第3回 『中古ワンルームマンション投資は危ない!?』

2007/04/12

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.32 ――――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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録をされたあなたへ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的とし
ています。配信先変更・解除につきましては本文最後にございます『登録
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◆――――――――――――― INDEX ―――――――――――――◆

1.全12回連載コラム 
 第3回 『中古ワンルームマンション投資は危ない!?』
〜投資のリスクとその対策〜

2.不動産投資 Q&A
〜あなたからのご質問にお答えします〜


3.マンション投資を実践されたオーナー様の
生ナマレポート≪最新版≫

4. 第10回「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
4月22日(日)PM1:00〜3:00開催 
〜ずばり!マンション投資の成功法と真実を解説〜
参加申込受付中!!
5. 「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜5月19日(土)開催
『ステップアップセミナー』参加者募集のお知らせ〜

6.『休日・お仕事帰りの個別相談』申込み受付中

7.賃貸管理もお任せください!
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。

8.編集後記

◆―――――――――――――――――――――――――――――――――◆
〜 バックナンバー|日本財託グループからのお知らせ 〜

オーナー通信『まめール最新号vol.11』配信中です。

今回は、日本財託事業部(物件仕入れ担当)の紹介です。

いかにして、数多くの良質な物件を仕入れることができるのか?
バックナンバー|日本財託グループが中古ワンルームマンション業界のトップでいられる仕入
力の源泉とは?

実際の事例を交えながら、解説しています。

是非ご覧ください!

まめール最新号vol.11はこちらから

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■1.第3回『中古ワンルームマンション投資は危ない!?』■
〜投資のリスクとその対策〜
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株式会社 T&T Budget Consulting
代表取締役 高山 弥大


中古ワンルームマンション投資は危ないのか?

世の中の投資に対する「危ない」の定義が曖昧すぎると感じてならない。

「危ない」=「リスク」とすれば、そもそもリスクのない投資ってあるのだ
ろうか?

答えは「無い」である。

では、中古ワンルームマンション投資のリスクとは何か?

「空室」と「建物の老朽化」の2点が挙げられる。

東京23区内の駅近の物件を購入すれば空室は抑えられる。
もちろんこれで空室率が0%になるわけではないが、リスクはかなり抑えら
れる。

また、建物の老朽化については、しっかり管理されている築浅の物件を選定
すればよい。

重要なのは、リスクを「理解」し、「受け入れ」、その上で投資することが
大切なのである。
中古ワンルームマンション投資が危ないのではなく、商品の特性を理解せず
に投資をすることが危ないのである。

リスクを理解できれば、中古ワンルームマンション投資もそんなに難しくな
いのでは?

リスクを(心理的にも)克服できれば、良い利回りとレバレッジ効果という
素晴らしい リターンが待っている。
新築ではなく中古を購入すれば良い利回りを実現できるし、自己資金を少な
くすれば高いレバレッジ効果を得られるということだ。

「マンションオーナー」という響きを想像してみよう。
そのための資金作り、物件選びならきっと楽しいものになるだろう。

まずは投資を始めてみようという心意気からである。



≪今回のコラムに登場していただきました高山弥大先生について≫
家計診断、住宅ローン相談、相続相談等々、法律・不動産・
金融と幅広く活躍されています。
雑誌等でも登場し、投資顧問としてファンドの組成も手掛け
ています。


◆ 株式会社 T&T Budget Consulting
〒171-0032 東京都 豊島区 雑司が谷 1-14-4
TEL/FAX:03-5952-0197
HP:http://www.office-tandt.co.jp/

◆ 高山弥大先生へのご質問はこちらへ
⇒ http://www.office-tandt.co.jp/contact.html


◆ 過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

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≪日本財託から≫

不動産投資のことを妻や知人に相談してみると、最初は「辞めた方がいい」
といった否定的な回答を言われたことはありませんか?

どうして、このようなことが起こるのでしょうか?

いまだにバブル時代の不動産投資のイメージを引きずられている方がたくさ
んいらっしゃいます。
このような方達は、不動産投資のリスクを知ろうとせず、イメージで語られ
ているケースがほとんどではないでしょうか。

不動産投資は決して危険な投資、無謀な投資ではないのです。

だからといって他の金融商品と比較して、特別リスクがないわけでも、低い
わけでもありません。

リスクを正しく認識し、そしてリスクに対して備えをすることが重要なので
す。


不動産投資の代表的なリスクを挙げてみましょう。

1. 空室リスク
2. 滞納リスク
3. 地震による建物倒壊
4. 建物の老朽化

それでは、リスクを一つずつ確認してみましょう。

空室リスク、これは不動産投資における最大のリスクといえます。
家賃収入あっての不動産投資ですので、ひとたび空室になり、長期にわたり
入居者がつかないと、当初の利回りが実現できないだけでなく、ローンを利
用されて物件を購入された方にとっては、大変な痛手です。

