見えない入居者リスクにご用心

2014/05/15

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.355  ―――――――――

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◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 

1. 見えない入居者リスクにご用心

 

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

 

4. 編集後記

 

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■ 見えない入居者リスクにご用心

 

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投資用不動産の売買が活発です。

 

昨年からはじまったアベノミクスによって株価も上昇、

さらに、公示地価も3大都市圏では6年ぶりに上昇するなど、

不動産に対する投資意欲も向上しています。

 

 

収益物件が掲載されている

各ポータルサイトの問い合わせも好調だといいます。

 

ただ、こうしたインターネット上で売買されている

収益不動産の場合、目に見えないリスクを

抱えていることがあります。

 

たとえば、修繕積立金が十分たまっていなかったり、

定期的な修繕工事が行われていない、

また、一部のオーナーが管理費を滞納しているなど様々です。

 

これらのリスクは、

マンション自体が抱えている問題ですが、

実は、入居者の家賃保証に関してリスクがあるケースもあります。

 

今回のコラムでは、

入居中の物件を購入する際に

注意するポイントについてご紹介します。

 

 

投資用の中古物件は、

入居者がついている状態で売買されるケースがあります。

 

これを「オーナーチェンジ物件」といいます。

 

 

購入した物件に自分が住むわけではないので、

入居中の物件であっても、まったく問題はありません。

 

むしろ、入居中の物件のほうが、

購入した日からすぐに家賃収入が入ってくるので

メリットがあります。

 

ただ、オーナーチェンジ物件でも

注意をしなけれならないポイントがあります。

 

 

それが、保証人の存在です。

 

 

入居者が賃貸借契約を結ぶ際には、

滞納などが起きた際に備えて、

保証人を立ててもらいます。

 

事情があって、保証人が立てられない場合は、

入居者に費用を負担していただき、

保証会社と契約してもらいます。

 

 

このように、滞納時に備えて、

入居者には必ず保証人、または保証会社に加入いただき

万が一の事態に備えているのです。

 

 

しかし、まれなケースですが、

保証人がついていない、

保証会社にも加入していない入居者がいることがあります。

 

 

通常、入居者と連絡が取れなかったり、

入居者に支払い余力がない場合、

保証人や保証会社に家賃の支払いを求めます。

 

ただ、保証人がいなければ、

入居者が家賃を払えない場合、

それを担保してくれる人は誰もいません。

 

これは非常にリスクの大きい状況です。

 

 

また、入居時には保証人がついていたとしても、

入居期間が10年近くにもなるような、

長期入居者の場合、いまでは保証人と連絡が取れなくなっていたり、

 

高齢の入居者の場合には、保証人がすでにお亡くなりになられていることもあります。

 

 

これらのケースも同様に、

滞納リスクが大きい状況です。

 

保証がまったくない、裸の状態です。

 

 

 

当社が、お客様に物件をご紹介する際には、

必ず賃貸借契約書の中身を確認して、

入居者の保証状況を確かめています。

 

 

そして、保証人がついていない場合には、

ケースに応じて、保証人を立ててもらうか、

保証会社に加入いただいています。

 

また、オーナーチェンジ物件の売買で、

賃貸管理会社が変わると、

保証会社との契約が切れてしまうケースもあります。

 

 

そうした場合には、

入居者に保証会社との契約費用を

改めて負担してもらうことは難しいため、

当社が費用を負担して保証会社と契約することがあります。

 

そのうえで、当社がお客様に物件をご紹介する際には、

100%の滞納保証を付けています。

 

 

先日も、当社が購入した物件で、

保証人もいない、保証会社との契約もない物件がありました。

 

 

この入居者Aさんに、

保証人をたててもらうようお願いしましたが、

身近に保証人になってもらえる人がいないということでした。

 

そこで、Aさんには保証会社と契約いただきました。

 

3か月後の家賃入金日、

いつもは決まってきちんと家賃を振り込んでくる

Aさんからの入金が確認できません。

 

 

すぐにAさんの携帯電話に連絡をしたところ、

「現在使われておりません」というメッセージが流れるだけです。

 

その後、時間を変えながら何度も連絡をしたのですが、

電話が繋がることはありませんでした。

 

 

そこで、Aさんの部屋を訪ねてみることにしました。

 

インターフォンを鳴らしても、

一向に出てくる気配がありません。

 

ドアノブをゆっくり回してみると、

『カチャリ』

ドアが開きました。

 

廊下から室内をのぞいてみると、

布団はひきっぱなし、ペットボトルや雑誌、

コンビニ弁当の空箱などのゴミで部屋は雑然としていました。

 

 

夜逃げです。

 

 

幸いなことに、

Aさんには家賃保証会社と契約していたので、

残置物の撤去費用や滞納した家賃は、

保証会社で対応してもらいました。

 

 

もし、このケースで保証会社をつけていなかったら、

どうなっていたでしょうか。

 

 

残置物の撤去費用はオーナーが負担する必要がありますし、

夜逃げした入居者からは、家賃の回収も困難です。

 

ローンを抱えていて、こうしたトラブルに遭遇してしまうと、

マンション経営が破たんしかねません。

 

 

物件を選ぶ際に、

価格や立地、築年数や間取りを気にする方はいても、

現在の入居者の保証状況がどうなっているのかまで、

気にしている方は少ないかもしれません。

 

保証人もおらず、保証会社とも契約していない状態で、

滞納が起こった際、入居者に支払い余力がなければ

家賃を回収することは困難です。

 

