ホーム > メールマガジン登録 > バックナンバー > 不動産投資お役立ちコラム > 区分マンション投資の3つの種類!ワンルーム、ファミリー、タワーマンションを3者比較!

メールマガジン・バックナンバー

不動産投資お役立ちコラム

[2017/06/29] 区分マンション投資の3つの種類!ワンルーム、ファミリー、タワーマンションを3者比較!

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.505 ―――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     ~あなたの老後、本当に大丈夫!?~
☆☆☆★   日本財託HP
★☆☆☆☆  http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますURL
をクリックして下さい。

◆―――――――――― 平成29年5月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,560名

管理戸数    17,773戸

全体入居率   99.00%(17,773戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.34%(11,222戸)
※当社販売物件の入居率
 

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能なお部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 区分マンション投資の3つの種類!
   ワンルーム、ファミリー、タワーマンションを3者比較!
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

======================================================================
 
■ 区分マンション投資の3つの種類!
  ワンルーム、ファミリー、タワーマンションを3者比較!
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

先日、セミナー後の個別相談で
お客様からいただいた質問があります。

『投資物件を調べれば調べるほど、
色々な種類があって、
どれが良いのかよくわからないです。
 
御社は中古の区分ワンルームが良いと言いますが、
他の不動産投資と何が違うんですか?』

たしかに、投資物件は、
一棟か区分か、また新築か中古か、
そしてワンルームかファミリーか、
様々な種類があります。
 
その中でも、当社では
東京23区内の駅徒歩10分以内の
中古ワンルームマンションをご紹介しています。
 
同じ立地の投資用区分マンションで
比較対象によく挙がるのは、
タワーマンションやファミリータイプの物件です。
 
そこで、今回のコラムではあらためて、
タワーマンション、ファミリー、そしてワンルームの
それぞれの特徴をご紹介していきます。
 
 
湾岸地域などに立つタワーマンションは、
資産価値が高いとして、富裕層から人気を集めています。
 
価値が下落しにくく、相続税対策に有効との触れ込みで
タワーマンションが注目を集めた時期もありました。
 
いわゆるタワーマンション節税です。
 
タワーマンションは同じ広さの部屋であっても、
上層階ほど取引価格が高くなります。

一方で、相続税の算定基準となる固定資産税評価額は、
床面積で計算されます。
 
そのため、上層階と下層階の物件で、広さが変わらなければ、
固定資産税評価額も変わりません。
 
つまり、この取引価格と固定資産税評価額の差を
活用した方法がタワーマンションによる節税対策です。
 
ただ、このやり方には
最近、税務当局のメスが入りました。
 
今年度の税制改正で、高層階ほど、
固定資産税が高くなるように評価方法が変更されましたのです。
 
それでは、相続対策という観点ではなく、
運用の観点ではタワーマンションの利点はどこにあるのでしょうか。
 
残念ながら、タワーマンションは運用のメリットよりも、
デメリットの方が多くなっているのが現状です。

ひとつは、そもそも物件価格が高い点です。
 
タワーマンションの高層階の部屋の場合、
1億円を超える物件も珍しくありません。
 
これらの部屋を賃貸に出すとしても、
家賃が30万円以上はするので、
こうした高額家賃を払える人は限られています。
 
そのため、一度空室になると
長期化することもあります。
 
実際に当社の管理物件でも、
募集を開始して半年が経っても次の入居者が入らず、
苦戦したことがありました。
 
また、タワーマンションは、
ランニングコストも高額です。
 
設備の交換や修繕でも、
元々グレードが高い設備が使われていることも多く、
費用がかさみます。
 
