の成功への近道です。

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

マーケティング部に所属し、セミナーの企画・運営、

ＨＰメンテナンスなど、東京・中古・ワンルームに関する情報を発信する。

来年２月に行なわれる東京マラソンに向けてトレーニング中。

３年前の完走タイムは６時間。今回は５時間を切ることを目標に、

ランニングと筋トレに励んでいる。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１７３】

『２戸同時購入でリスクヘッジ』

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

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『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１７回【東　京】２０１３年２月　３日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１８回【東　京】２０１３年２月１７日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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■４．編集後記

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皆さんはどのようなお正月を過ごされましたか？

私は、家族で「キャッシュフローゲーム」を楽しみました。

キャッシュフローゲームは、

ベストセラー「金持ち父さん貧乏父さん」の著者

ロバート・キヨサキさんが考案した、

楽しみながら経済的自由を得るための能力が身に付くという

ボードゲームです。

このゲームには、投資するたびに収支が変わり、

その都度計算が求められます。

そのため、ゴールするまでにものすごく時間が掛かり、

今年、一番はやくゴールした父でさえも、

ゲーム開始から５時間が過ぎていました。

それが、正しく投資のチャンスが見抜ける人なら

１時間もかからないというのですから驚きです。

投資をしなければリスクもなく、きちんと給料も入ってくるため、

心なしか手元の現金も増えたように感じます。

しかし、無駄遣いのマスに止まったり、

２回休みのマスに止まってしまった場合、

やっと入るお給料が大変待ち遠しく、きゅうくつに感じます。

私は、スタート時は１番低い所得でしたが、

２番目にゴールすることが出来たのは、

積極的に投資を行ったためです。

ゲームを通じて投資の力、

そしてお金の大切さを改めて実感することが出来ました。

このキャッシュフローゲームが我が家にやって来たのは、３年前です。

父が「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで、

購入したことがきっかけです。

ちょうど私も、父に薦められて

「金持ち父さん貧乏父さん」を読んでおり、

本で紹介されていたキャッシュフローゲームを一度はやってみたいと

思っていましたので、とても喜びました。

以来、我が家では、元旦に家族５人が揃って

スゴロクならぬ「キャッシュフローゲーム」を行うという

習慣ができました。

私にとって年の始めに家族の絆を深めながら

お金の大切さを学ぶ大切な行事となりました。

金持ち父さん貧乏父さんを読まれた方なら、

ぜひ一度やってみてはいかがでしょうか。

楽しみながらお金の勉強をすることが

出来るのでとてもおすすめです。

日本財託　マーケティング部　末続　彩乃

◆　スタッフプロフィール　◆

S・A

マーケティング部に所属し、セミナー準備や運営、営業活動のフォローを行う。

趣味は姉弟で作るボーカロイド『初音ミク』を利用した作詞・作曲。

インターネット配信を目指して曲やアニメーションを作成中です。

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