家賃滞納が半年も!自主管理の限界

2015/05/07

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.403 ―――――――――
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 1. 家賃滞納が半年も!自主管理の限界
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
 4.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
          ~参加者募集のお知らせ~
 5. 編集後記
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 ■ 家賃滞納が半年も!自主管理の限界
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 先日、おもに1棟アパートを経営している
 オーナーが集まる不動産投資のフェアに出展しました。
 フェアでは、ブースの展示とミニセミナーを開催しました。 
 
 セミナーは、空室解消をはじめとする賃貸管理のノウハウを
 中心に講演しましたが、定員の60席はあっと言う間に埋まり、
 立ち見みが出るほどでした。
 ブースにもたくさんのオーナー様からご相談を頂きました。 
 賃貸経営で問題を抱えている方で目立ったのが、
 自分自身でアパートの管理を行っているケースです。
 
 オーナー自身が毎月の家賃集金をはじめ、
 入居者トラブルの対応や定期清掃、設備の定期点検の手配などを
 行うことを自主管理といいます。
 
 自主管理をしているオーナーの多くが、
 自宅近くにアパートを所有し、仕事を退職されて専業オーナーとして
 活躍されている方です。
 『定年して時間の余裕もあるし、管理手数料を払うのはもったいない。
  自宅近くにアパートがあるので自主管理で充分。』
 
 このように考えている方が多いようです。
 確かに、日常の清掃活動だけなら、自主管理でも問題ないかもしれません。
 
 しかし、管理業務はそれだけではありません。
 家賃回収や更新期日の管理、入居者からの要望にも
 スピーディーに対応する必要があります。
 
 今回のコラムは、自主管理で実際にあったトラブル事例をもとに、
 自主管理の落とし穴についてお伝えしていきます。
 先日、ご相談いただいたオーナーのAさんは、
 世田谷区に総戸数6戸の木造アパートを所有されていました。
 入居者の一人が滞納しており、
 もう半年も家賃が振り込まれていないというのです。
 
 滞納金額は36万円にもなります。
 
 実は、この入居者が家賃を滞納したのは、
 これが初めてのことではありません。
 これまでも何度か滞納を繰り返していました。
 ただ、期日を待ってあげたり、分割払いにするなどして、
 何とか家賃を回収することはできていたそうです。
 今回もきっと大丈夫だろうと思っていたのですが、
 何度交渉しても家賃を払ってくれません。
 事情を聴くと、
 会社を辞めてから、ようやく次の仕事に就いたばかりで
 まとまったお金がないというのです。
 せめて新しい勤め先を教えてほしいといっても、
 「それは、ちょっと・・・」と言って、
 のらりくらりとはぐらかされてしまいました。
 
 滞納に備えて、入居者の父親に保証人になってもらっていましたが、
 父親は引っ越してしまったのか、そもそも電話がつながりません。
 そうこうしているうちに滞納家賃は膨らんでいき、
 6ヵ月分の36万円になりました。
 自主管理の場合、自宅と同じ敷地内で
 アパート経営していることも珍しくありません。
 
 また、同じ敷地に住んでいることから、下手に揉めるのが嫌で、
 ついつい厳しく追及することも気が引けてしまいます。
 今回もまさしくこのケースに該当しました。
 
 その点、私たちは長期の滞納者には、
 必要であれば訴訟も辞さないという強い気持ちで臨みます。
 その後、私たちが管理を引き継がせていただき、
 現在、滞納家賃36万円をどのようにして支払うか、
 入居者と相談しながら支払い計画を進めています。
 そのほか、自主管理オーナーの滞納トラブルでよく聞くケースが
 家賃保証会社への請求漏れです。
 
 家賃保証会社は、賃貸契約にあたって保証人を立てられない入居者が
 一定の保証料を保証会社に支払うことで、
 保証人を代行してくれる会社です。
 
 オーナーにとっては、万が一入居者が家賃を滞納した時には、
 家賃保証会社が滞納家賃を保証してくれるので、
 滞納リスクをカバーすることができます。
 ただ、保証会社に加入しているからといって、
 滞納家賃を自動的に保障してくれるわけではありません。
保証会社に対して期日までに申請を行わなければ、
 その滞納家賃は保障してもらうことはできません。
 うっかり申請を忘れてしまい、後になってから慌てて申請しても、
 過去にさかのぼって滞納家賃を取り戻すことはできません。
 これでは、たとえ保証会社に加入していたとしても意味がありません。  
 この手続きは滞納中は、毎月必要になります。
 こうした契約内容の見落としや期日管理も、
 自主管理のリスクの1つです。
 たとえば、家賃保証会社への請求漏れだけではなく、
 2年間の賃貸契約期間を過ぎているにも関わらず、
 更新期日を正確に把握していなかっために、
 契約切れのまま入居者が住み続けているということもありました。
 
