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不動産投資お役立ちコラム

[2018/07/26] 数字だけでなく算出方法までを確認!不動産投資の成否を左右する『入居率』を見極める

【日本財託:数字だけでなく算出方法までを確認!不動産投資の成否を左右する『入居率』を見極める】日本財託の不動産投資情報マガジン
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◆――――――――― 平成30年6月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,478名

 管理戸数    20,119戸

 全体入居率   99.29%(20,119戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.59%(12,333戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 数字だけでなく算出方法までを確認!不動産投資の成否を左右する『入居率』を見極める
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記


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 ■ 数字だけでなく算出方法までを確認!不動産投資の成否を左右する『入居率』を見極める
 
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今週発売の週刊エコノミストで、
不動産投資が特集されていました。

テーマは、
『ダマされない不動産投資』。

特集では、
タワーマンションの人気への陰りや
話題になったアパートの手抜き工事など、
不動産にまつわるネガティブな事実に誌面を割いています。


なかでも注目したいのが、
不動産会社が示す『入居率』への疑念です。

紙面では「入居率99%」は
典型的なセールストークのひとつで、
"作った数字"として注意喚起をしています。

「入居率99%」という数字を安易に信じた結果、
思い描いていた収支計画が数年で崩れていくという
ケースも見受けられるといいます。

そこで今回のコラムでは、
入居率の考え方や各不動産会社での表記の実態、
さらに、リスクを抑えて運用する不動産投資の方法をご紹介します。


そもそも入居率は、
不動産会社が管理する物件のうち、
入居中の物件の割合を示しています。

入居率の高さを左右する要因は、
立地と賃貸管理会社です。

大都市圏のなかでも東京23区内の物件と
地方都市の物件を比較すれば、
当然、23区内のほうが入居率は高くなります。

さらに、同じエリアのなかでも、
物件を管理する賃貸管理会社の入居者募集力によっても、
入居率は異なります。

つまり、入居率は賃貸管理会社を選ぶ基準としても、
非常に重要な指標になります。


入居率が記事にあるように信用できない数字であれば、
当初見込んでいた家賃収入が入らず
資金計画を修正しなければなりません。

そればかりか、ローンの返済にも窮することになりかねません。

そのため、不動産投資を行う際には、
「入居率」を正しく把握しておくことが欠かせません。

記事内で入居率99%のカラクリは、
『築年数が経過したり、賃料値下げ交渉に応じない家主とは
 管理契約を解除するなどして、
 数字を作っていることが多い』とされていました。

では、どのように入居率の真偽を
見分ければよいのでしょうか。

確認すべきは『入居率の算出方法』です。

たとえば、ある不動産会社は空室の定義を
『1ヶ月間空室が続いた部屋』とされており、
1ヶ月未満の物件については『空室』とカウントされません。

また入居率99%としていても、
実は年間で最も良かった時期の入居率を使用する
ケースもあります。

これでは1年を通じた、
実際の入居率を極めることは難しくなります。


それでは、
正しい入居率とはどのようなものでしょうか。

そのひとつとして、
「即入居可能な物件を含めた入居率」があげられます。

当社では、
「入居者が退去して、内装工事が終わり、
 入居者が住める状態になった部屋」としています。

そして、当社がご紹介したワンルームマンションの入居率と
他社で購入したり、ご自身で建てられたアパートを含めた全管理物件に
分けて入居率を表示しています。

そのうえで年間平均98%以上の入居率を維持しています。


ただ気になるのは、管理会社の入居率はもちろんですが、
実際に所有している自分自身の物件の入居率です。

空室期間中は家賃収入が入ってこないため、
オーナーにとっては空室期間の長期化は大変な問題です。

そこで、当社が長期にわたって管理している物件の
入居率の事例をご紹介いたします。

1999年2月から管理をお預かりしている
大田区蒲田のワンルームマンションでは、
これまで5回の入退去を繰り返してきました。

所有期間は7089日なりますが、
空室期間は62日に留まり、
入居率は99.1%を達成しています。

≪入退去の変遷≫
1999年2月21日~2000年7月31日
空室期間:6日
2000年8月7日~2012年2月29日
空室期間:22日
2012年3月24日~2012年8月23日
空室期間:8日
2012年9月1日~2013年5月26日
空室期間:12日
2013年6月8日~2015年5月31日
空室期間:14日
2015年6月15日~入居中


また1998年から管理をお預かりしている
台東区新御徒町のワンルームマンションは、
これまでに4回の入退去があり、
所有期間は7238日。

空室期間は179日で
入居率は97.5%となっています。

上記2物件の事例の通り、
都内好立地のワンルームマンションを選ぶことで、
空室期間は短く、長期にわたって安定して収益を上げることが可能です。

もちろん、閑散期に退去が発生してしまうと、
繁忙期に比べて入居者募集に苦戦することもありますが、
一方で、長期入居者に恵まれれば、
安定経営が可能です。

いずれにしても、賃貸需要の高い東京23区内の
ワンルームマンションであれば、
長期にわたって安定収入を得ることができます。

そのうえで、
入居率の算出方法まで確認して、
管理会社を選ぶことができればより安心です。

入居率は不動産投資の成否を左右する重要な指標です。
管理会社を選ぶ際には、どのように入居率を算出しているか
しっかりと確認しておきましょう。


日本財託 マーケティング部 セールスプロモーション課
村嶋 直樹(むらしまなおき)

