失敗事例に学ぶ戸建賃貸のリスク

2014/10/02

【日本財託:失敗事例に学ぶ戸建賃貸のリスク】日本財託の不動産投資情報マガジン

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.372  ―――――――――

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◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 

1. 失敗事例に学ぶ戸建賃貸のリスク

 

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

 

4. 編集後記

 

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■ 失敗事例に学ぶ戸建賃貸のリスク

 

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いま不動産投資が活況です。

 

日経新聞には毎日のように不動産投資セミナーの告知が行われ、

相続対策を目的にしたハウスメーカーも盛んにセミナーを開催しています。

 

 

  ただ、ひと口に不動産投資といっても、

  投資物件の種類は様々です。

 

  中古と新築、ワンルームタイプとファミリータイプ、

  そして、区分所有と一棟アパート投資などです。

 

  それぞれを組み合わせると、

  たくさんのパターンの不動産投資が考えられます。

 

そんな数ある不動産投資のなかでも

今日のコラムで取り上げるのは、1戸建てを賃貸に出す戸建賃貸です。

 

一般的に戸建賃貸の場合は、

他の投資物件に比べて入居期間が長い、

管理費が必要ない等のメリットがあるといわれています。

 

 

  最近では、相続をうけた自宅を賃貸に出すことを考える

  お客様も増えていきます。

 

 

  そこで今回のコラムは「戸建賃貸」の

  メリットとリスクについてお話します。

 

  戸建賃貸の魅力は、いったん入居が決まれば、

  長期の賃貸契約になりやすいという点です。

 

入居者は単身者ではなく、ファミリー層になるので、

子どもたちの学校の関係もあり、

そう簡単に引っ越すわけにはいきません。

 

  私も来年、小学生になる子供を持つ父親ですから、

  まさに実感しています。

 

 

また、単身者がお部屋を選ぶ際には、

勤務先や学校が近く、最寄駅からの距離が近い物件が好まれます。

 

 

一方、ファミリー層は最寄駅からの距離だけでなく、

静かな住環境を求める傾向があります。

 

ですから、最寄り駅からの距離が遠くても、

周辺に公園があるなど、住環境がよければ

十分に賃貸物件として通用するのです。

 

そのほか、マンションと違って管理費がかからないので

コストを抑えることもできますし、

ペット可物件にするなど、賃貸条件を自分自身で

自由にアレンジすることもできます

 

 

こうして戸建賃貸のメリットを上げると、

いいことづくめのように見えますが、

戸建賃貸にもリスクはあります。

 

 

  今年4月、私の知人が1000万円という価格で

  4LDKの戸建住宅を購入しました。

 

JR東京駅から1時間ほどの距離にある千葉県松戸市の

北総開発鉄道「秋山駅」徒歩12分の戸建です。

 

  築25年の木造2階建、駐車場も付いています。

 

  周辺の家賃相場は8万です。

  相場家賃で入居者がつけば、表面利回りで9.6%という

  高い利回りが期待できました。

 

  物件の周辺には、他の戸建賃貸は見当たらず、

  入居者も決まりやすいはずでした。

 

 

  物件は、前オーナーが自宅として20年以上利用されていたため、

  賃貸するためにリフォーム工事を実施することになりました。

 

ただ、このリフォーム工事が問題でした。

リフォーム費用は実に150万円!

 

  周辺家賃の相場は8万円ですから、約1年半の家賃にも相当します。

  リフォーム費用のうち、壁紙の張り替えだけでも80万円です。

残りの70万円は、台所の水回り一式を全て取り替えた際の費用です。

 

  賃貸契約が長期化したり、

  ペットを飼っていれば、家の痛みも激しくなります。

 

  仮に退去のたびに、全ての壁紙を張り替えることになれば、

  高額リフォーム費用を負担し続けることになります。

 

 

そして、部屋が広い分、壁紙の張り替えやリフォーム箇所も多くなり、

  工事期間も長くなります。

 

工事期間が長くなるということは、

それだけ空室期間も長くなるということです。

 

  さきほどのリフォーム工事に要した期間は約1ヶ月。

  入居者の募集を開始した時には、

  すでに引っ越しシーズンのピークを逃してしまいまいした。

 