加えて、エントランスやプール、ゲストルームなど、
共用部分が豪華な物件ほど、
月々の管理費も重くのしかかってくるのです。
 
 
それでは、タワーマンションではなく、
一般的なマンションで、
ファミリータイプの物件ならどうでしょう。
 
価格もタワーマンションに比べれば手ごろで、
購入しやすくなっています。
 
中には、いずれ自分や家族が住めるという考え方で、
ファミリータイプを購入する人もいます。
 
ただ、投資効率という観点では、
自分で住むことと投資物件は、
分けて考える必要があります。

将来、自分で使うかもしれないといっても、 
家族構成やライフスタイルの変化によって、
結局買ったマンションを使うことがなかった
ということも十分に考えられます。

 
また、ファミリーと単身者の賃貸市場では、
需要に大きな差があります。

都内の賃貸市場において、
ファミリータイプの物件が占める割合は、
3割程度です

長期でローンを組めるなら、
借りるより買ったほうが、家賃負担額と比べて
月々の支払いが安くなる場合がほとんどです。
 
不動産ポータルサイトSUUMOによれば、
東京23区の新築マンション購入者の
毎月のローン返済額の平均は12.8万円でした。
 
このような状況ですから、
ローン返済額を大きく上回る家賃を設定してしまうと、
そもそも借りてくれる人がいなくなってしまいます。
 
そのため、物件価格に対して設定できる家賃は、
どうしても低くなります。
 
20平米のワンルームの家賃相場が
7万円の地域であっても、
 
60平米のファミリータイプの物件を、
単純に3倍の21万円で貸せるわけではないのです。
 
そうなると、投資効率を表す利回りは
ワンルームに比べて低い水準になってしまいます。

さらに、ファミリータイプのマンションは、
一度空室になれば長引く傾向があります。
 
入居の時期は1月から3月に集中しますし、
ワンルームと比べて、部屋を決める意思決定権者が
複数いることも要因です。
 
たとえば、夫の職場へのアクセスだけでなく、
共働きの奥様の職場へのアクセスも考慮する必要がありますし、
部屋の間取りやキッチンの使い勝手、さらに子どもの学区、
周辺環境といった要素も絡んできます。
 
 
それでは、ワンルームはどうでしょうか。
 
ワンルームの場合、タワーマンション、ファミリーに比べて、
価格も安く、高い利回りを期待することができます。

価格も手ごろなものであれば1000万円程から購入できるため、
借入のリスクも最小限に抑えられます。
 
入居期間はファミリータイプの物件に
比べれば短くなりますが、
すぐに次の入居者が決まるのがワンルームの魅力です。
 
当社の管理物件であれば、東京23区内のワンルームの
平均空室期間は1ヶ月を切っています。
 
空室期間が短く、家賃が途切れないので、
長期に渡って安定した賃貸運営が可能です。
 
また、ランニングコストも
抑えることができます。
 
ファミリータイプの場合、
部屋が複数あるため、退去後の内装工事費用も高額になります。
 
工事費用が30万円以上することも珍しくありませんが、
ワンルームの場合、入居期間にもよりますが、
およそ1ヶ月程度の家賃で工事費用を賄うことが可能です。
 
また、居室も一部屋しかないため、
工事期間も1週間から10日程度で終わり、
空室期間を短くすることができます。
 

このように投資効率の観点でいえば、
タワーマンション、ファミリータイプ、そしてワンルームを比較した時、
ワンルームが最も優れています。
 
 
もちろん、自分で住むのであれば、
タワーマンションやファミリータイプの物件も、
良い選択肢かもしれません。
 
ただ、投資物件選びの最大のポイントは、
『自分で住む基準で選ばないこと』
 
投資目的と自己利用の目的をしっかりと分けて考え、
将来にわたって安定して収益を得られる物件を
選ぶ必要があります。
 
 
 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
  
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
最近お腹が出てきた原因は姿勢が悪いからだと思い、
1か月ほど前から整体に通い始める。
 
骨盤のゆがみは直ってきたらしいが、
まだお腹はへこむ気配がない。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 
====================================================================

■ 2.≪オーナー様の生の声 合計535話 HP掲載中≫
   マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》       
【 資金の効果的な運用 No.152 】              

