自分の物件なのに誰が住んでいるのか分からない!?サブリース契約の盲点とは

2014/11/20

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.380 ―――――――――

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オーナー様数5,346名、管理戸数13,508戸、入居率98.82%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 自分の物件なのに誰が住んでいるのか分からない!?サブリース契約の盲点とは

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

4. 編集後記

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相続対策をしながら年金対策もできる!

≪第12回≫

『親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー』

日時:2014年12月13日(土)13時〜15時(開場12時30分)

場所:新宿NSビル30F ホールB

〜 参加無料・定員120名 〜

◆セミナーの詳しい内容・お申し込みはこちらから(参加無料)

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

お電話でもお問い合せ・お申し込みいただくことができます。

フリーダイヤル:0120−411−047

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いよいよ来年1月から、相続税が増税されます。

基礎控除額が4割削減されるということで、

節税対策に興味をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

しかし、相続対策はなにも節税だけではありません。

節税対策だけを目的にして、

賃貸需要のない土地にアパートを建てた場合、

将来は空室で頭を悩ませることになります。

大切なことは、『分割・納税・節税』の

バランスのとれた対策です。

そこで、このセミナーでは、

分割・納税・節税に効く東京・中古・ワンルームの

相続対策についてをご紹介します。

セミナーの第1部は、

『間違いだらけの相続対策!相続対策の勘所』と題して、

具体的な事例を用いながら

円満相続を実現するためのポイントを講演。

そして、第2部では、

セミナーでは、相続対策の3つのポイント「分割・納税・節税」を

満たした東京・中古・ワンルームを使った相続対策法を

こちらも事例を交えながら、わかりやすくご紹介します。

◆ セミナーのおもな内容

・東京・中古・ワンルームの4つの魅力「収益力・換金性・節税力・将来性」

・生前贈与で大幅な資産移転に成功した事例

・法人にすることで本当に相続税が節税できるのか

・不動産会社が見る不良資産と優良資産の見分け方

・相続『税』対策だけだと失敗する!気を付けるべきポイントとは?

◆セミナーの詳しい内容・お申し込みはこちらから(参加無料)

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■ 自分の物件なのに誰が住んでいるのか分からない!サブリース契約の盲点とは

