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不動産投資お役立ちコラム

[2018/05/17] 不動産投資を行う前に知っておくべき投資用ローンの融資条件とは!?

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.547 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年4月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,940名

管理戸数    19,117戸

全体入居率   99.23%(19,117戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.60%(12,171戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 不動産投資を行う前に知っておくべき投資用ローンの融資条件とは!?
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
  

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■ 不動産投資を行う前に知っておくべき投資用ローンの融資条件とは!?
 
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新聞紙面をにぎわせている
女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題。

当初、運営会社の経営姿勢に焦点があてられていましたが、
いま融資を行っていた金融機関についても
大きな問題として取り上げられています。

この問題を受け、
今後1棟アパート融資に対する基準が
より厳しくなることも予想されています。

ただ、このアパート融資の規制強化の流れは
以前から始まっていました。

相続税の節税を目的としてアパートが乱立し、
それに伴いアパート融資も急増。

昨年1月には、注意喚起を目的に
金融庁が105行を対象に
融資状況の調査を行いました。

その結果、17年の新規融資は前年から5.2%減少。
前年を下回ったのは、11年以来6年ぶりとなりました。

では、1棟アパート向けの融資が厳しい状況下において、
現在の「ワンルーム」の投資用ローンは
どのような状況なのでしょうか。

そこで、今回のコラムでは、
投資用ワンルームローンの審査基準と最新事情について
ご紹介します。


金融機関から投資用ローンの融資を受けるには
マイホームのローンと同じように審査条件を
クリアする必要があります。

審査基準のおもなポイントは次の6つです。

1.年収:年収400万円以上
2.勤続年数:2年以上、もしくは源泉徴収票を2期分提出可能なこと
3.勤務先:上場企業または上場に準じる規模の会社であること
4.残債:マイホームローンや現在の投資用ローン残高、マイカーローンなど
5.返済比率:年収の4割程度
6.年齢:完済時の年齢が79歳まで


これらの条件をすべてクリアしていなければ、
融資を受けられないわけではなく、各行において総合的に判断されます。


また、現在は投資用ワンルームのローンを取り扱う
金融機関が増加し、競争が激化していることから、

1棟アパート向けの融資とは異なり、
融資は受けやすい傾向が続いています。

購入する収益物件が東京都内、
それも都心10区や山手線ターミナル駅から近い物件などの
指定を行う金融機関もあり、
東京の物件であればよりローンを組みやすくなっています。


また最近では、借り入れ条件が緩和されるケースも出てきました。


ある金融機関は、これまでローン完済時の年齢を
79歳までと定めていましたが、
この完済時年齢を84歳まで引き上げました。

さらに、最長借入期間も35年から45年まで10年も伸びたのです。

仮に最大の45年で融資を組むことができれば、
毎月のローン返済負担額を抑えることができるので、
余裕を持った資金計画を立てることが可能です。

ただし、借入期間は伸びていますので、
この余裕資金を活用して、
計画的に繰り上げ返済をあわせて行うことが大切です。

また別の金融機関の投資用ローンでは、
「初期ガンでもガンと診断されたら残債がなくなる」といった
ガン保障がついた商品もあります。
※転移の可能性の低い「上皮内ガン」「皮膚がん」を除く


このように金融機関によって借入条件や保障内容が異なるので、
購入時には自身に合った金融機関を見つけることが必要となります。


ただ、ここで注意したいのは、
不動産会社によって取り扱いできる金融機関数が異なったり、
同じ金融機関でも金利条件に差が出ることもあります。

例えば、
提携金融機関が2社の不動産会社と
5社の不動産会社があった場合、

選択肢の多い後者の不動産会社に相談したほうが、
条件にあった金融機関を見つけやすく、
不動産投資をはじめられる可能性も高まります。

また、金利も優遇されているのであれば、
不動産経営にも有利に働きます。

そのため、資産形成のパートナーとして不動産会社を選ぶ際、
利用可能な金融機関についても
注目することが大切です。


現在の投資用ローンの金利は
およそ1.65%~2.30%。

都内の中古ワンルームマンションの
手取り利回りが4%~5%ですから、
2%程度の差があります。

長期のローンを組めば家賃収入で
毎月のローンを返済することが可能です。

もちろん、ローンを組んだとしても、
お伝えしたように繰り上げ返済は欠かせません。

早期にローンを完済できれば、
その家賃収入を次のローン返済に充てることができ、
効率よく資産を拡大していくことが可能です。


金融機関の融資状況は、金融機関ごとに異なりますし、
条件も変わってきます。

当社ではお客様にあった投資用ローンを
ご紹介することができるので、
ぜひお気軽にご相談ください。


日本財託 マーケティング部
セールスプロモーション課 村嶋 直樹(むらしまなおき)

  
◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の31歳。 

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやHP・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

