新築と築浅中古の価格差は700万以上!最新販売データで分かる都心を買うなら「中古」の理由

2019/09/12

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先月末、不動産経済研究所の『首都圏投資用マンション市場動向』の最新データが公表されました。

市場動向レポートによれば、今年1月~6月に東京23区内で販売された新築の投資用マンションのうち、1R・1Kの住戸は1,799戸。
23の区のうち、16区で販売実績がありました。

今回は、同じく23区に立地して、当社が同期間に販売した築10年未満の築年が比較的浅い中古の投資用マンションと比較を行いながら、あらためて投資用マンションとして「中古」を選ぶべき理由をお伝えします。


価格が手ごろで、利回りが取れる。
シンプルですが、これこそが、同じ立地で選ぶなら中古物件をお勧めする最大の理由です。

販売価格で比較してみましょう。

新築の平均価格は、3,070万円でした。
区によっても差があり、最高額が渋谷区の平均5,141万円、最低額は足立区の平均2,537万円です。
5,000万円といえば、23区内であってもエリアによっては一戸建てが買えてしまう価格です。

一方で、築10年未満の築浅中古ワンルームでは、平均価格が2,347万円でした。

平均価格の差は723万円にもなります。
言い換えれば新築に比べて中古は2~3割、お手頃に購入できるということです。
区によっては1,000万円以上の差額になっています。


同じエリアに所在するにも関わらず、新築と築10年に満たない中古でこれだけの価格差がついてしまうのは、販売価格の内訳に理由があります。

新築マンションの価格には、販売促進費や人件費、利益が相応に上乗せされているからです。

一方で、基本的に中古物件は流通マーケットでの取引、つまり市場で価格が決まりますので、この上乗せ分が外れた状態になります。


収益性の観点ではどうでしょうか。

価格に2~3割の差がある一方で、家賃は新築と築10年時点で比べてもほとんど変わりません。

東京カンテイによる家賃価格の維持率のデータがあります。
これによれば、23区内に所在する30平米未満のワンルームマンションにおいて、新築時の家賃を100%とした時、築10年のマンションの家賃は96.9%でした。

つまり10年で家賃価格帯の下落は1割以内に収まっていることになります。

これは2003年から2017年の15年間に賃貸事例があった徒歩15分以内のマンションにおけるデータです。
当社でお勧めしている駅から徒歩10分圏内のマンションに限れば、さらに経年による家賃価格帯への影響は少ないことが見込めます。


市場動向レポートのデータからは、新築マンションの手取り利回りは公表されていませんが、当社が販売した築10年未満築浅中古物件の平均手取り利回り(家賃収入から管理費、修繕積立金、管理代行手数料を差し引いた利回り)は、ちょうど4.00%でした。

当社の提携金融機関のローンは1%台後半ですから、長期のローンを組むことで、月々のキャッシュフローをプラスで運用することは十分に可能です。

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なかでも、23区の中古物件を選ぶべき理由の一つは、23区におけるワンルームマンション開発規制条例の存在です。

条例や建築指導要綱など形はそれぞれの区で異なりますが、定住者の拡大や住環境の向上を目的に、すべての区でワンルームマンションの開発分譲に規制がかかっているのです。

この規制は、ここ15年ほどで強化されてきました。

たとえば今回新築の平均販売額が5,000万円を超えた渋谷区では、2013年以降、28平米未満のワンルームマンションを建てることができなくなっています。
元々土地の価格が高いうえに、1部屋あたりの面積が大きくなるので、分譲価格も高くなってしまうわけです。

また、多くの区では最低専有面積が、25平米以上と定められました。
1棟の中に一定割合でファミリータイプの部屋を含めなければならないという区もあります。

前述の不動産経済研究所のレポートでは、23区内で2019年1月~6月に販売された新築投資用マンションの総戸数は2,334戸となっています。
1Rおよび1Kの住戸に絞れば1,799戸ですから、残り535戸、割合にして23%は1LDK以上の物件です。
これらの物件は専有面積が広い分、1戸あたりの価格も高くなっています。

自分で住むならたしかに広いお部屋も良いかもしれませんが、投資効率の面からするとそうともいえません。
一戸あたりの面積が広がるほど、1平米あたりの収益性は下がる傾向にあります。
専有面積に完全に比例して家賃帯が上がるわけではないからです。

今後25平米未満の住戸の豊富な供給が見込めない以上、専有面積も価格も手ごろで投資効率の良いワンルームマンションは、希少性が高まることが想定されます。

ここ数年は特により割安な中古物件に人気が集中し、立地によっては中古物件も価格上昇が進んでいますが、都心であっても利回りが取れる中古ワンルームはまだまだ市場に流通しています。

不動産投資を始めるなら、価格が手ごろで利回りが取れ、賃貸需要が安定して見込める東京都心の中古ワンルームマンションがお勧めです。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこおゆきのり)

 
◆ スタッフプロフィール ◆
  
埼玉県大宮市出身の31歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
お腹周りの成長が止まらないので、夏期休暇中にシェイプアップツール「ゆらこ」を導入するも、正直最近あまり揺れていない。

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