今週発売の週刊エコノミストで、

不動産投資が特集されていました。

テーマは、
『ダマされない不動産投資』。

特集では、
タワーマンションの人気への陰りや
話題になったアパートの手抜き工事など、
不動産にまつわるネガティブな事実に誌面を割いています。

なかでも注目したいのが、
不動産会社が示す『入居率』への疑念です。

紙面では「入居率９９％」は
典型的なセールストークのひとつで、
"作った数字"として注意喚起をしています。

「入居率９９％」という数字を安易に信じた結果、
思い描いていた収支計画が数年で崩れていくという
ケースも見受けられるといいます。

そこで今回のコラムでは、
入居率の考え方や各不動産会社での表記の実態、
さらに、リスクを抑えて運用する不動産投資の方法をご紹介します。

そもそも入居率は、
不動産会社が管理する物件のうち、
入居中の物件の割合を示しています。

入居率の高さを左右する要因は、
立地と賃貸管理会社です。

大都市圏のなかでも東京２３区内の物件と
地方都市の物件を比較すれば、
当然、２３区内のほうが入居率は高くなります。

さらに、同じエリアのなかでも、
物件を管理する賃貸管理会社の入居者募集力によっても、
入居率は異なります。

つまり、入居率は賃貸管理会社を選ぶ基準としても、
非常に重要な指標になります。

入居率が記事にあるように信用できない数字であれば、
当初見込んでいた家賃収入が入らず
資金計画を修正しなければなりません。

そればかりか、ローンの返済にも窮することになりかねません。

そのため、不動産投資を行う際には、
「入居率」を正しく把握しておくことが欠かせません。

記事内で入居率９９％のカラクリは、
『築年数が経過したり、賃料値下げ交渉に応じない家主とは
　管理契約を解除するなどして、
　数字を作っていることが多い』とされていました。

では、どのように入居率の真偽を
見分ければよいのでしょうか。

確認すべきは『入居率の算出方法』です。

たとえば、ある不動産会社は空室の定義を
『１ヶ月間空室が続いた部屋』とされており、
1ヶ月未満の物件については『空室』とカウントされません。

また入居率９９％としていても、
実は年間で最も良かった時期の入居率を使用する
ケースもあります。

これでは１年を通じた、
実際の入居率を極めることは難しくなります。

それでは、
正しい入居率とはどのようなものでしょうか。

そのひとつとして、
「即入居可能な物件を含めた入居率」があげられます。

当社では、
「入居者が退去して、内装工事が終わり、
　入居者が住める状態になった部屋」としています。

そして、当社がご紹介したワンルームマンションの入居率と
他社で購入したり、ご自身で建てられたアパートを含めた全管理物件に
分けて入居率を表示しています。

そのうえで年間平均９８％以上の入居率を維持しています。

ただ気になるのは、管理会社の入居率はもちろんですが、
実際に所有している自分自身の物件の入居率です。

空室期間中は家賃収入が入ってこないため、
オーナーにとっては空室期間の長期化は大変な問題です。

そこで、当社が長期にわたって管理している物件の
入居率の事例をご紹介いたします。

１９９９年２月から管理をお預かりしている
大田区蒲田のワンルームマンションでは、
これまで５回の入退去を繰り返してきました。

所有期間は７０８９日なりますが、
空室期間は６２日に留まり、
入居率は９９．１％を達成しています。

≪入退去の変遷≫
１９９９年２月２１日～２０００年７月３１日
空室期間：６日
２０００年８月７日～２０１２年２月２９日
空室期間：２２日
２０１２年３月２４日～２０１２年８月２３日
空室期間：８日
２０１２年９月１日～２０１３年５月２６日
空室期間：１２日
２０１３年６月８日～２０１５年５月３１日
空室期間：１４日
２０１５年６月１５日～入居中

また１９９８年から管理をお預かりしている
台東区新御徒町のワンルームマンションは、
これまでに４回の入退去があり、
所有期間は７２３８日。

空室期間は１７９日で
入居率は９７．５％となっています。

上記２物件の事例の通り、
都内好立地のワンルームマンションを選ぶことで、
空室期間は短く、長期にわたって安定して収益を上げることが可能です。

もちろん、閑散期に退去が発生してしまうと、
繁忙期に比べて入居者募集に苦戦することもありますが、
一方で、長期入居者に恵まれれば、
安定経営が可能です。

いずれにしても、賃貸需要の高い東京２３区内の
ワンルームマンションであれば、
長期にわたって安定収入を得ることができます。

そのうえで、
入居率の算出方法まで確認して、
管理会社を選ぶことができればより安心です。

入居率は不動産投資の成否を左右する重要な指標です。
管理会社を選ぶ際には、どのように入居率を算出しているか
しっかりと確認しておきましょう。

日本財託　マーケティング部　セールスプロモーション課
村嶋　直樹（むらしまなおき）

　
◆　スタッフプロフィール　◆

静岡県御殿場市出身の３１歳。

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやＨＰ・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

アマゾンプライムデーに勢いでエコードットを購入してみましたが、
スマートスピーカーとしてはまったく使いこなせておらず、
宝の持ち腐れになってしまっています。