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不動産投資お役立ちコラム

[2015/12/24] 家賃2万円台が続出、地方・郊外の不動産投資の実態に迫る

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.433 ―――――――――
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 1. 家賃2万円台が続出、地方・郊外の不動産投資の実態に迫る
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
 4.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
          ~参加者募集のお知らせ~

 5. 編集後記

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 ■ 家賃2万円台が続出、地方・郊外の不動産投資の実態に迫る

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 先日、神奈川県相模原駅の周辺に
家賃2万円台のマンションが増えているという
驚きの記事を目にしました。

相模原市といえば、
東京都町田市と隣接していて、新宿まで電車で1時間前後。
都心のオフィス街への通勤圏内です。

そんな相模原駅周辺の家賃が
2万円台前半になっているというのです。

 どのマンションも10年前までは、
 ほぼ倍の家賃4万円台だったそうです。

一体、この間に何があったのでしょうか。
 気になりますよね。

 そこで、今回のコラムでは、
 相模原の事例をもとに、
 地方や郊外での不動産市況の実態に迫って行きます。

 10年間で急激に家賃が下落した最大の理由は、
 大学の都心回帰です。
 
 相模原駅から2駅隣りにある淵野辺(ふちのべ)駅には、
 青山学院大学相模原キャンパスがあります。
 
 2年生までの学生が、、
 相模原キャンパスに通っており、

 この学生の賃貸需要を狙って
 これまで多数のマンションやアパートが供給されてきました。
 
 ところが2年前、青山学院大学は
 文系学部の1、2年生を都心の青山に移しました。
 
 これにより、実に7,000人もの大学生が
 都心に大移動することになったのです。

 アパート・マンションにオーナーにとっては、
 たまったものではありませんよね。

 ただでさえ、マンションが多くて競争が激しいエリアです。
 
 空室を埋めるため、家賃の値下げ競争が始まりました。

 それでも学生の抜けた穴は大きく、
 家賃を2万円まで下げても、まだ空室が埋まりません。

 さらに家賃を下げようにも、
 2万円という家賃はもはや限界です。

 マンションを維持するためには、
 毎月、管理費と修繕積立金を建物管理会社に
 支払わなければなりません。

 こうしたランニングコストが
 家賃収入から差し引かれることを考えれば、
 もうこれ以上家賃を下げる訳にはいきません。
 
 これ以上、値下げしてしまうと、
 たとえ満室でも赤字になってしまいます。

 先日、中央大学も看板学部である法学部を、
 八王子キャンパスから都心の後楽園に戻すと発表しました。

 2022年までに、
 5000人の学生が都心にやってきます。

 このように、地方や郊外で学生需要だけに依存した
 アパート経営は不安定だということです。

 大学の学生需要だけでなく、
 そもそも地方や郊外のアパートの賃貸需要は
 厳しい状況が続いています。

 不動産市場の調査を行っているタスが発行した
 「賃貸住宅市場レポート」によれば、
 竣工後12ヵ月以内の新築アパートのうち、
 半数以上が空室になっています。

 しかも、この調査結果は1都3県の
 新築アパートを対象としてものです。

 全国的に賃貸需要が高いと言われている1都3県でさえ、
 半数以上が空室という結果でした。
 
 「新築」という強力な売りがあっても、
 これだけ空室が拡大しているのです。

 なかでも神奈川県の空室率は、
 60%台後半にもなります。

 新築アパートでもこれだけ空室が増えているのは、
 今年の1月に増税された相続税の駆け込み需要も
 要因のひとつです。

 とはいえ、地方や郊外のアパートでも
 まったく入居者がつかないわけではありません。
 
 地方都市のなかでも賃貸需要のあるエリアをピンポイントで選ぶ、
 また、アパートの外観や内装、設備を工夫して、
 入居者から魅力のある部屋にすることで、
 安定経営を行っているケースもあります。
 
 
 ただ、もともと賃貸需要が強いエリアではないので、
 不動産投資を始めて行う方にとっては、
 安定収入を得るには、難易度が高いといえます。
 
 その点、東京23区の駅徒歩10分以内の
 分譲タイプのワンルームマンションであれば、
 賃貸の需要がもともと強く、安定収入を上げやすくなっています。
 
 物件価格や家賃の下落率も、
 地方や郊外に比べればゆるやかです。
 
 空室リスク、家賃下落幅リスクの少ない物件なら、
 収支計画も立てやすいはずです。
 

 投資利回りは大切な指標ですが、
 その投資利回りが実現するためには、
 満室であることが求められます。
 
 本当に安定して入居者がつく構造なのか、
 そもそも賃貸需要があるエリアなのか。
 
 利回りだけに注目していると、
 不動産経営でもっとも重要な顧客視点が
 抜け落ちてしまいます。

 『長期的、安定的に家賃収入を得る』という
 不動産投資の目的を改めて押さえておきましょう。


 さて、今年もメールマガジンにお付き合いいただき、
 ありがとうございました。

 次回の配信は、年明けの1月7日になります。

 来年も資産運用にお役立ちいただけるような
 情報を配信していきます。

 どうぞ良いお年をお迎えください。


 日本財託 マーケティング部 小林 和徳(こばやしかずのり)