空室リスクに対処するには、まずは物件の立地が重要になります。
賃貸需要がこれからも期待できるエリア、すなわち都内、横浜、川崎などの
人気地区の物件を選ぶことが重要です。
目先の利回りに、とらわれて地方の物件を購入してしまうと、後々空室に泣
くことになります。

滞納リスクへの対処ですが、これは管理会社による部分が非常に大きいとい
わざるを得ません。
一般的な、滞納への対処ですが、厳格な入居審査で滞納を未然に防ぎ、いざ
滞納が発生すると保証人に連絡をとるなど、素早く処理することが重要にな
ります。
滞納は後手にまわるほど、回収が困難になるのです。

では、リスクに備えていたにもかかわらず、空室や滞納が発生した場合は、
泣き寝入りするしかないのでしょうか。

当社では、空室が発生した場合は家賃の保証を行っております(※2ヶ月間の
募集期間を経て、なお空室の場合に相場家賃の下限80%での家賃保証

(※空室保証期間は物件購入後5年間のみ)、滞納保証をしています)。
さらに、滞納が発生した場合には免責期間なしの100%の家賃保証をさせ
ていただいております。

次に、地震により建物の倒壊に対するリスクへはどのように対処すればよい
でしょうか。

それは、地震が起きたとしても倒壊するリスクの少ない物件を選ぶことが重
要です。
具体的には、「新耐震法」施行以後の物件、すなわち昭和56年6月以降に
建てられた物件(着工時期を考慮すると昭和58年以後完成の物件)かどう
かで判断することが重要です。
新耐震法の物件は、ワンルームマンションに限って言えば、あの阪神大震災
でも倒壊の被害は一棟もありませでした。

最後に、建物の老朽化によるリスクです。

不動産投資を老後の年金のためにご購入される方にとっては、いざご自身が
定年退職し、年金が必要になったときに、建物がボロボロで入居者がつかな
いという状況ですと、なんのために物件を購入したのか分かりません。

そのような事態を避けるためには、築年数の浅い物件を選ぶことや、長期的
な視野に基づいた修繕計画が立てられていること、修繕積立金がきちんと積
み立てられていることを確認することが重要です。
そして、建物自体も大手ディベロッパーが分譲したものがよいでしょう。

また、自分の大切な資産を預けるのですから、しっかりとした管理システム
をもつ管理会社なのか自分自身で確かめる必要もあるのです。


このように、不動産投資には様々なリスクがあります。

しかし、リスクを正しく認識し、その備えを万全にしておけば、不動産投資
はけっして危ないものではないのです。


◆このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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◆今後の配信予定

第4回  4月26日 配信予定
『ズバリ解決!失敗しない物件選びの方法教えます!!』
〜物件選びのポイント〜

第5回  5月10日 配信予定
『賃貸管理会社が販売する中古ワンルームマンション物件とは!?』
〜日本財託がご紹介する中古ワンルームマンション〜

第6回  5月24日 配信予定
『私でも借りられる!?はじめての不動産投資ローン』
〜日本財託の提携ローンについて〜

第7回  6月 7日 配信予定
『中古ワンルームマンション投資は生命保険より有利って本当?』
〜団体信用生命保険とは〜

第8回  6月21日 配信予定
『新築vs中古 どっちが有利なの?』
〜新築物件と中古物件の比較〜

第9回  7月12日 配信予定
『ちょっと待った!1棟アパート経営を始めるその前に』
〜1棟アパート経営の危険性〜

第10回 7月26日 配信予定
『不動産投資といえば節税!?』
〜不動産投資と税金〜

第11回 8月10日 配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します!その1』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

第12回 8月24日 配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します!その2』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

※なお、コラムでは随時タイムリーな話題を取り上げていく予定ですので、
事前にお知らせした内容が変更になる場合があります。
ご了承くださいますようお願い申し上げます。

◆ 過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

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■2.不動産投資 Q&A■
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Q)物件価格が高くなってきましたが、まだ投資の対象としてふさわしい物
件はありますか?

