51社に緊急アンケート!2度目の緊急事態宣言で賃貸市場はどうなる?

2021/01/14

7日、政府は東京都など一都三県に対し、
昨年4月以来となる2度目の緊急事態宣言を発令。
昨日13日からは2府5県を追加し、11都府県にまで拡大しました。

期間は2月7日までの1か月間となります。賃貸市場では1月から3月にかけて
繁忙期を迎えるだけに、賃貸経営にどのような影響を与えるのか、
気になる方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、緊急事態宣言の内容や社会的な状況も昨年とは異なるため、
前回に比べて影響は限定的と考えられます。

今回のコラムでは、賃貸市場の最前線にある賃貸仲介会社へのヒアリング結果をもとに、
緊急事態宣言の再発令が賃貸経営に与えうる影響と当社の取り組みをご紹介いたします。

まず、昨年4月の緊急事態宣言下の賃貸市況から振り返っていきたいと思います。

初めての緊急事態宣言発令となった4月は、新社会人や転勤、外国籍の需要の低下により、
例年と比べ仲介会社への来店が2~5割ほど減少。

多くの入居申し込みのキャンセルも発生し、
この影響は2カ月ほど続きました。

しかし、緊急事態宣言が明けた7月ごろからは状況が変化。

客足も徐々に戻り、来店客数は例年と比べほとんど変わらない水準にまで回復しました。

では、今回の緊急事態宣言の再発令によって、
これからの賃貸市場はどうなると考えられるでしょうか。

賃貸仲介会社51社に対して、
緊急事態宣言再発令後の賃貸需要についてアンケートを実施したところ、
入居希望者が「増える」「例年通り」と回答した会社は24件と約半数に上り、
「減る」と答えた14件を上回る結果となりました。

その要因は2つ考えられます。

1つは、社会環境の変化と緊急事態宣言の内容の違いです。

民間の調査では、リモートワークの実施率が昨年5月と8月を比較した際、
35.5%から12.3ポイント減少し23.2%となりました。
また、毎日リモートワークするという人は7.5%にとどまる一方で、
毎日の出社は58.5%から73.6%に増えています。

さらに、大学の現場ではではリモート授業の限界が指摘されており、早稲田大・明治大・東洋大などでは2021年度から対面主体の授業に切り替える方針を打ち出しています。

こうした社会情勢の変化に加え、
ある仲介会社は、今回の緊急事態宣言では、企業や学校に対しての規制が緩いため、
新入生・新社会人など上京しなければならない入居希望者の需要は堅いと判断しています。

もう1つは仲介会社による「コロナ時代」に適応したサービスの充実です。

前回の緊急事態宣言以降、賃貸仲介会社ではオンラインによる内見のほか、
直接対面することなく賃貸借契約ができる「IT重説」の導入を進めてきました。

さらに、接客時のやり取りなどもLINEを活用するなど、
オンラインで円滑にお部屋探しができるよう環境を整えています。

こうしたオンラインサービスは遠方からの入居希望者を中心に効果を発揮しており、
一部の賃貸仲介会社はIT重説の活用率50%を目指している状態です。

一方で、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の賃料の高価格帯物件で
コロナ以前と同賃料で募集している物件などでは、
空室日数が長期化する傾向もみられようになってきました。

こうした市況を踏まえ、当社では早期の空室解消に向け様々な施策を行っています。

賃貸仲介会社への広告料や独自のインセンティブ「ポイント制度」など、
身銭を切った対応はもちろんのこと、
部署内の体制変更と事務スタッフの人員を補強しました。

これにより空室の長期化が予想される物件への施策の実施や
賃貸仲介会社への営業活動に注力することが可能となり、
直近3カ月は前年同期比233件増となる1,301件の契約を実現しています。

また、そもそもの空室の発生を抑えるため、長期の空室が予想される物件を中心に、
現入居者に対して架電を実施。
住環境に関する不満点やお困りごとをヒアリングし、課題の解消に努めています。
この施策を始めてから、更新率がコロナ前と比較し4.1ポイント増を実現し、
高い入居率の維持に寄与しています。

現時点において、賃貸市場が激変することは考えづらいと思われますが、
東京都内の感染者数は高い値で推移している状態です。

今後もあらゆる事態を想定し、これからの繁忙期の需要を取りこぼさないよう、
引き続き空室解消に向けた取り組みを進めてまいります。

日本財託管理サービス 賃貸事業本部 田中 芳之(たなか よしゆき)

◆ スタッフプロフィール ◆
賃貸営業部と債権管理部の責任者として、緊急事態においても1日でも早く空室を埋められるよう、また滞納の増加を防ぐべく、日々、新たな仕組みづくりを推進している。
 
18歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。
地元のサッカーチーム『ダラム・シティFC』にて腕を磨く。

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