 
◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の31歳。

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやHP・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

アマゾンプライムデーに勢いでエコードットを購入してみましたが、
スマートスピーカーとしてはまったく使いこなせておらず、
宝の持ち腐れになってしまっています。


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 『10戸のオーナーになり海外移住の夢を叶えたい』

 T・G様(男性) 44歳 埼玉県在住
 日本財託を知ったきっかけ:書籍「東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい」
 ご購入日:平成29年12月
 ご購入物件:新宿区(西武新宿線「中井」駅徒歩1分)
       平成24年築 他3戸

 昔から海外での自由な生活を夢見ていました。
 
 大学4年の時に1年間休学し、
 ワーキングホリデーでニュージーランド、
 そしてオーストラリアを周遊したことがあります。
 
 海外生活は充実していましたが、資金が尽きたのと、
 働き口が見つからず、泣く泣く帰国しました。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-435.html
 

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 ■ 5. 編集後記 

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「それでは全身麻酔に切り替えます」

麻酔科の先生が麻酔用のマスクを口に当てます。

出産予定時間からすでに1時間が経過。

子供の安全を考えると、
他の手段を検討している時間はありません。

無事に産まれてきてほしい。

その一念だけを胸に抱きながら、
意識が遠のいていくのを感じました。


およそ2年前、授かった子供は
逆子のまま成長していきました。

自然分娩を希望していましたが、
産まれてくる子供のことを考えると、
帝王切開での出産を選ばざるを得なかったのです。

「頑張ってね!大丈夫だよ!」

手術当日は、夫も病院まで駆けつけ
声をかけてくれます。

説明では、朝9時に手術室へ入り、
9時15分には生まれてくる予定でした。

麻酔を打たれると足のあたりに温かみを感じ、
ほどなくして感覚がなくなるとのことでした。

手術台に横になると
説明の通りに腰のあたりに麻酔が打たれました。

「足の感覚があります」

「では、もう1回打ちましょう」

1回では効かなかったため、
主治医は戸惑いながらも
もう一度注射針を刺しました。

「まだ、感覚あります」

さらにもう一度打つも、
電気のようなものが一瞬下半身を駆け抜けるのですが、
足の感覚は残っているのです。

少しだけざわつく手術室。

その後、産婦人科のトップの人に担当が代わり、
身をまかせました。

しかし、1本、2本、3本と打ち続けますが、
まったく麻酔が効いてきません。

(なんでや...どうなるんや...
 逆子のまま自然分娩で陣痛を待つことになるんかな...)

「あかんなあ。
 麻酔科の先生呼んできて」

そう声がかけられると
いよいよ手術室もバタバタと慌ただしくなります。

(まあ麻酔科の先生なら大丈夫やろ)

プスッ。

「まだ足に感覚残ってます!!」

時間はすでに1時間を経過。

全部で15回ほど打った麻酔が効かない焦りもあり、
ざわつく手術室に向かって、
ついに大きな声を上げてしまいました。

この状況を踏まえ
先生方が話し合い私に尋ねます。

「全身麻酔に切り替えようと思います」

産まれてすぐの子供を胸に抱っこする
カンガルーケアを希望していました。

しかし、全身麻酔をしてしまうと
出産後すぐにわが子を見ることは叶いません。

それでも、
「一番安全な方法でやってください!」

まったく効いてこない麻酔に疲れ、
何よりお腹の赤ちゃんのことを考えると
居ても立ってもいられませんでした。

全身麻酔がかけられ、
3秒数える間に意識は遠のいていったのです。


声をかけられ目を覚ますと、
まだ手術室でしたがお腹はへっこんでいました。

ただすぐには子供が大丈夫かどうかは
怖くて聞けません。

「元気だったよ!可愛かった!」

しかし、病室に入ってきた夫が教えてくれたことで、
ようやく安堵することができました。

その後、助産師さんが娘を連れてきてくれて、
抱かせてくれたのです。

小さくて、可愛くて、
本当に無事に産まれてきてくれて良かった。

そのことだけで胸がいっぱいでした。

出産ストーリーは十人十色あるものだと
つくづく感じました。

1歳9ヶ月になった娘は、
毎日元気に保育園へと通っています。

復帰した職場では先輩ママが多く、相談に乗ってもらいながら
これからも、育児に仕事に、精一杯頑張っていきたいと思います。


日本財託管理サービス 契約部 平 秋妃星(たいらあきほ)

  
◆ スタッフプロフィール ◆

和歌山県田辺市出身。

2018年5月に育休から復帰し、
現在は契約部で契約者に管理会社変更書類を発送したり、
電話でご連絡したりと、貸主変更業務を行っています。

週末に子供とどこに遊びにいこうかと考えることと、
通勤の電車の中で夕飯の献立を考えることが最近の楽しみです。


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