ニューヨークに学ぶ!建物の資産価値を維持するための秘訣とは

2013/11/21

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.333 ―――――――――

☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆     〜あなたの老後、本当に大丈夫!?〜

☆☆☆★  日本財託HP http://www.nihonzaitaku.co.jp/

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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

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◆―――――――― 平成25年10月末現在の管理実績 ―――――――◆

オーナー様数4,871名、管理戸数12,183戸、入居率98.65%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. ニューヨークに学ぶ!建物の資産価値を維持するための秘訣とは

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

4. 編集後記

◆◇◆◇◆◇◆◇ 日本財託グループからのお知らせ ◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

借金してアパートはもう建てるな

超金融緩和のいまこそ空き地・空き家・古アパートを高値で売ろう!

「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」

〜オンライセミナー視聴のご案内≪無料≫〜

◆ 異次元の超金融緩和で空き地・空き家・古アパートの売却の絶好機が到来!

異次元の超金融緩和政策によって、

不動産市場も盛り上がりを見せはじめています。

不動産市場では、まさに強い追い風が吹いているのです。

いまが地方や郊外で空室や滞納を抱えている収益を産まない

アパートや土地といった「不良資産」を売却して、

都心の優良不動産に組み替える絶好機です。

さらに、今後法律の改正が行われて、

あなたが所有する空き家が火災や犯罪を誘発する「老朽危険家屋」と認定されると、

空き家は自治体が解体し、費用をあなた自身が負担する必要が出てきます。

空き家の処分も待ったなしです。

このような状況を背景に、先月27日(日)

「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」を開催致しました。

セミナーでは、

なぜ、いまが空き地・空き家を売却する絶好機なのか、

安易なアパート建築が招く落とし穴、

実際の資産組み替えの事例や古アパートを高く売却する方法などをご紹介。

セミナー当日は、117名のお客様がご参加され、

大変ご好評をいただきました。

今回、この「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」が

インターネット上での視聴が可能になりました!

このオンラインセミナーでは、

あなたが興味を持つ、好きなパートから視聴することもできます。

ぜひお気軽にお申し込みください。

◆ オンラインセミナーの視聴はこちらから

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/shisan_seminar_apply/

≪セミナーはこんな方におすすめです≫

・地方や郊外に不動産(アパート、土地など)を所有している方

・増加する一方のアパートの修繕費用にうんざりしている方

・築25年以上のアパートをお持ちの方

・利用していない建物や土地をお持ちの方

・アパート建築を検討されている方

・所有するアパートの空室や滞納が目立ってきた方

・不動産から得られる家賃収入を増やしたい方

≪セミナーで学べるポイント≫

・土地はいまや「お荷物」!?と言われる時代

遊休地の3つの損

・不動産経営で大切な3つのポイント

・30年一括保証の落とし穴

「なぜ、ハウスメーカーは家賃保証をするのか?」

・空き地・空き家・古アパートはいまこそ売却しよう

いまが売却の絶好機 3つの理由

・古くなったアパートを東京・中古・ワンルームに組み替えた事例

・売却事例に学ぶ古アパート・空き家を高く売る方法 など

◆ オンラインセミナーの視聴はこちらから

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/shisan_seminar_apply/

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■ ニューヨークに学ぶ!建物の資産価値を維持するための秘訣とは

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

たくさんの入居者が暮らしている共同住宅では、

快適な生活を送るために一定のルールを定められています。

ゴミの収集についてのルールも、その1つです。

ひと言に、ゴミの収集といっても、

「燃えるゴミ」や「燃えないゴミ」、

「粗大ゴミ」、「プラスチック」、「ビン・缶」など

ゴミの種類は様々で、分別方法も地域によって違います。

自治体のなかには、指定のごみ袋まで用意されています。

きちんと分別が出来ていないゴミを捨てれば、

収集車は回収してくれず、

そのままゴミ置き場に放置されてしまいます。

すると、カラスによってゴミ袋が破かれたり、

周辺にゴミが散乱して悪臭が発生することも考えられます。

ゴミが放置されているような物件に

誰が住みたいと思うでしょうか?