  結局、空室は4ヶ月も続き、

  やっと入居者が決まりましたが、

  それは近隣の工事関係者の短期需要でした。

 

  「せっかく綺麗にしたのに、

半年後には出て行ってしまうんだよね。

 

その時、リフォーム費用はどのくらい掛るのか、

すごく心配なんだよ。こんなはずじゃ無かったんだよ。」

 

落ち着かない様子で黙り込んだ知人が印象的でした。

 

 

このように、戸建賃貸といってもメリットばかりではありません。

 

物件が大きい分、リフォーム費用も高額になり、

その期間もワンルームに比べて長くなります。

 

 

さらに、戸建の賃貸需要も先行きは不透明です。

 

戸建賃貸の対象となるファミリー層が減少しているのです。

 

日本の世帯数の将来推計をみると、

単身世帯は右肩上がりに増えており、

2010年時点で32.4%にもなっています。

 

一方で、かつて全世帯の40%を超えていた

夫婦と子の世帯は今では27.9%まで落ち込んでおり、

2035年には23.3%にまで落ち込むと予想されています。

(『日本の世帯数の将来推計』国立社会保障・人口問題研究所より)

 

 

さらに、長らく続いている低金利も

戸建賃貸に暗い影を落としています。

 

  現在、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」は、

  過去最低の金利を記録しています。

 

 「現在、お住まいの家賃と月々のローン返済金額を比べてみてください。

  どうですか、自宅を買ったほうが安いですよね。」

 

ハウスメーカーは、低金利を全面に押し出して

マイホームの購入を薦めてきます。

 

家賃とほぼ変わらない負担で、

新築の戸建に住めるのであれば、購入する人が増えるのも仕方ありません。

 

そうなると、戸建を借りるのは、

マイホームの頭金を貯めるまでの人だったり、

転勤のある会社に勤めている人が中心になる可能性もあります。

 

 

もちろん、すべての戸建賃貸が

うまくいかないわけではありませんが、

こうしたデメリットがあることは確かです。

 

戸建賃貸のメリットばかりを見て投資をすると、

後から後悔することになりかねません。

 

リスクもしっかりと把握したうえで、

自分にあった投資先を選びましょう。

 

 

株式会社 日本財託 マーケティング部 小林 和徳

 

 

◆スタッフプロフィール

 

マーケティング部所属し、セミナーやHPの運営、

  メールマガジンの執筆などを通じて

  東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。 

 

休日は子ども達の間で大人気の妖怪ウォッチを探す日々を過ごし、

すっかりと妖怪ウォッチ難民と化している。

 

 

  ◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

 

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 

 

 

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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計401話 HP掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫ 

 

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》

 

 【老後の年金を作る No.226】

 

『ふたたび出会った憧れの物件』

 

G・A様 45歳 愛知県在住

日本財託を知ったきっかけ:

書籍「中古ワンルーム2戸からはじめる 家賃40万円稼ぐ黄金の法則」

物件購入日:平成26年6月

ご購入物件:中央区(都営浅草線「東日本橋」徒歩2分)

           平成13年築 頭金500万円

 

30代の頃は、営業で毎日外回りをしており、日本橋界隈はよく訪れていました。

 

当時、仕事は忙しく帰りはいつも終電、通勤に1時間もかけて通っていました。

「このマンションに住めたら、どんなに便利だろうな」東日本橋駅前に建ち並ぶ

マンションを見上げながら、何度も思ったものです。

 

まさか45歳となった私が、このマンションを所有することのなるとは、

この時は夢にも思いませんでした。

 

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-254.html

 

◆ 過去のオーナー様の体験談はこちらから

 

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

 

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【延べセミナー参加者15,000名の実績!】

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【東 京】2014年11月15日(土)PM1:00〜3:30

 

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◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆ 

 

『なぜ、中古ワンルームなのか?』

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■4.編集後記

 

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今月22日、不動産業健康保険組合が主催する

フットサル大会が初開催されます。

 

 

日本財託サッカー部は今まで活動はしてきましたが

公式戦への参加は今回が初めてです。

 

この大会に合わせユニフォームを注文したり

練習会場の手配をしたりと大忙しです。

 

 

部員には、日本代表の長友選手の元チームメイトや

学生時代にサッカー留学していたもの、

年代別の代表に選ばれたものなど強者揃いのメンバーがそろっています。

 

 

私も彼らに負けないよう

並々ならぬ意気込みで大会にむけて調整中です!