 ◆スタッフプロフィール

 横浜市出身の37歳

 マーケティング部所属し、セミナーやHPの運営、
 メールマガジンの執筆などを通じて
 東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

 3人の子供と友達のような親子関係を辞めて、
 父親の威厳を取り戻したいと思っている。


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 K・G様 49歳 愛知県在住
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 物件購入日:平成23年3月
 ご購入物件:豊島区(山手線「巣鴨」徒歩4分)
       平成10年築 頭金900万円 他4戸

 サラリーマンとして働きつつ、不労収入を得たいと思い、
 8年ほど前から毎月分配型の投資信託への投資を始めました。

 少しずつ買い足し、分配金として毎月数万円の所得を得ていました。

 しかし、勉強不足で始めた自分がいけないのですが、
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 ■ 5. 編集後記

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年末年始のお休みで、実家に戻る人も多いのではないでしょうか。
 
 私の実家がある埼玉県の大宮は、
 会社のある新宿からは湘南新宿ラインで30分程。
 
 県をまたいで大移動するような方と比べ、
 「帰省している」という実感はあまりありません。
 
 とはいえ、元旦にある我が家の恒例行事を行うと、
 新しい年がやってきた!という気持ちになります。
 
 元旦には、父方の叔父の一家と、
 実家に集まって揃って食事をするのが我が家の定番です。
 
 おせちやお寿司を食べ終わると、一つ目の恒例行事、
 「背比べ」を行います。
 
 私には、3歳上の従姉と1歳上の従兄がいます。
 3歳下の妹とあわせ、子どもたち4人で、
 ふすまの前に並び、毎年のように背比べをしました。
 
 「柱の傷は~♪」で始まる童謡『背くらべ』では、
 5月5日のようですが、我が家では1月1日がその日です。
 
 「はい、撮るよ~」と、
 写真好きの叔父がすかさずカメラを構えます。
 
 それが終わると、二つ目の恒例行事の
 一家総出の「集合写真」です。
 
 リビングに並び、セルフタイマー機能でパチリ。
 じゃあ今年も1年ヨロシクね、と声を掛け合い、
 叔父の一家は帰ります。
 
 ここまでが、私が生まれてから
 28年間続いてきたお決まりの流れです。
 
 何かの機会に、昔のアルバムをめくると、
 これらの恒例写真が出てきて、
 我が家の歴史を紐解いているような気がしてきます。
 
 ほぼ同い歳の従兄とは、毎年背の高さを争っていました。
 
 途中から武道を習い始めた従兄は、少し体がガッシリしてきますが、
 文化部人生を歩み続けてきた私は変わりもせずヒョロっとしています。
 
 私が小学校に入る頃には、
 背景にアップライトピアノが登場します。
 
 私と妹がピアノを習い始めてからは、お正月にみんなの前で、
 去年の発表会で弾いた曲を披露することもありました。
 
 妹が小学校に入った頃には、
 毛むくじゃらの一匹が写真に加わりました。
 
 ウエスト・ハイランド・ホワイト・テリアの愛犬ムクは、
 いつも元気いっぱい。
 抱っこして何度撮りなおしても、
 ちゃんと前を向いて写ってくれないので、毎回大騒ぎです。
 
 何枚写真をめくっても、父はいつも赤ら顔でした。
 正月だからとついつい飲みすぎて、撮影タイムは、
 大抵、座椅子の上で一眠りした後なのです。
 
 しかし、さらに写真を辿っていくと、
 胸が詰まったような気持ちになります。
 
 私と妹が実家を出て、誰も弾かなくなったピアノは、
 数年前に処分され、写真の背景は真っ白の壁に戻りました。
 
 孫たちの身長が伸びると共に、祖母の髪の毛は白く、背は縮み、
 ついには老人ホームへと入ることになりました。
 
 そして、昨年の12月に父、
 今年の8月には祖母も亡くなりました。
 
 もう、集合写真に全員が揃うことはありません。
 
 1年に1回でも、家族親せき全員揃って、
 笑いながら食卓を囲めることが、どんなに幸せなことか。
 
 わずか1年の間に起こった家族の変化を通じて、
 思い知らされました。
 
 電車で30分だから「別にいつでも帰れるじゃん」と思い、
 実家に戻ることもお盆と正月くらいでしたが、
 最近は月に1回は帰ることにしています。
 
 あと1週間でお正月です。
 また、みんなで写真に写りたいと思います。
 
 皆さんも、今この瞬間を大切に、
 家族とゆっくり年末年始を過ごされてはいかがでしょうか。


 日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)


 ◆ スタッフプロフィール ◆


 埼玉県大宮市出身の28歳。

 マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
 東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

 プライベートでは「歌う、弾く、作る」といった音楽活動を行ったり、
 様々なイベントに顔を出している。

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  どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
  お待ちしています。

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