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『家賃は保証するので、なにも心配はありませんよ。

毎月安定して収入を得ることができます。』

あなたも、一度はこんな宣伝文句を聞いたことが

あるかもしれませんね。

これはいわゆるサブリースや一括借り上げと呼ばれる契約です。

サブリース契約は、不動産会社がオーナーから物件を借り上げて、

不動産会社は、その物件を第三者に貸し出します。

オーナーにとっては、不動産会社が物件を借りているので、

入居者がいなくても、安定して収入を得ることができます。

空室リスクがなくなる分、オーナーが手にする収入は、

直接入居者に貸した際に得られる

家賃収入額の80%〜90%程度になります。

この差分が不動産会社の利益になるわけです。

手数料は取られますが、空室の心配はないので、

一見すると問題がないように思えますが、そうではありません。

家賃を保証するといっても、

いつまでも同じ家賃が保証されるわけではないのです。

定期的に家賃の見直しが行われます。

家賃の見直しに応じない場合は、

契約解除を迫られることもあるのです。

ただ、サブリース契約のトラブルは、

保証家賃の減額だけではありません。

オーナーが自分自身の物件に住んでいる

入居者について、なにも知らないということも

リスクになり得るのです。

サブリース契約で借り上げられた物件は、

不動産会社が第三者に貸し出すため、

オーナーは入居者の情報を知りません。

入居者の名前も連絡先も全く分からないままです。

不動産会社に入居者の情報の開示を求めても、

個人情報だからといって、詳細を教えてくれない場合もあります。

先日、私がご相談を受けたケースも、

こうした問題を抱えていました。

今回のコラムは、実際にあった事例を元に、

サブリース契約のもうひとつのリスクについてお伝えします。

「先月の家賃がいつまでたっても振り込まれてきません。

何度も連絡しても、まったく連絡がとれないんです。」

不動産会社からの家賃の遅れに頭を悩ましているのは、

3年前に練馬区の新築ワンルームを購入したAさんです。

管理会社を変更するためには、

サブリース契約を解除する必要がありますが、

これが一筋縄ではいきません。

サブリース契約の解約には

厳しい条件が課されているケースが多いのです。

今回のケースでも、

『解約は少なくとも半年前に行わなればならず、

契約を守らなかった場合は違約金として、

4ヶ月分の家賃を支払わなければならない。』

契約書にしっかりと書かれていました。

ただ、一方で契約書の記載事項が守られなかった場合、

サブリース契約を解約できるとも書かれていました。

そこで、契約書に記載されていた

保証家賃の送金に関する条項を逆手にとって、

家賃入金が遅れたことを理由に

解約手続きを進めることにしました。

本来なら、不動産会社が入居者と交わした賃貸借契約書と

部屋の鍵の引き継ぎを行うのですが、

担当者とはいまだ連絡が取れません。

このままでは事情を知らない入居者が、

今までの口座に家賃を振り込んでしまいます。

そうなれば、家賃を回収するのは至難の業です。

急いで入居者と連絡を取る必要がありました。

しかし、連絡を取ろうにも、

入居者の電話番号はおろか、名前さえも分かりません。

直接、マンションの部屋を訪ねることにしました。

もちろん、いきなり見ず知らずの不動産会社が訪ねてきて、

「これからは、この口座に家賃を振り込んで欲しい。」

そんなお願いをしても、信じてもらえるはずもありません。

新手の振り込み詐欺と勘違いされて、

話がこじれることも考えられます。

そこで、マンションオーナーであることを証明する

登記簿謄本の写しとAさんからの手紙を持参することにしました。

登記簿謄本に書かれている名前から、

この部屋の正しいオーナーがAさんであるということを、

分かってもらえると考えたからです。

土日の2日間、

昼と夕方に分けて訪問したのですが、いずれも空振り。

そこで、名刺と書類を封筒に入れ、

ドアに挟んで帰りました。

月曜日に改めて訪問しましたが、

インターフォンを鳴らしても、残念ながら応答はありません。

ただ、ドアに挟んだ書類がなかったので、

手紙は読んで頂けたのかもしれません。

会社に戻ると入居者から連絡がありました。

『あの手紙を見て、連絡しました。

今月末に引っ越すことは、すでに決まっているんです。

あの不動産会社にも、もう伝えてあります。』

入居者からの思いもよらぬ一言。

不動産会社が変わって、家賃の振込先が変わることなど、

しっかり事情をお伝えしようと思っていただけに、

肩透かしをくらいました。

その後、入居者と退去の手続きや内装工事の手配を当社で行い、

無事に管理会社を変更することができました。

今回のケースでは、ワンルーム1室のサブリース契約だったので、

連絡も取り易かったのですが、

これが1棟アパートともなると大変です。

全入居者に事情を説明してまわる必要があります。

しかも、入居者の名前も電話番号がわからない中、

全入居者に事情を説明してまわることになります。

手続きが遅れると、家賃がそのまま前の不動産会社に

振り込まれ続けることになりかねません。

こうした事態を防ぐためには、

サブリース契約であっても、入居者が入れ替わるたびに

入居者の情報をきちんと公開するように、不動産会社に要請することです。

もし、サブリース契約時に入居者の情報公開を渋るようであれば、

契約は見送った方が賢明です。

保証家賃の減額と同じように、

オーナーが入居者の情報について全く知らないことも、

サブリース契約の大きな落とし穴です。

日本財託管理サービス 賃貸営業部 管理受託課 有賀 由紀子

◆スタッフプロフィール

長野県伊那市出身

賃貸営業部管理受託課に所属し、

投資用物件をお持ちになっているオーナー様に対し、

賃貸管理会社選びの重要性をお伝えしている。 

生後2ヶ月から飼い始めた愛猫「スコティッシュフォールド」を溺愛している。

2歳9ヶ月になった愛猫をかまって遊ぶのが、毎日の楽しみです。

◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫

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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計409話 HP掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》

【老後の年金を作る No.230】

『世間より一足早い個人年金』

F・Y様 52歳 長野県在住

日本財託を知ったきっかけ:ホームページ

物件購入日:平成20年11月

ご購入物件:新宿区(中央線「大久保」徒歩5分)