A)投資対象としてふさわしい物件はあります。

◆ 詳しい回答はこちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq02/faq02_06.html

◆ 不動産投資についてのご質問は、
HPまたは、こちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp


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■3.マンション投資を実践されたオーナー様の
生ナマレポート≪最新版≫  ■
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◆実際に購入されたお客様の声と物件をご紹介!
購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。

【老後の年金を作るNo.25】
『損をしない、負けない戦略があります』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html#r01_070411_02

【老後の年金を作るNo.26】
『老後に向けた資産形成ができたと確信しています』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html#r01_070411_01

【資金の効果的な運用No.4】
『毎月口座残高が増えていくことが楽しみです』

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■4.第10回『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
4月22日(日)PM1:00〜3:30開催
〜 参加者募集のお知らせ 〜  
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★第10回『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』★
開催のお知らせと参加者募集について

前回のセミナーで、とてもご好評をいただき、アンコールの声にお応えして
再び、「上田曽太郎」氏に講師をお願いしました。
当社のオーナーとして21戸のマンションを所有し、会計士・税理士として
も第一線でご活躍されている上田先生が、不動産オーナーだからこそ話せる
「マンション投資の真実」と、実体験に基づく「金持ち大家さん」へのサク
セスストーリーを本音を交えて、詳しくお話ししていただきます。

なお、上田先生の講演は今回が最後になります。
この機会を是非お見逃しなく!

さらに当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ自信を
持ってお話しできる「成功するマンション経営の法則」をセミナーに参加
された方だけに、惜しげもなく大公開!
さらにグレードアップし、他では絶対に聞けない本音をお話します。

≪その内容を一部ご紹介!≫
・あなたの年金「いくらもらえるか」すぐに答えられますか?
→公的年金だけでは生き残れない、その理由とは・・・
・年金破綻で、長生きすることがリスクになるってホント?
→リスクを取らないことがリスクになるとは・・・
・不動産投資には、まとまったお金が必要?
→まとまった資金がなくても自分の年金を作る方法とは・・・
・バブル時代の過ちを繰り返さないためには?
→20年前と同じ「危ない」と思う7つの特徴とは・・・
・なぜ今が買い時なの?
→物価が上昇するとこんなに違う、その内容とは・・・

また、日本財託が取り扱う「物件のご紹介」や気軽に相談できる「ローン相
談窓口」もご用意してあります。

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★セミナースケジュール★

〜 開催日時 4月22日(日)〜

開場:12:30
≪第一部≫ 13:00〜14:00
講演:『成功するマンション投資は
実績4500戸の賃貸管理会社に聞け!』

講師:株式会社日本財託 代表取締役 重吉 勉 

≪休憩≫  14:00〜14:15

≪第二部≫ 14:15〜15:15
講演:『金持ち大家さん』への道

講師:上田 曽太郎 氏

≪販売物件のご紹介≫ 15:15〜15:30



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開催日時 5月19日(土)PM1:00〜3:00
開催場所 株式会社日本財託内 会議室

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◆4月の日程

4月14日(土)10:30〜17:00
4月17日(火)18:30〜20:00
4月26日(木)18:30〜20:00

◆5月の日程

5月10日(木)18:30〜20:00
5月15日(火)18:30〜20:00
5月19日(土)10:30〜17:00
5月24日(木)18:30〜20:00
5月26日(土)10:30〜17:00


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■7.賃貸管理はお任せください!
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『一戸・一室からでも管理を頼んでいいんですか?』
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ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。


◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』

◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』

◆『騒音・転貸・滞納などの悪質入居者がいて困っている...』

◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』

◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』

◆『内装費用が高く、入居者の言いなりになっているのでは・・・』

◆『報告・連絡が遅い』

◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』

などの不安をお持ちではないですか?

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間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが 
大きく違ってきます。

長い目で見ると大きな損失です!
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。

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★賃貸のことなら、なんでもご相談ください!

ご相談窓口はこちらから
↓ ↓ ↓
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■8.編集後記 ■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
4月になって、新しい環境でスタートされた方も多いこと思います。

バックナンバー|日本財託グループにも、新入社員が2名入社しました。
入社式での挨拶は堂々たるもので、期待とやる気がひしひしと感じられ私も
がんばらなくては!と思った次第です。

歓迎会では、社長の粋なはからいで、演奏家を招きクラシック音楽を楽しみ
ました。

普段クラシック音楽を聞きなれない社員たちは、とまどっていたようですが
演奏が終わる頃には、清々しい気持ちになったのでしょう、心なしか顔が和
らいでいた気がします。

たまには、こんな贅沢な時間も必要ですよね。

すてきな音楽でパワーをもらい、新しい仲間が増えたバックナンバー|日本財託グループは、
今後も皆様のお役に立てるよう、努めてまいります。

★新卒歓迎会の様子です!
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/sp070412.html

K・S

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構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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