東京の未来を照らす!五輪後も続々と誕生する都心の再開発事情

2020/10/01

先月、東京駅前で行われる再開発プロジェクトの名称が発表されました。

7年後に竣工する高さ日本一の商業ビルを核としたエリアの名称は「TOKYO TORCH」

この他にも、東京都心には来年のオリンピックを見据えるどころか、5年以上先までの再開発計画が目白押しです。

再開発はエリアの魅力を高め、就労人口を増やし、そして新たな賃貸需要を生み出します。

今回のコラムは、2025年以降に完成予定の再開発の最新情報から、東京の賃貸需要の未来を考えていきます。


まずはベールを脱いだTOKYO TORCHから見ていきましょう。

六本木ヒルズに匹敵する延床面積74万平米もの巨大な開発は、東京駅日本橋口の目の前で、すでに始まっています。

同敷地内に来年竣工予定の「常盤橋タワー」ですら、丸ビルに匹敵する大規模オフィスビルです。
この隣に高さ390メートル、地上63階の「Torch Tower」が建ちます。

いま都内で一番高い虎ノ門ヒルズ森タワーの高さは255.5メートルですが、その1.5倍もの「超」高層ビルの誕生です。もちろん高さは日本一になります。

高層階に約100室の高級ホテル、中層階にオフィス、また低層階に約2,000席の大規模ホール、約4,500坪の商業ゾーンなどが整備されるタワーは2027年度に竣工予定です。

2つのタワー間には約7,000平米の広場が整備され、イベントでの活用はもちろん、災害時の支援拠点としての機能も併せ持ちます。

常盤橋タワーだけでも約8,000人の就業者を収容可能なオフィス面積を有しています。

7階から53階がオフィス階となるTorch Towerの詳細は未定ですが、当社独自の試算では少なくとも2.5万人の就業人口規模になると見込んでいます。


また、先月は新宿駅の再開発についても、概要が公表されました。

2029年度までに、新宿駅西口に隣接する小田急百貨店のビルなどを、高さ260メートル・地上48階の大規模複合ビルに建て替える計画です。

東口の駅ビルも建て替えを検討中で、同じく高さ260メートルのビルが予定されています。

いまは比較的低層のデパートとなっている新宿の駅ビルですが、虎ノ門ヒルズを超えるツインタワーが駅を挟んで立ち並ぶようになります。

新宿駅西口ロータリー前の明治安田生命新宿ビルがある街区でも、6棟の既存ビルの取り壊しが進められています。

中層オフィスビルが建ち並ぶエリアでしたが、2025年には、高さ130メートル・地上23階の大規模オフィスビルに生まれ変わります。

これらのビルも含め、駅周辺は「新宿グランドターミナル」構想によって、今後2040年代を目指して連続的に再開発が始まります。

1960年代から発展してきた新宿駅周辺には築50年を超えて老朽化したり、活用が不十分なビルが多く存在します。

それらを建て替えながら、利便性を高め、ビジネスや文化の交流拠点を作るビジョンが描かれています。


さらに、日本橋エリアでも、首都高を地下化する工事と併せて、複数の再開発が行われます。

2025年には、日本橋のたもとに高さ約287メートル、延べ36万平米の超高層ビルが登場します。

昭和通りを挟んだ対面のエリアでは、当社の管理物件2戸も対象に含まれる計画が検討されています。

具体的な時期は未定ですが、2002年築のこのマンションは、築30年を迎えることなく、取り壊しとなる見込みです。

2戸のオーナー様は地権者として再開発に参加する意向です。

これまでの事例から考えると、地権者特権として市場価格から圧倒的に割引された価格で地権者住戸を手に入れられる可能性があるからです。

立地によっては、こうしたチャンスが巡ってくる可能性を秘めていることも都心マンションの魅力です。


これらのエリアだけでなく、渋谷、虎ノ門、池袋、そして先日のコラムでも紹介した品川・高輪ゲートウェイなど、都心にはオリンピック以降も大規模再開発が続きます。

今年以降に予定される大規模オフィスビルは96棟、総延床面積は1,022万平米にもなります。

これらの再開発がエリアの魅力を高め、就労人口を増やし、5年後、10年後にも賃貸の需要を生み出し続けるのです。

もちろん、このような話をすると頭によぎるのは、昨今の「テレワーク」によるオフィス需要減少への懸念でしょう。

10年、20年先は分からないものの、少なくとも足元ではオフィスがいらない「完全テレワーク」の企業はかなり少数派です。

クラウド人材サービスのカオナビが8月に行った調査では、完全にリモートで仕事している人は、10人に1人もいないという結果でした。

併用を含めても、首都圏で4割にとどまっています。

業種や職種によって差はありますが、週に半分でもオフィスに出勤する必要があるのであれば、長い通勤時間を嫌って、職住近接が好まれます。

しかも、再開発はオフィス需要だけではなく、レジャーや買い物など、アフターファイブや休日の新しい人気スポットとして街に活気を与えて、世界中から人を集め続ける原動力となります。

再開発が続き、あたらしく魅力が生まれ続けることで、東京の不動産自体の価値も引き上げてくれるのです。

底堅い賃貸需要による長期安定収入だけでなく、資産価値を維持できるという点からも東京での不動産投資をおすすめいたします。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこおゆきのり)

◆ スタッフプロフィール ◆
埼玉県大宮市出身の33歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
都民も利用できるようになったGoToキャンペーンを利用して、
普段は泊まれないような都内高級ホテルの制覇を目論んでいます。

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