『急かされないやり取りに信頼感』

Y・U様(男性) 34歳 埼玉県在住
日本財託を知ったきっかけ:知人の紹介
ご購入日:平成29年2月
ご購入物件:豊島区(西武池袋線「椎名町駅」徒歩5分) 
      平成5年築
       

もともと私は、不動産投資は資産に余裕のある方が
行うものと考えていました。

そして、物件探しから購入後の管理、運営も
個人で何とかする必要があると思い込んでいました。

自分が住む世界とは違う、どこか無関係のものだと思っていたのです。

とはいえ「不労所得」という言葉には漠然とした興味がありました。

ふと本屋で不動産投資に関する書籍が
多数目に留まったのは、昨年のことです。

 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-385.html

=====================================================================

■ 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

≪簡単スピード査定サービス実施中≫

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

創業27年、これまで1万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
正確でスピーディーな査定を実施。最短1週間で現金化します。

≪日本財託の5つのメリット≫

メリット1 スピード査定
 翌営業日までに査定金額をお伝えします。

メリット2 仲介手数料不要
 日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

メリット3 売却後のトラブルも心配なし
 買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

メリット4 手続きは簡単
 マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

メリット5 最短1週間で現金化
 抵当権の設定のない不動産であれば最短1週間で現金化できます。

≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
 
=====================================================================

■ 4. セミナーのご案内 ~ 参加無料 ~  

――――――――――――――――――――――――――――――――

【延べセミナー参加者20,000名の実績!】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
 
【 柏 】7月29日(土)13:00~15:30
【大 阪】7月29日(土)13:00~15:00
【東 京】8月5日(土) 13:00~15:30

セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/


◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆

『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『金利上昇リスクにも負けない安全な借入割合』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』

最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


◆ 特選物件のご紹介 ◆

≪セミナー限定≫
年間平均入居率98%の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月100戸以上の中古ワンルームマンションを
ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした物件情報もセミナー参加者限定で、
ご紹介しております。
 
平均入居率98%を誇る賃貸管理会社が
厳選した物件です。
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!

セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/
 
 
■ 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか?


長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開!
           【賃貸管理セミナー】開催中!

7月22日(土)13:30~15:00

入居率98%の入居者募集のノウハウに加えて、
≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介! 
ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html
 
 
 
■ NHK「クローズアップ現代+」でも話題の新しい相続対策とは?
 
【家族信託 活用セミナー】
『相続対策は東京・中古・ワンルームと家族信託で考えよう!』
    
認知症対策を兼ねるまったく新しい相続対策「家族信託」と
相続対策と収入対策に効果を発揮する
東京の中古ワンルームマンション投資について、事例を中心にご紹介。
 
【東京】7月15日(土)13:00~15:20
 
https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/seminar/
 

=====================================================================

■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
今年の5月、実に1年ぶりとなる
サッカーの試合に出場しました。

