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不動産投資お役立ちコラム

[2017/11/30] 2年でディズニーランド3個分のオフィスが誕生!止まらない東京の再開発事情

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.526―――――――――
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管理戸数    18,516戸

全体入居率   98.88%(18,516戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.51%(11,725戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 2年でディズニーランド3個分のオフィスが誕生!止まらない東京の再開発事情
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 2年でディズニーランド3個分のオフィスが誕生!止まらない東京の再開発事情
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
11月1日、日本橋の首都高地下化の検討会が始動しました。

これまで継続して検討されていたものの、
なぜ、今になって『始動』したのでしょうか。

それは、東京で活発に行われている再開発が
大きく関係しています。

日本橋地区の地下には、地下鉄4路線の他に、
電力や下水道などの様々なライフラインの配管が
網の目のように埋設されています。

加えて地上では、これから多くの再開発が予定されており、
再開発が進行すると、首都高の地下化のような
再び地面を掘り返すような大きな工事は不可能に近くなります。

そのため、再開発にあわせて、
首都高の地下化も進行することになったのです。


止まっていた首都高の議論が進むほど、
大きな力を持った東京都の再開発は、
多くの人を集める影響力を持っています。

もちろん、ただ人口が増えるだけでは、
渋滞や混雑などが今よりも増え、
住みにくい環境に変貌する可能性もあるでしょう。

人口増を賃貸需要に繋げ、
東京をさらに成長させていくために、
東京都はどのような手を考えているのでしょうか。

今回のコラムでは、再開発から考える人口の増加と
東京の住みやすさについて
最新の事例と交えてご紹介します。 

再開発が活発な東京ですが、
他の地域と比較し、
具体的にどれほど再開発が進むのでしょうか。

賃貸オフィスの仲介大手「三幸エステート」が公開した
1フロアの面積が200坪以上の
大規模ビルの新規供給数データでは、

東京23区は2019年までの2年間で、
473,100坪のオフィスが増床する予定です。

これは、東京ディズニーランドのおよそ3個分の広さです。

対して、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡を見てみると、

札幌と名古屋は、それぞれ8,500坪、
大阪は10,900坪、
福岡は3,900坪のオフィスが増床予定。

仙台に至っては、200坪以上のオフィスが
今後2年間新規供給する予定はありません。

この5都市の増加する面積を足しても、
東京23区の1割にも満たない31,800坪。


この数字だけ見ても、
東京の再開発がいかに勢いを持っているかが分かります。


とはいえ、いくらオフィスが増えたとしても、
肝心の企業が入らなければ意味がありません。

2016年の年間の賃貸オフィスの空室率は、
東京23区では2.6%と
およそ97%のオフィスで企業が入居しています。

また最新のデータでは、
10月末時点で1.7%まで減少していることから
東京23区のオフィスビルは、高い推移で稼働を続けています。


ただし、オフィスの再開発が進み、人が増加すれば、
そこに住む人にとっての暮らしやすさが
損なわれるリスクもあります。
 
都心の再開発とは切っても切り離せない
「移動」に関してはどのような対策がなされているのか、
そちらの事例も見ていきましょう。


新しいビジネスの拠点として
生まれ変わろうとしている虎ノ門地区では、
2020年に日比谷線の新駅が誕生する予定です。

日比谷線の新駅だけでなく、
将来的に新虎通りの環状2号線が豊洲まで延伸され、
バス専用道路やレーンなどの設置も予定されています。

この道路は、東京オリンピックの選手村が設置される
晴海とも結ばれ、渋滞を心配することなく
都心を移動することが可能です。

オリンピック後に、
選手村が民間住宅に転用されることを考えれば、
都心と湾岸エリアを繋ぐ道路は
生活に欠かせないものとなるはずです。

 
さらに、今年2月末に開通した茨城県内の圏央道
(境古河IC~つくば中央IC間)の影響により、
首都高の都心通過利用が減少したとの整備効果が発表されました。

同区間の1日の通行量は、
1日平均およそ17,000台。

すでに開通していた圏央道の交通量も
大幅に増加したことにより、
首都高を経由した中央自動車道と常磐自動車道の割合は、
7割から3割に減少しました。

つまり、首都高の混雑緩和にもつながり、
東京に住む人にとって、
車での移動は以前よりもスムーズになったと言えるでしょう。

この結果もプラスに働いたことで、
森記念財団の都市戦略研究所から
毎年発表されている世界都市総合ランキングでは、
2年続けて3位にランクインしました。


総務省の人口移動報告によれば、
他の道府県から東京への転入超過数は、
昨年だけでおよそ7万人。
 
今後、再開発が行われることで、
就業人口の増加も見込まれており、
さらなる人口流入が予想されます。

2020年には、品川には新駅が誕生し、
27年にはリニア中央新幹線も開通予定です。

リニア開通時には、
渋谷の大規模再開発も
完成予定となっています。

オリンピックを終えても
東京の魅力は益々高まっていくのです。


再開発とともに交通インフラをはじめとした
住環境も大幅に整備されていきます。

「渋滞・混雑」が代名詞となっていた都心交通も、
これからは、快適でストレスなく移動できることに
より拍車がかかっていくことでしょう。

再開発と都市インフラが整備されることで、
企業が集まり、就業人口も増加。
 
人が集まるところには、
必然的に住まいの需要も生まれます。
 
不動産投資において、
長期に渡って安定的に収益を上げていくのであれば、
再開発が常に行われ、都市の魅力が高まり続ける
東京を選ぶことが欠かせません。
 

日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋 直樹(むらしまなおき)