平成9年築 他1戸

世間ではビジネスの成功者がある程度の年齢になったら、

優雅なリタイヤ生活に入ることも多いようです。

しかし、私のリタイヤ生活はそんなカッコ良いものではなく、

やむを得ない事情によるものでした。

6年前、親の面倒を見る必要に迫られ、長野県の実家へ帰る決断をしました。

まだまだ東京でバリバリ働くべき年齢でしたが、やむを得ません。

地元での再就職が難しいことは、予想していました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-260.html

◆ 過去のオーナー様の体験談はこちらから

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■ 3. セミナーのご案内 〜 参加無料 〜

【延べセミナー参加者15,000名の実績!】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【名古屋】2014年12月 6日(土)PM1:00〜3:30

【東 京】2015年 1月17日(土)PM1:00〜3:30

セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

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◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆

『なぜ、中古ワンルームなのか?』

『なぜ、東京なのか?』

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『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か?』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

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■4.編集後記

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自宅の本棚に、

35年前に書かれた2冊のノートを大切にしまっています。

祖母が私に残してくれた形見のノートです。

足立区の北千住で布団屋を営んでいた祖母は、

いつも明るく、話し好きで

誰とでもすぐに仲良くなれるような人でした。

いま思い返すと、朝ドラのヒロインのような

華やかな人でした。

小学生の頃は、週末になると

よく祖母の家に泊まりに行きました。

祖母は私の好きなものを何でも出してくれました。

当時、北千住の駅ビル『ルミネ』にポンポコ饅頭という、

たぬきの形をしたお饅頭があったのですが、

これを好きだというと、

行くたびに用意をしてくれました。

終いにはだんだんと飽きてくるのですが、

「もういらない」とは言い出せずに、

黙々と食べていたことを思い出します。

可愛がってくれた祖母も

10年前に亡くなりました。

大腸がんでした。

普段から自転車を乗り回し、

旅行にも姉妹でよく出かけているほど、

活発な祖母でしたから、

これほど早く亡くなるとは思いもよりませんでした。

そんな祖母から形見分けでもらったものが、

冒頭の2冊のノートです。

ノートの1ページ目の日付は、

「S54.2.8」ではじまります。

昭和54年2月8日は私の誕生日です。

私と祖母のエピソードを日記の形にして、

2冊のノートにまとめてくれていたのです。

昭和54年2月8日

「午後3時14分男子誕生。

3,500グラム。

願っていた一姫二太郎で本当に良かった。

この日は私の51歳の誕生日。かさね、がさね、めでたい日となった。」

このように、私の誕生日からスタートして、

祖母と私の様々なエピソードがつづられています。

日記を読むと、ただ孫の可愛さだけではない、

当時の祖母の率直な気持ちも伝わってきます。

昭和56年2月28日。

「午後ヨーカ堂へ。洋服を見ていると

寛和は更衣室を出たり入ったりして遊んでいる。

5分後、そちらを見ると、更衣室に腹ばいになり

隣の更衣室で試着しているおねえさんを覗いている。

子どもの好奇心なのか、男性的のぞき趣味なのか、

まだ、おむつが取れないのに、後者だったら

末恐ろしい。」

幸い祖母の心配は、

取り越し苦労に終わっています(笑)

このほかにも、ドアに指を挟まれて大泣きした話や、

抱っこしているときにつまずいて、

私をかばって手首をひねってしまった話など、

日記に書かれたエピソードを紹介し出したらきりがありません。

ただ、日記に書かれていることは

私の記憶にはまったくありません。

それでも、いまこうして日記を見ていると、

当時の情景がありありと思い出されます。

祖母との思い出をいまにつなげてくれる、

大切なノートです。

実は、祖母の日記を見習って、

我が家では娘の誕生からのエピソードをまとめた

日記をつけています。

今年の4月に次女が産まれたので、

ノートも2冊に増えました。

いつか、娘たちが結婚式を迎える日に

持たせてやろうと思います。

ノートを見ながら、

娘たちがどのようなことを思い出すのか。。。

そんなことを考えながら、

妻の書く日記を眺めています。

日本財託 マーケティング部 坂元 寛和

◆スタッフプロフィール

東京都江東区出身 35歳。

マーケティング部所属し、セミナーやHPの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

妻1人、娘2人の4人家族。

日々、娘の成長を嬉しく思っているが、

次第に家庭での立場が無くなっていることが不安。

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