コロナ禍でも年間平均入居率99%以上を堅持!空室を早期に解消する3つの取り組み

2020/10/15

日本財託は先月末で第30期の節目を終了し、
10月から31期となりました。

前期を振り返ると、3月から東京を中心に新型コロナウイルス問題が顕在化。
4月には緊急事態宣言が発令され、
新社会人や留学生を含む、大学生の都心への流入が減少。

7~8月にかけては「第2波」とみられる感染拡大が起こりました。

影響は賃貸市場にも波及しており、
なかには入居者募集に苦労する物件もみられますが、
入居率は昨年10月~今年9月末までの年間平均で99.35%となり、
空室を最小限に食い止めている状況です。


そこで、今回のコラムでは、直近の賃貸実績を確認しながら、
コロナ禍でも早期に空室を解消するために、
当社が実施した取り組みをご紹介します。

まず、直近の賃貸募集の実情を見ていきましょう。

当社では四半期に一度、管理するワンルームマンションの
賃貸募集状況をまとめたレポートを発行しています。

≪7月~9月の賃貸実績レポートはこちらから≫

7~9月期のレポートでは、ワンルームマンションの賃貸契約数は計1,277件となり、
前年同期比136件の増加。4~6月期の969件と比較すると約3割の増加となっています。

また、東京23区における平均の空室日数は28.7日で、
前年の同時期に比べると6.1日の増加となったものの、
過去10年間の平均が30.3日ですので、コロナの影響はある程度限定的とみられます。

さらに、平均契約賃料は78,561円で、7~9月期の直近10年間の最高値を更新。
期間中の賃貸契約のうち、賃料を維持した物件は66%、
家賃を上げられた物件は23%になっています。


コロナ禍でもこうした高い入居率と早期の客付けが実現できている背景には、
仲介会社様との強固なつながりや、当社独自の賃貸募集ノウハウがあります。

そのなかでも、
注力してきた3つの取り組みをご紹介します。

ひとつ目は、ホームステージングの積極的な実施です。

ホームステージングは昨年9月から開始。
当社の専門スタッフが室内に家具や小物をセッティングすることで、
お部屋探しをしている入居希望者に対し、
魅力的な部屋を演出することで空室の早期解消に効果を発揮しています。

4~9月末までの半年間で計34件の物件をステージング。

家具の設置完了から申込みを頂くまでの期間は最短で翌日、平均でおよそ2週間と、
空室期間を大幅に短縮する成果が上がっています。

コロナにより直接内見することなく、ネット上の写真のみで判断する入居者が増えており、部屋をいかに魅力的に見せるかという点で、
ホームステージングはますます重要になってきています。

一般的なホームステージングが8万円程度のところ、
当社では設置期間・場所に関わらず一律4万円(税別)で実施し、
オーナー様からも好評をいただいております。

二つ目は、仲介会社専用サイトの活用です。

当社では、募集状況の確認や内見予約・入居申込みの受付、精算書のやり取りまでが
ワンストップでできる仲介会社専用Webサイトを運営しており、
アクセス数の増加に向け、これまでサイトの改修や情報提供などを実施してきました。

今回のコロナ禍により、テレビ会議アプリなどを取り入れる仲介会社が増加。
デジタル化の流れと当社が提供するWebサイト利便性がうまく合わさったことにより、
7~9月期のページ閲覧数は、昨年同期比約1割増となる
75万回を超える結果となりました。

いまでは全ての賃貸借契約がこのサイト経由となっています。


三つ目は、当社の管理物件に入居者を紹介すると商品券などと
交換できるポイントを付与する仲介会社向けの「ポイント会員制度」の強化です。

今回、当社物件の紹介に対するモチベーションの向上のため、
即入居可能な物件への入居者紹介については、通常の1ポイントに加えて、
最大2ポイントを上乗せするポイントアップキャンペーンを実施しました。

この結果、7~9月期のポイント会員からの成約数が554件となり、
前年同期比約3割の増加。空室の早期解消につなげることができました。


10月1日からは、入国制限措置が緩和され、観光客を除き、3か月以上の中長期の滞在資格を持つ外国人が順次、日本へ入国できるようになりました。
これにより、外国人留学生が日本へ来ることができるようになります。

大学についても、対面での授業が戻りつつあります。

文部科学省の調査によると、今年度後期の授業について、
関東圏の大学の約7割が授業の全てまたは一部で対面授業を実施。
週に2日以上キャンパスに通える学生の割合は約4割となっています。
上京できなかった学生も、いよいよ動き出す気配が出てきています。

このように、コロナの収束が見通せないなかでも、
賃貸市場には明るい兆しが見え始めました。

不動産投資は長期にわたる投資です。

長い賃貸経営の期間中には、今回のコロナように様々な外部環境の変化がやってきます。
私たちはどのような外部環境の変化があったとしても、
これまでのやり方に固執せず、常に新しい手法を模索しながら、
一日でも早い空室の解消ができるよう、全力で取り組んで参ります。

日本財託管理サービス 賃貸営業部 
酒井 英雄(さかい ひでお)

◆ スタッフプロフィール ◆
東京都品川区出身の41歳。
賃貸営業部に所属し、空室の早期解消に向け、主に仲介会社への電話や訪問での営業活動を行っています。
入国制限措置が緩和されたことを踏まえ、今後は中国などの仲介会社へのアプローチを増やし、外国籍の入居者の獲得を目指す予定です。

コロナ禍で外出が減り、運動不足気味だったので、最近筋トレを始めました。
腹筋ローラーを購入したので、お腹周りを中心に体を引き締めたいと思います。

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