昨年からの流れを引き継ぎ、

不動産市況はまだまだ盛り上がっています。
　
こうした状況が続くと、いったい、
いつ物件を購入したら良いのか分からず、
　
様子見をしている方も
いるのではないでしょうか。
　
たしかに数年前に比べれば、
価格が上昇しているのは事実です。
　
一方で、借入金利は過去３０年間で、
最も低い水準にあります。
　
若い世代の方には
想像もつかないかもしれませんが、
　
かつて、都心の中古ワンルームマンションの
価格が６０００万円～７０００万円台、
そして手取り利回りが１％～２％程度、
ローン金利８％以上で紹介された時代がありました。
　
それは今から約３０年前、
平成バブルの時代です。
　
当然ですが、月々の収支は大幅にマイナスです。
　
それでも値上がり益を狙って購入する人が、
後を絶ちませんでした。
　
私は３３年前、昭和５９年から
収益不動産をご紹介し続けてきました。
　
昭和から平成にかけての不動産バブルも、
その崩壊後の２６年間も、
すべて見てきました。
　
だからこそ、
今が買い時だと言えるのです。
　
今回のコラムは、平成バブルの頃、
そしてその後の２６年を振り返りながら、
　
今、都心のワンルーム投資を
始めるべき理由と始め方について、
お伝えします。
　
　
まずは、バブル時代を振り返りましょう。
　
昭和６２年から平成元年ぐらいにかけて、
もの凄い速度で地価が上昇しました。
　
中古不動産も例外なく価格が上がり、
特に立地が良い物件は急騰しました。
　
ワンルームマンションにも関わらず、
７０００万円以上もしていた物件もありました。
　
私が把握している都心の一等地の事例では、
たとえば千代田区、昭和５９年築の物件があります。
　
半蔵門駅徒歩８分、１９．６平米の中古ワンルームが、
昭和６３年に７２００万円で取引されました。
　
そういったマンションの手取り利回りは、
１％台、良くても２％でした。
　
一方で、ローンの金利は、
６～８％以上もあるという世界です。
　
そのため、月々１０万円を超える持ち出しが
発生する物件がほとんどでした。
　
それでもお客様は納得して買っていました。
　
なぜなら、当時は値上がりによる売却益を狙うことが、
不動産投資の主眼に置かれていたからです。
　
日本の地価は上がり続けるという、
土地神話がありました。
　
多少、月々の持ち出しがあっても、
数年所有してから売り抜けば、
大きな利益を得ることができたのです。
　
　
しかし、その後平成２年に、
不動産バブルは弾けました。
　
上がり続けると言われた地価は、
逆にどんどん下がっていきました。
　
土地神話の崩壊です。
　
首都圏中古ワンルームの平均価格は、
平成２年には、３５６２万円でした。
　
ところが平成８年には、
１１５８万円にまで急落します。
　
わずか６年で３分の１以下まで、
価値が下落してしまったのです。
　
だからといって、東京都心の土地の利用価値が、
３分の１になってしまったということではありません。
　
まさに実質のない、泡沫（バブル）だったのです。
　
昨年、銀座４丁目の公示地価が、
１平米あたり４０００万円を超え、
バブル期を上回ったと話題になりました。
　
しかしご承知のように、
銀座のワンルームマンションが現在、
７０００万円で売られているようなことはありません。
　
本来の利用価値に即した適正な価格と、
利回りが得られる物件が市場に流通しています。
　
もう大幅な値上がり益を期待して
不動産投資を行うような時代は、二度とやってこないでしょう。
　
　
過去３０年というスパンで見ても、
投資に適した物件が、都心部にもまだまだあります。
　
手取り利回りは４％～６％を取ることができます。
　
この数値は、世界的ベストセラー「２１世紀の資本」の著者
トマ・ピケティ氏が分析した世界２０か国、過去２００年間の
資本収益率４％という数値とほぼ同じです。
　
資本収益率とは、株の配当金や不動産の家賃収入など、
資産から生み出される収益率のことです。
　
都心のワンルームは歴史的に見ても、
けっして悪くない利回りが取れる上に、
ローン金利は歴史的な低水準です。
　
私の３３年にわたるコンサルタント人生においても、
最も低い金利、そして少ない自己資金で始めることができる環境です。
　
当社の提携ローンであれば、
３０年で１．６％～１．８％程度で借りられます。
　
都心の中古ワンルームの利回りは
手取りで４％～６％ですから、
借入金利との差を大きく取ることができます。
　
持ち出しなしで、
物件からの家賃収入だけで毎月のローン返済を
賄うことが可能です。
　
自己資金は１００万円もあれば
始めることができます。
　
借り入れを利用すれば、貯金を貯めてから買うよりも早く、
資産を形成することができます。
　
　
ただ、注意点があります。
　
３０年ローンを組んだままでは、
いつか金利が上がり始めた時、
途端に返済に苦しむことになります。
　
また、借り入れが残っているうちは、
いつまでもあなたの資産とは言えません。
　
そこで必ず繰り上げ返済をすることを
お勧めします。
　
繰り上げ返済を進めてローンを完済し、
完済後の家賃は次の物件のローン返済に充てるのです。
　
そして、最終的に借金は
必ずゼロにするということが目標です。
　
　
多額のローンを組んで１棟アパートを購入し、
脱サラに成功したという不動産投資の成功本を
良く目にします。

あたかも負債から解放され、
経済的自由を得たようなことを
書いてある本が多いのです。
　
しかし実際のところは違います。
　
彼らのほとんどは、
まだ何億円といった大きな額の
負債を背負っています。
　
借金が残っている限り、
それは真の資産ではありません。
　
まずは１戸を購入し、
コツコツと繰り上げ返済を行う。
　
借金をゼロにしてから、また次の１戸に挑戦する。
　
これを忠実に実践することで、
安全に、堅実に、資産を増やしていけます。
　
すでに４戸、５戸のオーナーになっている方は
たくさんいらっしゃいます。
　
　
一方で３３年間、いつの時代も
初めの１戸を買わない人の理論は同じでした。
　
不動産価格が上がってしまったときは、
『もう上がってしまったから買わない』
　
下がっているときは、
『どこまで下がるか分からないから買わない』
　
不動産投資を始めようとしている
あなたにとって大切なことは一つです。
　
まずは、第一歩を踏み出すことです。
　
何もしないよりは、
ローンを組んで投資を始めることです。
　
そして、繰り上げ返済を進めていきます。
　
１戸目の繰り上げ返済は一番大変です。
　
それでも、繰り上げ返済をコツコツ続けて、
債務をゼロにしましょう。
　
借金のない不動産が一つあれば、
次の一歩を踏み出すのは難しいことではありません。
　
真の経済的自由とは、
あらゆる負債から解放されることです。
　
あなたが真の経済的自由を目指して、
最初の１戸に挑戦されることを願っております。
　
　
日本財託　資産コンサルティング部　田島　浩作（たじま　こうさく）
　
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
栃木県足利市出身の６２歳。
　
資産コンサルティング部に所属。
３０年以上にわたり、第一線で
不動産コンサルタントとして活躍している。
　
不動産バブル崩壊を目の当たりにした経験から、
不動産を安全かつ加速度をつけて増やしていく独自の投資理論を確立。
多くのお客様から絶大な信頼を得ている。
　
歌と共に登場する美声のセミナー講師としても人気が高い。