ただの物置から交流の中心地に変貌!東京で進む高架下活用の最新事情

2019/10/24
不動産投資コラム


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先月末、JR東日本が武蔵小金井駅と東小金井駅の間に学生向け賃貸住宅を新設すると発表しました。

立地はJR中央線の線路の真下。
いわゆる高架下、ガード下などと呼ばれてきた場所に、来年春に開業予定です。

近隣の大学に通う学生をターゲットにしたシェアハウスが中心となる賃貸住宅の開設は、JR東日本としても初めての取り組みとなります。

高架下といえば、暗い、汚い、怖い、昭和の香り、年齢層高めのオジサンしかいない居酒屋、そんなイメージではないでしょうか。

実はいま、23区内では高架下の再開発がどんどん進み、イメージが一変する魅力あふれる空間に生まれ変わっている場所が幾つもあります。

今回は、見直されつつある高架下の活用から、東京の魅力と賃貸需要について考えます。


そもそも高架ができるということ自体が、都市化が進んでいるエリアであることを表しています。

地上を走っていた線路が高架化されるのは、いわゆる「開かずの踏切」問題の解消や、線路により分断された地域をつなげる狙いがあります。

古くから高架になっていた都心の駅近では、"ガード下の居酒屋"でハシゴする文化も生まれてきました。

一方、騒音や振動というマイナス面から、駐車場や物置き程度にしか、活用されない場所も多かったのが事実です。

しかし、この10年ほどで「駅近空間」としての利用価値が見直され、東日本大震災後に活発化した耐震工事と併せ、再開発が進んできました。

東京都心で、駅から徒歩5分以内といった利便性の高い立地で、開発できる土地は限られています。
広さはもちろんのこと、複数の権利者がいる土地を開発が可能な状態にまとめ上げるまでには、数十年という時間を要することも珍しくはありません。

鉄道の高架下は、所有する鉄道各社が主体となれば取り組みを進めやすいという面もあります。

高架下ビジネスに一番力を入れているのは、冒頭にも事例を挙げたJR東日本です。

2013年に開業した「マーチエキュート神田万世橋」は、かつて交通博物館として活用されていた、
秋葉原駅からすぐのJR中央線旧万世橋駅跡を再整備した商業施設です。

明治45年に造られた赤レンガ造りの高架橋の下をリノベーションして、おしゃれなカフェや雑貨店が集まっています。

また、秋葉原駅周辺には他にも、御徒町駅との間で再開発が次々と展開されています。

工房やアトリエショップが並ぶ「ものづくり」をテーマにしたアーケード街や、全国の名産食品を集めたマルシェ、そして来月にはインバウンド向けのホテルも登場します。

また、有楽町~新橋駅間では、2020年の開業を目指し、「日比谷OKUROJI(ヒビヤオクロジ)」の開発が進んでいます。

戦前から居酒屋や飲食店が軒を連ねていたエリアを、JR東海と一体的に再整備して56店舗の商業施設になる予定です。

活気あふれる銀座コリドー街沿いの開発でもあり、夜遅くまで楽しめる飲食街としての魅力がさらに高まることが見込まれます。


私鉄やメトロでも、高架下に着目しています。
東急では昨年、池上線の五反田駅から大崎広小路駅の230メートルを、その名もずばり「池上線五反田高架下」として再整備しました。

自転車を中心としたライフスタイル提案を行うショップを入れるなど、多様な個性を満足させる空間を謳っています。

また、2016年には中目黒駅から祐天寺駅の高架下に、店舗や事務所など約40区画を設けています。
飲食店だけでなく、様々なカルチャーを発信する創造の場として、デザイナーやスタイリスト、アーティストを誘致し、最大天井高4メートルを超えるスペースを各店舗に空間デザインまで自由に行わせているのが特徴です。

東京メトロでも今年、綾瀬駅の下に時間貸しをするシェアリングスペースを開業。
京成では昨年から今年にかけて23区内の高架下に保育園を5つも立て続けに開設しています。

線路下だけでなく、「道路」下の事例もあります。

場所は、新宿駅東南口からすぐ、甲州街道の道路橋の真下です。ここには、2016年に飲食とアート作品展示なども行える多目的スペースが登場し、にぎわいを見せています。


これらの再開発には、飲食、ビジネス、文化に関わらず、エリアの多様性を高めようという狙いが共通点として挙げられるでしょう。

その駅に「居場所」の種類が増えれば増えるほど、様々な嗜好を持った人々がやってくることで、新たな賃貸需要を生み出します。

ましてや高架下のイメージを引きずって、駅近にも関わらず敬遠されてきたような立地にも目が向けられるようになる可能性があります。

再開発といえば、ターミナル駅周辺の高層オフィスビルを中心としたプロジェクトが注目されがちですが、目線を一般の駅にも向けてみると、東京という街の多面的な魅力、そして長期にわたる賃貸経営の展望を描くヒントが見つかるかもしれません。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこおゆきのり)

◆ スタッフプロフィール ◆
  
埼玉県大宮市出身の32歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
お腹周りの成長が止まらないので、夏期休暇中にシェイプアップツール「ゆらこ」を導入するも、正直最近あまり揺れていない。

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