 

それはサッカーが大好きな私の友達、巡(メグル)、

彼ができなかったサッカーを

ずっと続けていくと決めているからです。

 

 

メグルとは16年前、

小学6年生の時にサッカークラブで出会いました。

 

 

それまでメグルは野球をしていましたが、

人数が足りず野球クラブが解散。

それならばと、私がサッカークラブに誘いました。

 

 

メグルには持病があると聞いていましたが、

私や他の友達と何の変りもなく、

いつもみんなと元気に走り回っていました。

 

練習に取り組む姿勢は、誰よりも一生懸命。

 

しかし低学年からサッカーを続けているメンバーから

なかなかレギュラーが奪えません。

 

試合の時、ベンチから聞こえてくるメグルの大きな明るい応援は

毎回チームのムードを盛り上げていました。

 

練馬区の小学生サッカー大会で2連覇した時、

試合に出ていないメグルだけが、嬉し涙を流していました。

 

サッカーを心から楽しむことを

メグルが教えてくれました。

 

中学生になるとメグルの病気は徐々に悪化し、

サッカークラブに顔を見せる機会も徐々に減っていきました。

 

 

メグルの病気は、筋肉が凝縮して思うように体を動かすことができなくなる難病

「ALS(エーエルエス)」だと知ったのです。

 

バケツいっぱいの氷水を頭からかぶりALSを支援する運動

 「アイス・バケツ・チャレンジ」が世界的に話題となりました。

 

賛否両論ありますが、この運動によって

ALSを知った方も多いのではないでしょうか。

 

メグルは自由に体を動かすことが難しくなっており

それ以来メグルと一緒にサッカーを練習することはできませんでした。

 

 

その後も私は高校、大学とサッカーを続けました。

 

大学3年の時には、チームが日本一になりましたが、

残念ながら私は試合に出ることができませんでした。

 

それでも、応援席から誰より大きい声を出して応援しました。

 

試合に出場できなくても、

精一杯応戦する大切さをメグルから教えてもらっていたからです。

 

 

社会人1年目の秋、

メグルが闘病の末、息を引き取ったと

小学生時代の友人から連絡がありました。

 

お通夜では、

小学生のサッカークラブのユニホームや

優勝した時に撮ったチームの写真に囲まれた

メグルと再会しました。

 

『またみんなとサッカーしたいなって、口にしていたんだよ。

駿くん、本当にありがとうね。』

 

涙をこらえながら、メグルのお父さんが教えてくれました。

 

メグルは最後までサッカーが大好きで、

小学生のころ優勝した時のメダルを

いつも大事に持っていたそうです。

 

私は社会人になってからサッカーを辞めてしまっていましたが、

 

『サッカー好きなんでしょう。動けるんならやったほうがいいよ。』

 

メグルのお父さんがかけてくれた言葉を聞いて、

もう一度、あのときのように楽しいサッカーを

はじめようと決意しました。

 

インターネットで地域のサッカークラブを探し、

ふたたびボールを蹴るようになりました。

 

日本財託に入社後、

すぐにサッカー部にも入部しました。

 

フットサル大会に向けて仕上がりは上々です!

 

サッカーが大好きだったメグルのように、

サッカーを目一杯楽しみたいと思います。

 

 

  日本財託管理サービス 賃貸営業部管理受託課 伊藤 駿(いとうしゅん)

 

 

  ◆スタッフプロフィール

 

東京都練馬区出身。

 

日本財託管理サービスの賃貸営業部管理受託課にて、

オーナーが抱える空室や滞納など

賃貸管理のお悩みついての相談窓口として活躍。

 

週末は「第一建設サッカースポーツクラブ」の一員として、

汗を流している。最近では10キロの減量に成功した。

 

 

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