『期間無料』という言葉につられ、なんとなく契約していたApple Music。
最近解約を考えていたものの、Mr.Childrenの全曲配信が始まり思いとどまりました。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計577話 HP掲載中≫   
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫  

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 資金の効果的な運用 No.174 】  

『子どもに引き継がせたい投資スタイル』 

I・S様(男性) 47歳 千葉県在住
日本財託を知ったきっかけ:マネーフォワード「お金のEXPO」
ご購入日:平成30年2月
ご購入物件:新宿区(都営大江戸線「落合南長崎」駅徒歩8分)
      平成15年築 他1戸

以前より資産形成として株式投資などを行っていました。
 
しかし、将来のことを考えると、価格の変動が大きく、
また元本を取り崩していかないといけない資産よりも、
安定的に収入の得られる不動産に興味を持つようになりました。
 
本を読んだり、セミナーに行ったり、
個別に説明を聞いたりして不動産投資の情報を集めましたが、
新築物件を勧める会社が多かったのです。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/index.html
 

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■ 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

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■ 5. 編集後記 

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「あなたの名前は明子ね」

今から25年前、結婚を機に来日した際、
外国人登録の手続きをするため役場を訪れました。

お義母さんが手続きの手伝いをしてくれ、
その時にこの名前を伝えられました。

海外から仕事や留学などを目的に日本に滞在する際、
『通称名』を登録することができます。

日本で生活するうえで、
氏名と同様の効力を発揮します。

なにより日本人と同様の名前を持つことで、
日本での生活がしやすくなるという利点があります。

今後のことを考え、
お義母さんは私に『徳永明子』という
名前をつけてくれました。


結婚を機に、
日本に住むことになった私ですが、
当初はとまどいの連続でした。

今ほど日本語にも慣れておらず、
買い物やちょっとしたお出かけの際もひと苦労。

さらにほどなくして子供が生まれ、
一緒に公園に出かけましたが
なかなかママ友の輪に入っていけません。

いわゆる"公園デビュー"を
することができなかったのです。

子供が体調を崩しても、症状を伝えたり
どの病院に連れていけばいいのかもわかりません。

日本語が話せる頼りの主人は仕事が忙しく、
日中は相談することも叶いませんでした。

当時は携帯電話もなく、
ひとたび外に出てしまえば
助けを呼ぶこともできません。

そのため、用の無い日は、
なるべく外へ出かけないことが
増えていきました。

それでも訪れる病院や役場で
『徳永さん』と呼ばれ、会話を繰り返すうちに
少しずつ日本語を覚えていくことができたのです。

主人の力も借り、
日本の文化や日常生活のルールにも
慣れていくことができました。


「徳永さん、新たに自分の好きな名前に
 変えても大丈夫ですよ」

日本に来てから5年。

帰化し日本国籍を取得するための面談時、
面接官から告げられました。

(ほかの名前に変えたらってどういうこと?)

あまりに突然の提案に
しばし思考が止まってしまいました。

私にとってこの5年間、
苦楽を共にしてきた大切な名前です。

今までの生活や病院などで呼ばれていた
『明子』は誰だったのでしょうか。

私の中に、名前を変えるという選択肢が
あるはずもありません。

「明子のままでお願いします」

面接官に伝え、
これまでと同じく『徳永明子』として
生活していくことを決めました。


「昔、松本明子というアイドルがいて
 可愛かったからつけたんだよ」

今から2年ほど前、
何気なくお義母さんに名前の由来を聞くと
そのように答えてくれました。

今でも時々テレビで拝見し、
明るいキャラクターで
笑顔を振りまいている方ですが、

その明るさや『明子』という名前が
今の私にとても合っているように感じます。

おかげさまで、半期に1回、社員間での投票で決まる
『笑顔賞』を2期連続で頂くこともできました。

25年前、
お義母さんにつけてもらった
この名前が大好きです。

今でも月に1度会っているお義母さんに
感謝の気持ちでいっぱいです。

今は外国籍の入居者様のサポートを行っていますが、
私と同様日本の言葉や文化に戸惑いを持つ方も
大勢いらっしゃいます。

来日当時、毎日不安な中、『明子』という名前が
助けとなってくれたことと同じように、
困っている入居者様に寄り添っていきたいと思います。


日本財託管理サービス 賃貸営業部
国際事業課 徳永 明子(とくながあきこ)

  
◆ スタッフプロフィール ◆

中国ハルビン市出身。

国際事業課に所属し、各部署と連携を取りしつつ、
外国籍入居者やオーナー様からの問い合わせ窓口になり、
入居者が抱える言語問題を解消するだけでなく、
入居者のトラブル解決、住み替え、解約の相談なお生活サポートもしております。

昔から中島みゆきの『時代』が好きで
必ずと言っていいほどカラオケで歌ってきました。
最近はしみじみと歌詞に共感でき、より大事な曲となりました。


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

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