 

物件を購入する際には、

入居者の保証状況がどうなっているのかまで、

ぜひご確認されることをお勧めします。

 

 

日本財託 マーケティング部 坂元 寛和

 

 

◆スタッフプロフィール

 

東京都江東区出身の35歳。  

 

マーケティング部所属し、セミナーの企画・運営、HPメンテナンスなど、

東京・中古ワンルームに関する情報を発信する。 

 

2歳になる娘とお風呂に入るのが日課。

泣かせずに頭を洗うのに悪戦苦闘の毎日。

 

 

 

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T・G様 57歳 東京都在住

日本財託を知ったきっかけ:知人の紹介

管理委託日:平成22年6月

管理委託物件:目黒区(東急東横線「都立大学」駅 徒歩3分)

平成20年築 総戸数12戸 他3棟23戸

 

 

入居者が起こした真夜中の騒音事件、近隣へのゴミ出しトラブル、

入居者の滞納など、これまで数々のトラブルを日本財託に解決していただけました。

 

最近では、アパートの2階から水漏れが起きて、

1階のお部屋まで水浸しとなったこともあります。

洗濯機の水道蛇口がはずれたことが原因でしたが、

保険会社と交渉していただき、保険金で元通りに直すことができました。

 

本当に力強いパートナーです。日本財託に管理をお願いする前、

私は所有する3棟30戸のアパートのうち、

4戸の空室が埋まらず悩んでいまいした。

 

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-235.html

 

◆ 過去のオーナー様の体験談はこちらから

 

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

 

 

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■4.編集後記

 

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サッカー日本代表のメンバー23人が発表になり、

いよいよブラジルワールドカップも目前ですね。

 

今回のワールドカップは

時差の関係で早朝の試合が多くなります。

期間中は早起きが日課になりそうです。

 

 

  私は4歳の頃から

  サッカーを続けてきました。

 

 

小学校にあがってからも、サッカーは続けていましたが、

練習にも身が入らず、友達がいるから練習に顔を出すといった具合です。

 

そんな私が、サッカーに青春をかけるようになったきっかけが、

2002年の日韓ワールドカップです。

 

  当時のサッカースクールのコーチが

カメルーン対サウジアラビアの試合に誘ってくれたのです。

 

鮮やかな緑一色に染まったグラウンド。

太陽に照らされた芝生がキラキラと光って、

子供ながらに特別な場所だということがよくわかりました。

 

そして、国を背負った代表選手のプレー、

それまで小学生の試合しか見たことがなかった私にとっては、

バスやシュートのスピード、ゴールキーパーのキックするボールの飛距離など、

同じスポーツとは思えない迫力に圧倒されていました。

 

『いつかこの場所でプレーをしたい』

 

サッカー魂に火がつきました!

 

 

  それからというもの、毎朝7時には

小学校のグランドに行って練習をはじめました。

 

  小学校の校門のすぐわきにある倉庫の壁にボールを蹴りこみ、

  ひたすら蹴って止めるという練習を繰り返しました。

 

そして、サッカースクールのない放課後は、

ドリブルやリフティングなどを行いました。

 

最初は30回しかできなかったリフティングも、

いつしか400回を超えるようになりました。

 

ばらついていた壁のボールの痕(あと)も、

いつしか一か所だけ黒くなるようになりました。

 

 

それまで、公式戦に出場することは一度もありませんでしたが、

いつかは出番が来る、そう信じて練習を続けました。

 

 

ただ、漫画のように簡単にはいきません。

いつまでたってもコーチから

声がかかることはありませんでした。

 

 

それでも黙々と自主練習は続けていました。

 

 

そして迎えた小学生の最後の大会。

試合は3対3の同点です。

 

ひょっとしたら記念に試合に出られかもしれない。

 

 

そんな期待もありましたが、

結局、コーチから声がかかることもなく、

チームはPK戦で敗けてしまいました。

 

 

『もうサッカーを終わりだ』

 

引退してからは、友達と遊んだり、テレビゲームに夢中になりました。

 

それでも、頭の片隅にはいつも、埼玉スタジアムで見た、

あのキラキラと輝くグラウンドの光景がありました。

 

 

そして、気が付けば

またサッカー漬けの毎日を送るようになっていました。

 

  中学生になると、徐々に公式戦にも出場できるようになり、

地域選抜にも選ばれるようになりました。

 

さらに、高校にもサッカー推薦で進学することができ、

3年生のときには、100名以上いる部員のなかで副キャプテンを

務めることもできました。

 

ワールドカップが開催されるたび、

あのキラキラと光った緑のグラウンドと

黙々とボールを蹴りこんでいた倉庫の壁を思い出します。

 

 

代表メンバーに選ばれた23人のみなさんにも、

きっと想像を絶するようなエピソードがあるのだと思います。

 

そんな、メンバーに想いを馳せながら、

ワールドカップ期間中は、地球の裏側の日本から

ブラジルに向かって精一杯応援したいと思います。

 

 

  日本財託 第一営業部 小澤 貴史

 

 

◆スタッフプロフィール

 

  東京都府中市出身 新卒2年目の23歳

 

  日本財託営業部にて、投資用ワンルームの物件をご紹介して、

  お客様の老後の不安の解消をお手伝いしている。

 

  趣味は、スポーツ観戦。

  4歳からプレーしてきたのはサッカーですが、

  プロ野球の観戦も趣味にしています。

  チャンスに強い巨人の長野選手がお気に入りです。

 

 

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