入居希望者がいなくなるだけではなく、

現入居者の退去にもつながる大きな問題です。

今回のコラムは、ゴミの分別トラブルの解決事例を通して、

建物の資産価値を維持するための重要なポイントについてご紹介します。

「高橋さん、実は困っていることがあるんです。」

ご相談のメールには、

アパートの玄関にポツンと置かれたゴミ袋の写真が

添付されていました。

住人のゴミの分別が不十分で

ゴミ袋が取り残されているというのです。

問題があった物件は、

東急東横線「都立大学」駅 徒歩3分、

目黒区にある築5年、総戸数12戸の木造アパートです。

もともとは、ほかの会社が管理をしていましたが、

なかなか空室が埋まらないということで、

当社が管理をお引き受けした物件です。

現地にいってみると、

ゴミの取集日にもかかわらず、

確かに、大きなゴミ袋が取り残されていました。

その日は生ゴミの収集日のはずでしたが、

ゴミ袋を持つと、「ガチャガチャ」と

なにやら固いものがぶつかりあう音が聞こえます。

ゴミ袋を開いてみると、

なかから、子供用の食器やコップ、そして靴が出てきました。

このアパートはすべて1Kタイプのお部屋で、

単身者しか住んでいないはずです。

『アパートの住人が出したゴミではないかもしれない。』

前管理会社の担当者に、

なにか心当たりはないか、連絡をしてみました。

「あ〜多分、それはBさんだと思います。

Bさんが出したゴミではないのですが、

近くのゴミ置き場に放置されている分別されなかったゴミを

わざわざアパートの前に運んでいるんです。

前にも、同じようなことがあったんですよね。」

と教えてくれました。

Bさんは、アパートの入居者ではなく、

近くの一戸建てに住んでいるお婆さんだそうです。

Bさんの自宅にご連絡しましたが、

あいにくBさんは不在でした。

たまたま在宅中だった

息子さん夫婦がお話しを聞いて下さることになりました。

ただ、いきなりゴミの話を切り出しても、

反発されることも十分考えられます。

まずは、ご挨拶をして、

近隣の治安など他愛のない世間話をしてから、

話を切り出しました。

「それは多分、家のおばあちゃんです。

よく、ゴミ出しについて文句を言ってました。」

詳しく話を聞くと、

Bさんの住居エリアのゴミ置き場は

Bさんが敷地を提供していることが分かりました。

自分の敷地に、毎回のように分別されていない

ゴミ袋が放置されていたら、おもしろくないでしょう。

Bさんにとって近所の住民は、昔からの顔なじみばかりです。

『分別のルールを守らないのは、

新しく引っ越してきたアパートの住人しかいない』

と考えたようです。

Bさんの息子さんに、ゴミ袋の中身を撮影した写真をみせて、

ゴミを放置したのはアパートの住人ではないことを説明しました。

すると、

『本当ですね。おばあちゃんには、

もう止めるように、私からきちんと伝えます。』

という言葉を頂くことができました。

それ以来、アパートの前にゴミ袋が

放置されることはなくなりました。

治安の悪化に悩まされていた90年代のニューヨークでは、

街なかの落書きを消し、ゴミを拾い、

徹底的に街を清掃するという取り組みを行いました。

すると、ニューヨークでの犯罪件数は

大きく減少したといいます。

ちょっとした治安の乱れや軽い犯罪の放置が、

より多くの犯罪を生むきっかけとなる、

このことを「割れ窓理論」と言います。

建物管理でも、まさに同じことが言えます

ゴミ出しのルールが守られず、皆が勝手なことばかりすれば、

生活環境はどんどん悪化していきます。

すると、新しい入居者は寄り付かず、

現入居者は退去するといった悪循環を生みだします。

当社では、入居者にゴミ出しのルールとマナーを守っていただくため、

物件にお住まいになる前に、ゴミの収集日やゴミ置き場について、

きちんとお伝えしています。

さらに、1棟の管理物件では

エントランスの掲示板にも収集日を張り出して、告知しています。

巡回点検では、きとんとゴミが分別して捨てられているのか、

申請をせずに粗大ゴミは捨てられていないか、

ゴミ置き場にかぶせるネットは破れていないか、

ひとつひとつ確認しています。

また、エントランスにチラシが散乱していないかを

確かめるのも大切な要素です。

ほんの小さなほころびだからといって、

放っておくと、後で取り返しのつかないことになりかねません。

小さなほころびを見落とさないこと、

そしてその場ですぐに対応して、将来のトラブルの芽を摘んでおくこと。

一見すると地味ですが、

それが建物の資産価値を維持して、

長期安定的に家賃収入を得るための重要なポイントです。

日本財託管理サービス 契約部管理受託課 高橋 誠

◆スタッフプロフィール

千葉県市川市出身の35歳

管理受託課にてオーナーが抱える空室や滞納などの

賃貸管理のお悩みについての相談窓口として活躍。

趣味はカラオケ。

最近では血管がはち切れそうな位のキーが高い

女性の歌にもチャレンジ中です。

◆ ≪不動産投資コラムが290本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ 2.≪登場人数350名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》

