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不動産投資お役立ちコラム

[2018/11/22] 国交省も注意喚起を公表!サブリース契約のトラブルを防ぐガイドラインとは

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.574 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年10月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  7,645名

管理戸数    20,669戸

全体入居率   99.10%(20,669戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.37%(12,675戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 国交省も注意喚起を公表!サブリース契約のトラブルを防ぐガイドラインとは
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
 
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■ 国交省も注意喚起を公表!サブリース契約のトラブルを防ぐガイドラインとは

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サブリース契約を巡る問題が
後を絶ちません。

不動産会社から家賃の減額を請求されたり、
高額な解約違約金が設定されていることを知らずに
契約したことによるトラブルです。

これを受け、国土交通省は10月末、
サブリース契約に関する注意喚起文を公表しました。

さらに、2019年度の早い時期から
いよいよ実態調査に乗り出すことも
日経新聞で報じられたのです。

今回は、国交省が公表した注意喚起文を紹介するとともに、
国が示す賃貸管理会社を選ぶべきガイドラインをご紹介します。


そもそもサブリース契約とは、
オーナーが所有している物件を不動産会社に貸し出し、
その不動産会社が第3者に転貸する仕組みです。

不動産会社は、空室や滞納といったリスクを保証する代わりに、
転貸で得た家賃収入の10~20%を手数料として差し引き、
残りをオーナーへ保証料として支払います。

不動産投資の最大のリスクである
空室や滞納を保証してもらえるなら、
オーナーのメリットは大きいように思えます。

しかし、サブリース契約には大きな問題点が隠されており、
国交省では金融庁、消費者庁と連携して、
それらをまとめて公表しました。

次に紹介する3つが主な注意喚起のポイントです。

●『賃料は変更になる場合があります』

サブリースの契約書や広告原稿をよく見ると、
小さな文字で保証家賃の見直しに関する条項が
掲載されています。

文言を見落として「保証家賃は一定」と
思い込んでいるオーナーにとっては
まさに寝耳に水の事態です。

サブリース契約が一定期間経過すると、
不動産会社の担当者から家賃の減額を要求されることもあり、
トラブルが発生するのです。


●『契約期間中でも解約されることがあります』

「30年一括借り上げ」とされていても、
契約書の中にはサブリース会社から解約できる条項が
書かれていることがあります。

突然解約されてしまった結果、
はじめて空室だらけのアパートだったことに
気づくオーナーも少なくありません。


●『契約後の出費もあります』

修繕費用や将来の大規模修繕に必要な修繕積立金、
固定資産税などは、サブリース契約とはいえ
オーナーの負担となります。


このほかにも解約に伴う違約金や
入居者情報を知らされない等といった
注意点があります。


事前にこうしたサブリース契約の問題点を知っていたのであれば、
契約しなかったという方もいらっしゃるでしょう。

契約内容を正確に知ることは、
安定した家賃収入を守るうえで、
非常に重要なのです。

すべての会社が契約内容を正しく丁寧に説明してくれればよいのですが、
トラブルが続出していることを考えると、
説明が不足している不動産会社があることは確かです。

では、契約内容を正しく伝えてくれる
不動産会社をどのように見極めればいいのでしょうか。

そのひとつの指針となるのが、国交省が設けている
『賃貸住宅管理業者登録制度』というガイドラインです。

この制度では、「管理契約に伴う重要事項の説明」が定められており、
サブリース契約の保証家賃の将来の改定などを
重要な事項として説明を徹底することが求められています。


また、同制度では、
オーナーに支払う家賃と登録会社の財産とを
明確に分けて管理することも求められます。

不動産会社の中には、会社の運転資金が賄えなくなり、
オーナーに送金すべき家賃に手をつけてしまう会社もあるのです。

結果、オーナー様への家賃送金が遅れ、
異常事態に気付いたオーナー様が、
賃貸管理の移管を考えなければならないのです。

実際、別の不動産会社に管理を任せている
オーナー様からご連絡いただき、
管理移管の相談を多数受けてきました。


サブリース契約だけに限らず、
賃貸管理を行う不動産会社が守らなければならない
ルールは多数存在します。

それらを遵守できない不動産会社も多く、
そのしわ寄せがオーナー様への負担となっています。

信頼のおける賃貸管理会社を見分ける
ひとつの判断材料として定められている制度が
『賃貸住宅管理業者登録制度』です。

現在、この制度に登録している不動産会社は、
国交省のホームページで確認することができます。

■国土交通省『賃貸住宅管理業者 検索』
http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/chintaiInit.do

