渋谷区が28平米未満のワンルームの供給にNG!ますます厳しさを増すワンルーム開発規制

2013/06/27

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.313 ―――――――――

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◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 

1. 渋谷区が28平米未満のワンルームの供給にNG!ますます厳しさを増すワンルーム開発規制

 

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

 

4. 編集後記

 

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■ 渋谷区が28平米未満のワンルームの供給にNG!ますます厳しさを増すワンルーム開発規制

 

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ワンルーム開発規制の強化が止まりません。

 

近隣住民とのトラブルや単身世帯の増加を抑えるという名目で、

ワンルームマンションへの風当たりは強くなる一方です。

 

  現在、東京23区すべての自治体で、

  ワンルームマンションの建設を規制する

 「ワンルームマンション開発規制条例」が制定されています。

 

 

代表的な規制が「最低面積の規定」です。

これは、マンションを建設するにあたり、

1戸当たりの最低専有面積を定めたものです。

 

渋谷区では今年の1月から

最低面積を18平米から28平米へと大幅に引き上げました。

 

2011年には、

中野区、大田区、練馬区、足立区が最低専有面積を25平米へ引き上げ、

これで最低面積を20平米に定めている区は、

わずか品川区と豊島区の2区だけになりました。

 

ワンルームの一般的な専有面積は18平米から25平米ですから、

まさにワンルームを狙い撃ちにしたものです。

 

規制が強化されているのは、

最低面積だけではありません。

ファミリータイプ住戸の設置条件も強化されています。

 

 

例えば、渋谷区ではファミリータイプの基準が

39平米以上から50平米以上へと引き上げられました。

 

総戸数50戸のマンションの場合、

これまでは39平米以上のファミリータイプを

2戸設置すれば問題ありませんでした。

 

しかし、今後は50平米以上のファミリータイプの住戸を

18戸も設置することが義務付けられたのです。

 

ディベロッパーにとって、

供給数が多くとれるワンルームに対して、

ファミリータイプの割合が増加すると

収益性が悪化することになります。

 

 

 

  また、東京23区のなかで、豊島区では

  建築されたワンルームマンションに対し課税するという

 「ワンルームマンション税」を唯一導入しています。

 

専有面積30平米未満の住戸が

9戸以上あるマンションを建てる場合、

1戸当たり50万円が課税され、

着工から2ヶ月以内に支払わなければなりません。

 

課税は2004年の半ばから実施され、

初年度は1億450万円の税収がありました。

 

2012年度は、3億6000万円となる見込みで、

8年間の税収の合計額は実に約29億円になります。

 

導入前には集合住宅に占める

ワンルームの割合が34.1%だったものが、

導入後4年間の平均比率が21.0%に下がるなど、

一定の効果を上げています。

 

 

そのほか、ワンルーム規制を「指導要綱」から「条例」に格上げするなど、

様々な点から規制が強化されています。

 

東京カンテイによれば、

2012年に供給された首都圏の新築ワンルームは4,072戸でした。

直近10年間のピークである2003年の8,144戸と比べると、

ほぼ半減した計算になります。

 

 

新規供給が先細る一方で、池袋や新宿、品川といった

ビッグターミナルへの交通が便利であったり、

大学から近い場所の賃貸需要は相変わらず旺盛なので、

 

限られた数の好立地の優良な中古のワンルームに

入居希望者が殺到することになります。

 

事実、引っ越しのピークである1月から3月にかけては

現入居者の退去が決まると、室内を見学することなしに図面だけを見て、

次の入居者が決まることは珍しくありません。

 

それほど、東京の好立地のワンルームマンションは人気があるのです。

 

規制の強化もさることながら、そもそも東京23区内で

最寄駅から近くワンルームマンションの建設に

適した土地自体が少なくなっています。

 

ますます厳しくなる開発規制、

どんどん減っていくワンルームに適した土地。

 

2つの理由から新規供給は減少していますが、

23区内の駅から近いワンルームマンションは、

入居者からの人気は相変わらず高く、安定した賃貸需要が見込めます。

 

供給が少なく、安定した賃貸需要が見込める

都内の優良立地の中古ワンルームに、

これからますます投資家の人気が集中していくことが予想されます。

 

実際、昨年の中古ワンルームの流通戸数は、

74,728戸となり、過去最高の流通数を記録しました。

これは10年前の10倍の数値です。

それだけ高い注目を集めているのです。

 

 

さらに、いまはまだ低金利の状態が続いており、

利回りと金利の差もプラスで取ることができます。

 

投資をはじめるのに絶好の条件がそろっていることも、

中古ワンルームの人気を後押ししています。

 

「コレだ!」と思う物件があれば、

ぜひ積極的に投資を検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

◆ 「ワンルームマンション開発規制条例の概要」はこちらからご覧いただけます。

 

 

日本財託 マーケティング部 小林 和徳

 

◆スタッフプロフィール

 

横浜市出身の34歳

 

マーケティング部所属し、セミナーやHPの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では4歳になる男の子と2歳の女の子の父親です。

最近、サッカーを習い始めた息子に、

サッカーの基礎を教えるコーチたちの技術に感動しました。

むしろ、息子より自分がサッカーに夢中になっています。

 

 

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■4.編集後記

 

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  「食堂のおばちゃん」が第20回松本清張賞を受賞しました。

 

食堂のおばちゃんとは、山口恵以子(えいこ)さんという作家さんです。

 

毎日、食堂で80食を作り、

残りの時間を執筆に充てているようです。

 

私は、この話しを聞いたとき、

今まで、売れずに苦労したんだろうな。

受賞したのだから、もう食堂で働かなくて良かったねと、

単にステレオタイプなサクセスストーリーしか思いつきませんでした。

 

 

ところが山口さんは、

今後も食堂の仕事を続けると言うのです。

 

むしろ、食堂のおばちゃんをやっているからこそ、

受賞することが出来たと言います。

 

受賞のインタビューで山口さんが引用された

「恒産なくして恒心なし」という孟子の言葉にあります。

 

この言葉の意味は、、

安定した収入がなければ、心が落ち着かず、

本来の力も発揮することが出来ないということです。

 

山口さんは、早稲田大学を卒業後、就職した会社が倒産、

派遣の仕事をしながら脚本家を目指してきました。

 

しかし、派遣という不安定な立場から

毎日、追い詰められるような焦りを感じ、

結果が出ない日々が続きました。

 

そんな山口さんの転機となったのが、

11年前、新聞の求人欄で見つけた

食堂の仕事に就いたことです。

 

正社員となり、安定した身分と収入が出来たことで、心に余裕が生まれました。

小説を書き始めると、次々とアイデアが涌いて来たそうです。

 

「恒産なくして恒心なし」

まさに、山口さんにピッタリな言葉だと思います。

 

 

この言葉を聞いたとき

あるオーナー様の言葉を思い出しました。

 

「生きていくためには、働き続けてお金を稼がなくてはいけない。

そのうち、生きるために働いているのか、

働くために生きているのか、分からなくなっていきました。

 

不動産投資を始める前は、

早くこのサイクルから抜け出したいと思っていたのです。

 

いざ、マンション投資を始めて家賃を得るようになったら、

心にゆとりが生まれ、これまで以上に仕事に余裕を持てるようになって、

不思議と仕事でも良い結果がでるようになりました。

 

人生も良い方向へ向かっている気がします。」

 

 

ちなみに、山口さんは大のお酒好きで、

賞金500万の全てをお酒に使うそうです。

 

これも、安定した収入があるからかも知れませんね。

 

 

  日本財託 マーケティング部 小林 和徳

 

 

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