【老後の年金を作る No.211】

『どんな誠意よりも確かな保証』

A・K様 29歳 東京都在住

ご購入日:平成21年12月

ご購入物件:川崎市(東海道本線 「川崎」徒歩7分)平成3年築

自己資金520万円 他2戸

幼い頃は、よくお年玉を貯金していましたが、

大人になってからは預金しても仕方がない

と思うようになりました。

ある程度の資金が貯まったら、

株やFXといった投資を行ってきました。

次第に、一時的な所得を得るための投資ではなく、

将来にわたって安定的に収益を上げらるかもしれない

不動産投資に興味を持つようになったのです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-211.html

◆ 過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■ 3. セミナーのご案内 〜 参加無料 〜

【延べセミナー参加者13,000名の実績!】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東 京】2014年1月18日(土)PM1:00〜3:30

セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

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◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆

『なぜ、中古ワンルームなのか?』

『なぜ、東京なのか?』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か?』

『投資物件の見分け方 失敗しない3つのポイント』

『地震に強い物件選び3つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆ 今回の特選物件のご紹介 ◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率98%の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約70戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率98%を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!

セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■ 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか?

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開!

【賃貸管理セミナー】開催中!

2013年12月7日(土)14:00〜15:30

入居率98%の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介!

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■4.編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

我が家のリビングには、

オーナーご夫妻と一緒に写った1枚の写真が飾ってあります。

私の肩に手を置き、にこやかな笑顔で映っているのは、

先ほどコラムでご紹介した物件のオーナーご夫妻です。

空室やゴミ問題などのトラブルに対応していくなかで、

信頼関係を育んできました。

いまでは3棟、30戸の管理を行っています。

この写真は、ちょうど1年前に撮影したものです。

ご夫妻に結婚したことを報告すると

お祝いに食事に誘ってくださいました。

楽しい時間はアッと言う間に過ぎて、

食事も終わるころ、お店のスタッフがカメラを持って現れました。

そして結婚の記念に、3人で写真を撮りました。

この一枚が、いま我が家のリビングに飾っている写真です。

お二人に囲まれて映っている写真は、

さながら本当の家族のようです。

帰り際、お食事のお礼を伝えると、

「お礼はいらないよ。

ただその代わり、いつかあなたが、

今の私たちと同じくらいの年齢になったとき、

大切に思う若い人がいたら、同じような事をしてあげてね。」

とおっしゃられました。

帰宅して写真を見せながら、妻にそのことを伝えると

「私たちもいつかそんな素敵な夫婦になろうね」

と言って写真をリビングに飾ってくれたのです。

最近、あの写真を見るたびに、

私たちの夫婦が将来、どんな人と一緒に写真に写っているのか

思いを巡らせることがあります。

『私たち夫婦のピンチを助けてくれる人かな』

『ひょっとしたらもう会っているかもね』

『夫婦喧嘩をした二人の仲を取り持ってくれる人かも』

妻と一緒にあれこれ話すこともありますが、

どんなシチュエーションであっても、

一緒に写るであろう彼(彼女かもしれません)は

私たちにとって大切な存在のはずです。

こうして夫婦で話すたび、ご夫妻にとって、

そんな大切な存在になれたことに対する喜びを感じています。

頂いた信頼にこたえるために仕事に励むのはもちろんのこと、

託された感謝のバトンを途切れさせないよう、

年齢を問わず様々な人と交流を持っていこうと思います。

日本財託管理サービス 契約部管理受託課 高橋 誠

◆スタッフプロフィール

千葉県市川市出身の35歳

管理受託課にてオーナーが抱える空室や滞納などの

賃貸管理のお悩みについての相談窓口として活躍。

趣味はカラオケ。

最近では血管がはち切れそうな位のキーが高い

女性の歌にもチャレンジ中です。

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【発 行】株式会社 日本財託

TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300

【発 行】株式会社 日本財託管理サービス

TEL:03-3347-2414  FAX:03-3347-2420

【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担 当】坂元 寛和

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異次元の超金融緩和政策によって、

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不動産市場では、まさに強い追い風が吹いているのです。

いまが地方や郊外で空室や滞納を抱えている収益を産まない

アパートや土地といった「不良資産」を売却して、

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なぜ、いまが空き地・空き家を売却する絶好機なのか、

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・所有するアパートの空室や滞納が目立ってきた方

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・不動産経営で大切な3つのポイント

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「なぜ、ハウスメーカーは家賃保証をするのか?」

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いまが売却の絶好機 3つの理由

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■ ニューヨークに学ぶ!建物の資産価値を維持するための秘訣とは