安定した家賃収入を得るためには、
信頼できる不動産会社をパートナーとして
手を組むことが必要不可欠です。

賃貸管理を任せるべきかどうか悩んだ際は、
一度こちらで検索し、登録しているかどうか
確認してみてはいかがでしょうか。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋 直樹(むらしまなおき)

◆ スタッフプロフィール ◆
 
静岡県御殿場市出身の31歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えています。

最近、プロマーケター森岡毅氏の書籍を読み漁っています。
マーケティングの勉強になるのはもちろん、
読めば読むほどUSJに足を運びたくなります。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
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R・I様(男性) 66歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ:インターネット検索
ご購入日:平成29年3月
ご購入物件:中央区(東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩5分)
      平成11年築 他5戸

マンション投資を視野に入れ始めたのは、63歳の時です。

65歳の節目を前にして、
相続対策を考え始めたのがきっかけです。

ちょうどその頃、
BS放送で新築ワンルームマンション投資を
紹介する番組を目にしました。
 

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 ■ 5. 編集後記 

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18日(日)、家計簿アプリで有名なマネーフォワードの
イベントに出展致しました。

いま話題の落合陽一氏の講演を聞く機会があったのですが、
そこで私にとって衝撃的な1枚の写真を目撃したのです。

それは、
落合さんのお子様が複数のスマホを自在に操って
Youtubeを見ている写真です。

スマホを小さな子どもが自在に扱っている姿に
衝撃を受けたわけではありません。

スマホを小さな子供に「自由に使わせている」。
その事実に衝撃を受けたのです。

私にも4歳と6歳になる娘がいますが、
基本的にスマホを触らせていなかったからです。

それが、写真や講演での話しぶりから
自由にスマホを触らせていることがわかり、
カルチャーショックを受けたのです。

デジタルネイチャーを標榜する落合氏にとっては、
叱る対象でもない、自然な姿なのかもしれません。

一方、私は子どもにとって
「スマホは悪いもの」と深く考えもせずに、
取り上げてしまっていました。

子どもにはスマホやゲーム、アニメなどを見たいといっても、
なにかと注文をつけては、注意してしまっています。


ただ思えば、私自身も両親に対して
随分と勝手を言ってきた気がしますが、
そのたびに父は否定もせず、
私のしたいように、自由にやらせてくれました。

大学を選ぶ際には、
一人暮らしをしたいからといって、
関西の大学を受験。

大学の卒業後は就職せずに、
公認会計士の試験にも2度挑戦しました。

関西の大学への入学も
公認会計士試験の合格もいずれも叶いませんでした。

一人暮らしはお金もかかるでしょうし、
やっと大学を卒業したと思ったら、
さらにお金のかかる専門学校です。

家計に特別な余裕があったわけではありません。

父は祖父が創業した小さな会社に勤めており、
船舶の部品を製造していました。

大学の夏休みには父と同じ作業着を着て、
アルバイトをしたこともあります。

ペンキの染みついた太い指で部品を選別しながら、
「これ1個で儲けは数十円だぁ」なんて話しながら、
黙々と作業を続けていました。

それでも、両親から一言も反対の声を受けたことはありません。
特に、大学卒業は就職して欲しい想いもあったはずです。

いま振り返ると両親には感謝の気持ちしかありません。


そんな父に対する親孝行になればと、
月に1回、必ず孫の顔を見せに実家に遊びに行っています。

工場仕込みの強張った厚い手で嬉しそうに、
孫を抱きあげている姿を見ると、
少しは親孝行できたのかと思います。

無制限にスマホをさせることはできませんが、
父のように子どもの可能性を信じ、
成長を後押しできるような親になれるよう
勤めていきたいと思います。


日本財託 マーケティング部
坂元 寛和(さかもとひろかず)

◆ スタッフプロフィール ◆

東京都江東区出身の39歳。

マーケティング部にて、
セミナーやフェアの企画、WEBページの制作など、
投資用の中古ワンルームの魅力を発信。

最近、子供の運動会で思い出に残る1枚を撮影するため
ミラーレス一眼レフカメラを購入。
付属のレンズでは満足できず
ボケ味の楽しめる単焦点レンズを購入するなど、
カメラにはまりつつある。

◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【担 当】坂元 寛和

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