私は社会人クラブチームに所属し、
ディフェンダーのレギュラーを務めています。

しかしちょうど1年前の5月、
試合中にアキレス腱を
切ってしまったのです。

ケガをした瞬間、糸の切れた操り人形のように、
グラウンドに崩れ落ちました。

その日から治療とリハビリの日々が
始まりました。

1週間の入院をして、
退院後は自宅で療養しつつ、リハビリを行います。

松葉杖を使った歩行訓練では、
まず自宅から最寄り駅まで向かいます。

普段は10分程度で歩いていた距離も、
倍の20分以上もかかってしまいます。

仕事に復帰するにも、
まずは、歩けなければ話になりません。
 
まして、サッカーなんて夢のまた夢。

ようやく到着した駅前で汗をぬぐいながら、
完治まで長い時間がかかることを実感し、
途方に暮れてしまいました。


しかし、くよくよもしていられません。

できることは何でもしようと思い、
理学療法士の妹の力を借りることにしました。

妹からは衰えた足の筋肉を
鍛えるためのメニューを作ってもらい、
病院のリハビリに加えて実践。
 
おかげで1カ月後の6月末には
何とか仕事に復帰することができました。

迷惑かけた分を早く挽回しようと意気込んだものの、
完治していない足を引きずる身です。

お客様への訪問も、減らさざるを得ませんでした。

これだけ迷惑をかけてしまうのならば、
これを機にサッカーを辞めようかとも
思っていたほどです。

しかし、職場の同僚からは、
「またサッカーできるといいね!」
といった励ましの声や、

チームメイトからも、
「早く治して、またやろうぜ!」
と温かい言葉をもらい、勇気づけられました。

まずは足をしっかり治し、
仕事を100%の状態で
臨めるようにすること。

そしてゆくゆくは大好きなサッカーも
復帰できるよう取り組むことを
決意しました。


松葉杖を使っていたので、
満員電車を避け、早朝出社に切り替えました。
 
空いた時間は業務にプラスとなる
勉強に充てました。

外回りができないうちは、
資料の整理や課員のサポートに徹します。

オーナー様のお一人お一人に、
電話で最近のお悩み事などを伺い、
コミュニケーションを取ることができました。

そこから新しくご紹介いただいた案件について、
同僚に引継ぎを行い、対応してもらいます。

自分の業務を代理していただいた分を、
少しでも返すために日々奔走しました。


8月には通常通りの業務に戻り、
昨年末にはリハビリを終えることができました。

年明けからは少しずつ
ボールを使っての運動も
始められるまでに回復。 

先月末には奇しくも同じ会場、
同じ時間帯で復帰戦に臨み、ゴールも決めて、
見事勝利で飾ることができました。


多くの方に支えていただいたおかげで、
仕事にも、大好きなサッカーにも
復帰することが出来ました。

今では痛みもなく、ストレッチも習慣にしているせいか、
むしろケガをする前よりも動きやすく、
まったく支障がありません。

今回のケガを通して、仕事も個人ではなく、
チームでまわっていることを改めて実感しました。

動けない自分の代わりに、
同僚にお客様の訪問などを行っていただき、
私は電話や手紙、資料作成などでサポートをする。

今回は助けていただいた立場ですが、
自分の周りで何かあれば全力でサポートしていきたいと思います。

長い時間ご迷惑かけてしまった分、
ひとつずつ恩返しをしていきたいと思います。


日本財託 PM事業部 管理受託課 伊藤 駿(いとうしゅん)
 
 
◆ スタッフプロフィール ◆

東京都練馬区出身の27歳。

オーナー様が抱える空室や滞納など
賃貸管理のお悩みについての窓口として相談を承っております。

学生時代から続けていたサッカーを続け、
社会人チームに入り、休日は汗を流しています。
先月結婚し、より一層仕事とプライベートを充実を
していきたいと思います。 

----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【URL】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
【発 行】株式会社 日本財託
     TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
     TEL:03‐3347‐2414 FAX:03‐3347‐2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

======================================================================

登録・サンプルバックナンバー

実際のオーナー様の投資事例をご紹介しています
  • どんな人が購入しているの?
  • どんな物件を購入している人が多いの?
  • 返済・収支プランは?
マンション投資のメリット・リスクについて、詳しくご説明いたします。

“まだ具体的には決めていない”という方もお気軽にお越しください!

  • 無料相談会 お申し込み(土日・平日夜も開催中)
  • 非公開物件のご紹介“日本財託だけ”限定物件

強引な勧誘は一切行なっておりません。お客様との3つの約束

  • セミナー参加をご希望の方
  • 小冊子プレゼント(無料)
お電話でのお問い合わせ
どんな疑問でも、お気軽に問い合わせください。
関東以外にお住まいの方のお問い合わせも承っております。

0120-411-040 営業時間/平日9:00〜18:00

無料相談会 お申し込み(土日・平日夜も開催中)

お問い合わせ窓口 0120-411-040 営業時間/平日9:00〜18:00

書籍のご紹介

低金利時代のいまだからこそ知りたい不動産投資の成功法則

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人

社員の表情が見える 管理スタッフ紹介

このページの先頭へ戻る