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不動産投資お役立ちコラム

[2017/03/23] ひとりで持てなければ皆で持つ!?増加する不動産小口化商品の特徴を徹底解析!

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.492 ―――――――――
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※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.68%(10,928戸)
※当社販売物件の入居率

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. ひとりで持てなければ皆で持つ!?増加する不動産小口化商品の特徴を徹底解析!
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ ひとりで持てなければ皆で持つ!?急増する不動産小口化商品の特徴を徹底解析!
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
ここ数年で「クラウドファンディング」
という言葉をよく聞くようになりました。
 
アイデアやプロジェクトを持つ人が、
インターネットを通じて呼びかけ、
共感した人から広く資金を集める方法です。
 
一人一人は少額でも、数を集めれば、
大きなプロジェクトを実行できる点が魅力で、
利用する人が増えています。
 
ここ最近、不動産の世界にも、
クラウドファンディングの考え方が、
取り入れられ始めています。
 
数千万から数億、数十億といった額の不動産に対して、
多くの人から数十万~数百万円単位の資金を集めて、
投資するというものです。
 
一般的な金融商品よりも利回りが高く、少額から始められるという点で、
注目を集めているこれらの投資は、
『不動産小口化商品』と呼ばれています。
 
ここ1、2年で、この分野への新規参入や
事業強化が相次いでいます。
 
政府も今月に入ってから、
参入障壁を低くする法改正案を閣議決定し、
今後国会で審議される予定です。
 
借り入れもなく、少額から始められるので、
リスクが抑えられて良いようにも思えます。
 
しかし、他の投資と同様に良い点ばかりではなく、
デメリットや注意点も存在します。
 
また、投資対象は不動産であっても、不動産小口化商品は、
マンション投資などの実物不動産投資とは、
似て非なるものです。
 
そこで今回のコラムでは、
不動産小口化商品の特長を実物不動産投資と比較しながら、
ご紹介していきたいと思います。
 
 
まず、不動産小口化商品の仕組みと特徴について
改めて押さえていきましょう。
 
不動産小口化商品とは、
事業主体となる不動産会社が募集し、
複数の投資家がお金を出し合って、
特定の実物不動産を運用する投資のことです。
 
たとえば、1人で10億円のビルを購入するのは困難ですが、
1口100万円で1000口に小分けして販売するのであれば、
個人の投資家であっても、間接的ではありますが
このビルに投資をすることが可能です。
 