 そのほか、更新契約どころか、入居者が加入すべき火災保険も
 切れてしまっているケースも目にします。
 
 自主管理で注意しなければならないことは他にもあります。
 自主管理の場合には、入居者からの連絡窓口はオーナーです。
 鍵を無くしたり、水が流れないなど、
 何かトラブルがあれば入居者はすぐに連絡をしてきます。
 たとえそれが夜中であっても連絡を受ければ、
 すぐに駆けつけて対応するか、
 対応してくれる会社を手配する必要があります。
 こちらが忙しいからと言って放置してしまえば、
 入居者は退去してしまうかもしれません。
 これでは、落ち着いて旅行にも行けませんよね。
 
 
 一見、何の問題もないように見えても、
 賃貸管理のトラブルは突然襲ってきます。
 その時、速やかに対応しなければ、
 さらに大きなトラブルへとつながってしまいます。
 賃貸経営が順調に推移しているときには、
 自主管理でも特に問題はないかもしれません。
 
 しかし、滞納や入居者トラブルなどがあったときこそ、
 対応力が問われます。
 
 さらに、これからは東京といえども、
 空室を早期に解消するためには、外国人入居者の取り組みも必要になってきます。
 
 外国人入居者にも対応できるような、
 より幅の広い管理の専門家の力が必要になってくるのです。
 そうなれば、いま自主管理でも対応できていても、
 いずれ限界がくるかもしれません。
 
 最近では、自主管理をされているオーナーの高齢化が進み、
 息子さんに世代交代して管理をお預かりするケースも増えてきました。
 
 当社では1棟アパートの一部屋からの管理も行っています。
 
 いま自主管理をされている方は、
 ぜひ一度、賃貸管理会社による管理を検討されてはいかがでしょうか。
 
 日本財託管理サービス 賃貸営業部管理受託課 堀 正明(ほりまさあき)
 ◆ スタッフプロフィール ◆
 賃貸営業部管理受託課に所属し、賃貸管理のご相談窓口として、
 オーナーに信頼のできる賃貸管理会社の大切さをお伝えしている。
 GWに挙式を終えてプライベートは一段落。
 次は新婚旅行の行き先を決めるため、
 同僚からオススメの観光地を聞きまわっている。
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
   不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
   
 http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/
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 ■ 5.編集後記
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 小中高と女性にもかかわらず、
 男性よりも頭一つ分高かった身長は
 私のコンプレックスでした。
 しかし、社会人になってから
 178センチある身長は、私の武器になりました。
 『ああ!あの背の高い、日本財託の西田さんね!』
 協力会社への訪問営業では
 一度会うだけですぐ顔を覚えてもらえるのです。
 最近では、さらに身長を猛アピールするために
 あえて高いヒールの靴を履くほどです。
 背が高いのは小学生のころからで、
 小学6年生のときには、すでに172センチもありました。
 
 思春期まっさかりの高校生の頃は、
 この高い背丈がいやでいやでたまりませんでした。
 ところが、大学に進学が決まり上京すると
 この身長が自分の素敵な個性だと思えるようになりました。
 背が大きいことがきっかけで、
 気軽に話しかけてもらえるのです。
 大学ではすぐにたくさんの友達ができ
 自分の身長にも自信を持てるようになりました。
 さらに、驚いたのは
 偶然入ったお店でスタッフと仲良くなれることです。
 身長について話しかけられ、そこから仲良くなり
 ドリンクやおつまみをサービスしてもらったこともあります。
 「西田についていけば、店員から飲みものおごってもらえるってよ。」
 たまたまサービスしてもらったことも、
 西田ならいかにもありそうだと、まわりの友人は面白がって話していました。
 この身長が、
 様々なご縁を呼び寄せてくれています。
 先日、仕事で都庁近くを歩いていた時のことです。
 信号待ちをしていると
 隣に居合わせた年配の女性に、突然声をかけられました。
 『すごいねえ!』
 「あ、都庁ですか。すごく大きいですよね」
 『違うの、あなたの背!大きいわね~』
 まさか、目の前にそびえたつ都庁を差し置いて
 自分の身長が驚かれるなんて思いもしませんでした。
 満開の桜で
 通りかかった上野では、桜の花そっちのけで
 観光客に感心されたばかりです(笑)
 胸を張り、ハイヒールで歩く姿は
 よほど強烈なインパクトだったのでしょう(笑)
 わざわざ赤の他人に声をかけてくれるのだから
 有り難いことです。
 コンプレックスだった身長も、
 いまは私の立派な武器になりました。
 
 いまも身長は伸び続けており、
 あと2センチで、大台の180センチです。
 外見だけではなく、内面でもインパクトを残せる女性を
 目指していきたいと思います!
 日本財託 事業部 西田 恵利子(にしだえりこ)
 ◆スタッフプロフィール
 千葉県船橋市出身。
 事業部にて、立地や利回などを条件を厳正して、
 確実に入居者が付く優良な投資用マンションを仕入れています。
 身長178センチの長身が自慢。
 うりふたつの双子の姉と並ぶとまるでモデルさながら。
 2人のお酒の強さは筋金入り、
 2時間でワインを4本空けたことがある。
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  どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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   【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
   【担 当】坂元 寛和
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