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たくさんの入居者が暮らしている共同住宅では、

快適な生活を送るために一定のルールを定められています。

ゴミの収集についてのルールも、その1つです。

ひと言に、ゴミの収集といっても、

「燃えるゴミ」や「燃えないゴミ」、

「粗大ゴミ」、「プラスチック」、「ビン・缶」など

ゴミの種類は様々で、分別方法も地域によって違います。

自治体のなかには、指定のごみ袋まで用意されています。

きちんと分別が出来ていないゴミを捨てれば、

収集車は回収してくれず、

そのままゴミ置き場に放置されてしまいます。

すると、カラスによってゴミ袋が破かれたり、

周辺にゴミが散乱して悪臭が発生することも考えられます。

ゴミが放置されているような物件に

誰が住みたいと思うでしょうか?

入居希望者がいなくなるだけではなく、

現入居者の退去にもつながる大きな問題です。

今回のコラムは、ゴミの分別トラブルの解決事例を通して、

建物の資産価値を維持するための重要なポイントについてご紹介します。

「高橋さん、実は困っていることがあるんです。」

ご相談のメールには、

アパートの玄関にポツンと置かれたゴミ袋の写真が

添付されていました。

住人のゴミの分別が不十分で

ゴミ袋が取り残されているというのです。

問題があった物件は、

東急東横線「都立大学」駅 徒歩3分、

目黒区にある築5年、総戸数12戸の木造アパートです。

もともとは、ほかの会社が管理をしていましたが、

なかなか空室が埋まらないということで、

当社が管理をお引き受けした物件です。

現地にいってみると、

ゴミの取集日にもかかわらず、

確かに、大きなゴミ袋が取り残されていました。

その日は生ゴミの収集日のはずでしたが、

ゴミ袋を持つと、「ガチャガチャ」と

なにやら固いものがぶつかりあう音が聞こえます。

ゴミ袋を開いてみると、

なかから、子供用の食器やコップ、そして靴が出てきました。

このアパートはすべて1Kタイプのお部屋で、

単身者しか住んでいないはずです。

『アパートの住人が出したゴミではないかもしれない。』

前管理会社の担当者に、

なにか心当たりはないか、連絡をしてみました。

「あ〜多分、それはBさんだと思います。

Bさんが出したゴミではないのですが、

近くのゴミ置き場に放置されている分別されなかったゴミを

わざわざアパートの前に運んでいるんです。

前にも、同じようなことがあったんですよね。」

と教えてくれました。

Bさんは、アパートの入居者ではなく、

近くの一戸建てに住んでいるお婆さんだそうです。

Bさんの自宅にご連絡しましたが、

あいにくBさんは不在でした。

たまたま在宅中だった

息子さん夫婦がお話しを聞いて下さることになりました。

ただ、いきなりゴミの話を切り出しても、

反発されることも十分考えられます。

まずは、ご挨拶をして、

近隣の治安など他愛のない世間話をしてから、

話を切り出しました。

「それは多分、家のおばあちゃんです。

よく、ゴミ出しについて文句を言ってました。」

詳しく話を聞くと、

Bさんの住居エリアのゴミ置き場は

Bさんが敷地を提供していることが分かりました。

自分の敷地に、毎回のように分別されていない

ゴミ袋が放置されていたら、おもしろくないでしょう。

Bさんにとって近所の住民は、昔からの顔なじみばかりです。

『分別のルールを守らないのは、

新しく引っ越してきたアパートの住人しかいない』

と考えたようです。

Bさんの息子さんに、ゴミ袋の中身を撮影した写真をみせて、

ゴミを放置したのはアパートの住人ではないことを説明しました。

すると、

『本当ですね。おばあちゃんには、

もう止めるように、私からきちんと伝えます。』

という言葉を頂くことができました。

それ以来、アパートの前にゴミ袋が

放置されることはなくなりました。

治安の悪化に悩まされていた90年代のニューヨークでは、

街なかの落書きを消し、ゴミを拾い、

徹底的に街を清掃するという取り組みを行いました。

すると、ニューヨークでの犯罪件数は

大きく減少したといいます。

ちょっとした治安の乱れや軽い犯罪の放置が、

より多くの犯罪を生むきっかけとなる、

このことを「割れ窓理論」と言います。

建物管理でも、まさに同じことが言えます

ゴミ出しのルールが守られず、皆が勝手なことばかりすれば、

生活環境はどんどん悪化していきます。

すると、新しい入居者は寄り付かず、

現入居者は退去するといった悪循環を生みだします。

当社では、入居者にゴミ出しのルールとマナーを守っていただくため、

物件にお住まいになる前に、ゴミの収集日やゴミ置き場について、

きちんとお伝えしています。

さらに、1棟の管理物件では

エントランスの掲示板にも収集日を張り出して、告知しています。

巡回点検では、きとんとゴミが分別して捨てられているのか、

申請をせずに粗大ゴミは捨てられていないか、

ゴミ置き場にかぶせるネットは破れていないか、

ひとつひとつ確認しています。