そして、事業者は物件選定、資金の調達から
賃貸物件の運用を行い、
投資をした不動産から得られた利益を投資家に分配します。
 
 
不動産小口化商品の主な特長は4つです。
 
1つ目は、少額から投資を始められる点です。
 
一口100万円くらいが目安で、 
なかには、10万円からアパートに投資できる
という商品もあります。
 
2つ目は、利回りが他の金融商品に比べて高いことです。
 
分配金の予定利回り(税引前)は、
都心で3%前後といったものから、
地方物件への投資では7%といったものもあります。
 
3つ目は、分散投資ができる点です。
 
少ない金額で複数の物件に投資することも可能なため、
地域リスクや空室リスクの分散をすることができます。
 
4つ目は、管理の手間がないことです。
 
運用管理はプロである不動産会社などに
任せることができます。

自ら賃貸経営する上で発生する、家賃集金や設備交換、
修繕やトラブル対応といった手間がかかりません。
 
 
ここまでを説明すると、
いったいREITと何が違うんだろう?
と思われた方もいるのではないでしょうか。
 
不動産小口化商品の場合、
「名古屋のアパート」「渋谷の商業ビル」「北海道の物流倉庫」
といった特定の不動産のために資金を集めます。
 
投資家はあくまでも、事業者が出資を募る
固有の物件に対して投資をするという形です。
 
一方、REITでは、
投資家はファンドに対して出資します。
 
ファンドは、その資金を「商業施設と住居」「ヘルスケア施設」など
運用方針に基づいた不特定多数の不動産購入に使用します。
 
運用によっては、保有物件を売却したり、
新規物件を購入したりという所有不動産の
組み換えが発生することもあります。
 
投資対象となる不動産が特定されているものが不動産小口化商品、
 
投資する不動産の種類や方針は決まっているものの、
具体的な物件が特定されていないものがREITといえます。

 
ここからは、これらの仕組みと特長を踏まえて、
実物不動産投資との違いをみていきましょう。
 
不動産小口化商品では、
所有権に関して気をつける必要があります。
 
実物不動産への投資では、
投資をした方には、オーナーとして所有権を持つことになります。
 
一方、不動産小口化商品では、大きく二つの契約形態があり、
注意が必要なのは匿名組合型の商品です。
 
匿名組合型では、
投資家ではなく、運用事業者が不動産の所有権を持ちます。
 
収益不動産を所有するメリットの一つに、
相続税対策があります。
 
現金を賃貸不動産に置き換えることで、
相続税評価額を引き下げることができますが、
 
匿名組合型では所有権がないため、
この特例が利用できません。
 
投資をしようとする不動産小口化商品の契約形態が
どのようなものなのかも確認する必要があります。
 
 
また、流動性についても注意が必要です。
 
REITは市場で取引できるので、
基本的に売りたいときに売ることができます。
 
また、実物不動産でも、都心のワンルームマンションなら、
需要が高く流通マーケットが活発なこともあり、
最短で1週間程度で売却、換金することも可能です。
 
一方、不動産小口化商品は
市場で流通しているわけではありません。
 
換金が必要になったときには、
事業者に権利を買取ってもらうのが一般的な手段となります。
 
その際に、手数料が発生したり、
換金まで時間がかかることもあります。
 
商品によっては解約ができない期間が定められたり、
途中解約が原則できない商品もあります。
 
どうにかして買主を見つけて権利を譲渡する際も、
運用事業者の許諾を要するなど、
換金のためのハードルは高くなっているのです。
 
さらに、多くの金融商品同様、元本保証はありませんので、
満期時に全額が返ってくる保証はありません。
 
 
また、表示されている利回りが6%、7%という商品も
なかにはありますが、あくまで想定の利回りです。
 
投資対象が地方・郊外の物件であれば、
当然、空室のリスクも高まります。
 
入居者が入らなければ想定した利回りを
下回る可能性は十分にありえます。
 
 
たとえ、少額から投資ができ、高い利回りが期待できる
不動産小口化商品であっても、
 
投資対象となる物件が将来にわたって安定した賃貸需要があるかを
見極めることは実物投資と同じように重要です。
 
賃貸需要が安定している都内の不動産であれば、
むしろ実物不動産投資のほうが、
利回りが高いケースも珍しくありません。

そうなれば、所有権があり、しかも流動性が高く、
低金利の融資で少額の頭金からスタートできる
都内の中古ワンルームマンション投資のほうが
メリットが大きくなります。
 
これから不動産小口化商品が
目に触れる機会も増えてくるかと思いますが、
 
今回ご紹介した内容をもとに、投資対象となる物件や契約内容を確認し、
実物投資ともよく比較検討されることをお勧めします。
 
 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
ユニットバス物件からBT別物件に入居してから4か月、
妻の指摘でようやく風呂場にイスが必要だったことに気が付いた。
 
 
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■ 5. 編集後記

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私は幼い頃からJリーガーになることを目指して、
大学まで17年間、サッカーを続けてきました。