 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
静岡県御殿場市出身の30歳。 

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやHP・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

先日、東福寺の紅葉を見るために、京都へ日帰り一人旅をしました。
「渋い」「反応に困る」という周囲の方々からの反応にもめげず、
春は桜を見に、東北へ行く計画をしています。

 
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■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
今年も残すところ
あと1ヵ月。

年末にはおよそ1年ぶりに
三重の実家へ帰省します。

なかでも、今は離れて暮らす
大好きな年子の妹に会えることを
心待ちにしています。


幼いころの私たちは、
担任の先生が間違えるくらいに
顔も身長も似通っていました。

中学も高校も、
同じ学校の同じ部活。

友達はおろか家族のだれよりも
一緒にいる時間が長く、
2人でいることが当たり前になっていました。

小さいころから塾に通う妹は勉強もでき、
数学が苦手な私のために、根気強く
横について教えてくれることもありました。

そのおかげか、
少しずつ苦手な数学も克服していき、
徐々に勉強が楽しくなってきたのです。


大学受験の時期には、
いくつか進学先の候補があったものの
悩み続けていました。

実家から通える範囲の大学か、
それとも地元を離れた国立の学校か。

センター試験を終え、
自己採点の結果をもとに期限ギリギリまで悩み、
愛媛県の大学を受験することに決めました。

受験当日は母と妹と3人で
現地に向かいました。

 「愛媛っていいところだね!」
 
その場を楽しんでいる妹の様子に、
合格したら喜んでくれそうだと、
その時は疑いなく思っていたのです。

卒業式の数日後に届いた合格通知を眺め、

 「愛媛の大学受かったよ!」

嬉々として家族に報告します。
ところが、

 「ふーん」

妹の反応は冷めたものでした。

思いもよらないリアクションに
戸惑いを隠せませんでした。


それ以来、少しよそよそしくなってしまった妹。

しかし、入学式まで半月ほどしかなく、
入学の手続きや引っ越しの準備で
話を聞く時間もありません。

気が付けば、引っ越し当日。

結局、仲直りできずじまいだったことを悔やみつつ、 
居間でテレビを見ている妹の背中に向かって、

 「じゃあね、バイバイ」

と伝えます。

寂しさをこらえ、玄関を出ると
 
 「待って!」

閉じかける扉を勢いよく開け、
着の身着のまま妹が飛び出してきました。

振り返ると、彼女の顔は、
大粒の涙でグシャグシャになっていたのです。

 「休みになったら、ちゃんと帰ってきてね。
  体に気を付けてね」

プライドが高く、
滅多なことでは泣かない妹の姿に
目を丸くしていると、

 「これ読んでね」

と、手紙を渡してくれました。

 「ありがとう!
  行ってくるね!」

その場は姉らしく、
涙をこらえて笑顔で応えました。

愛媛へと向かう電車の中、
大事に手紙を開きます。

 『なんでも努力する紗代なら、
  愛媛でも頑張れると思う。

  辛くなったらいつでも帰ってきてな。

  私は紗代の味方だから応援しとるよ。』

手紙には、そう書かれていました。

本当は行ってほしくない。
でも、応援もしたい。

なかなか素直になれない妹の言葉に、
今すぐ引き返したい衝動に駆られます。

周りの目も気にせず、
電車の中で泣きとおしてしまいました。


愛媛では当初辛いこともありましたが、
彼女の手紙と周囲の友人たちに支えられ、
充実した日々を過ごすことができました。

彼女も短大に進学し、
専攻した建築関連の知識を活かして、
私より1年早く建築事務所に就職しました。

私が就活前に一度実家へ帰ると、
妹の部屋には内装のデザイン集や
住宅の模型で溢れていたのです。

 「この部屋はどんな造りをしているの?」

そう尋ねると、「これはね」と
目を輝かせながら説明してくれます。

大好きな妹を夢中にさせる
人の住まいを考える職業は、
どれだけすごいのだろうか。

このことをきっかけに
私も住環境や不動産に興味を持ち、
日本財託と出会いました。

幼いころから誰よりも同じ時間を過ごし、
部活や勉強で切磋琢磨してきた妹は、
やりがいのある職場にも導いてくれたのです。

彼女にも何かお返ししないと。

何をあげたら一番喜んでくれるだろうか。

考えるだけで胸が躍ります。

彼女からもらった手紙にも負けない、
心を込めたプレゼントを用意して、
慣れ親しんだ実家に帰りたいと思います。
 

日本財託 事業部 仕入開発課 瀧川 紗代(たきがわさよ)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
三重県津市出身の新卒社員。

事業部仕入開発課に所属し、協力会社様を訪問させていただき、
ワンルームマンションの買取業務を行っています。

先日、大阪のユニバーサルスタジオジャパンへ行ったのですが、
雨女の私のせいか、快晴予報をくつがえし雨を降らしてしまいました。


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