不動産投資と一口に言っても、
投資対象はワンルーム、ファミリーマンション、1棟アパート・1棟マンション、戸建て賃貸など、
たくさんの種類があります。

これに立地や新築と中古の区別まで加えると、
不動産投資の方法は実に多岐にわたります。

そんな数ある不動産投資のなかでも、
サラリーマンが不動産投資をはじめるのであれば、
私たちは一貫して「東京23区内の中古のワンルームマンション」を強くお勧めしています。

東京23区は、賃貸需要が旺盛で空室リスクを抑えられること。
ワンルームは、区分所有なので分散投資がしやすく、
さらに、ファミリータイプと比べて内装工事や設備交換等の
ランニングコストを抑えられることが理由です。

そして中古をおすすめする最大の理由が、「手ごろな価格」です。

東京23区のワンルームに関する最新データでは、
「新築ワンルーム」と当社が取り扱った「築10年未満の中古ワンルーム」の価格差は
実に859万円です。

前回調査時、両者の価格差は675万円でしたから、
184万円も差が拡大しています。

そこで今回のコラムでは、
新築マンションと中古マンションの価格差を最新データで読み解きながら、
ますます希少性を高める都内の中古ワンルームの魅力を考えていきたいと思います。

そもそも新築物件の価格が高くなる理由は
販売促進の広告費や人件費、利益などが上乗せされていることが要因です。
特に最近では土地価格や建築資材、さらに人件費が以前と比べて
高くなっていることも拍車をかけています。

これまでの統計から、築10年未満の中古マンションと新築マンションの価格を比べると、
中古のほうがおよそ2～3割ほど価格が安い傾向にあります。

不動産市場の動向を調査・公表している「不動産経済研究所」の最新調査によると
2020年1月～2021年6月末の間、東京23区内で販売された
1R・1Kタイプの住戸の平均販売価格は3,354万円でした。

これは、前回と比べておよそ230万円高くなっています。

一方で、同期間中に当社が販売した
築10年未満のいわゆる築浅物件の平均価格は2,607万円でした。

新築と中古の差額は859万円。
中古価格は新築のおよそ77.7％となり、ほぼこれまでの統計通りの結果となりました。

新築の単身向け住戸で最も高かったのは、渋谷区にあるマンションの一室で
その価格は7,200万円です。

単身向けとはいえ、約36㎡と少し広めの居室が影響していますが、
同じマンションで約29㎡の居室でも5,300万円で販売されています。

また、渋谷区全体では、
分譲された単身者向けの新築マンションの平均価格は5,369万円となり、
23区の新築マンションの平均価格を約2000万円も上回っています。

渋谷区ではワンルームの開発規制によって、
2013年から28㎡未満のワンルームマンションを建てられなくなり、
一部屋あたりの広さが大型化していることが、価格高騰の要因のひとつです。

一方で、同じ渋谷区の中古ワンルームの築10年未満の価格は約2,915万円で、
新築に比べて2500万円も安い結果となりました。

新築物件のほうが、価格が高いのであれば、
家賃も同じように中古よりも新築のほうが高くなると考えられるかもしれませんが
実際、新築と中古の家賃額に大差はありません。

不動産のデータ分析を専門としている
東京カンテイの東京23区の単身向け物件の最新調査によると、
新築時の家賃を100％とした場合、築10年時の家賃は新築時の93.1％です。

その差はわずか6.9%、1割も差が開くことはないのです。

販売価格は新築に比べて中古のほうが20％以上も手ごろになっている一方で、
家賃の差は1割未満になっているため、
中古ワンルームのほうが、投資利回りが良くなるのです。

このように新築に比べて、中古のほうが投資利回りは高くなりますので、
投資を検討される方からも高い注目を集めています。

さきほどの渋谷区の事例でご紹介したように、
東京23区ではワンルームマンションの開発規制条例が各区で施行されており、
ほとんどの自治体では居室の最低面積を25㎡以上に設定しています。

一定の広さを確保する必要がある新築マンションの価格は高くなるため、
25㎡未満で手ごろな価格で購入できる好立地の中古マンションは
年々希少性が高まっているのです。

このように投資家の注目も集まり、
中古ワンルーム自体の希少性も高まっているのであれば、
ご自身の投資の判断基準に見合った物件が出てきた時には、
ぜひ積極的に検討されてみてはいかがでしょうか。

いまは投資用ローンの金利も1.6％台から活用できる金融機関もあり、
多額の自己資金がなくても投資をはじめることができます。

収益物件だけではなく、資金計画も含めてご相談を承っておりますので、
ぜひお気軽にお声がけください。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋　直樹（むらしまなおき）

◆　スタッフプロフィール　◆
静岡県御殿場市出身の34歳。
マーケティング部セールスプロモーション課でセミナーやＨＰの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えすることを使命としています。

緊急事態宣言も解除され、自宅周辺も活気が戻ってきました。
転居してから間もないこともあり、感染予防を万全にしながら、少しずつ街をめぐってみたいと思っています。