おかげで高校3年生の時には、
山梨学院大学付属高校のメンバーとして、
全国高校サッカー選手権大会に出場し、
優勝することもできました。

そんなサッカーですが、はじめたきっかけは意外と単純です。

通っていた幼稚園のクラブには、
サッカークラブがあり、
クラブに入ると貰えるリュックが、
かっこよくて、どうしても欲しかったからです。

ちょうどサッカーボールをしまえるくらいの大きさの、
紫色のリュックでした。

子供の頃からファッションに興味があったのは、
アパレル会社に勤める父の影響かもしれません。

私の父は、創業65年の老舗紳士服店で働いています。

いまは本社勤務で店舗運営のサポートに回っていますが、
以前は店長として働いていました。

私は父の職場に行くのが大好きで、
父が店長だった頃は、店頭で働く父の元を何度も訪れました。

洋服を見るのも楽しかったのですが、
それよりも洋服をおしゃれに着こなして、
接客する父の姿が凛々しく見えたからです。

本社勤務になってからも、
人一倍おしゃれに気を使っていました。


そんな父ですが、不思議なことが1つありました。

それは、私が物心ついたころから
ずっと同じショルダーバッグを使い続けていることです。

黒のショルダーバッグの角は、合皮部分が剥がれ、
灰色の下地が見えるほどボロボロです。

仕事着でもある洋服や靴にお金をかけている分、
通勤でしか使わないバッグには予算をまわす
余裕がなかったのかもしれません。

今思えば、私が小学生になって頻繁に遠征や合宿にいくようになると、
大好きだったゴルフの打ちっぱなしにも足を運ばなくなりました。

おそらく私が思う存分サッカーに専念できるよう、
節約してくれたのだと思います。

そんな父が先日、61歳の誕生日を迎えたため、
ショルダーバッグをプレゼントすることにしました。

これまでずっと黒を身に付けていたので、
今度は茶色のショルダーバッグを選ぶことにしました。


誕生日の当日、仕事から帰ってくると、
すでに父は帰宅していて、
ソファーでくつろいでいました。

「はい、プレゼント。」

改まって言葉にするのがはずかしくて、
ぶっきらぼうに手渡してしまいました。


『なにこれ?』

まさか私からプレゼントがもらえるとは
思っていなかったのでしょう。

「だって、誕生日じゃん。」

恥ずかしさもあり、ネクタイを外しながら、
そっけなく応えましたが、
横目では父の様子をしっかりと伺っていました。

プレゼントの包装紙を丁寧に開け、
まじまじとバッグを見つめていたかと思うと、

『おい、母さん。拓がこんなのくれたぞぉ。』
 
そういって鞄を肩にかけて、
夕飯の支度で忙しい母に嬉しそうに見せに行きました。


「拓からもらったショルダーバッグは、晴れの日しか使わない。」

プレゼントをした翌日からは、
毎朝必ず天気予報を確認してから、
出社するようになりました。

ずっと黒色のショルダーバッグを使っていた父が、
新しい茶色のバッグに変えたことは、
職場でもちょっとした話題になったようです。

後から母に聞いた話によると、
たくさんの同僚から鞄を変えた理由を聞かれて、
「息子からのプレゼントだ」と何度説明したか分からないと、
嬉しそうに愚痴をこぼしていたと言います。


学生時代、選手権を目標に親元を離れて暮らし、
ホームシックになったこともあります。

それでも、ずっとサッカーを続けてこられたのは、
ベンチとわかっていても、週末に山梨まで、
応援に来てくれる父親がいたからです。

今回はバッグのプレゼントでしたが、
これまでの感謝の気持ちも込めて、
今度は父の大好きなゴルフに誘ってみようと思います。


日本財託 資産コンサルティング部 平塚 拓真(ひらつかたくま)


◆スタッフプロフィール

東京都府中市出身の25歳。

資産コンサルティング部にて、東京中古ワンルームマンションを通じて
お客様の老後の不安を解消するお手伝いをしています。

幼稚園からサッカーを続け、年代別の日本代表候補にまで選ばれた。
現役時代より、10キロ増えた体重を落とそうと、特茶しか飲まず、
約3週間で3キロのダイエットに成功した。 
 
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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