また、エントランスにチラシが散乱していないかを

確かめるのも大切な要素です。

ほんの小さなほころびだからといって、

放っておくと、後で取り返しのつかないことになりかねません。

小さなほころびを見落とさないこと、

そしてその場ですぐに対応して、将来のトラブルの芽を摘んでおくこと。

一見すると地味ですが、

それが建物の資産価値を維持して、

長期安定的に家賃収入を得るための重要なポイントです。

日本財託管理サービス 契約部管理受託課 高橋 誠

◆スタッフプロフィール

千葉県市川市出身の35歳

管理受託課にてオーナーが抱える空室や滞納などの

賃貸管理のお悩みについての相談窓口として活躍。

趣味はカラオケ。

最近では血管がはち切れそうな位のキーが高い

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幼い頃は、よくお年玉を貯金していましたが、

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と思うようになりました。

ある程度の資金が貯まったら、

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次第に、一時的な所得を得るための投資ではなく、

将来にわたって安定的に収益を上げらるかもしれない

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『なぜ、東京なのか?』

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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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当社では、毎月約70戸の中古ワンルームマンションを

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■4.編集後記

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我が家のリビングには、

オーナーご夫妻と一緒に写った1枚の写真が飾ってあります。

私の肩に手を置き、にこやかな笑顔で映っているのは、

先ほどコラムでご紹介した物件のオーナーご夫妻です。

空室やゴミ問題などのトラブルに対応していくなかで、

信頼関係を育んできました。

いまでは3棟、30戸の管理を行っています。

この写真は、ちょうど1年前に撮影したものです。

ご夫妻に結婚したことを報告すると

お祝いに食事に誘ってくださいました。

楽しい時間はアッと言う間に過ぎて、

食事も終わるころ、お店のスタッフがカメラを持って現れました。

そして結婚の記念に、3人で写真を撮りました。

この一枚が、いま我が家のリビングに飾っている写真です。

お二人に囲まれて映っている写真は、

さながら本当の家族のようです。

帰り際、お食事のお礼を伝えると、

「お礼はいらないよ。

ただその代わり、いつかあなたが、

今の私たちと同じくらいの年齢になったとき、

大切に思う若い人がいたら、同じような事をしてあげてね。」

とおっしゃられました。

帰宅して写真を見せながら、妻にそのことを伝えると

「私たちもいつかそんな素敵な夫婦になろうね」

と言って写真をリビングに飾ってくれたのです。

最近、あの写真を見るたびに、

私たちの夫婦が将来、どんな人と一緒に写真に写っているのか

思いを巡らせることがあります。

『私たち夫婦のピンチを助けてくれる人かな』

『ひょっとしたらもう会っているかもね』

『夫婦喧嘩をした二人の仲を取り持ってくれる人かも』

妻と一緒にあれこれ話すこともありますが、

どんなシチュエーションであっても、

一緒に写るであろう彼(彼女かもしれません)は

私たちにとって大切な存在のはずです。

こうして夫婦で話すたび、ご夫妻にとって、

そんな大切な存在になれたことに対する喜びを感じています。

頂いた信頼にこたえるために仕事に励むのはもちろんのこと、

託された感謝のバトンを途切れさせないよう、

年齢を問わず様々な人と交流を持っていこうと思います。

日本財託管理サービス 契約部管理受託課 高橋 誠

◆スタッフプロフィール

千葉県市川市出身の35歳

管理受託課にてオーナーが抱える空室や滞納などの

賃貸管理のお悩みについての相談窓口として活躍。

趣味はカラオケ。

最近では血管がはち切れそうな位のキーが高い

女性の歌にもチャレンジ中です。

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【発 行】株式会社 日本財託管理サービス

TEL:03-3347-2414  FAX:03-3347-2420

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【担 当】坂元 寛和

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